Машины у вас нет и заводить её вы не хотите, работаете или учитесь в центре и ищете новостройку, откуда до метро можно дойти пешком. В нашем каталоге 7 новостроек Варшавы находятся не дальше примерно 1 км по прямой от действующей станции метро. Медиана цены за м² в них — от 12 100 zł в Rzepichy (всего 4 большие квартиры) и 14 600 zł в Kowalskiego 37 (оба комплекса у станции Trocka) до 30 448 zł в Srebrna 5 у станции Rondo Daszyńskiego (данные на 4 октября 2026 г.). Одну сумму «доплаты за метро» из этих данных посчитать нельзя. Среди этих семи самый дешёвый метр — в районе Targówek, самый дорогой — в районе Wola. Отделить влияние станции от влияния района и самого комплекса на 22 комплексах нельзя.
Все цифры в статье взяты из файлов с ценами, которые застройщики публикуют на государственном портале dane.gov.pl (art. 19b закона о застройщиках, ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Это 22 комплекса из нашего каталога и 960 квартир в продаже, а не весь рынок Варшавы. Расстояние мы считаем по прямой от точки комплекса на карте до станции.
Какие новостройки ближе всего к метро
Семь комплексов не дальше примерно 1 км от действующей станции, от ближайшего к дальнему (данные на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Район | Ближайшая действующая станция | Расстояние по прямой | Квартир в продаже | Медиана, zł/м² | Цены квартир, zł | Площади, м² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kowalskiego 37 | Targówek | Trocka (M2) | ок. 206 м | 25 | 14 600 | 660 219 – 1 615 000 | 44,3 – 108,3 |
| Rzepichy | Targówek | Trocka (M2) | ок. 206 м | 4 | 12 100 | 1 137 017 – 1 524 474 | 85,5 – 121,0 |
| Premiera Bemowo | Bemowo | Bemowo (M2) | ок. 380 м | 31 | 19 143 | 719 842 – 1 266 854 | 31,4 – 68,0 |
| Srebrna 5 | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ок. 529 м | 18 | 30 448 | 1 089 878 – 2 513 327 | 38,7 – 74,9 |
| NU! | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ок. 607 м | 74 | 24 500 | 780 000 – 2 141 000 | 29,4 – 95,9 |
| Konopacka | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ок. 629 м | 18 | 18 650 | 497 943 – 830 880 | 26,0 – 46,2 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | Bródno (M2) | ок. 899 м | 88 | 16 138 | 575 000 – 1 185 000 | 33,8 – 79,1 |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.). Цены брутто из файлов застройщиков, без места в паркинге и кладовки. Файл Rezydencja Liwska датирован 2 октября 2026 г.
Все семь комплексов стоят у линии M2. Ближе всего к M1 в нашем каталоге Jaśminowy Mokotów: около 1 179 м от станции Wilanowska.
Что из этой таблицы следует, если вы выбираете квартиру у метро:
- Самая низкая цена квартиры рядом с метро — 497 943 zł в Konopacka (от 26,0 м²) и 575 000 zł в Rezydencja Liwska (от 33,8 м²). В Konopacka внимательно прочитайте прайс: в файле застройщика у 9 из 18 квартир есть обязательная кладовка (komórka lokatorska) за 23 600–68 000 zł, медиана 42 800 zł. Эту сумму нужно прибавить к цене квартиры.
- Rzepichy — это четыре большие квартиры на первом этаже, от 85,5 м². Низкая цена за м² здесь не означает дешёвую квартиру: самая доступная стоит 1 137 017 zł.
- Четыре из пяти станций в таблице открыты в 2019–2022 годах: Szwedzka и Trocka 15 сентября 2019 г., Bemowo 30 июня 2022 г., Bródno 28 сентября 2022 г. Цены рядом с ними — это цены у метро, которое уже работает, а не ставка на будущее.
Среди 22 комплексов с ценами нет ни одного у самой станции Kondratowicza. Ближе всего к ней Rezydencja Liwska (около 2 168 м), но до станции Bródno от неё ближе.
Все 22 комплекса: расстояние до станции и цена за м²
Полная таблица показывает, как далеко от действующего метро остальные комплексы каталога (данные на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс | Район | Ближайшая действующая станция | Расстояние по прямой | Квартир | Медиана, zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Stacja Wola | Wola | Płocka (M2) | ок. 1 128 м | 17 | 26 984 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | Wilanowska (M1) | ок. 1 179 м | 33 | 26 811 |
| Galant Ząbkowska | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ок. 1 247 м | 5 | 21 886 |
| Nova Viva Garden | Białołęka | Bródno (M2) | ок. 1 750 м | 1 | 12 806 |
| Metro Art | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ок. 1 897 м | 159 | 18 913 |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Bródno (M2) | ок. 2 224 м | 26 | 14 750 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Bródno (M2) | ок. 3 488 м | 83 | 13 964 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | Wawrzyszew (M1) | ок. 3 669 м | 18 | 14 040 |
| Stilla | Włochy | Pole Mokotowskie (M1) | ок. 4 038 м | 62 | 18 349 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Młociny (M1) | ок. 4 054 м | 51 | 16 583 |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Bródno (M2) | ок. 4 261 м | 110 | 13 020 |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ок. 4 859 м | 80 | 18 122 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | Wierzbno (M1) | ок. 6 290 м | 13 | 16 016 |
| Korkowa 146 | Wawer | Stadion Narodowy (M2) | ок. 6 412 м | 40 | 16 200 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (дома) | Wawer | Kabaty (M1) | ок. 13 146 м | 4 | 9 868 |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.). В Metro Art медиана посчитана по 80 квартирам, для которых в файле указана цена за м² полезной площади. Файл Stacja Wola датирован 2 октября 2026 г.; для Apartamenty Płużnicka берём дату публикации файла — 28 сентября 2026 г.
9 из 22 комплексов находятся дальше 3 км по прямой от действующей станции. Для района Włochy более быстрым путём в центр может оказаться железная дорога, а не метро. Если вы параллельно смотрите дома и квартиры за городом, прочитайте, что сравнить, если смотрите и пригород.
Правда ли, что рядом с метро дороже
Старые исследования говорят, что да. В декабре 2014 г. Home Broker сообщил, что квартиры не дальше 5 минут пешком от станции M1 стоили дороже: на 7,2% в районе Bielany, на 12,3% в Mokotów, на 13,9% в Ursynów и на 21,4% в Żoliborz. В работе 2016 г. (P. Torzewski, первичный рынок района Ursynów) каждый следующий километр от станции M1 означал цену ниже примерно на 172 zł/м², то есть на 2,35%. Оба исследования касаются только M1 и сделаны до открытия станций M2 в районах Targówek, Bródno и Bemowo.
В наших данных за один день такой простой зависимости не видно. Вот медианы, если сгруппировать комплексы по расстоянию до действующей станции (данные на 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Расстояние до действующей станции | Комплексов | Квартир с ценой за м² | Медиана, zł/м² (все квартиры) | Медиана медиан комплексов | Районы |
|---|---|---|---|---|---|
| до 500 м | 3 | 60 | 17 423 | 14 600 | Targówek, Bemowo |
| 501–1000 м | 4 | 198 | 19 500 | 21 575 | Praga-Północ, Targówek, Wola |
| 1001–1500 м | 3 | 55 | 26 802 | 26 811 | Mokotów, Praga-Północ, Wola |
| 1501–3000 м | 3 | 107 | 18 213 | 14 750 | Białołęka, Praga-Południe |
| больше 3000 м | 9 | 460 | 15 443 | 16 016 | Białołęka, Praga-Południe, Wawer, Włochy |
Собственный расчёт по данным dane.gov.pl (на 4 октября 2026 г.).
Самой дорогой оказывается группа в 1–1,5 км от станции, потому что в неё попали комплексы из районов Wola и Mokotów. В группе ближе всего к метро — два комплекса из Targówek и один из Bemowo. Расстояние до метро смешивается с районом и самим комплексом, а на 22 комплексах эти влияния не разделить. Поэтому «доплату за метро» в процентах мы не называем.
Сравнение внутри одного района тоже не даёт правила:
- Targówek: у Kowalskiego 37 (около 206 м от Trocka) медиана 14 600 zł/м², у Rezydencja Liwska (около 899 м от Bródno) 16 138 zł/м². В этой паре ближе к метро дешевле, но это два комплекса, а не закономерность.
- Wola: Srebrna 5 (около 529 м от Rondo Daszyńskiego) — 30 448 zł/м², NU! (около 607 м) — 24 500 zł/м², Stacja Wola (около 1 128 м от Płocka) — 26 984 zł/м².
- Praga-Północ: Konopacka (около 629 м от Szwedzka) — 18 650 zł/м², Galant Ząbkowska (около 1 247 м) — 21 886 zł/м², но всего по 5 квартирам.
Вывод: сравнивайте конкретные комплексы у тех станций, которыми вы действительно будете пользоваться, а не «квартиры у метро» как одну категорию.
Какой линией доехать до станции Centrum
Станция Centrum находится на линии M1. Линия M2 пересекается с M1 на станции Świętokrzyska, соседней с Centrum. Все семь комплексов из первой таблицы стоят у M2. Если вы работаете у самой станции Centrum, по M2 вы без пересадки доедете до Świętokrzyska, а там пересядете на M1 или дойдёте пешком. Когда 28 сентября 2022 г. открыли участок со станциями Zacisze, Kondratowicza и Bródno, Metro Warszawskie писало: «dojazd do centrum w niecałe 20 minut», то есть до центра меньше чем за 20 минут.
Время в вагоне — только часть дороги. К нему прибавляется путь до станции и от станции до офиса. Поэтому расстояние в таблице — точка отсчёта. Примерное время в пути до станции Centrum и ещё нескольких точек можно посмотреть в инструменте время в пути. Это упрощённая модель, а не расписание. Расположение комплексов относительно линий видно на карте новостроек с линиями метро: действующие и планируемые линии там показаны отдельными слоями.
Что со строящимися и планируемыми станциями
Bemowo (M2). Идёт строительство участка со станциями Karolin, Chrzanów и Lazurowa. Metro Warszawskie проводит там тестовые поездки с 14 сентября 2026 г., но дату открытия не назвало (по состоянию на октябрь 2026 г.). По данным Metro Warszawskie, после открытия в сети метро будет 46 км и 42 станции. Premiera Bemowo сейчас находится около 380 м от действующей станции Bemowo и около 1 059 м от строящейся Lazurowa.
M3. Линия на стадии проектирования, официальной даты открытия нет (по состоянию на октябрь 2026 г.). Из комплексов каталога ближе всего к планируемым станциям Park Skandynawia (около 377 м от станции Jana Nowaka-Jeziorańskiego) и Metro Art (около 709 м от станции Mińska; точка приблизительная). От действующих станций M2 их сейчас отделяют около 4,9 км и около 1,9 км. Как будущие станции повлияют на цены, мы не прогнозируем.
Что важно знать иностранцу, который выбирает квартиру у метро
Паркинг без машины можно не брать, но проверьте, что обязательно. Цены в таблицах — без места в паркинге и кладовки, их продают отдельно. Прежде чем считать бюджет, посмотрите в прайсе, что из дополнительного обязательно к покупке: пример — обязательная кладовка у половины квартир в Konopacka.
Аренда, пока дом строится. Если вы снимаете жильё и покупаете квартиру в строящемся доме, аренду вы платите до самой сдачи. По данным GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.»), многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строились в среднем 24,8 месяца. Это средний срок самой стройки, а не срок от подписания вашего договора. Срок сдачи вашей квартиры смотрите в договоре. Для того, кто ездит без машины, есть и второе ожидание: станции в первой таблице уже работают, а у бемовского участка M2 и у M3 даты открытия нет.
Разрешение MSWiA не нужно. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец при любом гражданстве покупает без разрешения министра внутренних дел (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Исключение — приграничная зона, но Варшава в неё не входит (rozporządzenie MSWiA, Dz.U. 2005 Nr 188 poz. 1580). Нежилое помещение гаражного назначения (lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym) или доля в нём, то есть обычно место в подземном паркинге, тоже покупается без разрешения, если покупка связана с жилищными потребностями покупателя (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Одна оговорка из разъяснений MSWiA: доля в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой (например, подъездная дорога или часть жилого комплекса), разрешения требует. Попросите проверить это в проекте договора.
Документы на польском. Закон о застройщиках ничего не говорит о языке проспекта и договора. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается у нотариуса в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Нотариус совершает действия на польском; если участник не знает польского и перевода нет, нотариус переводит сам или через присяжного переводчика, tłumacz przysięgły (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание (art. 94 § 1).
Проверка денег. Нотариус и посредник по закону о противодействии отмыванию денег (ustawa AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) обязаны установить личность клиента, а когда это оправдано обстоятельствами, — проверить, откуда деньги (art. 34 ust. 1). Документы о происхождении средств лучше подготовить заранее.
ВНЖ квартира не даёт. В законе об иностранцах (ustawa o cudzoziemcach, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 с изменениями) нет основания для пребывания, связанного с покупкой недвижимости. Собственная квартира может лишь служить правовым основанием для проживания (tytuł prawny do lokalu), которое нужно подтвердить при заявлении на разрешение на пребывание долгосрочного резидента ЕС (zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE) (art. 219a ust. 1, добавлен законом Dz.U. 2025 poz. 1794, применяется с 27.04.2026); само по себе это разрешения не даёт.
Если переезжаете с детьми, до бронирования стоит узнать, как проверить школу по адресу до покупки: станция рядом не означает, что рядом и нужная школа.
Как читать эти данные и чего в них нет
- Это наш каталог, а не вся Варшава. В расчёте 22 комплекса из 38 в каталоге — те, у которых в файлах есть квартиры с ценой. Это 960 квартир в продаже, из них у 880 указана цена за м² полезной площади. Медиана по всем 880 квартирам — 16 696 zł/м² (на 4 октября 2026 г.).
- Точка комплекса приблизительная. Точное расположение у нас есть только для четырёх комплексов: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! и Stilla. У Kowalskiego 37 и Rzepichy в данных одна и та же точка.
- Прямая — не пешеходный маршрут. 600 м по прямой могут оказаться заметно более длинной дорогой, если на пути железнодорожные пути, заборы или оживлённая улица.
- Квартиры в продаже — не всегда свободные. В файлах Skanska по Park Skandynawia и Jaśminowy Mokotów нет статуса квартиры, поэтому их число там, вероятно, завышено.
- В цену квартиры не входят дополнительные помещения. Место в паркинге и кладовку оплачиваете отдельно.
- Это один день, а не тренд. Данные — из файлов с 28 сентября по 4 октября 2026 г. Растут или падают цены у какой-либо станции, из них не видно.
Для сравнения со всем городом: по данным NBP, средняя цена предложения на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. составила 18 488 zł/м², средняя цена сделки — 16 783 zł/м². Это средние по другой выборке и по другой методике, чем наши медианы. Если хотите сравнить районы под свой бюджет, посмотрите, сколько метров дают 800 тыс.–1,2 млн zł в разных районах.
FAQ
Сколько стоит квартира в новостройке у метро в Варшаве?
В нашем каталоге 7 новостроек находятся не дальше примерно 1 км по прямой от действующей станции метро, все у линии M2. Медиана цены за м² в них — от 12 100 zł (Rzepichy, всего 4 квартиры) и 14 600 zł (Kowalskiego 37; оба комплекса у станции Trocka) до 30 448 zł (Srebrna 5 у станции Rondo Daszyńskiego). Данные на 4 октября 2026 г., собственный расчёт по прайсам застройщиков на dane.gov.pl.
Правда ли, что квартира рядом с метро дороже?
Старые исследования говорят, что да: Home Broker в декабре 2014 г. писал, что квартиры не дальше 5 минут пешком от станции M1 стоили на 7,2–21,4% дороже, в зависимости от района. В наших данных за один день (на 4 октября 2026 г., 22 комплекса) простой зависимости не видно: расстояние до станции смешивается с районом и конкретным комплексом.
Какая новостройка в каталоге ближе всего к метро?
Kowalskiego 37 и Rzepichy в районе Targówek: около 206 м по прямой от станции Trocka (M2). У обоих комплексов в наших данных одна и та же приблизительная точка на карте, поэтому реальное расстояние от подъезда может быть другим. Станция Trocka работает с 15 сентября 2019 г.
Стоит ли покупать квартиру у будущей станции M3?
Решать вам, но учтите: официальной даты открытия M3 нет (по состоянию на октябрь 2026 г.). В каталоге ближе всего к планируемым станциям Park Skandynawia (около 377 м до Jana Nowaka-Jeziorańskiego) и Metro Art (около 709 м до Mińska). До действующих станций M2 от них сейчас около 4,9 км и 1,9 км. Как стройка повлияет на цены, мы не прогнозируем.
Нужно ли иностранцу разрешение, чтобы купить квартиру у метро в Варшаве?
Нет. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) вне приграничной зоны иностранец при любом гражданстве покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава в приграничную зону не входит. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Как узнать, сколько на самом деле идти от дома до метро?
Наши расстояния — это прямая линия от точки комплекса до станции, а не пешеходный маршрут. У 18 из 22 комплексов точка на карте приблизительная. Измерьте на карте путь от подъезда до входа в метро и пройдите его до бронирования, лучше в то время, когда будете ездить на работу.
Выбрали комплекс у станции, с которой будете ездить? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży): клиента нужно заявить застройщику до того, как вы придёте туда сами. В отдел продаж пойдём вместе, а до подписания пройдём с вами по информационному проспекту (prospekt informacyjny) и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Говорим на семи языках, включая русский. Покупатель новостройки не платит нам вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Данные и правовое состояние — по состоянию на октябрь 2026 г.