Как проверить цену новостройки в Варшаве по данным, которые застройщик подал государству

Цену новостройки в Варшаве — конкретной квартиры, а не «от … zł/m²» — можно проверить самому, без знания польского и без доверия к рекламе. Источников два. Первый — сайт застройщика: с 11 июля 2025 года на нём должна быть цена каждой предлагаемой квартиры и история её изменений. Второй — государственный портал открытых данных dane.gov.pl: застройщик раз в сутки передаёт эти данные министерству, а министерство их публикует. За сколько квартиры продаются на самом деле, бесплатно показывает реестр цен недвижимости на geoportal.gov.pl (с 13 февраля 2026 года). Состояние законодательства — октябрь 2026 г.

Вы живёте в Варшаве, видите в объявлении «от … zł/m²», а в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) называют другую сумму, и всё это по-польски? Ниже по шагам: где лежит официальный прайс-лист, как найти файл застройщика на dane.gov.pl, как прочитать историю цены и что делать, если в договоре стоит другая цифра.

Какой закон обязывает застройщика раскрывать цены и с какого числа

Обязанность ввёл закон от 21 мая 2025 года, изменивший закон о защите прав покупателя жилья (в Польше его называют ustawa deweloperska), Dz.U. 2025 poz. 758. Он добавил статьи 19a и 19b. Нормы действуют с 11 июля 2025 года. Для проектов, где продажи начались раньше, был переходный срок в 2 месяца, до 11 сентября 2025 года. Сейчас действует единый текст закона (tekst jednolity): Dz.U. 2026 poz. 880.

Обязанность лежит на застройщике. Art. 19a ust. 4 распространяет её также на застройщика, который продаёт уже готовые квартиры, и на предпринимателя, который впервые продаёт квартиру из такого проекта. Частных продавцов со вторичного рынка норма не называет.

С 11 ноября 2026 года меняется форма ежедневной передачи данных. Закон от 17 июля 2026 года (Dz.U. 2026 poz. 1077) требует передавать их электронным документом со структурой, которую установит министр. По состоянию на 27 сентября 2026 г. это распоряжение (rozporządzenie) опубликовано не было. Права покупателя из art. 19a поправка не меняет.

Что застройщик обязан показать: цена квартиры, метра, кладовки и паркинга

По art. 19a ust. 1 застройщик публикует на своём сайте:

• цену 1 м² полезной площади (powierzchnia użytkowa) каждой предлагаемой квартиры и цену всей квартиры или той её части, которая продаётся по договору;
• цены подсобных помещений (pomieszczenia przynależne), например кладовки или гаража, и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться, если они не входят в цену квартиры;
• другие платежи застройщику, которые вы внесёте по договору о передаче собственности.

Все суммы указываются с VAT. На той же странице должны быть общая часть информационного проспекта (prospekt informacyjny), адрес офиса застройщика и отдела продаж, способ связи и расположение проекта. Страница работает с начала продаж (если застройщик заключает договоры бронирования — до первого из них) и до передачи прав по последнему договору в проекте.

Для объявления «от … zł/m²» главная норма — art. 19a ust. 3: в рекламе и объявлениях застройщик обязан указывать адрес страницы с ценами. Цена «от» не заменяет цену конкретной квартиры. Её ищут в прайс-листе по этому адресу, вместе с ценой кладовки и места в паркинге, если они продаются отдельно. Какие ещё платежи застройщик добавляет к цене, разобрано в статье о том, что застройщик добавляет к цене квартиры.

Как проверить цену новостройки на dane.gov.pl: пошагово

Сайт застройщика. Откройте адрес из объявления, найдите прайс-лист и запишите номер квартиры. По этому номеру вы сопоставите данные из разных источников.

dane.gov.pl. Застройщик раз в сутки передаёт данные министру, отвечающему за информатизацию. Министр публикует их на портале dane.gov.pl, а закон называет их данными высокой ценности (art. 19b). Как найти нужный файл:

1. Введите в поиск портала «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или его компании. По состоянию на 27 сентября 2026 г. таких наборов данных больше 14 тысяч. Это наборы, а не жилые комплексы.
2. Откройте самый свежий файл и найдите столбец с расположением проекта: так вы убедитесь, что это нужный комплекс.
3. Найдите строку с номером квартиры. В образце министерства нет площади, этажа и числа комнат. До 10 ноября 2026 года образец не обязателен, поэтому файлы разных застройщиков устроены по-разному. С 11 ноября 2026 года структуру данных установит распоряжение (Dz.U. 2026 poz. 1077). Площадь и этаж проверяйте на сайте застройщика.
4. В файле по образцу министерства рядом с ценой за м², ценой квартиры и ценами кладовки или других платежей стоит дата, с которой эта цена действует.

Не у каждого набора есть архив. Одни застройщики хранят на портале файлы за каждый день. Другие выкладывают один файл «на текущий день», и назавтра его заменяет новый. Тогда историю цены смотрите на сайте застройщика.

История цены и «скидка»: как понять, что цена действительно снизилась

Историю цены ведёт застройщик на своём сайте. Art. 19a ust. 2 требует обновлять данные в день изменения, указывать его дату и хранить прежние данные с начала продаж: старую цену, новую цену и дату. Сравните дату объявления с ценой, которая действовала в тот день.

Правило «самой низкой цены за 30 дней» — из другого закона, об информировании о ценах товаров и услуг (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). При снижении цены рядом с новой ценой указывают самую низкую цену за 30 дней до снижения. Применяется ли это правило к квартирам от застройщика, не решено. Art. 2 этого закона исключает информирование о ценах, которое регулируют отдельные законы, а раскрытие цен квартир регулирует как раз закон о застройщиках. Опубликованной позиции UOKiK на этот счёт при проверке в сентябре 2026 г. мы не нашли.

На практике: когда застройщик объявляет скидку, посмотрите по истории из art. 19a ust. 2, какой была цена квартиры за 30 дней до неё и не выросла ли она прямо перед скидкой. Подробная проверка — в статье о том, как проверить, что скидка застройщика настоящая.

Цена предложения и цена сделки: за сколько продают на самом деле

Прайс-лист застройщика — это цены предложения. За сколько квартиры действительно продались, показывает реестр цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN). С 13 февраля 2026 года его данные бесплатны (закон от 26 сентября 2025 года, Dz.U. 2025 poz. 1542).

На geoportal.gov.pl откройте модуль «Rejestr Cen Nieruchomości». Вы увидите цену, дату документа, вид недвижимости, площадь и рынок: первичный (pierwotny) или вторичный (wtórny). Варшава в сервисе есть, но с задержкой: по состоянию на 27 сентября 2026 г. последние варшавские сделки в RCN датированы маем 2026 г. В слое помещений есть и гаражи, и коммерческие помещения, поэтому фильтруйте по виду недвижимости.

Второй источник ещё создаётся. По закону от 17 октября 2025 года (Dz.U. 2025 poz. 1669) со 2 апреля 2027 года Portal DOM, который ведёт Страховой гарантийный фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG), должен публиковать средние или медианные цены сделок и число сделок на первичном и вторичном рынке. Показатель появится, только если в выборке не меньше 6 квартир и 6 разных покупателей, а выбранный период не длиннее 2 лет.

Что делать, если в договоре цена выше, чем на сайте застройщика

Art. 19a ust. 6: если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, вы вправе требовать заключить договор по самой выгодной для вас цене. Как подготовиться:

1. До визита сохраните страницу с ценами (скриншот с видимой датой) и скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день.
2. Проверьте расчёт. В договорах с застройщиком, заключаемых с 13 февраля 2026 года, в том числе в договоре бронирования (umowa rezerwacyjna), цена квартиры — это полезная площадь в м², умноженная на цену 1 м² (art. 5a). Площадь считается по польскому стандарту (Polska Norma), который действовал в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о стройке.
3. О расхождении заявите письменно до подписания и сошлитесь на art. 19a ust. 6.
4. Норма говорит о цене «при заключении договора». Распространяется ли она на договор бронирования, закон прямо не говорит. Поэтому перед бронированием попросите цену квартиры в письменном виде.

Что важно иностранцу: польские файлы, язык договора, нотариус

Все источники — на польском. Прайс-листы застройщиков, файлы на dane.gov.pl и реестр RCN составлены по-польски, а названия столбцов у застройщиков различаются. Главное в них — цифры, их переводить не нужно. Автоматический перевод страницы в браузере помогает понять заголовки, но суммы сверяйте по оригиналу. Чтобы найти нужную строку, хватит нескольких слов:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Доказательства — до визита, а не на месте. Если вы не говорите по-польски, спорить о цене в отделе продаж трудно. Скриншот прайс-листа с датой и файл с dane.gov.pl сделайте дома, до встречи: тогда расхождение видно на бумаге, а не только на словах.

На каком языке будет договор. В законе о застройщиках (Dz.U. 2026 poz. 880) норм о языке проспекта и договора нет. По общему правилу документы с потребителем составляются по-польски, а параллельно можно сделать версии на других языках (art. 8 ust. 1–1a закона о польском языке, Dz.U. 2026 poz. 81). Договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если он сам об этом попросил, владеет этим языком, не является гражданином Польши и заранее предупреждён о праве на польский документ (art. 8 ust. 1b). Обязанности переводить документы закон не вводит. Что искать в самом проспекте, мы разобрали в статье о том, что проверить в проспекте застройщика без польского.

У нотариуса. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Нотариальные действия совершаются по-польски. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить действие на иностранном языке сам или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły): art. 2 § 3 закона о нотариате (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского и к акту не приложен перевод на понятный вам язык, нотариус переводит сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Сверьте с сохранённым прайс-листом три цифры: площадь, цену 1 м² и итоговую цену.

Разрешение на покупку. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве, если она не в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава в приграничную зону не входит. Исключение: если вместе с квартирой продаётся доля в отдельной недвижимости (например, в подъездной дороге или другой части жилого комплекса), на эту долю, по разъяснению MSWiA, разрешение нужно. Это касается граждан государств вне ЕЭЗ и Швейцарии. Спросите у застройщика заранее, есть ли такая доля.

Кто следит за застройщиками и куда жаловаться

За соблюдением этих норм следит председатель UOKiK (Prezes UOKiK), польского ведомства по защите конкуренции и потребителей. Нарушение art. 19a ust. 1–4 и обязанности передавать данные по art. 19b считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей. Штраф — до 10% оборота за прошлый год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714). Руководителю, который умышленно допустил нарушение, грозит до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1).

Куда обращаться:

• UOKiK занимается коллективными интересами, а не отдельным спором (art. 24 ust. 3 закона о защите конкуренции и потребителей). Сигнал можно отправить на uokik@uokik.gov.pl.
• Ваш личный спор с застройщиком — к городскому или повятовому уполномоченному по правам потребителей (miejski / powiatowy rzecznik konsumentów).

Как цены показаны в каталоге Jawno

Цены в каталоге Jawno взяты из данных застройщиков на dane.gov.pl, и у каждой указана дата: откуда берутся цены в каталоге и какой они даты. Наша цена — это снимок на определённый день. Для сравнения с договором используйте прайс-лист застройщика: именно его касается art. 19a ust. 6. Видите расхождение между каталогом и сайтом застройщика? Напишите нам, сверим оба источника.

Читайте также: Квартира в Варшаве за $50 000: что реально купить и Вторичный рынок Варшавы: что проверить иностранцу.

FAQ

Где посмотреть официальную цену квартиры от застройщика в Варшаве?

В двух местах. На сайте застройщика: с 11 июля 2025 года там должна быть цена каждой предлагаемой квартиры и история её изменений (art. 19a закона о застройщиках). И на государственном портале dane.gov.pl: туда министерство выкладывает данные, которые застройщик раз в сутки передаёт государству (art. 19b). Законодательство — по состоянию на октябрь 2026 г.

Как найти застройщика на dane.gov.pl, если я не читаю по-польски?

Введите в поиск портала польскую фразу «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или его компании. По состоянию на 27 сентября 2026 г. таких наборов данных больше 14 тысяч. В файле ищите номер квартиры из прайс-листа застройщика: цифры понятны без перевода. Площади и этажа в образце министерства нет, их смотрят на сайте застройщика.

Менеджер называет цену выше, чем на сайте застройщика. Что делать?

Если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, покупатель вправе требовать договор по самой выгодной для себя цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). До визита сохраните страницу с ценами и видимой датой, а о расхождении заявите письменно до подписания.

Можно ли подписать договор с застройщиком на русском языке?

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается у нотариуса, а нотариальные действия совершаются по-польски. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить действие на иностранном языке сам или с присяжным переводчиком. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через переводчика (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Где узнать, за сколько реально продают квартиры в Варшаве?

В реестре цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości) на geoportal.gov.pl: с 13 февраля 2026 г. эти данные бесплатны. По состоянию на 27 сентября 2026 г. последние варшавские сделки в нём датированы маем 2026 г. Со 2 апреля 2027 г. средние или медианные цены сделок должен публиковать Portal DOM (Dz.U. 2025 poz. 1669).

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Состояние законодательства — октябрь 2026 г.

Собираетесь в отдел продаж застройщика? Напишите нам до первого визита

Застройщику нужно заранее сообщить, что вы приходите с нами, поэтому напишите до первого самостоятельного визита. Сверим прайс-лист и историю цены выбранной квартиры на сайте застройщика и на dane.gov.pl, пройдём с вами по проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и, если хотите, пойдём на встречу вместе. Говорим на 7 языках, в том числе на русском. За помощь в покупке квартиры у застройщика вы нам не платите. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование гражданской ответственности OC).

Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com