Полная цена квартиры от застройщика в Варшаве: какие доплаты добавить к прайсу

В прайсе застройщика квартира стоила 690 000 zł, а в проекте договора сумма выше: добавилось обязательное парковочное место или кладовка. Полную цену квартиры от застройщика вместе с такими доплатами можно узнать ещё до бронирования. Застройщик обязан показать на своём сайте не только цену квартиры, но и цену принадлежащих к ней помещений и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться (если они не входят в цену), а также другие платежи, и всё это с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках). Сверх прайса вы платите нотариусу и суду за записи в земельно-ипотечной книге (księga wieczysta). Если вы не говорите по-польски или живёте за границей, к этому могут добавиться переводчик, доверенность и в редких случаях разрешение MSWiA. Ниже разбираем, что проверить и как посчитать полную цену.

Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska, дальше «закон о застройщиках»), сводный текст Dz.U. 2026 poz. 880. Нормы, ставки и суммы в статье приведены по состоянию на октябрь 2026 г.

Полная цена коротко (по состоянию на октябрь 2026 г.)

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Что застройщик обязан показать в прайсе на сайте

С 11 июля 2025 г. действуют правила о прозрачности цен (art. 19a и 19b закона о застройщиках). По art. 19a ust. 1 застройщик публикует на своём сайте:

• цену квадратного метра и цену каждой квартиры;
• цену принадлежащих к квартире помещений и прав, без которых ею нельзя пользоваться, если они не входят в цену квартиры;
• другие платежи (закон называет их «inne świadczenia»), если покупатель должен их внести.

Все эти суммы указываются с НДС. Застройщик публикует и историю изменения цен с датами (art. 19a ust. 1–2), а в каждой рекламе обязан указать адрес страницы с прайсом (art. 19a ust. 3). Те же данные ежедневно передаются министру и публикуются на портале dane.gov.pl (art. 19b). Цены на нашем сайте взяты оттуда, всегда с датой данных.

Если цены, которые указал застройщик, расходятся, вы можете требовать самую выгодную для себя (art. 19a ust. 6). Нарушение этих обязанностей считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5). Поэтому до визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży) сделайте скриншот прайса с датой: квартира, кладовка, парковочное место, другие позиции. Прайс на польском читать несложно: нужные строки ищите по словам «komórka lokatorska», «miejsce postojowe», «garaż».

Где найти прайс и как посмотреть историю цен, мы разбираем в статье как проверить цену застройщика и её историю на dane.gov.pl.

Как считается цена самой квартиры

В договорах, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры равна полезной площади, умноженной на цену 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлен законом Dz.U. 2026 poz. 27). Площадь измеряют по Польской норме, которая действовала в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления. Способ измерения указывают в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15) и в информационном проспекте (prospekt informacyjny), в поле «Sposób pomiaru powierzchni».

Что это значит для вас: если в договоре появляется садик или терраса, спросите, входят ли они в площадь и цену квартиры или идут отдельной строкой. Ответ сравните с прайсом на сайте и с проспектом.

Кладовка и паркинг: доплата или часть квартиры

Закон о собственности помещений (ustawa o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) называет принадлежащими к квартире помещениями, в частности, подвал, чердак, кладовку и гараж (art. 2 ust. 4). Общую недвижимость образуют земля, а также части здания и оборудование, которые не служат исключительно для пользования владельцев отдельных помещений (art. 3 ust. 2).

Парковочные места застройщики продают в разных формах, и от формы зависит, среди прочего, ставка НДС. Поэтому до бронирования спросите в отделе продаж:

1. Обязательны ли парковочное место или кладовка при этой квартире?
2. В какой форме я их покупаю: как долю в гараже, который является отдельным помещением со своей земельно-ипотечной книгой, или как право исключительного пользования местом в общей части дома?
3. Сколько они стоят и указана ли в прайсе цена с той же ставкой НДС, что и в договоре?
4. Идут ли платежи за гараж на тот же специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), что и за квартиру?

Цены парковочных мест и кладовок в варшавских комплексах мы собираем отдельно: сколько стоят паркинг и кладовка в новостройках Варшавы.

Может ли застройщик обязать купить парковочное место

Покупка квартиры вместе с парковочным местом может быть условием договора. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд Польши признал, что условие, обязывающее покупателя приобрести квартиру вместе с долей в многоместном гараже, не было недопустимым договорным условием.

Поэтому об обязательных дополнениях спрашивайте до договора бронирования (umowa rezerwacyjna), а не при подписании договора с застройщиком (umowa deweloperska). Если к квартире за 690 000 zł добавляется обязательное парковочное место, бюджет должен покрывать обе позиции.

Умолчание о существенной информации может быть вводящим в заблуждение бездействием (art. 6 ust. 1 и ust. 3 pkt 1 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Существенной информацией закон считает, в частности, цену вместе с налогами (art. 6 ust. 4 pkt 3). Но для цен застройщика основной нормой остаётся art. 19a закона о застройщиках.

Гараж и защита ваших денег. Доля в гаражном помещении, которую вы покупаете вместе с квартирой в рамках того же проекта, тоже подпадает под закон о застройщиках (art. 2 ust. 2 pkt 3–4). Платежи за неё идут на специальный счёт в банке (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Вне закона остаётся только отдельная покупка, не связанная с договором с застройщиком.

НДС на парковочное место: 8% или 23%

На 7 октября 2026 г. продажа квартир площадью до 150 м² облагается НДС по ставке 8% (art. 41 ust. 2 и 12–12c, art. 146ef закона о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотариальным актом проверьте ставку ещё раз: министр финансов объявляет о возможном окончании периода по art. 146ef до 31 октября 2026 г.

Ставка на парковочное место зависит от формы продажи:

• место в общей части дома или право исключительного пользования им, проданное вместе с квартирой: по ставке для квартиры, сейчас 8%;
• доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой: 23% (решение WSA в Варшаве от 7 декабря 2009 г., III SA/Wa 1110/09; в 2009 г. ставки ещё были 7% и 22%).

При цене места 50 000 zł нетто разница между 23% и 8% составляет 7 500 zł (наш расчёт). Спросите застройщика, какую ставку он применит, и сверьте цену из прайса (она указана с НДС) с ценой в договоре.

Расходы после получения ключей. С 1 января 2025 г. помещение для хранения автомобилей в жилом доме относится к жилой части здания (art. 1a ust. 2c закона о местных налогах и сборах, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Гараж в многоквартирном доме, в том числе отдельным помещением, облагается налогом на недвижимость по жилой ставке. На 2026 г. её верхний предел составляет 1,25 zł за м², а для «прочих» зданий 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726).

Сколько добавить на нотариуса и земельно-ипотечную книгу

Этих расходов в прайсе застройщика нет. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Нотариальный тариф (taksa notarialna), выписки из акта (wypisy) и судебные сборы за запись в земельно-ипотечной книге по этому договору застройщик и покупатель оплачивают пополам (art. 40 ust. 2).

Максимальные ставки установлены распоряжением о максимальных ставках нотариального тарифа (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для суммы от 60 000 до 1 000 000 zł тариф составляет 1 010 zł плюс 0,4% от суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договор с застройщиком берётся половина этой ставки (§ 6 pkt 15a), за договор о переходе собственности на квартиру тоже половина (§ 6 pkt 16). Судебные сборы за записи в книге установлены законом о судебных расходах по гражданским делам (u.k.s.c., t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).

Пример для квартиры за 690 000 zł (наш расчёт по максимальным ставкам, по состоянию на октябрь 2026 г.):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Закон о застройщиках делит пополам только расходы по договору с застройщиком. Как будут разделены расходы по договору о переходе собственности, смотрите в проекте договора. Если вы покупаете парковочное место отдельной долей в гараже, спросите нотариуса, как он посчитает тариф и записи по этой позиции.

Что добавлять не нужно. Продажа с НДС не облагается налогом на гражданско-правовые действия (PCC) (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение: 6% PCC платит тот, кто покупает шестую и каждую следующую квартиру в здании или зданиях на одном земельном участке (art. 7a). Если вы покупаете одну квартиру, это исключение вас не касается.

Что добавляется к цене, если вы иностранец

Налоги и сборы из таблиц выше от гражданства не зависят. Но у покупателя, который не читает по-польски, живёт за границей или снимает жильё, пока идёт стройка, есть свои статьи расходов. Состояние права на октябрь 2026 г.

Переводчик у нотариуса. Нотариальное действие совершается по-польски. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить его на иностранном языке: сам, если знание языка у него подтверждено как у присяжного переводчика, или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 закона о нотариате, Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если участник не знает польского и к акту не приложен перевод на понятный ему язык, нотариус переводит акт сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Список присяжных переводчиков ведёт министр юстиции Польши и публикует его в BIP, в открытом доступе. Услуг переводчика в нашей таблице нет: предупредите нотариуса заранее и уточните, кто приглашает переводчика и кто ему платит. Закон о застройщиках о языке прайса, проспекта и договора ничего не говорит.

Разрешение MSWiA: квартира и гараж без него, доля в дороге с ним. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Гаражное нежилое помещение (lokal użytkowy) или долю в нём тоже покупают без разрешения, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Доля в земле и общих частях дома разрешения не требует. Но по разъяснению MSWiA разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой: например, в подъездной дороге или в части жилого комплекса. Госпошлина за разрешение составляет 1 570 zł, за промесу (promesa), то есть обещание выдать разрешение, 98 zł. По данным MSWiA, на практике разрешение получают за 2–4 месяца, иногда дольше. Сделка без нужного разрешения недействительна (art. 6 ust. 1). Поэтому, когда застройщик перечисляет «обязательные дополнения», проверьте в проекте договора, нет ли среди них доли в отдельном участке. Граждан ЕЭЗ и Швейцарии и тех, у кого есть польское гражданство, это не касается.

Доверенность, если вы за границей. Договор с застройщиком и договор о переходе собственности заключаются в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках; art. 158 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Доверенность на такое действие оформляется в той же форме (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Подпись на такой доверенности консул не заверяет (разъяснение консульства Польши в Стокгольме), а апостиль подтверждает только подлинность подписи, должность подписавшего и печать и форму документа не исправляет. Форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше, чтобы не платить за документ дважды.

Проверка происхождения денег. Нотариус и посредник в сделках с недвижимостью обязаны применять меры по закону AML (ustawa AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18). При разовой сделке от 15 000 евро они устанавливают личность клиента и конечного бенефициара, а происхождение средств проверяют, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы, за некоторыми исключениями (art. 72). Если меры проверки применить нельзя, сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Документы о том, откуда деньги, держите под рукой уже к бронированию.

Аренда, пока идёт стройка. Деньги по договору с застройщиком вы вносите на специальный счёт частями, после завершения этапов графика строительства (art. 8 закона о застройщиках). По данным GUS, многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026, средняя по всей Польше). Если до ключей вы снимаете жильё, аренда тоже входит в полную цену. Считайте её до срока передачи собственности из проспекта и договора, а не до даты, названной устно в отделе продаж.

Кредит. Строки про ипотеку в таблице нужны, только если вы покупаете в кредит. Об условиях кредита спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy).

Как посчитать полную цену квартиры: калькулятор

В карточке жилого комплекса на нашем сайте есть калькулятор «Полная стоимость покупки». Вы вводите цену квартиры, кладовки и парковочного места, выбираете этап (строится или готовая квартира) и отмечаете, берёте ли кредит. Калькулятор считает ориентировочно, по максимальным ставкам нотариального тарифа и фиксированным судебным сборам; точные расходы назовут нотариус и банк. Переводчика и аренду на время стройки добавьте сами. Попробуйте его на примере комплекса NU! в районе Wola: калькулятор полной стоимости покупки в карточке NU! (Wola).

Чек-лист перед договором бронирования

1. Сделайте скриншот прайса на сайте застройщика с датой: квартира, кладовки, парковочные места, другие платежи.
2. Попросите информационный проспект. Застройщик вручает его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования (art. 21 ust. 1–2). Как читать его без польского, мы разбираем в статье что проверить в проспекте застройщика без знания польского.
3. Спросите письменно, обязательны ли парковочное место или кладовка и в какой форме вы их покупаете.
4. Уточните ставку НДС по каждой позиции и сравните её с ценой с НДС в прайсе.
5. Проверьте в проспекте и в договоре способ измерения площади и то, входят ли садик или терраса в цену квартиры.
6. Если у вас нет гражданства Польши, ЕЭЗ или Швейцарии (и нет 5 лет с ВНЖ на постоянное пребывание или статусом долгосрочного резидента ЕС), проверьте, нет ли в предмете продажи доли в отдельном участке (дороге, части комплекса): на неё нужно разрешение MSWiA.
7. Посчитайте расходы у нотариуса и в суде по таблице выше или в калькуляторе и добавьте переводчика.
8. Плата за бронирование составляет не больше 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2), то есть при 690 000 zł не больше 6 900 zł. Её засчитывают в цену (art. 32 ust. 3).

Читайте также: Квартира с отделкой от застройщика в Варшаве: выгодно ли и Скидка у застройщика в Варшаве: как проверить цену.

FAQ

Сколько нотариус возьмёт за договоры при квартире за 690 000 zł?

По состоянию на октябрь 2026 г. при квартире за 690 000 zł максимальный нотариальный тариф за договор с застройщиком составляет 1 765 zł нетто, и его делят пополам с застройщиком: ваша часть 882,50 zł нетто, около 1 085 zł с НДС. За договор о переходе собственности максимальный тариф тоже 1 765 zł нетто. Сверху выписки из акта (6 zł нетто за страницу) и судебные сборы за земельно-ипотечную книгу. Переводчика у нотариуса оплачивают отдельно.

Может ли застройщик обязать купить парковочное место?

Может, если это условие договора. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд Польши признал, что условие, обязывающее купить квартиру вместе с долей в многоместном гараже, не было недопустимым договорным условием. Поэтому спросите об обязательных дополнениях до договора бронирования (umowa rezerwacyjna) и сравните ответ с прайсом на сайте застройщика (состояние права на октябрь 2026 г.).

Обязан ли застройщик показывать цену паркинга и кладовки на сайте?

Да, если они не входят в цену квартиры. По art. 19a ust. 1 закона о застройщиках (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, состояние права на октябрь 2026 г.) застройщик публикует на своём сайте цену метра и каждой квартиры, цену принадлежащих к ней помещений и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться, а также другие платежи. Все суммы указываются с НДС.

Какой НДС на парковочное место в новостройке?

Зависит от формы продажи. Место в общей части дома или право исключительного пользования им, проданное вместе с квартирой, облагается по ставке для квартиры, на 7 октября 2026 г. это 8%. Доля в отдельном гаражном помещении со своей земельно-ипотечной книгой облагается по ставке 23% (WSA в Варшаве, III SA/Wa 1110/09). При цене места 50 000 zł нетто разница составляет 7 500 zł.

Нужно ли иностранцу разрешение MSWiA на паркинг в Варшаве?

Обычно нет. Гаражное нежилое помещение или долю в нём иностранец покупает без разрешения, если покупка связана с его жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a закона о покупке недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, состояние права на октябрь 2026 г.). Но по разъяснению MSWiA разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге. Госпошлина за разрешение составляет 1 570 zł.

Что делать, если цена в договоре выше, чем в прайсе застройщика?

По art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, если цены, которые указал застройщик, расходятся, вы можете требовать самую выгодную для себя (состояние права на октябрь 2026 г.). Сохраните скриншот прайса с датой и сравните его с ценой в проспекте и в проекте договора.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Выбрали квартиру и хотите знать полную цену до бронирования? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика: мы заявим вас там и пойдём на встречу вместе. До бронирования пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, в том числе по обязательным дополнениям и их ценам, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Работаем на семи языках, в том числе на русском. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC).

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com