Вы выбрали новостройку в Варшаве, а застройщик прислал информационный проспект (prospekt informacyjny) на польском и ждёт плату за бронирование. Проспект застройщика — обязательный документ о застройщике, комплексе и вашей конкретной квартире. Застройщик обязан вручить его бесплатно, с приложениями и до договора бронирования (art. 21, по состоянию на октябрь 2026 г.). Перевода закон не требует. Значит, разобраться в проспекте до оплаты — ваша задача. Ниже чек-лист с польскими словами, по которым нужные места легко найти поиском в PDF. Плата за бронирование не может превышать 1% цены, указанной именно в проспекте (art. 32 ust. 2).
Все нормы приведены по закону от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880), по состоянию на октябрь 2026 г. Правила о защите покупателей действуют с 1 июля 2022 г.
Чек-лист перед оплатой брони
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| № | Что проверить | Польские слова для поиска в PDF |
|---|---|---|
| 1 | Дата составления проспекта и все ли изменения (aneks) вам передали | Data sporządzenia prospektu, aneks |
| 2 | Номер земельно-ипотечной книги и записи в её разделе IV: ипотеки, заявления о записи | księga wieczysta, hipoteka |
| 3 | Разрешение на строительство: есть ли оно, окончательное ли, не обжаловано ли | pozwolenie na budowę |
| 4 | Вид специального счёта в банке (открытый или закрытый), банк и ставка взноса в DFG | rachunek powierniczy, otwarty, zamknięty |
| 5 | График строительства: не меньше 4 этапов и плановый срок окончания работ | harmonogram |
| 6 | Срок передачи права собственности на вашу квартиру | przeniesienie prawa własności |
| 7 | Цена квартиры, цена за м², полезная площадь и совпадает ли цена с ценой на сайте застройщика | cena, powierzchnia użytkowa |
| 8 | Допускает ли договор индексацию цены и на каких условиях | waloryzacja |
| 9 | Окружение: местный план в пределах 100 м и планируемые объекты в радиусе 1 км | plan miejscowy |
| 10 | Три приложения: поэтажный план, проект договора, схема застройки участка | rzut kondygnacji, wzór umowy |
| 11 | Сам договор бронирования: письменно, на определённый срок, плата не больше 1% цены из проспекта | umowa rezerwacyjna, opłata rezerwacyjna |
Польские слова даны в основной форме. В документе они могут стоять в другом падеже, поэтому ищите по началу слова: «waloryzac», «powierzchni», «planu».
Что такое информационный проспект застройщика и когда его должны выдать
Застройщик, который начинает продажи, составляет проспект для каждого жилого комплекса по образцу из приложения к закону (art. 20 ust. 1 и 3). Он вручает его до договора с застройщиком (umowa deweloperska), а если сначала подписывается бронь, то до договора бронирования (umowa rezerwacyjna, art. 21 ust. 1).
Три правила вручения:
- Бесплатно и с приложениями, на долговременном носителе (trwały nośnik, art. 21 ust. 2). Закон понимает под ним носитель, который позволяет хранить информацию и воспроизводить её без изменений (art. 5 pkt 11).
- На бумаге по вашему требованию, в помещении застройщика, если вы получили проспект только в другой форме (art. 21 ust. 3).
- Проспект становится частью договора. Вместе с приложениями он неотъемлемая часть договора бронирования и договора с застройщиком (art. 23 ust. 2). Это не рекламная брошюра, а часть того, что вы подписываете.
Общую часть проспекта застройщик публикует и на своём сайте: с начала продаж, а если заключает договоры бронирования, то до первого из них (art. 19a ust. 1). Эта норма действует с 11 июля 2025 г. На том же сайте застройщик указывает цену за м² с VAT. Если цена на сайте отличается от цены, которую вам предлагают при подписании, вы вправе требовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Цены застройщиков Варшавы из открытых данных dane.gov.pl с датой обновления собраны в нашем каталоге новостроек Варшавы с ценами из dane.gov.pl: по нему удобно сверить цену из проспекта.
Исключение — готовая квартира, которую застройщик продаёт по обычному договору купли-продажи. Полного проспекта в этом случае не будет. Вместо него застройщик передаёт на долговременном носителе сокращённую информацию о недвижимости и квартире, без разделов о финансировании, защите денег, графике и отказе от договора (art. 3 и art. 27 ust. 1).
Как устроен проспект: общая и индивидуальная часть
Вверху образца стоит поле «Data sporządzenia prospektu» с пометкой, что данные приведены на дату составления проспекта. Если с этой даты что-то изменилось, застройщик вручает изменение (aneks) или новый проспект. Изменение должно быть отмечено так, чтобы его можно было найти, и вручено заранее, чтобы вы успели с ним ознакомиться до договора (art. 22).
Что где искать по образцу проспекта:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Часть | Что в ней | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Общая: застройщик | данные и номер в KRS, три завершённых комплекса (если они есть), в том числе последний, с датой разрешения на эксплуатацию | поле об исполнительных производствах на сумму больше 100 000 zł |
| Общая: недвижимость | адрес, номер участка, номер земельно-ипотечной книги | ипотеки и заявления в разделе IV книги |
| Общая: строительство | разрешение на строительство, плановые сроки работ, число и расположение домов, минимальное расстояние между ними | способ измерения полезной площади |
| Общая: деньги | источники финансирования, специальный счёт, ставка DFG, график, индексация, условия отказа от договора | вид счёта и правила индексации |
| Индивидуальная | цена квартиры, цена за м², полезная площадь, срок передачи собственности, расположение квартиры в доме, планировка, стандарт отделки, машино-места, коммуникации, доступ к дороге общего пользования | совпадают ли цена и площадь с предложением |
К проспекту прилагаются три документа: поэтажный план с отмеченной квартирой, проект договора с застройщиком и схема застройки участка с домом и его окружением. Если одного из них нет, это повод не платить за бронь, пока застройщик его не пришлёт.
О доплатах сверх цены квартиры — в статье о том, из чего складывается полная цена квартиры.
Что сверить с земельно-ипотечной книгой, KRS и разрешением на строительство
Речь о простой сверке цифр, а не о полной проверке застройщика:
- Земельно-ипотечная книга (księga wieczysta, KW). Введите номер книги из проспекта в поиске Elektroniczne Księgi Wieczyste Министерства юстиции. Проверьте, совпадают ли записи в разделе IV с полем об ипотеках в проспекте.
- KRS. Номер из общей части проверьте в поиске KRS: те же ли название и адрес компании, что в проспекте и в проекте договора.
- Разрешение на строительство. В проспекте три поля «да/нет»: есть ли разрешение, окончательное ли оно, обжаловано ли. Рядом номер разрешения и название органа, который его выдал.
Остальные документы застройщик показывает у себя. По вашему требованию ещё до бронирования он обязан дать в своём офисе в том числе актуальное состояние земельно-ипотечной книги, выписку из KRS или справку из CEIDG, разрешение на строительство, финансовую отчётность за последние два года, строительный проект, а также согласие банка или другого ипотечного кредитора на передачу вам квартиры без обременения либо обязательство дать такое согласие (art. 26 ust. 1, по состоянию на октябрь 2026 г.). Эти документы тоже на польском, поэтому на встречу в офис лучше прийти с тем, кто их прочитает.
Специальный счёт и DFG: что проспект говорит о защите ваших денег
В общей части найдите поле «Środki ochrony nabywców». В нём:
- вид специального (доверительного) счёта в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy): открытый (otwarty) или закрытый (zamknięty);
- ставка взноса в Гарантийный фонд застройщиков (DFG);
- название учреждения, которое обеспечивает сохранность денег покупателя.
Взнос в DFG рассчитывает и вносит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5). Ставка зависит от даты начала продаж (art. 49 ust. 6). По состоянию на октябрь 2026 г. действуют ставки из распоряжения от 21 июня 2022 г. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% для открытого счёта и 0,1% для закрытого. Закон допускает не больше 1% для открытого счёта и 0,1% для закрытого (art. 49 ust. 7).
DFG — это отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (UFG, art. 46). Из него возвращают взносы покупателей на открытый счёт в случаях из art. 48 ust. 1, в том числе при банкротстве застройщика или если вы отказались от договора, а деньги в срок не вернули. На случай неплатёжеспособности банка, где ведётся счёт, закон предусматривает возврат из DFG той части взносов, которую не покрывает выплата Банковского гарантийного фонда (BFG, art. 48 ust. 2). В образце проспекта есть обязательный абзац о гарантии вкладов в BFG до суммы, эквивалентной 100 000 евро, на одного вкладчика (по состоянию на октябрь 2026 г.). Подробности о фонде — на портале UFG dfg.ufg.pl.
Плата за бронирование засчитывается в цену. После подписания договора с застройщиком (umowa deweloperska) он переводит её на специальный счёт не позднее чем через 7 дней (art. 32 ust. 3–4). О других рисках бронирования — в статье о рисках договора бронирования у застройщика.
График строительства и сроки: что обязательно, а что ориентировочно
График (harmonogram) делит стройку на этапы. По состоянию на октябрь 2026 г. в нём не меньше 4 этапов, и стоимость каждого составляет от 10% до 25% общих затрат на проект, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2). Для каждого этапа указаны срок окончания и процентное распределение затрат. Закон сам называет это распределение «ориентировочным» (art. 24 ust. 1).
Как читать сроки:
- «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» в общей части — это план строительства всего дома.
- «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» в индивидуальной части — срок, который касается именно вашей квартиры. Сравните его с датой в проекте договора.
- Индексация цены. В проспекте есть поле «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji». Если там стоит «tak» (да), прочитайте правила индексации до оплаты брони.
Проспект — часть договора (art. 23 ust. 2). Если в договоре другая дата, чем в проспекте, действует порядок из раздела о расхождениях ниже. Как следить за стройкой после подписания, мы разобрали в статье о том, как проверить, успевает ли стройка к сроку.
Что застройщик обязан написать об окружении комплекса
Образец проспекта требует трёх видов сведений о соседстве:
- Существующие объекты, которые влияют на условия жизни, особенно источники запаха, шума или света. Радиуса для этого поля образец не указывает.
- Положения местного плана застройки (plan miejscowy) для участков в пределах 100 м от границы комплекса: назначение территории, плотность и высота застройки, доля биологически активной поверхности, минимальное число парковочных мест. Если плана нет, застройщик пишет «Brak planu».
- Планируемые объекты в радиусе 1 км: в том числе из местных планов, решений об условиях застройки, экологических решений, зон ограниченного пользования и карт угрозы наводнения. Отдельно — решения об объектах общественного назначения: дороги, железнодорожные линии, аэропорт, сети. Сноска к образцу называет, например, строительство дорог и рельсовых линий, воздушные коридоры, очистные сооружения, мусоросжигательные заводы, свалки и кладбища.
Сравните эти сведения со схемой застройки участка (приложение 3). Если на схеме есть что-то важное для вас, например дорога или трамвайные пути, а в описании этого нет, спросите застройщика письменно.
Если вы иностранец: язык, перевод, нотариус и аренда на время стройки
Обязан ли застройщик дать проспект на вашем языке. Нет. В законе о застройщиках нет ни одной нормы о языке проспекта и договора. Действует общий закон о польском языке (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81, по состоянию на октябрь 2026 г.):
- в отношениях с потребителем, который живёт в Польше, по договору, исполняемому в Польше, используется польский язык (art. 7 ust. 1), в том числе в документах, которых требуют другие законы (art. 7 ust. 3);
- рядом с польским можно составить версию на другом языке. Если покупатель — гражданин Польши, основой толкования служит польская версия (art. 8 ust. 1a);
- документ на иностранном языке возможен, если вы сами об этом попросили, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b).
Обязанности переводить проспект эти нормы не вводят. Попросить у застройщика английскую версию можно, но как эти правила применяются к самому проспекту, оценит юрист. Пока параллельной версии нет, вы подписываете польский текст, а любой перевод нужен прежде всего вам, чтобы понять, что написано.
Перевод для себя и заверенный перевод. Заверенные письменные переводы и устный перевод делает присяжный переводчик (tłumacz przysięgły, art. 13 закона о профессии присяжного переводчика, Dz.U. 2019 poz. 1326). Список присяжных переводчиков ведёт Министр юстиции и публикует его в открытом доступе в BIP (art. 6 ust. 2 и art. 10). Для чек-листа выше полный перевод всех страниц обычно не нужен: важнее понять поля из таблицы и проект договора.
Почему проспект нужно понять до нотариуса. Договор с застройщиком заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). В нём вы подписываете заявление, что получили проспект и ознакомились с ним (art. 35 ust. 1 pkt 16). Поэтому разобраться в проспекте нужно до визита к нотариусу, а не во время чтения акта.
Что будет у нотариуса. По состоянию на октябрь 2026 г. (Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614):
- нотариальное действие совершается по-польски. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить его на иностранном языке: сам, если знание языка у него подтверждено как у присяжного переводчика, или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3);
- если участник не знает польского и к акту не приложен перевод на понятный ему язык, нотариус переводит акт сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1);
- перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что участники понимают его содержание и значение (art. 94 § 1).
Предупредите нотариуса заранее, что вам нужен перевод, и уточните, кто приглашает переводчика и кто ему платит.
Доля в дороге: когда иностранцу всё-таки нужно разрешение MSWiA. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Доля в земле и общих частях дома разрешения тоже не требует. Но по разъяснению MSWiA разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой: например, в подъездной дороге или в части жилого комплекса. Поэтому в индивидуальной части проспекта посмотрите поле о доступе к дороге общего пользования, а в проекте договора — нет ли в предмете продажи доли в отдельном участке. Сделка без нужного разрешения недействительна (art. 6 ust. 1). Граждан ЕЭЗ и Швейцарии и тех, у кого есть польское гражданство, это не касается. Не нужно разрешение и иностранцу, который живёт в Польше не меньше 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Получение разрешения, по данным MSWiA (раздел «Najczęściej zadawane pytania», редакция 27.06.2022), на практике занимает 2–4 месяца, иногда дольше. Закон (KPA art. 35 § 3) даёт для особо сложных дел срок до 2 месяцев. Заложите это в сроки брони.
Аренда во время стройки. Деньги по договору с застройщиком вы вносите на специальный счёт частями, по мере строительства, по этапам графика (art. 8). По данным GUS, многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026, средняя по всей Польше). Если до ключей вы снимаете жильё, считайте аренду до срока передачи собственности из проспекта и договора, а не до даты, которую назвали устно в отделе продаж.
Что делать, если договор расходится с проспектом
Во время бронирования. Застройщик обязан сообщать об изменениях в проспекте и приложениях и указывать, чего касается изменение (art. 33 ust. 1). Если он изменил проспект, не сообщив вам, плату за бронирование возвращают незамедлительно (art. 34 ust. 1 pkt 3).
При подписании договора с застройщиком. Изменения, внесённые между вручением проспекта и подписанием договора, должны быть явно выделены в договоре. Они связывают вас, только если вы согласились включить их в договор (art. 35 ust. 2–3). Поэтому перед нотариусом сравните проспект и проект договора ещё раз, лучше с переводчиком.
После подписания. По состоянию на октябрь 2026 г. закон позволяет отказаться от договора с застройщиком в течение 30 дней со дня его заключения (art. 43 ust. 2), в том числе если:
- сведения в договоре не совпадают с проспектом, кроме изменений, принятых по art. 35 ust. 2;
- застройщик не вручил проспект или информацию об изменении;
- данные в проспекте не соответствуют фактическому или правовому положению на дату договора;
- в проспекте нет данных, которых требует образец.
Заявление подаётся письменно, с нотариально заверенной подписью и с согласием на исключение записи о ваших требованиях из земельно-ипотечной книги (art. 45 ust. 1). Договор тогда считается незаключённым, расходов на отказ вы не несёте, а застройщик возвращает деньги, выплаченные ему со счёта, незамедлительно, не позднее 30 дней с получения заявления (art. 44 ust. 2–3). Это право относится к договору с застройщиком. Для брони действуют правила art. 33–34, описанные выше.
FAQ
Обязан ли застройщик в Польше дать проспект на русском или английском?
Нет. По состоянию на октябрь 2026 г. в законе о застройщиках (ustawa deweloperska, Dz.U. 2026 poz. 880) нет норм о языке проспекта. Закон о польском языке (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) разрешает документ на иностранном языке, если вы сами об этом просите, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст. Обязанности переводить проспект закон не вводит.
Что такое prospekt informacyjny и когда застройщик должен его выдать?
Это обязательный документ о застройщике, жилом комплексе и вашей квартире. По состоянию на октябрь 2026 г. застройщик вручает его бесплатно, с приложениями, на долговременном носителе до договора с застройщиком, а если сначала подписывается бронь, то до договора бронирования (art. 21 закона о застройщиках). Проспект с приложениями становится неотъемлемой частью обоих договоров (art. 23 ust. 2).
Сколько можно заплатить застройщику за бронирование квартиры?
По состоянию на октябрь 2026 г. плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в проспекте (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках). Договор бронирования заключается письменно под угрозой недействительности (art. 30 ust. 1) и на определённый срок. Если покупаете в кредит, срок должен учитывать время на решение банка (art. 31).
Будет ли у нотариуса перевод, если я не говорю по-польски?
Да. По состоянию на октябрь 2026 г. нотариальное действие совершается по-польски, но если участник не знает польского и перевод к акту не приложен, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 и art. 2 § 3 закона о нотариате (Prawo o notariacie), Dz.U. 2026 poz. 614). Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус убеждается, что вы понимаете его содержание (art. 94 § 1). О переводе предупредите нотариуса заранее.
Нужно ли иностранцу разрешение MSWiA на квартиру из проспекта?
На саму квартиру нет: отдельная квартира в Варшаве покупается без разрешения при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Но по разъяснению MSWiA доля в отдельной недвижимости, которая продаётся вместе с квартирой (например, подъездная дорога), требует разрешения. Поэтому проверьте в проспекте и проекте договора, нет ли такой доли.
Что делать, если договор с застройщиком не совпадает с проспектом?
По состоянию на октябрь 2026 г. у вас есть 30 дней со дня заключения договора с застройщиком, чтобы отказаться от него (art. 43 ust. 2 закона о застройщиках). Это касается в том числе расхождений между договором и проспектом, невручения проспекта и данных, не соответствующих действительности. Заявление подаётся письменно с нотариально заверенной подписью (art. 45 ust. 1).
Получили проспект на польском и собираетесь в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży)? Напишите нам до первого визита. Мы заявим вас застройщику и пойдём в отдел продаж вместе, а до бронирования пройдём с вами по проспекту и проекту договора по этому чек-листу на русском и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Работаем на 7 языках. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Подробнее — на странице сопровождение покупки квартиры на русском.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Правовое состояние — на октябрь 2026 г.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.