Вы снимаете квартиру в Варшаве, выбрали квартиру в новостройке, которая ещё строится, и каждый месяц задержки для вас — ещё один месяц аренды. Гарантировать срок не может никто, но следить за сроком сдачи новостройки можно самому, даже без хорошего польского. Для этого есть четыре источника: сроки в договоре и проспекте, график строительства с уведомлениями об этапах, публичные следы стройки (информационный щит и реестр GUNB) и открытые реестры, где видна компания застройщика. Ниже — где что искать, как сравнивать и что делать, если срок сдвигается. Польские слова, по которым нужные места легко найти в документах, даны в скобках.
Правовая основа (по состоянию на октябрь 2026 г.): закон о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (далее — закон о застройщиках; ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) и Строительный закон (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Положения поправки Dz.U. 2025 poz. 1669, вступившие в силу 2 октября 2026 г., касаются учёта, который ведёт Страховой гарантийный фонд (UFG, art. 50 и 51). Поправка Dz.U. 2026 poz. 1077, которая вступит в силу 11 ноября 2026 г., меняет только art. 19b — данные о ценах. Нормы, описанные ниже, эти изменения не затрагивают.
Какой срок обещают в рекламе, а какой записан в договоре
В объявлении или в карточке жилого комплекса обычно одна дата, например «IV kw. 2027» (IV квартал 2027 г.). В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) сроков минимум три, и закон требует указать каждый (art. 35 ust. 1, по состоянию на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что в договоре | Норма | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Начало и окончание строительных работ (termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych) | art. 35 ust. 1 pkt 12 | Когда дом должен быть физически готов |
| Срок и способ уведомления о приёмке, срок приёмки (odbiór) | pkt 17 | Когда вы увидите квартиру и впишете недостатки в протокол |
| Срок передачи права собственности (przeniesienie prawa własności) | pkt 7 | Когда у нотариуса вы станете собственником |
| Номер разрешения на строительство, выдавший орган, окончательное ли решение и не обжаловано ли оно | pkt 11 | С этого номера начинается проверка стройки в реестре |
| Неустойки (kary umowne) и проценты | pkt 14 | Есть, только если стороны их предусмотрели |
Главный — срок передачи права собственности. Именно с ним закон связывает право отказаться от договора при задержке (art. 43 ust. 1 pkt 6). Окончание работ — только начало пути к ключам.
Закон не обязывает включать неустойку и не задаёт её размер. Если в проекте договора нет пункта о неустойке за задержку, её просто нет: art. 35 ust. 1 pkt 14 говорит «jeżeli strony to przewidziały» — «если стороны это предусмотрели». Для того, кто платит аренду, это ключевой пункт. Проверьте его до подписи.
Где увидеть эти сроки до подписания
В информационном проспекте (prospekt informacyjny). Застройщик вручает его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 ust. 1–2). В образце проспекта, приложенном к закону, есть отдельные поля: планируемые начало и окончание работ, график строительства и срок передачи права собственности. Об изменениях застройщик сообщает приложением (aneks) или новым проспектом (art. 22 ust. 1). Подробно о том, где в проспекте застройщика искать сроки, если вы не читаете по-польски, мы писали отдельно.
В офисе застройщика. До подписания договора застройщик по вашему требованию обязан дать вам ознакомиться у себя в офисе (art. 26 ust. 1 pkt 3–6, по состоянию на октябрь 2026 г.):
- с разрешением на строительство (pozwolenie na budowę) или уведомлением о строительстве;
- с финансовой отчётностью за последние два года, а если комплекс строит компания специального назначения (spółka celowa), то и с отчётностью материнской компании;
- с проектом здания (projekt budowlany);
- с разрешением на эксплуатацию (pozwolenie na użytkowanie), если его уже выдали.
Попросите эти документы при визите в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży); если хотите пойти туда с нами, напишите нам до первого визита. Запишите дату разрешения на строительство: она понадобится при проверке в реестре GUNB.
График строительства: как заметить отставание заранее
График строительства (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego) — ваш главный инструмент. По состоянию на октябрь 2026 г. в нём не меньше 4 этапов, каждый — от 10 до 25% общих затрат на проект, и у каждого этапа свой срок окончания (art. 24 ust. 1–2).
Платежи вы вносите на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) после окончания очередного этапа, а застройщик сообщает вам об этом на бумаге или другом долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3). При открытом счёте банк выплачивает застройщику деньги не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после того, как подтвердит окончание этапа, пропорционально его доле. Остаток за последний этап застройщик получает, когда передаст банку выписку нотариального акта о передаче собственности (art. 16 ust. 1–2).
Значит, каждое уведомление об окончании этапа — это дата, которую можно сравнить с графиком. Достаточно простой таблицы:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Этап | Срок по графику | Дата уведомления от застройщика | Разница |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Если уведомления приходят всё позже относительно графика, отставание накапливается, и итоговый срок под угрозой ещё до того, как формально прошёл. Это повод поговорить с застройщиком, а не доказательство недобросовестности. Любые изменения сроков принимайте только письменно.
Если комплекс строят очередями, график относится к той очереди (zadanie inwestycyjne), в которой вы покупаете.
Что видно на информационном щите стройки
На стройке должен висеть жёлтый информационный щит (tablica informacyjna) с буквами высотой не меньше 6 см, видный со стороны дороги общего пользования или подъезда к ней. Он висит до получения разрешения на эксплуатацию (art. 45b Строительного закона, по состоянию на октябрь 2026 г.). На щите указаны:
- дата и номер разрешения на строительство и выдавший его орган;
- название и телефон органа строительного надзора (nadzór budowlany);
- инвестор (inwestor) и руководитель стройки (kierownik budowy) с телефонами.
Сверьте номер разрешения на щите с договором (art. 35 ust. 1 pkt 11) и с проспектом. Сфотографируйте щит так, чтобы была видна дата снимка: при следующем визите станет понятно, изменилось ли что-то на площадке.
«Начало строительства» в юридическом смысле — это уже подготовительные работы: геодезическая разбивка, планировка участка, обустройство стройплощадки, подключение сетей (art. 41 ust. 1–2 Строительного закона). Огороженная площадка с вагончиками формально может быть начатой стройкой, хотя фундамента ещё нет. О планируемом начале работ инвестор уведомляет строительный надзор (art. 41 ust. 4).
Реестр GUNB: есть ли разрешение и на какой оно стадии
Реестр заявлений, решений и уведомлений (RWDZ) Главного управления строительного надзора (GUNB) работает по адресу wyszukiwarka.gunb.gov.pl. По состоянию на октябрь 2026 г.:
- он бесплатный и не требует регистрации;
- в нём заявления и решения о разрешении на строительство и уведомления, поданные с 1 января 2016 г.;
- искать можно по воеводству и органу, населённому пункту, улице, номеру участка (numer działki), кадастровому району (obręb), виду работ, категории объекта и датам;
- он показывает статус дела (например, на рассмотрении, решение положительное или отрицательное, возражений нет), но не текст решения;
- в нём только решения первой инстанции и не все виды уведомлений.
Номер участка и кадастровый район указаны в проспекте; вводите их так, как они там записаны. Тем же реестром удобно проверить, не начнётся ли рядом с вашим домом другая стройка.
Почему важна дата разрешения? Разрешение на строительство утрачивает силу, если стройку не начали в течение 3 лет с того дня, как решение стало окончательным, или если её прервали больше чем на 3 года (art. 37 ust. 1 Строительного закона). Если разрешение старое, а на площадке ничего не происходит, прямо спросите застройщика, когда начались подготовительные работы.
Сколько в среднем строится многоквартирный дом
По данным GUS, многоквартирные дома, сданные в 2025 г., строились в среднем 24,8 месяца — от начала строительства до сдачи в эксплуатацию. Для частных домов это 51 месяц, для всех жилых зданий — 42,2 месяца (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публикация от 30.06.2026, данные по всей Польше).
Это средняя по стране, а не норма для вашего комплекса, и она не измеряет время от подписания договора до ключей. Пригодится как ориентир, когда вы сравниваете сроки работ из договора с тем, что видите на площадке.
От конца работ до ключей: ещё три шага
Окончание работ ещё не означает ключей. По состоянию на октябрь 2026 г. впереди три шага.
1. Разрешение на эксплуатацию. Многоквартирный жилой дом относится к категории XIII строительных объектов, и перед заселением ему нужно решение о разрешении на эксплуатацию (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Строительного закона). Упрощённый путь через уведомление об окончании стройки, когда у надзора 14 дней на возражение (art. 54 ust. 1), к такому дому не применяется. Решение выдаёт орган строительного надзора после обязательной проверки (art. 59 ust. 1, art. 59a). К заявлению инвестор прикладывает, в частности, журнал работ (dziennik budowy), технический проект и заявление руководителя стройки о соответствии проекту (art. 57 ust. 1).
Сторона этого производства — только инвестор (art. 59 ust. 7), поэтому решение вам не пришлют. Спросите застройщика, когда решение вступило в законную силу: приёмка квартиры возможна только после этого (art. 41 ust. 1 закона о застройщиках). Если решение выдали до подписания вашего договора, застройщик по вашему требованию должен был дать вам с ним ознакомиться (art. 26 ust. 1 pkt 6).
2. Приёмка квартиры. Проходит после того, как решение о разрешении на эксплуатацию вступило в силу, с вашим участием и с протоколом. На недостатки из протокола застройщик отвечает в течение 14 дней с подписания протокола, а признанные устраняет в течение 30 дней с того же дня (art. 41 ust. 1–6 закона о застройщиках).
3. Нотариальный акт о передаче собственности. Здесь действует срок из art. 35 ust. 1 pkt 7 — тот самый главный.
Застройщик опаздывает: что даёт закон
Если застройщик не передал вам право собственности в срок по договору, по состоянию на октябрь 2026 г. порядок такой:
- Вы назначаете дополнительный срок 120 дней на передачу собственности. Только если он прошёл безрезультатно, можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3).
- Вы подаёте заявление об отказе от договора (oświadczenie o odstąpieniu) письменно, с нотариально заверенными подписями, вместе с согласием на удаление ваших требований из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договор считается незаключённым, и расходов, связанных с отказом, вы не несёте (art. 44 ust. 2). Застройщик возвращает деньги, которые банк выплатил ему со специального счёта, в течение 30 дней с получения заявления (art. 44 ust. 3).
Право на неустойку за время задержки сохраняется и после отказа (art. 43 ust. 3), но только если неустойка записана в договоре.
Отказываясь от договора, вы теряете квартиру, которую ждёте. Такое решение лучше принимать вместе с юристом, который прочитает ваш договор.
Компания застройщика: что видно в открытых реестрах
Реестры не скажут, успеет ли застройщик, но покажут, с кем вы подписываете договор и какова его отчётность. По состоянию на октябрь 2026 г. все поисковики работают без входа в систему:
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): данные компании, которая является стороной договора. Часто это компания специального назначения, а не бренд из рекламы.
- Репозиторий финансовых документов (Repozytorium Dokumentów Finansowych, rdf-przegladarka.ms.gov.pl): поданная финансовая отчётность компании.
- Судебный и хозяйственный вестник (Monitor Sądowy i Gospodarczy, prs.ms.gov.pl/msig): объявления о компании.
- Национальный реестр должников (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl): проверьте, нет ли там компании.
Если комплекс строит компания специального назначения, до подписания попросите и отчётность материнской компании: в этом случае застройщик обязан дать с ней ознакомиться (art. 26 ust. 1 pkt 4).
Если вы иностранец: где ваш срок может сдвинуться не из-за стройки
Способы проверки те же. Но у иностранца есть свои места, где срок может уехать по причинам, от бетона не зависящим.
Письма застройщика приходят по-польски. В законе о застройщиках нет норм о языке проспекта, договора и уведомлений, обязанности переводить их нет. Сам договор с застройщиком заключается у нотариуса (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках), а нотариальные действия совершаются на польском языке. По вашему требованию нотариус может дополнительно провести их на иностранном языке: сам или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Другие документы для потребителя можно составить на вашем языке, если вы сами попросили, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Уведомления всё равно, скорее всего, будут на польском. Ключевые слова, которые стоит узнавать сразу:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Слово в письме | Что это значит |
|---|---|
| zakończenie etapu | этап графика закончен, пора вносить следующий платёж |
| zmiana harmonogramu, aneks | меняется график или проспект |
| pozwolenie na użytkowanie | разрешение на эксплуатацию дома |
| zawiadomienie o odbiorze | приглашение на приёмку квартиры |
| przeniesienie prawa własności | передача собственности у нотариуса |
Дату каждого такого письма вносите в таблицу этапов. Проверьте в проекте договора, как застройщик уведомляет о приёмке (art. 35 ust. 1 pkt 17), и письменно сообщайте ему о смене адреса или телефона.
Аренда во время стройки. Планируйте аренду до срока передачи права собственности из договора, а не до даты, которую назвали устно в отделе продаж, и оставьте запас. Не расторгайте договор аренды, пока у вас нет на бумаге даты приёмки и нотариального акта. Как перевести лишние месяцы в злотые, мы показали в статье о том, сколько стоит каждый месяц ожидания при съёмной квартире.
Доля в отдельной недвижимости и разрешение MSWiA. Саму квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Но если на вас распространяется закон о приобретении недвижимости иностранцами (например, вы не гражданин ЕЭЗ или Швейцарии), то, по разъяснению MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге. Без нужного разрешения сделка недействительна (art. 6 ust. 1), а на его получение, по данным MSWiA, на практике уходит 2–4 месяца, иногда больше. Если такая доля есть в предмете договора, подавайте документы заранее, чтобы к сроку передачи собственности задержка не оказалась на вашей стороне. Подробнее о том, кому из иностранцев нужно разрешение MSWiA.
Если в важный момент вас не будет в Польше. За время стройки планы меняются. Что учесть заранее:
- передача собственности оформляется нотариальным актом (art. 158 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), и доверенность на неё нужна в той же форме (art. 99 § 1);
- правило «достаточно формы страны, где подписан документ» к сделкам с недвижимостью не применяется (art. 25 ust. 2 закона о международном частном праве, t.j. Dz.U. 2023 poz. 503);
- консул заверяет подписи и копии, а нотариальный акт составляет только с письменного разрешения министра юстиции (art. 28 закона о консульских функциях — Prawo konsularne, t.j. Dz.U. 2026 poz. 711). Подпись на доверенности на передачу недвижимости консул не заверяет — так это объясняет консульство Польши в Стокгольме.
Если в день приёмки, акта или отказа от договора вы можете оказаться за границей, форму доверенности заранее согласуйте с нотариусом в Польше.
Все нормы в этом разделе приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Чек-лист: срок сдачи новостройки шаг за шагом
До брони и договора:
- В проекте договора есть три срока: работы, приёмка, передача собственности; в проспекте — сроки работ, график и срок передачи собственности.
- В договоре есть неустойка за задержку передачи собственности.
- Номер и дата разрешения на строительство совпадают в договоре и на щите, а в реестре GUNB по адресу или номеру участка видно дело с положительным решением.
- В договоре указано, окончательное ли разрешение и не обжаловано ли оно.
- В графике не меньше 4 этапов с датой окончания каждого.
- Компания из договора есть в KRS, её отчётность — в Репозитории финансовых документов.
- Если на вас распространяется закон об иностранцах: в предмете договора нет доли в отдельной недвижимости, или документы на разрешение MSWiA уже поданы.
Во время стройки:
- Каждое уведомление об окончании этапа вносите в таблицу и сравниваете с графиком.
- Раз в несколько месяцев фотографируете площадку со щитом.
- Изменения сроков принимаете только письменно.
- У застройщика ваш актуальный адрес для уведомлений.
Перед ключами:
- Спрашиваете застройщика, есть ли разрешение на эксплуатацию и когда оно вступило в силу.
- Приёмку назначаете только после этого.
- Если можете уехать, форма доверенности согласована с нотариусом.
- Договор аренды расторгаете, только когда дата акта у вас на бумаге.
Заявленные сроки сдачи можно сравнить в каталоге, где собраны новостройки Варшавы с заявленным сроком сдачи. Это отправная точка: значение имеет срок, записанный в вашем договоре с застройщиком.
Читайте также: Школа по адресу в Варшаве: как проверить до покупки.
FAQ
Какой срок в договоре с польским застройщиком считается сроком сдачи квартиры?
В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) по закону несколько отдельных сроков: начало и окончание строительных работ (art. 35 ust. 1 pkt 12), уведомление о приёмке и сама приёмка (pkt 17), передача права собственности (pkt 7). Главный — срок передачи права собственности: именно с ним закон о застройщиках (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) связывает право отказаться от договора при задержке. По состоянию на октябрь 2026 г.
Как узнать, не отстаёт ли стройка, если до срока по договору ещё далеко?
Сравнивайте уведомления застройщика с графиком строительства (harmonogram). По закону в графике не меньше 4 этапов, у каждого свой срок окончания (art. 24), а о завершении этапа застройщик сообщает вам на бумаге или другом долговременном носителе (art. 8). Если каждое следующее уведомление приходит позже даты из графика, отставание растёт. По состоянию на октябрь 2026 г.
Где онлайн проверить разрешение на строительство дома в Варшаве?
В реестре Главного управления строительного надзора: wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Он бесплатный, работает без регистрации и охватывает заявления и решения, поданные с 1 января 2016 г. Реестр показывает статус дела, но не текст решения. Номер разрешения указан в договоре с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 11) и на щите стройки. По состоянию на октябрь 2026 г.
Застройщик задерживает передачу квартиры: можно ли вернуть деньги?
Да, но не сразу. Сначала вы назначаете застройщику дополнительный срок 120 дней. Если он не передаст право собственности и в этот срок, можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Застройщик возвращает деньги, которые банк выплатил ему со специального счёта, в течение 30 дней с получения заявления (art. 44 ust. 3). Неустойку можно требовать, только если она записана в договоре. По состоянию на октябрь 2026 г.
Можно ли подписать акт у нотариуса, если я буду за границей?
Акт о передаче собственности оформляется только у нотариуса (art. 158 Гражданского кодекса), и доверенность на него нужна в той же нотариальной форме (art. 99 § 1). Правило «достаточно формы страны, где подписан документ» к сделкам с недвижимостью не применяется (art. 25 ust. 2 закона о международном частном праве). Форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше. По состоянию на октябрь 2026 г.
Выбираете квартиру на стройке и хотите проверить сроки до подписания? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Пойдём туда вместе, пройдём с вами по проспекту, графику строительства и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Обслуживание на 7 языках, в том числе на русском.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.