Вы снимаете жильё в Варшаве и выбираете из двух вариантов: готовая квартира от застройщика с ключами примерно через два месяца или квартира в строящемся доме, которая дешевле, но ждать её ещё полтора года и всё это время платить аренду. Купить квартиру в Варшаве на этапе строительства выгодно, только если она дешевле готовой больше, чем стоит аренда за лишние месяцы ожидания, с запасом на задержку. При средней аренде двухкомнатной квартиры 40–59 м² в Варшаве 3 897 zł в месяц (данные за май 2026 г., отчёт Bankier.pl на данных Otodom Analytics от 22.06.2026) 16 лишних месяцев аренды стоят 62 352 zł. Для квартиры 50 м² это значит, что строящаяся должна быть дешевле примерно на 1 247 zł на каждом метре, чтобы выйти в ноль (наш расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Ниже формула, таблица для разных сроков ожидания и то, что сдвигает результат в обе стороны. Отдельный раздел — о том, что меняется, если вы иностранец. Правовое состояние — на октябрь 2026 г. Закон о застройщиках здесь — это ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Как посчитать, во сколько обойдётся ожидание квартиры на стройке
Считается не весь срок до ключей, а разница между двумя предложениями. Готовую квартиру тоже ждут: нотариального акта, приёмки, а при кредите ещё и решения банка. Отделка квартиры, сданной в стандарте застройщика (stan deweloperski), займёт примерно одинаковое время в обоих случаях, поэтому её в расчёт не включаем.
Формула:
стоимость ожидания = ваша аренда в месяц × (месяцев до ключей на стройке − месяцев до ключей в готовой квартире)
Результат сравнивайте с разницей в цене всей покупки вместе с доплатами (место на паркинге, кладовка), а не с разницей цены за м². На метр пересчитывайте только в конце, чтобы проще сравнивать предложения между собой.
В таблице взята средняя аренда 3 897 zł в месяц за две комнаты 40–59 м² в Варшаве (май 2026 г., отчёт Bankier.pl на данных Otodom Analytics от 22.06.2026). Подставьте свою. Все суммы — наш расчёт по состоянию на октябрь 2026 г.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Лишние месяцы аренды | Стоимость аренды | На сколько дешевле должен быть м² при 50 м² | Доля в цене примерной квартиры* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | ок. 935 zł | 5,6% |
| 16 (например, 18 мес. на стройке против 2 мес. в готовой) | 62 352 zł | ок. 1 247 zł | 7,4% |
| 18 | 70 146 zł | ок. 1 403 zł | 8,4% |
| 20 (16 мес. + задержка ок. 4 мес.) | 77 940 zł | ок. 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | ок. 1 871 zł | 11,1% |
* Примерная квартира: 50 м² × 16 783 zł/м² = 839 150 zł. 16 783 zł/м² — средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. по данным NBP (база BaRN). Это только ориентир: считать нужно по ценам ваших двух предложений.
Как читать таблицу: если квартира на стройке дешевле на 40 000 zł, а разница в ожидании 16 месяцев, то на одной аренде вы теряете около 22 000 zł. Готовая выходит дешевле, хотя в прайсе стоит дороже.
Дешевле ли в Варшаве квартира на этапе строительства, чем готовая?
В среднем нет, и это удивляет многих. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl за август 2026 г., готовые квартиры в Варшаве стоили в среднем 19,7 тыс. zł за м², а квартиры со сроком сдачи через 2 года и больше — 26,2 тыс. zł за м². То есть готовые были в среднем на 24,8% дешевле квартир, сдачи которых ждать два года и больше.
Из этого не следует, что та же самая квартира на стройке стоит дороже. Средние сравнивают разные районы, стандарты и площади. Проекты с далёким сроком сдачи могут находиться в других районах и относиться к другому сегменту, чем квартиры, оставшиеся непроданными в готовых домах. Поэтому:
- сравнивайте квартиры в одном районе, похожей площади и стандарта, а лучше всего в одном жилом комплексе, если застройщик продаёт следующие очереди;
- берите цены из прайса застройщика. По закону застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² и цену каждой квартиры с VAT, а также историю изменения цен с датами (art. 19a закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.);
- смотрите оба варианта рядом: в поиске новостроек Варшавы по району и сроку сдачи можно выбрать район и отфильтровать сданные дома и дома со сдачей до конца 2026 или 2027 года.
Выбор большой. По данным CBRE и Tabelaofert.pl, на конец июня 2026 г. в Варшаве было 3 344 готовые непроданные квартиры, или 20,5% предложения. По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl, в августе 2026 г. готовые составляли около 20% варшавского предложения (около 3,6 тыс. квартир). И без покупателей они не стоят: по барометру Tabelaofert.pl (данные за апрель 2026 г.) на готовые квартиры пришлось почти 32% продаж на 7 рынках, которые охватывает барометр.
Что, кроме аренды, стоит ожидание квартиры на стройке?
Платежи во время строительства. По договору с застройщиком (umowa deweloperska) вы платите на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по мере строительства, после завершения очередных этапов (art. 8 ust. 1–3). В графике (harmonogram) не меньше 4 этапов, и каждый этап — это 10–25% общих затрат проекта, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2). Если вы покупаете за свои деньги, то всю стройку платите одновременно аренду и очередные взносы застройщику. Подробнее — в статье о том, как платят застройщику по этапам строительства.
Кредит. Если покупаете в кредит, спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy), с какого момента начнутся платежи: месяцы, когда придётся платить и кредит, и аренду, добавьте в расчёт.
Задержка. Срок в договоре — это обязательство застройщика, а не дата вашего переезда. Для ориентира: по данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строились в среднем 24,8 месяца (публикация от 30.06.2026). Если застройщик не передал вам право собственности вовремя, вы назначаете ему дополнительный срок 120 дней. Только если он не уложится и в него, можно отказаться от договора, а право на договорную неустойку за просрочку сохраняется (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Поэтому в таблице есть строка с запасом около 4 месяцев. Как заранее заметить, что срок под угрозой, — в статье как проверить, сдадут ли новостройку в срок.
Неустойка и ваша аренда. В договоре с застройщиком указываются проценты и договорные неустойки, если стороны их предусмотрели (art. 35 ust. 1 pkt 14). Сравните неустойку за месяц задержки со своей арендой. Если неустойка меньше, разницу за каждый месяц задержки вы оплачиваете из своего кармана.
Договор аренды. Проверьте, какой у вас срок расторжения и можно ли продлевать договор на несколько месяцев. Если сдача сдвинется, жёсткий договор аренды на год может обойтись дороже самой задержки.
Что вы получаете, если ждёте квартиру на стройке?
У ожидания есть и плюсы. Их стоит оценить в деньгах, прежде чем вычёркивать стройку.
Защита ваших денег. По договору с застройщиком деньги идут на специальный счёт в банке. С закрытого счёта банк перечисляет их застройщику только после нотариального акта о передаче права собственности (art. 15), с открытого — по этапам (art. 16). Взносы на открытый счёт в случаях из art. 48 ust. 1 защищает Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Взнос в DFG платит застройщик: 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (распоряжение Dz.U. 2022 poz. 1341, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Платежи растянуты во времени. По договору с застройщиком вы платите не всю цену сразу, а очередные этапы графика. При готовой квартире, которую продают сразу по договору купли-продажи, такого графика нет.
Цена, записанная в договоре. Проверьте в информационном проспекте (prospekt informacyjny) и проекте договора, может ли цена индексироваться (waloryzacja) и на каких условиях. Правительственный проект поправок к закону о застройщиках (UD361, опубликован на сайте RCL 11.05.2026) предусматривает запрет индексации цены, но на 7 октября 2026 г. в Сейм он не внесён. Это проект, а не действующее право.
VAT одинаковый. На 7 октября 2026 г. продажа квартиры площадью до 150 м² облагается VAT по ставке 8%, независимо от того, сдан дом или нет (art. 41 ust. 2 и 12–12c, art. 146ef закона о VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Объявление министра финансов, которое завершило бы период пониженных ставок (art. 146ef ust. 2), может выйти до 31 октября; на 5 октября 2026 г. его нет. Перед подписанием договора проверьте ставку ещё раз.
Готовая квартира с ключами через два месяца: от чего зависит срок?
Готовую квартиру застройщик может продавать сразу по договору купли-продажи (art. 3 закона о застройщиках). Тогда применяется только часть закона, в том числе нормы о бронировании, плате за бронирование и приёмке (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2, art. 41 ust. 1–3). Нормы о специальном счёте и DFG не применяются. Зато вы видите готовую квартиру и проводите приёмку до акта. За недостатки недвижимости продавец отвечает 5 лет (rękojmia) — и в готовом, и в строящемся доме (art. 568 § 1 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
На срок получения ключей в основном влияют три вещи:
- Решение банка, если покупаете в кредит. Сколько оно займёт, спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy).
- Срок бронирования. Договор бронирования (umowa rezerwacyjna) заключают на определённый срок. При кредите этот срок должен учитывать время на решение банка (art. 31 закона о застройщиках). Плата за бронирование — не больше 1% цены квартиры (art. 32 ust. 2). Её возвращают, если банк отказал в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Приёмка и дата акта. Дату вы согласуете с застройщиком, нотариусом и, если есть кредит, с банком.
«Два месяца» — это план, а не гарантия. Расторгайте аренду только тогда, когда дата акта и передачи квартиры есть у вас на бумаге.
Что меняется, если вы иностранец и снимаете жильё в Варшаве
Формула та же, но у иностранца ожидание может оказаться длиннее, а пропущенный пункт договора — дороже. Правовое состояние — на октябрь 2026 г.
Разрешение MSWiA может добавить месяцы. Квартира (samodzielny lokal mieszkalny) покупается без разрешения MSWiA при любом гражданстве. Исключение — приграничная зона (strefa nadgraniczna), но Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Нежилое помещение под гараж (lokal użytkowy) или доля в нём тоже не требуют разрешения, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a), как и доля в земле и общих частях дома. Но если вместе с квартирой вам продают долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге или части жилого комплекса, по данным MSWiA разрешение нужно. Закон даёт на особо сложное дело до 2 месяцев (art. 35 § 3 KPA), на практике, по данным MSWiA, это 2–4 месяца, иногда дольше. Без разрешения такую сделку не заключить (art. 5 и art. 6 ust. 1). Правило не касается граждан ЕЭЗ и Швейцарии, а также тех, кто живёт в Польше не меньше 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС. Прежде чем считать месяцы, узнайте в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży), что именно входит в предмет договора.
Пункт о сроке и неустойке написан по-польски. А именно он решает, кто платит вашу аренду при задержке. Закон о застройщиках о языке проспекта и договора ничего не говорит. Закон о польском языке разрешает составить договор с потребителем на иностранном языке, если вы сами об этом попросили, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Но договор с застройщиком заключают в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках), а акт составляют по-польски. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) и перед подписанием убеждается, что вы понимаете его содержание (art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 закона о нотариате (Prawo o notariacie), t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). По вашему требованию нотариус может дополнительно оформить акт на иностранном языке, сам или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 того же закона). Но это день подписания. Срок сдачи, неустойку и индексацию цены проверьте по проекту договора раньше, пока есть время задать вопросы.
Если в день акта вас не будет в Варшаве. Передачу права собственности оформляют нотариальным актом, и доверенность на неё нужна в той же форме (art. 158 и art. 99 § 1 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Форму доверенности заранее согласуйте с нотариусом в Польше.
Взносы из-за границы. Нотариус и посредник устанавливают вашу личность и цель сделки, а происхождение средств проверяют, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 закона AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Документы о том, откуда деньги, лучше собрать заранее. Если вы гражданин или резидент государства, в отношении которого действуют санкции ЕС, банки ЕС не принимают ваши вклады сверх 100 000 евро в одном банке (регламенты 833/2014, art. 5b, и 765/2006, art. 1u); ограничение не действует при гражданстве или виде на жительство ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Если это про вас, до подписания договора уточните в банке, как пройдут взносы по этапам.
Залог за аренду. При обычной аренде залог (kaucja) может доходить до 12 месячных платежей, при окказиональной аренде (najem okazjonalny) — до 6 (art. 6 ust. 1 и art. 19a закона об охране прав жильцов, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Пока вы ждёте ключей, эти деньги лежат у арендодателя. Учитывайте их, когда планируете взносы застройщику.
Квартира не даёт ВНЖ, и ждать ключей ради статуса не нужно. В законе об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) нет основания для пребывания, связанного с покупкой недвижимости. Для статуса долгосрочного резидента ЕС нужен действующий правовой титул к жилью (art. 219a ust. 1, применяется с 27.04.2026), и договор аренды им тоже служит. Вопросы о кредите задайте кредитному консультанту (doradca kredytowy).
Вопросы перед решением
- Сколько я плачу за аренду и на сколько месяцев дольше буду её платить, если выберу квартиру на стройке?
- Какая разница в цене всей покупки, вместе с паркингом и кладовкой?
- Какой срок передачи права собственности записан в проекте договора и какая неустойка за задержку?
- Допускает ли договор индексацию цены?
- Какой у застройщика специальный счёт: открытый или закрытый?
- Входит ли в договор доля в отдельной недвижимости, для которой мне нужно разрешение MSWiA?
- Продаётся ли готовая квартира по договору с застройщиком или сразу по договору купли-продажи?
- Буду ли я в Варшаве в день акта или мне нужна нотариальная доверенность?
- Сколько времени и денег займёт отделка? Это касается обоих вариантов, если оба сдаются в стандарте застройщика. Подробнее — в статье о том, когда выгодна квартира с отделкой от застройщика.
Если вы ещё не решили, нужна ли вам вообще новостройка, начните со сравнения новостройки и вторички в Варшаве.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
FAQ
Выгодно ли купить квартиру в Варшаве на этапе строительства?
Только если она дешевле готовой больше, чем стоит ваша аренда за лишние месяцы ожидания. В среднем строящиеся квартиры в Варшаве не дешевле: по данным BIG DATA RynekPierwotny.pl за август 2026 г. готовые стоили в среднем 19,7 тыс. zł за м², а квартиры со сроком сдачи через 2 года и больше — 26,2 тыс. zł за м². Это средние по разным районам и стандартам, поэтому сравнивайте конкретные квартиры в одном районе.
Сколько стоит ожидание квартиры, если я снимаю жильё в Варшаве?
Столько, сколько ваша аренда, умноженная на число лишних месяцев ожидания. При средней аренде двухкомнатной квартиры 40–59 м² в Варшаве 3 897 zł в месяц (май 2026 г., отчёт Bankier.pl на данных Otodom Analytics от 22.06.2026) 18 месяцев аренды стоят 70 146 zł, а 16 лишних месяцев — 62 352 zł (наш расчёт, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры?
По закону, в редакции на октябрь 2026 г., вы назначаете застройщику дополнительный срок 120 дней на передачу права собственности. Если он его не соблюдёт, вы можете отказаться от договора с застройщиком, а право на договорную неустойку за просрочку сохраняется (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3 закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Каждый месяц задержки — ещё один месяц аренды.
Сколько в Польше строится многоквартирный дом?
По данным GUS, в 2025 г. многоквартирные дома в Польше строились в среднем 24,8 месяца (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026). Это средняя по стране, а не срок вашей квартиры. Обязывает застройщика срок передачи права собственности, записанный в вашем договоре.
Нужно ли иностранцу разрешение, чтобы купить квартиру в строящемся доме в Варшаве?
На саму квартиру нет: отдельная квартира покупается без разрешения MSWiA при любом гражданстве, а Варшава не входит в приграничную зону (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Но если вместе с квартирой вы покупаете долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге, по данным MSWiA нужно разрешение. На практике его ждут 2–4 месяца, иногда дольше, и это удлиняет ожидание.
Защищены ли мои деньги при покупке готовой квартиры так же, как на стройке?
Не всегда. Если застройщик продаёт готовую квартиру сразу по договору купли-продажи (art. 3 закона о застройщиках), нормы о специальном счёте и Гарантийном фонде застройщиков не применяются. Зато вы видите квартиру и проводите приёмку до акта. Rękojmia за недостатки недвижимости — 5 лет в обоих случаях (art. 568 § 1 Гражданского кодекса, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Есть два предложения и не знаете, какое выбрать? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас застройщику до вашего визита, пойдём в отдел продаж вместе, пройдём с вами по проспекту и проекту договора, в том числе по сроку сдачи и неустойке, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Мы работаем на 7 языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com