Новостройка или вторичка в Варшаве: что выгоднее покупателю без ипотеки

Вы иностранец, живёте в Варшаве, снимаете жильё и хотите купить квартиру на накопленные деньги, без ипотеки. Новостройка или вторичка — по цене метра разницы почти нет: по данным NBP за II квартал 2026 г. (март–май) средняя цена сделки составляла 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном. За 800 000 zł на обоих рынках получается около 48 м². Выгоду определяет остальное: налог PCC на вторичке, отделка новостройки, аренда, которую вы платите, пока дом строится, и защита ваших платежей.

Ниже сравниваем оба рынка по пунктам, а в отдельном разделе показываем, что меняется для иностранца. Правовое состояние и данные — на октябрь 2026 г.

Где дешевле метр: в новостройке или на вторичке?

Последние опубликованные данные NBP относятся ко II кварталу 2026 г. (в базе NBP это март, апрель и май). Файл обновлён 07.08.2026, данных за III квартал в нём пока нет.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Изменение за год и площадь — наш расчёт по данным NBP. Цены NBP включают VAT и относятся к квартирам в многоквартирных домах в административных границах Варшавы. NBP предупреждает, что данные могут корректироваться.

Выводов два. В среднем ни один рынок заметно не дешевле. А на вторичке цена в объявлении сильнее отличается от цены, по которой квартиры реально продаются: примерно на 2,3 тыс. zł/м² против 1,7 тыс. zł/м² в новостройках (наш расчёт по данным NBP за II кв. 2026). Поэтому на вторичке сравнивайте цену объявления с ценами реальных сделок, а не только с другими объявлениями.

Цены в объявлениях выше: по предварительным данным BIG DATA RynekPierwotny.pl за август 2026 г. средняя цена новостроек в объявлениях — 19,6 тыс. zł/м², медиана — 17,4 тыс. zł/м², но методика другая, поэтому с NBP мы эти цифры не усредняем.

Какие налоги добавляются к цене: VAT у застройщика или PCC на вторичке?

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

При обычной покупке у застройщика продажа облагается VAT, поэтому налог на гражданско-правовые действия (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) вы не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Ставка VAT 8% действует для квартир до 150 м²; за площадь сверх 150 м² — 23% (art. 41 ust. 12–12c закона о VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Исключение: если продажа освобождена от VAT, PCC 2% всё же платится. Уточните это в отделе продаж.

На вторичке PCC составляет 2% рыночной стоимости (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a и art. 6 ust. 1 pkt 1). С 31.08.2023 действует освобождение для первого жилья (art. 9 pkt 17): покупатель никогда не владел квартирой, домом или кооперативным правом на помещение. Унаследованная доля до 50% это право не отнимает.

Если покупаете вдвоём, а жильё раньше было только у одного, налоговые органы годами требовали, чтобы условие выполнял каждый. NSA в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может применяться пропорционально — к доле того, кто отвечает условиям; PCC платится с доли второго. Это одно дело, и касалось оно пары, не состоявшей в браке, поэтому до подписания спросите нотариуса, как он рассчитает PCC.

Если 800 000 zł — бюджет «на всё», налог и расходы уменьшают сумму на саму квартиру. Что ещё добавляется к цене у застройщика, мы разобрали в статье какие доплаты добавить к прайсу застройщика.

Когда вы въедете и сколько месяцев аренды заплатите?

Квартира на этапе строительства. В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) обязательно указаны срок передачи права собственности, сроки начала и окончания работ и срок приёмки (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 и 17 закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). По данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строились в среднем 24,8 месяца. Если вы подписываете договор в начале стройки, ключи обычно получаете примерно через 2 года¹, и всё это время продолжаете снимать жильё. Если застройщик не передал право собственности в срок, вы назначаете ему дополнительные 120 дней, а затем можете отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Неустойка за просрочку положена, только если её предусматривает договор.

Готовая квартира от застройщика. Стройку ждать не нужно, сроки определяет договор купли-продажи.

Вторичка. Дату передачи квартиры вы согласуете с продавцом в договоре. Она зависит от того, когда он съедет и не ждёт ли он сам новую квартиру.

Как перевести месяцы ожидания в злотые, мы показали в статье сколько стоит ожидание квартиры на стройке.

Сколько добавить на отделку или ремонт?

Квартиру в стандарте застройщика (stan deweloperski) до въезда нужно отделать. Оценки порталов для Варшавы:

• cennik-kosztorys.pl (май 2026): базовый стандарт 1 500–2 500 zł/м², премиум 3 000–5 000 zł/м² (материалы, работа и проект);
• RynekPierwotny.pl (июль 2026): «под ключ» в среднем стандарте до 3 000 zł/м², в высоком около 4 000–5 000 zł/м².

Для базового или среднего стандарта закладывайте ориентировочно 1 500–3 000 zł/м²². Для 48 м² это 72 000–144 000 zł сверх цены квартиры.

Квартира на вторичке часто готова к въезду, но состояние бывает любым: от свежего ремонта до замены коммуникаций. Тогда вы считаете не отделку, а ремонт, и смету лучше получить до договора.

Как закон защищает ваши деньги на каждом рынке?

Новостройка (закон о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.):

• Специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Застройщик обязан открыть такой счёт — открытый или закрытый (art. 6–7). Вы платите по мере строительства, после завершения этапов из графика (harmonogram), art. 8. Этапов не меньше 4, каждый — от 10% до 25% общих затрат проекта, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2).
• Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Это отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (UFG), art. 46; взносы в него вносит застройщик. DFG возвращает деньги с открытого счёта, например при банкротстве застройщика или если вы отказались от договора, а деньги не вернули в срок (art. 48 ust. 1). Каждый платёж в любой ситуации он не страхует, поэтому спросите, какой счёт у комплекса.
• Информационный проспект (prospekt informacyjny). Вы получаете его бесплатно до договора бронирования (art. 21). Плата за бронирование — не больше 1% цены (art. 32 ust. 2).
• Прозрачность цен. Застройщик публикует историю изменения цены. Если цена на сайте отличается от цены в договоре, вы вправе требовать более выгодную для вас (art. 19a ust. 2 и 6).
• Дефекты при приёмке. По договору с застройщиком у него 14 дней на ответ, признаёт ли он дефекты. Молчание означает признание, а признанные дефекты он устраняет за 30 дней (art. 41 ust. 4–6). При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи действуют только правила приёмки и протокола (art. 41 ust. 1–3), без этих сроков.
• Ответственность продавца за дефекты (rękojmia). 5 лет с передачи квартиры (art. 568 § 1 Гражданского кодекса). У застройщика вы покупаете как потребитель, поэтому исключить её в договоре нельзя (art. 558 § 1).

Вторичка:

• Специального счёта и DFG нет. Вас защищает то, что вы проверите до договора: земельно-ипотечная книга (księga wieczysta) и текст договора.
• Ответственность за дефекты тоже длится 5 лет, но частный продавец может её в договоре ограничить или исключить (art. 558 § 1). Исключение не действует, если продавец умышленно скрыл дефект (art. 558 § 2). Если продаёт фирма, вы потребитель, и исключить ответственность нельзя.

Закон о застройщиках меняется по частям: поправки Dz.U. 2025 poz. 1669 к art. 50–51 действуют с 02.10.2026, Dz.U. 2026 poz. 1077 вступает в силу 11.11.2026, основная часть Dz.U. 2025 poz. 1669 — 02.04.2027. Как проверить книгу и договор на вторичке, мы разобрали в статье что проверить иностранцу в квартире на вторичке.

Что меняется для иностранца, который платит своими деньгами?

Коротко: правила покупки, налоги и проверки денег на обоих рынках одинаковы. Различаются график платежей, документы, которые вам придётся читать, и то, сколько месяцев вы платите за аренду.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Разрешение. Отдельная квартира покупается без разрешения MSWiA при любом гражданстве, если она не в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава в эту зону не входит. Доля в земле и общих частях дома разрешения не требует. А доля в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге или части жилого комплекса, по данным MSWiA требует. Поэтому в проекте договора проверьте, что именно вы покупаете.

Документы и нотариус. И договор с застройщиком, и договор купли-продажи заключаются у нотариуса (art. 158 Гражданского кодекса, art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Акт составляется по-польски; если вы не знаете языка, нотариус переводит его сам или через присяжного переводчика (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) и перед подписанием проверяет, что вы понимаете содержание (art. 94 § 1).

До нотариуса документы читаете вы сами. О языке проспекта закон о застройщиках молчит, обязанности переводить его нет. Закон о польском языке позволяет составить договор с потребителем-иностранцем на его языке, если он сам попросил, владеет этим языком и предупреждён о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). На вторичке выписка из книги и документы продавца тоже будут на польском.

Проверка денег одинакова на обоих рынках. Нотариус и посредник по закону AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644) устанавливают вашу личность и цель сделки, а происхождение средств проверяют, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1); при разовой сделке от 15 000 евро это обязательно (art. 35 ust. 1 pkt 2). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы (art. 72). При связи сделки со страной из списка ЕС «третьих стран высокого риска» (регламент 2026/46, с 29.01.2026) проверка будет усиленной (art. 44 ust. 1). Закрытого перечня документов нет; MSWiA для своих процедур приводит примеры: налоговые декларации, трудовые договоры, договор дарения или займа, документы о продаже другой недвижимости. Подготовьте их до первого платежа.

Санкционный лимит. Банки ЕС не принимают вклады от граждан и резидентов государств, в отношении которых действуют санкции ЕС, если сумма вкладов клиента в одном банке превышает 100 000 евро (регламент 833/2014, art. 5b; 765/2006, art. 1u). Исключение — те, у кого есть гражданство или вид на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Если это про вас, до договора обсудите с банком, как пройдёт оплата.

Налоги от гражданства не зависят. PCC, VAT и освобождение для первого жилья работают для иностранца так же, как для гражданина Польши. Если у вас было жильё за границей, до сделки спросите нотариуса, как это повлияет на освобождение.

ВНЖ покупка не даёт. В законе об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) такого основания нет. Своя квартира может служить правовым основанием проживания, если вы подаёте на статус долгосрочного резидента ЕС (art. 219a ust. 1, применяется с 27.04.2026), но для этого подходит и аренда.

Без ипотеки. Здесь мы считаем покупку на свои деньги; об ипотеке спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy). Для такого покупателя главное различие рынков — график платежей: в строящемся доме деньги уходят частями, пока вы платите за аренду, а на вторичке и в готовой новостройке порядок оплаты определяет договор, и снимать жильё вы перестаёте раньше.

Сколько стоит посредник на первичном и на вторичном рынке?

Правила по состоянию на октябрь 2026 г.:

• Первичный рынок. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Мы заявляем вас в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży) до вашего первого самостоятельного визита, идём туда вместе с вами, проходим с вами по проспекту и проекту договора и подсказываем, о чём спросить застройщика или юриста. Поэтому напишите нам до визита.
• Вторичный рынок. Здесь мы работаем по договору посредничества (umowa pośrednictwa), который заключаем с вами. По закону он заключается в письменной или электронной форме, иначе недействителен (art. 180 ust. 3 закона об управлении недвижимостью, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Размер вознаграждения и то, кто его платит, мы фиксируем в этом договоре до начала работы.

Посредник — Vladyslav Moroz (JDG), ответственность застрахована полисом OC. Копия полиса прилагается к договору посредничества (art. 181 ust. 3a). Работаем на 7 языках, в том числе на русском.

Где в Варшаве строят новые дома, а где в основном старый фонд?

На конец июня 2026 г. застройщики предлагали в Варшаве около 16–17 тыс. квартир (CBRE и Tabelaofert.pl: 16 345; RynekPierwotny.pl: около 17 тыс.).

Данные NBP относятся ко всей Варшаве, поэтому цены по районам мы здесь не приводим. Посмотрите в каталоге новостроек Варшавы с ценами застройщиков, в каких районах есть комплексы под вашу площадь и бюджет, и сравните цену с историей цен на сайте застройщика (art. 19a). Если вам нужен давно застроенный район, новых комплексов там может не быть, и тогда остаётся вторичка.

Новостройка или вторичка: вопросы к вашей ситуации

Новостройка выгоднее, если вы отвечаете «да»:

• Вы готовы ждать обычно около 2 лет¹ и всё это время платить за аренду, или ищете готовую квартиру у застройщика?
• У вас есть сверх цены 72 000–144 000 zł на отделку примерно 48 м²²?
• Вам важно платить частями через специальный счёт в банке и иметь ответственность продавца за дефекты, которую нельзя исключить?
• У вас или у второго покупателя уже было жильё? Тогда на вторичке PCC 2% придётся платить как минимум с доли этого человека, а у застройщика при продаже с VAT — нет.

Вторичка выгоднее, если вы отвечаете «да»:

• Вы хотите въехать быстро и перестать платить за аренду?
• Вы покупаете первое жильё и можете воспользоваться освобождением от PCC?
• Вам нужен конкретный район, где новых комплексов нет?
• Вы готовы проверить земельно-ипотечную книгу, прочитать договор с переводом и торговаться о цене?

Читайте также: Купить квартиру под Варшавой: Зомбки, Марки или город.

FAQ

Что выгоднее купить в Варшаве: новостройку или вторичку?

По средней цене метра рынки почти равны. По данным NBP за II квартал 2026 г. (март–май) средняя цена сделки в Варшаве составляла 16 783 zł/м² в новостройках и 16 723 zł/м² на вторичке. Выгоду определяют налог PCC 2% на вторичке, отделка новостройки, аренда, которую вы платите, пока дом строится, и то, как закон защищает ваши платежи. Гражданство на налоги и цену не влияет.

Может ли иностранец купить квартиру на вторичном рынке в Польше без разрешения?

Да. Отдельная квартира (samodzielny lokal mieszkalny) покупается без разрешения MSWiA при любом гражданстве, и у застройщика, и у частного продавца, если она не в приграничной зоне (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, по состоянию на октябрь 2026 г.). Варшава в эту зону не входит. Разрешение нужно, если вместе с квартирой вы покупаете долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге (FAQ MSWiA).

Какой налог платит покупатель квартиры в Польше: в новостройке и на вторичке?

При обычной покупке у застройщика продажа облагается VAT, он уже включён в цену, и PCC вы не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC). На вторичке у частного лица покупатель платит PCC 2% рыночной стоимости: с 800 000 zł это 16 000 zł. Покупка первого жилья от PCC освобождена (art. 9 pkt 17). Правила одинаковы для граждан Польши и иностранцев (по состоянию на октябрь 2026 г.).

Сколько ждать квартиру в новостройке в Варшаве, если покупать на этапе стройки?

По данным GUS (публикация 30.06.2026), многоквартирные дома в Польше в 2025 г. строились в среднем 24,8 месяца от начала строительства до сдачи в эксплуатацию. Если вы подписываете договор в начале стройки, ключи обычно получаете примерно через 2 года и всё это время платите за аренду. Обязывает застройщика срок, записанный в вашем договоре (art. 35 ust. 1 pkt 7 закона о застройщиках).

Как подписать договор у нотариуса, если я не знаю польского?

Нотариальный акт составляется по-польски. Если вы не знаете польского и перевода на понятный вам язык нет, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły), art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате. Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1, по состоянию на октябрь 2026 г.). Это одинаково для новостройки и вторички.

Спросят ли, откуда деньги, если я покупаю квартиру без ипотеки?

Нотариус и посредник по закону AML устанавливают вашу личность и цель сделки, а происхождение средств проверяют, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1). Эти меры обязательны при разовой сделке от 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2). Без них сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Закрытого перечня документов закон не даёт, поэтому подготовьте подтверждения заранее (по состоянию на октябрь 2026 г.).

Склоняетесь к новостройке или выбираете между двумя вариантами? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы пройдём с вами этот список на русском, заявим вас застройщику до визита, пойдём в отдел продаж вместе, пройдём по проспекту и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. За помощь в покупке квартиры у застройщика мы не берём с вас вознаграждения.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.