Купить квартиру в Варшаве в рассрочку от застройщика можно, но это не кредит. У нотариуса вы подписываете договор с застройщиком (umowa deweloperska), в котором записан график платежей. Деньги вы вносите частями по ходу строительства, и не застройщику в руки, а на специальный (доверительный) счёт в банке, который застройщик открывает для этого проекта (mieszkaniowy rachunek powierniczy). По закону стройка делится минимум на 4 этапа (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Доли этапов и плановые даты для конкретного дома указаны в его информационном проспекте.
Этот разбор для семьи, которая несколько лет живёт в Варшаве, не хочет брать ипотеку и собирается платить за новостройку своими деньгами, частями. Все нормы приведены по закону от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880), по состоянию на сентябрь 2026 г. Это не юридическая консультация.
Есть ли в Польше «рассрочка от застройщика» и чем она отличается от графика платежей по договору с застройщиком?
То, что в русскоязычных объявлениях называют рассрочкой, в польском договоре называется графиком взносов. В договоре с застройщиком обязательно указаны «wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat» на специальный счёт (art. 35 ust. 1 pkt 9), даты начала и окончания строительных работ (pkt 12), а также проценты и неустойки, если стороны их предусмотрели (pkt 14).
Главное отличие от привычной рассрочки: платёж зависит не от календаря, а от стройки. Вы платите «zgodnie z postępem realizacji», после окончания очередного этапа, и застройщик сообщает вам об этом на бумаге или другом долговременном носителе (trwały nośnik) (art. 8 ust. 1 и 3).
Порядок покупки по закону (по состоянию на сентябрь 2026 г.):
- Информационный проспект (prospekt informacyjny). Застройщик бесплатно вручает его на долговременном носителе до договора или до предшествующего ему бронирования (art. 21). С 11 июля 2025 г. общая часть проспекта с графиком стройки и цена м² каждой квартиры с VAT есть и на сайте застройщика (art. 19a ust. 1).
- Бронирование (umowa rezerwacyjna). Плата не больше 1% цены из проспекта, засчитывается в цену. После заключения договора застройщик переводит её на специальный счёт не позже чем через 7 дней (art. 32 ust. 2–4).
- Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1).
Как выглядит типичный график: платежи по этапам строительства
Закон задаёт рамку: в графике не меньше четырёх этапов, и каждый стоит от 10% до 25% затрат на весь проект, а не цены вашей квартиры (art. 24 ust. 2). За законченный этап банк выплачивает застройщику сумму, равную доле этапа, умноженной на цену квартиры (art. 16 ust. 1). По этой же формуле считается и ваш взнос.
Где посмотреть график конкретного дома. Этапы, их доли и плановые даты окончания застройщик указывает в информационном проспекте. С 11 июля 2025 г. общая часть проспекта с графиком стройки есть и на сайте застройщика (art. 19a ust. 1). Ссылку на сайт застройщика вы найдёте в карточке комплекса в разделе новостройки Варшавы в каталоге.
Что проверить в графике до подписания:
- Какие этапы уже закончены. Взнос привязан к окончанию этапа (art. 8 ust. 1). Если к дню подписания часть этапов уже позади, их доли, скорее всего, придётся внести в первый же срок по договору. Чем дальше продвинулась стройка, тем больше первый платёж.
- Актуальна ли версия проспекта. Если плановая дата этапа уже прошла, перед визитом спросите, нет ли новой версии.
- Индексируется ли цена (waloryzacja). Это написано в проспекте и в договоре.
Если в отделе продаж вам предложат другой порядок оплаты, чем в проспекте, попросите его письменно и проверьте, что именно он записан в проекте договора.
Куда идут ваши деньги: специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy)
Застройщик, который начинает продажи, обязан заключить с банком договор счёта одного из двух видов (art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1, по состоянию на сентябрь 2026 г.):
- открытый (otwarty): банк выплачивает деньги застройщику по графику стройки, но не раньше чем через 30 дней после договора и только после проверки этапа. Проверяет назначенный банком специалист с допуском к строительным работам (uprawnienia budowlane) (art. 16 ust. 1, art. 17). Деньги за последний этап застройщик получает после нотариального акта о переходе права собственности (art. 16 ust. 2);
- закрытый (zamknięty): застройщик получает всё одной суммой после того, как право собственности перешло к вам без обременений (art. 5 pkt 10, art. 15).
Расходы на ведение счёта и проверки несёт застройщик, и уменьшать на них ваши взносы нельзя (art. 14, art. 17 ust. 3). Если банк расторг договор счёта, застройщик должен заключить договор с другим банком и сообщить вам новые реквизиты. Пока он этого не сделал, вы вправе приостановить очередные платежи (art. 11 ust. 2).
Что гарантирует закон: Гарантийный фонд застройщиков (DFG), возврат средств, право отказаться от договора
Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) — отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG), его наполняют взносы застройщиков (art. 46–47). Ставки по постановлению от 21.06.2022 на сентябрь 2026 г.: 0,45% для открытого счёта и 0,1% для закрытого. Фонд возвращает деньги, внесённые на открытый счёт, в случаях из art. 48 ust. 1. Среди них решения в банкротстве застройщика о том, что стройка не продолжается, и ваш отказ от договора, когда застройщик не вернул деньги в 30-дневный срок. Все договоры, заключаемые с июля 2024 г., подпадают под новый закон; возврат денег из DFG по art. 48 ust. 1 касается только открытого счёта.
Если банк, где ведётся счёт, обанкротится, Банковский гарантийный фонд (Bankowy Fundusz Gwarancyjny) выплатит сумму, эквивалентную максимум 100 000 евро на вкладчика, а остаток доплачивает DFG (art. 48 ust. 2, по состоянию на сентябрь 2026 г.).
Право отказаться от договора. В законе 12 оснований (art. 43 ust. 1). Два самых практичных:
- в договоре нет обязательных элементов, он расходится с проспектом, проспект не вручён, неполный или не соответствует действительности: отказ в течение 30 дней после подписания (ust. 1 pkt 1–5, ust. 2);
- право собственности не передано в срок: вы назначаете застройщику 120 дней, потом можете отказаться и сохраняете право на неустойку (ust. 3).
Отказ оформляется письменно, подписи заверяет нотариус (art. 45 ust. 1). Платы за выход нет, договор считается незаключённым. Застройщик возвращает полученные от банка деньги не позже чем через 30 дней, а остаток на счёте банк возвращает без промедления (art. 44, art. 18 ust. 1).
Дороже ли купить квартиру в Варшаве в рассрочку, чем оплатить сразу?
Проверенных данных о том, что другой порядок оплаты в Варшаве стоит дороже поэтапного, у нас нет (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Поэтому сравнивайте полную цену одной и той же квартиры при обоих вариантах и просите её письменно. Ориентир по рынку — на странице цены на квартиры в Варшаве.
Что учесть:
- проверьте в проспекте и договоре, индексируется ли цена;
- цена на сайте застройщика указывается с VAT (art. 19a ust. 1). Для квартир до 150 м² VAT составляет 8%, а на часть площади сверх 150 м² действует ставка 23% (art. 41 ust. 2 и 12–12c, art. 146ef закона о VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, по состоянию на сентябрь 2026 г.);
- договор может разрешать застройщику менять цену при изменении ставки VAT. Проверьте, что в таком случае предусмотрено для вас, например право отказаться от договора;
- если часть суммы вы рассчитываете взять в кредит, спросите кредитного консультанта (doradca kredytowy). Для семьи, которая копит сама, главное — к какой дате понадобится вся сумма.
Что будет, если вы не внесёте очередной платёж вовремя?
Отказаться от договора застройщик может только после письменного требования заплатить долг в течение 30 дней с момента его вручения. Исключение — если просрочка вызвана форс-мажором (art. 43 ust. 7, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Если вы не являетесь на приёмку или к нотариусу, застройщик может отказаться от договора после двух письменных вызовов, вручённых с перерывом не меньше 60 дней, если неявка не вызвана форс-мажором (ust. 8).
Проценты и неустойки действуют, только если они предусмотрены договором (art. 35 ust. 1 pkt 14). Прочтите этот пункт до подписания. При отказе застройщика вы обязаны дать согласие на удаление из земельно-ипотечной книги записи о ваших требованиях (art. 45 ust. 2). Срок и порядок возврата денег в таком случае ищите в проспекте и проекте договора.
Оплата без ипотеки: что спросят нотариус и банк о происхождении денег
Лимита наличных для потребителя нет: порог 15 000 zł касается только сделок между предпринимателями, а проект лимита 20 000 zł для потребителей отменён (Prawo przedsiębiorców, art. 19; biznes.gov.pl, обновлено 03.05.2026). Но по договору с застройщиком взносы идут на специальный счёт в банке, поэтому на практике вы платите переводом. О взносе свыше 15 000 евро банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) (ustawa AML, art. 72 ust. 1 pkt 1–2, по состоянию на сентябрь 2026 г.).
Нотариус тоже подпадает под AML. О нотариальном акте на сумму свыше 15 000 евро он в течение 7 дней сообщает в GIIF. С 30.06.2026 в сообщение входят адрес, номер земельно-ипотечной книги, площадь, число комнат и этаж (art. 72). Вас идентифицируют по имени и фамилии, гражданству и PESEL, а если PESEL нет — по дате и стране рождения. Также записывают серию и номер документа и адрес, если он известен (art. 36). Происхождение денег проверяют «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, по состоянию на сентябрь 2026 г.).
Какие документы обычно просят (это практика, а не требование закона):
- выписки со счёта с зарплатой, декларации PIT за прошлые годы, справку о доходах;
- акт продажи прежней квартиры и подтверждение поступления денег;
- при дарении от родителей — подтверждение перевода и налоговую декларацию SD-Z2;
- при наследстве — определение суда о наследстве (postanowienie sądu) или нотариальное свидетельство о наследовании (akt poświadczenia dziedziczenia);
- при займе у родственников — договор займа и налоговую декларацию PCC-3.
Посредник в сделках с недвижимостью по тому же закону тоже обязан проверять клиента (art. 2 ust. 1 pkt 18). Поэтому эти документы мы попросим подготовить заранее, до нотариуса. Что ещё проверяют у покупателя без польского гражданства, мы разбираем в статье покупка квартиры в Польше иностранцем.
Сколько стоит посредник при покупке новостройки
Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика.
Важно, чтобы мы сообщили застройщику о вас до вашего первого визита в отдел продаж. Поэтому сначала напишите нам, а потом идите в отдел продаж (biuro sprzedaży). Что входит в помощь, описано на странице сопровождение покупки квартиры у застройщика.
FAQ
Можно ли купить квартиру в Польше за наличные?
Лимита наличных для потребителя в Польше нет: порог 15 000 zł действует только между предпринимателями (Prawo przedsiębiorców, art. 19, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Но по договору с застройщиком (umowa deweloperska) взносы идут на специальный счёт в банке (art. 8 ust. 1). На практике это перевод со своего счёта, а о взносе свыше 15 000 евро банк сообщает GIIF.
Сколько нужно заплатить при подписании договора с застройщиком?
Зависит от графика в договоре. При поэтапной оплате вы вносите долю каждого законченного этапа. По закону этапов минимум четыре, каждый составляет от 10% до 25% затрат на стройку (art. 24 ust. 2, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Сроки и суммы взносов записаны в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 9). Плата за бронирование (не больше 1%) засчитывается в цену.
Что будет с моими деньгами, если застройщик обанкротится?
Если у застройщика открытый счёт, Гарантийный фонд застройщиков (DFG) возвращает внесённые на него деньги в случаях из art. 48 ust. 1. Среди них отказ продолжать стройку при банкротстве застройщика. Фонд наполняют взносы застройщиков, для открытого счёта ставка 0,45% (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Этот взнос платит застройщик, а не вы.
Можно ли отказаться от договора, если стройка затянулась?
Да. Если застройщик не перенёс на вас право собственности в срок, вы назначаете ему дополнительный срок 120 дней. Если он ничего не сделал, вы вправе отказаться от договора и сохраняете право на неустойку (art. 43 ust. 3, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Деньги, которые банк уже выплатил застройщику, тот возвращает в течение 30 дней.
Нужен ли PESEL для сделки у нотариуса?
Для идентификации у нотариуса PESEL не обязателен. Если его нет, записывают дату и страну рождения, а также гражданство, серию и номер документа (ustawa AML, art. 36, по состоянию на сентябрь 2026 г.). О нотариальном акте на сумму свыше 15 000 евро нотариус в течение 7 дней сообщает GIIF.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Выбрали новостройку и собираетесь в отдел продаж застройщика? Напишите нам до визита, пойдём вместе. Пройдём с вами по проспекту и проекту договора, в том числе по графику платежей и пункту о просрочке, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а список документов о происхождении денег составим заранее. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com