Застройщик в Варшаве объявляет «−10% до конца месяца», а вы не понимаете, выгодное это предложение или прежняя цена в новой упаковке. Ответ есть в данных, которые застройщик обязан публиковать. В большинстве файлов застройщиков на dane.gov.pl у цены указана дата, с которой она действует. А на своём сайте застройщик должен хранить прежние цены с датами изменений (art. 19a ust. 2 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если цена «со скидкой» действует уже несколько месяцев или она выше самой низкой цены за 30 дней до акции, квартира на самом деле не подешевела. Проверяют это в двух местах: в прайс-листе (cennik) на сайте застройщика и в его файле на государственном портале dane.gov.pl. Польский язык для этого почти не нужен: главное в обоих источниках — цифры и даты.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska), единый текст (tekst jednolity) Dz.U. 2026 poz. 880. Состояние законодательства — на октябрь 2026 г.
Три вопроса до того, как бронировать квартиру по акции:
- С какой даты действует цена со скидкой и не действовала ли она ещё до объявления акции?
- Сколько эта же квартира стоила в последние недели и месяцы, особенно за 30 дней до снижения?
- Упала ли цена за м² при той же площади или изменилась только сумма, например из-за новой площади, пакета или парковочного места?
Где застройщик обязан показать дату и историю цены
Сайт застройщика. По art. 19a ust. 1 застройщик публикует на сайте цену 1 м² полезной площади каждой квартиры, цены подсобных помещений (pomieszczenia przynależne) и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться, если они не входят в цену квартиры, а также другие платежи застройщику. Все суммы — с НДС. При каждом изменении цены страницу обновляют «в день этого изменения», «с указанием даты изменения» и «с сохранением ранее указанных сведений начиная с даты начала продаж» (art. 19a ust. 2). Значит, история цены квартиры должна быть видна на сайте застройщика.
Реклама. В рекламе, объявлении и предложении застройщик указывает адрес страницы с этими ценами (art. 19a ust. 3). В баннере «−10%» должна быть ссылка на прайс-лист, где вы проверите дату и прежние цены.
Портал dane.gov.pl. Раз в сутки застройщик передаёт данные министру, отвечающему за информатизацию, а тот публикует их на портале открытых данных (art. 19b ust. 1 и 3). В файлах по образцу министерства у каждой цены есть столбец с датой, с которой она действует. Файлы распространяются по лицензии CC0. Данные передают ежедневно, поэтому файл может поменяться на следующий день: записывайте дату, когда вы его скачали. С 11 ноября 2026 г. структуру данных должно установить постановление министра (rozporządzenie; изменение art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077). На 7 октября 2026 г. это постановление в Dziennik Ustaw не опубликовано.
Наш каталог. В списке квартир в столбце «Cena z dnia» мы показываем дату цены из файла застройщика, а если застройщик её не указал, дату файла. В Варшавском индексе открытых цен (Warszawski Indeks Jawnych Cen) — медиана цены за м² по каждому комплексу с датой данных. Историю изменений по дням мы не публикуем, поэтому историю конкретной квартиры смотрите у застройщика.
Как проверить скидку застройщика пошагово
- Сохраните рекламу. Сделайте скриншот с датой и проверьте, есть ли в рекламе адрес страницы с ценами.
- Найдите квартиру в прайс-листе застройщика. Выпишите цену за м², цену квартиры, дату последнего изменения и прежние цены.
- Скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день. Найдите номер квартиры и дату, с которой действует цена. Как найти набор данных нужного комплекса, мы подробно разобрали в статье о том, как найти файл нужного застройщика на dane.gov.pl.
- Сравните дату цены с датой акции. Если цена «со скидкой» действовала ещё до начала акции, акция цену этой квартиры не снизила.
- Найдите самую низкую цену за 30 дней до снижения. Если прямо перед акцией цену подняли, скидка от повышенной цены меньше, чем кажется.
- Считайте в zł за м² при той же площади. Сумма может измениться из-за новой площади, а не из-за новой цены.
- Добавьте дополнения. Проверьте цену парковочного места и кладовки и их даты, особенно если акция касается «пакета».
- Сравните с медианой по комплексу в индексе открытых цен. Это контекст, а не оценка того, выгодна ли цена.
Что видно в файлах застройщиков: шесть примеров
Ниже — записи из файлов застройщиков на dane.gov.pl. Цены с НДС. Мы показываем, как читать запись. Объявляли ли застройщики эти изменения как акции, мы не знаем, и выводов о рынке из них не делаем.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс (район), квартира | Запись в файле | Что из этого следует |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), квартиры K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Цена за м² с 09.09.2026 против цены с 14.03.2026, площадь та же: 16 000 → 15 600 zł (−2,5%), 15 600 → 15 200 (−2,6%), 16 450 → 16 000 (−2,7%), 16 600 → 16 000 (−3,6%) | Так снижение выглядит в данных: та же площадь, ниже цена за м², новая дата |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 м² | 1 258 345 zł (с 02.09.2025) → 1 157 926 zł (с 05.08.2026) → 1 052 585 zł (с 09.09.2026) | Два снижения с разницей в 35 дней: −9,1% к предыдущей цене, −16,4% к первой |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), квартира 43, 56,45 м² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (обе записи от 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Перед снижением цена выросла на 5,1%. От апрельской цены снижение составило −14,1%, от самой низкой прежней −9,7% |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), дом 11, 94,14 м² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Снижение на 2,1% пришло через 13 дней после повышения. Самая низкая цена за 30 дней до него — 909 000 zł, то есть меньше цены «после снижения» |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 м² | … 860 636 (до 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Падение на 10,2% с 1 на 2 сентября, хотя та же цена 772 816 zł действовала весь август |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Цена за м² не менялась, а суммы квартир изменились от −0,19% до +0,50% из-за уточнения площади. Две записи отозваны через 1 и 10 минут (квартира 24: +1,4%, квартира 27: −5,4%). Двойные парковочные места, где одна машина стоит за другой (miejsca zależne): 35 000 → 55 000 zł с 13.08.2026 | Новая сумма — не всегда новая цена. Запись, которая продержалась несколько минут, могла быть исправлением. У цены парковочного места тоже есть дата |
Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl. Файлы: Korkowa 146 и Kowalskiego 37 — от 6 октября 2026 г., Konopacka — от 3 октября 2026 г. (состояние прайс-листа на каждый день с 10.07.2025 по 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 и Galant Ząbkowska — от 3 октября 2026 г., Osiedle Śpiewających Ptaków — от 4 октября 2026 г. Проценты рассчитаны нами.
В файле комплекса Konopacka видно, что 1 сентября 2026 г. цена выросла у 30 квартир, а 2 сентября снизилась у 28. Возврат цены через день может быть ошибкой при вводе данных. По файлу этого не установить, но для сравнения не берите цену, которая действовала один день. В том же файле 15 квартир с неизменной площадью в последний день файла (2 октября 2026 г.) стоили меньше, чем в первый день, когда они в нём появились (медиана −9,3%). Это один комплекс и 18 квартир, а не картина рынка.
Сколько истории цен на самом деле в файлах
Меньше, чем можно подумать. В 22 комплексах нашего каталога, по которым есть файлы на dane.gov.pl, в предложении было 960 квартир (файлы скачаны 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что есть в файле | Квартир | Комплексов |
|---|---|---|
| Дата, с которой действует цена | 726 (75,6%) | 18 из 22 |
| из них дата раньше 1 сентября 2026 г. | 595 | — |
| Хотя бы одна прежняя цена квартиры | 42 (4,4%) | 6 |
| Две прежние цены и больше | 12 | 4 |
| Состояние прайс-листа на каждый день | 18 | 1 (Konopacka) |
Собственный расчёт на основе данных dane.gov.pl (файлы скачаны 4 октября 2026 г.).
Даты цены не было в файлах четырёх комплексов: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (зато здесь застройщик публикует состояние прайс-листа на каждый день), Rezydencja Liwska и Osiedle Sprawna. Чаще всего файл показывает только текущую цену с датой, а прежние цены нужно смотреть на сайте застройщика, где их требует art. 19a ust. 2.
Поэтому мы не называем «среднюю скидку» и долю застройщиков, которые поднимают цены перед акцией. История 42 квартир в 6 комплексах — слишком мало для таких выводов.
Действует ли правило «самой низкой цены за 30 дней»
Точно это не известно. Правило взято из закона об информировании о ценах товаров и услуг (единый текст Dz.U. 2023 poz. 168). При снижении цены рядом с ней указывают самую низкую цену за 30 дней до снижения (art. 4 ust. 2), в том числе в рекламе с ценой (art. 4 ust. 5). Под «товаром» закон понимает вещь, а также отчуждаемые имущественные права (art. 3 ust. 1 pkt 4). Но закон не применяется к информированию о ценах, которое регулируют отдельные законы (art. 2), а цены квартир от застройщика регулирует закон о застройщиках (art. 19a). Разъяснения председателя UOKiK от 8 мая 2023 г. говорят обо всех предпринимателях, которые продвигают товары или услуги, но о недвижимости в них ничего нет. Состояние законодательства — на октябрь 2026 г.
На практике не рассчитывайте, что застройщик сам назовёт самую низкую цену за 30 дней. Посчитайте её по истории на его сайте. Пример дома 11 в Osiedle Śpiewających Ptaków из таблицы показывает, зачем это нужно: цена 929 000 zł с 21.08.2026 ниже предыдущей, но выше 909 000 zł, которые действовали ещё 7 августа.
Скидка на пакет, парковочное место или «от каталожной цены»
Скидка не всегда касается цены за м². Бывает «парковочное место по акции» или «кладовка за полцены». Цены подсобных помещений и прав, без которых квартирой нельзя пользоваться (если они не входят в цену квартиры), и другие платежи застройщик тоже публикует на сайте с НДС (art. 19a ust. 1 pkt 2 и 3). Каждую из этих позиций проверяют так же, как цену квартиры: дата и прежняя цена. Пример из таблицы: в Kowalskiego 37 двойные места подорожали с 35 000 до 55 000 zł с 13 августа 2026 г. Скидка на квартиру при подорожавшем парковочном месте может не изменить итоговую сумму. Что добавить к цене квартиры, мы собрали в статье о том, какие доплаты из прайс-листа добавить к цене квартиры.
При «скидке от каталожной цены» помните: в договорах с застройщиком, которые заключаются с 13 февраля 2026 г., цена квартиры — это полезная площадь, умноженная на цену 1 м² (art. 5a). Просите, чтобы скидка была видна в цене за м²: именно она попадает в договор.
Если вы иностранец: скидка «до конца месяца», а вы не в Варшаве
Акция со сроком давит на любого покупателя. На иностранца сильнее: он часто смотрит квартиры удалённо, не читает прайс-лист по-польски и считает цену в своей валюте. Что учесть, по состоянию на октябрь 2026 г.:
Считайте скидку в злотых, а не в долларах или евро. Цены в прайс-листе и в файле на dane.gov.pl указаны в злотых. Если пересчитывать цену в свою валюту, изменение курса за неделю может «создать» скидку, которой в прайс-листе нет, или скрыть настоящую. Сравнивайте только zł за м² и даты из прайс-листа.
Слова, которые встретятся в прайс-листе и в акции. Цифры читаются без перевода, а эти слова помогут найти нужную строку:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| По-польски | Что это |
|---|---|
| promocja, rabat, obniżka | акция, скидка, снижение цены |
| cena katalogowa / cena regularna | каталожная (обычная) цена |
| cena obowiązuje od | цена действует с (даты) |
| historia cen / historia zmian cen | история цен / история изменений цен |
| najniższa cena z 30 dni | самая низкая цена за 30 дней |
| cena za m² / cena lokalu | цена за м² / цена всей квартиры |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | пакет, парковочное место, кладовка |
Что реально успеть до конца акции, если вы за границей. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Доверенность на такое действие тоже оформляется нотариальным актом (art. 99 § 1 Гражданского кодекса, единый текст Dz.U. 2026 poz. 795). Подпись на такой доверенности консул не заверяет (разъяснение консульства Польши в Стокгольме). Поэтому, находясь за границей, к сроку акции вы, скорее всего, успеете только договор бронирования (umowa rezerwacyjna), если застройщик его предлагает. Плата за бронирование (opłata rezerwacyjna) — не больше 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Попросите вписать в договор бронирования цену со скидкой за м² и площадь, а историю этой цены проверьте до подписи. Форму доверенности из-за границы заранее согласуйте с нотариусом в Польше.
Парковочное место в «пакете» и разрешение MSWiA. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) в Варшаве иностранец покупает без разрешения MSWiA при любом гражданстве (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о покупке недвижимости иностранцами, Dz.U. 2017 poz. 2278). Гаражное нежилое помещение (lokal użytkowy) или долю в нём — тоже, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Но, по разъяснению MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой: например, в подъездной дороге или в части жилого комплекса. На практике разрешение получают за 2–4 месяца, иногда дольше (MSWiA), а без нужного разрешения сделка недействительна (art. 6 ust. 1). Если акция добавляет к квартире парковочное место, до брони уточните по проекту договора, в какой форме оно продаётся. Граждан ЕЭЗ и Швейцарии это не касается.
Деньги из-за границы. Нотариус и посредник при сделке от 15 000 евро устанавливают личность клиента и конечного бенефициара, а происхождение средств проверяют, когда это оправдано обстоятельствами (ustawa AML, единый текст Dz.U. 2025 poz. 644, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводах больше 15 000 евро, в том числе из-за границы (art. 72). Короткий срок акции не отменяет этих проверок, поэтому документы о происхождении денег готовьте заранее. Подробнее — в статье о том, что спросят нотариус и банк о происхождении денег.
Язык договора. О языке проспекта и договора закон о застройщиках ничего не говорит. Договор с потребителем можно составить на иностранном языке, если вы сами об этом попросили, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, Dz.U. 2026 poz. 81). Обязанности переводить договор закон не вводит. Пока перевода нет, сверяйте с сохранённым прайс-листом хотя бы три цифры: площадь, цену 1 м² и итоговую цену.
Что делать, если цена в договоре выше или реклама вызывает сомнения
Цена в договоре выше, чем в прайс-листе. Если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, вы вправе требовать договора по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). Закон связывает это право с покупателем, без оговорок о гражданстве. В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl и письменно заявите о расхождении до подписания.
Реклама, которая может вводить в заблуждение. По закону о противодействии недобросовестной рыночной практике (единый текст Dz.U. 2023 poz. 845) вводящее в заблуждение действие может касаться, в частности, цены, способа её расчёта или наличия особой ценовой выгоды (art. 5 ust. 3 pkt 5). Вводить в заблуждение может и распространение правдивой информации в обманчивой форме (art. 5 ust. 2 pkt 2), и умолчание (art. 6 ust. 1). При любых обстоятельствах недобросовестна «реклама-приманка» (art. 7 pkt 5). Нарушает ли конкретная акция эти нормы, решает UOKiK или суд, а не покупатель и не посредник.
На сайте нет цен или их истории. Нарушение обязанностей из art. 19a считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5). Председатель UOKiK может наложить за неё штраф до 10% оборота за прошлый год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714). Состояние законодательства — на октябрь 2026 г.
FAQ
Как понять, что скидка застройщика в Варшаве настоящая?
Проверьте три вещи: дату, с которой действует цена со скидкой, прежние цены той же квартиры и цену за м² при той же площади. Застройщик обязан показывать на своём сайте изменения цены с датой и хранить прежние данные с начала продаж (art. 19a ust. 2 закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если цена «со скидкой» действовала и раньше или она выше самой низкой цены за 30 дней до снижения, цена на самом деле не упала.
Где посмотреть историю цены квартиры в новостройке?
На сайте застройщика: закон требует обновлять там цену в день изменения, указывать дату и сохранять прежние цены (art. 19a ust. 2). Вторая точка — файл застройщика на портале dane.gov.pl: в файлах по образцу министерства рядом с ценой стоит дата, с которой она действует. Прежних цен в файлах обычно нет: в 22 комплексах нашего каталога хотя бы одна прежняя цена была у 42 из 960 квартир (файлы от 4 октября 2026 г.).
Обязан ли застройщик в Польше указывать самую низкую цену за 30 дней до скидки?
Это не решено. Правило о самой низкой цене за 30 дней стоит в законе об информировании о ценах товаров и услуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 и 5). Но этот закон не применяется, когда информирование о ценах регулирует отдельный закон (art. 2), а цены квартир регулирует закон о застройщиках. По состоянию на октябрь 2026 г. надёжнее посчитать самую низкую цену за 30 дней самому по истории на сайте застройщика.
Скидка действует до конца месяца, а я за границей. Что можно успеть?
Договор с застройщиком подписывается только у нотариуса (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках), а доверенность на него тоже оформляется нотариальным актом (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Подпись на такой доверенности консул не заверяет. Поэтому к сроку акции из-за границы реально успеть разве что договор бронирования, если застройщик его предлагает: плата за бронь — не больше 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Попросите вписать в него цену со скидкой за м² и сначала проверьте её историю.
Что делать, если в договоре цена выше, чем в прайс-листе со скидкой?
Если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, вы вправе требовать договора по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl и письменно заявите о расхождении до подписания.
Нашли квартиру по акции и собираетесь в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży)? Напишите нам до первого визита: застройщику нужно заранее сообщить, что вы приходите с нами, и на встречу мы пойдём вместе. До этого сверим историю цены квартиры в прайс-листе застройщика и на dane.gov.pl, пройдём с вами по проспекту и проекту договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Работаем на 7 языках, в том числе на русском. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Состояние законодательства — на октябрь 2026 г.