Проспект забудовника польською, а ви не читаєте польською: як його зрозуміти до бронювання

Ви обрали нову квартиру у Варшаві, а забудовник надіслав інформаційний проспект (prospekt informacyjny) польською і чекає на плату за бронювання. Проспект — обов’язковий документ про забудовника, житловий комплекс і саме вашу квартиру. Забудовник мусить вручити його безкоштовно, з додатками, до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21, станом на жовтень 2026 р.). Перекладу закон від нього не вимагає, тож розібратися в документі до оплати — ваше завдання. Нижче — словник польських слів, за якими в PDF швидко знайдете найважливіші поля, і опис того, як у всій процедурі працюють мова, перекладач і нотаріус. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни, указаної в проспекті (art. 32 ust. 2).

Приписи наводимо за законом від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або окремого будинку та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880), станом на жовтень 2026 р. Норми про захист набувачів діють із 1 липня 2022 р.

Словник: які слова шукати в проспекті

Пошук у PDF працює з початку слова. У документі терміни стоять у різних відмінках, тому вводьте їхній початок, наприклад «waloryzac», «powierzchni», «planu».

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Третій додаток, поруч із планом поверху та зразком договору, — ескіз концепції облаштування території комплексу та його околиці. Якщо якогось додатка бракує, не платіть за бронювання, доки забудовник його не надішле.

Проспект: коли ви його отримаєте і чому він є частиною договору

Забудовник, який починає продаж, складає проспект для кожного проєкту за зразком із додатка до закону (art. 20 ust. 1 і 3). Вручає його до договору із забудовником, а якщо спершу є бронювання, то до договору бронювання (art. 21 ust. 1).

• Безкоштовно і з додатками, на довговічному носії (art. 21 ust. 2). Закон розуміє під цим носій, що дозволяє зберігати інформацію і відтворювати її в незмінному вигляді (art. 5 pkt 11).
• На папері на ваш запит, у приміщенні забудовника, якщо проспект вам дали лише в іншій формі (art. 21 ust. 3).
• Проспект є частиною договору. Разом із додатками він становить невід’ємну частину договору бронювання та договору із забудовником (art. 23 ust. 2). Це не рекламний буклет, а складник того, що ви підписуєте.

Загальну частину проспекту забудовник також публікує на своєму сайті: від початку продажу, а при договорах бронювання щонайпізніше до першого з них (art. 19a ust. 1, норма діє з 11 липня 2025 р.). Там же він указує ціну за м² з ПДВ. Якщо ціна на сайті відрізняється від тієї, яку пропонують під час підписання, ви можете вимагати договір за ціною, найвигіднішою для себе (art. 19a ust. 6). Ціни забудовників у Варшаві з відкритих даних dane.gov.pl, із датою оновлення, ми зібрали в каталозі нових квартир у Варшаві з цінами з dane.gov.pl. Це допомагає перевірити ціну з проспекту.

Виняток — готова квартира, яку продають звичайним договором купівлі-продажу. Повного проспекту тоді немає. Забудовник передає скорочену інформацію про нерухомість і квартиру, без частин про фінансування, захист платежів, графік і відступ від договору (art. 3 і art. 27 ust. 1).

Що перевірити в земельно-іпотечній книзі, KRS і дозволі на будівництво

Йдеться про просте порівняння даних, а не про повну перевірку забудовника.

• Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta, KW). Введіть номер із проспекту в пошуковику Elektroniczne Księgi Wieczyste Міністерства юстиції. Перевірте, чи записи в розділі IV збігаються з полем про іпотеки в проспекті.
• KRS. Номер із загальної частини перевірте в пошуковику KRS: чи назва й адреса компанії такі самі, як у проспекті та проєкті договору.
• Дозвіл на будівництво. У проспекті є три поля «так/ні»: чи дозвіл є, чи він остаточний і чи його оскаржено. Поруч указано номер рішення та назву органу.

Решту документів забудовник показує у себе. На ваш запит, ще до бронювання, він мусить надати у своєму офісі, зокрема, актуальний стан земельно-іпотечної книги, витяг із KRS або довідку з CEIDG, дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки, будівельний проєкт та згоду банку чи іншого кредитора на передання квартири без обтяження або зобов’язання її надати (art. 26 ust. 1, станом на жовтень 2026 р.). Ці документи теж польською, тому на зустріч варто прийти з людиною, яка їх прочитає.

Спеціальний рахунок і DFG: що проспект говорить про ваші гроші

У загальній частині знайдіть поле «Środki ochrony nabywców» (засоби захисту набувачів). У ньому вказано тип житлового довірчого рахунку (mieszkaniowy rachunek powierniczy): відкритий або закритий, ставку внеску до Гарантійного фонду забудовників (DFG) та назву установи, що забезпечує кошти набувача.

Внесок до DFG нараховує і сплачує забудовник, а не ви (art. 49 ust. 5). Ставка залежить від дати початку продажу (art. 49 ust. 6). Станом на жовтень 2026 р. згідно з розпорядженням від 21 червня 2022 р. (Dz.U. 2022 poz. 1341) вона становить 0,45% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого. Закон допускає максимум 1% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого (art. 49 ust. 7).

DFG — це виокремлений рахунок у Страховому гарантійному фонді (UFG, art. 46). З нього повертають платежі набувачів на відкритий рахунок, зокрема при банкрутстві забудовника (art. 48 ust. 1). Деталі про фонд: dfg.ufg.pl.

Плата за бронювання зараховується в рахунок ціни. Після підписання договору із забудовником забудовник переказує її на довірчий рахунок не пізніше ніж за 7 днів (art. 32 ust. 3–4). Більше про ризики бронювання: ризики договору бронювання у забудовника.

Графік і строки: що є обов’язковим

Графік (harmonogram) ділить будівництво на етапи. Станом на жовтень 2026 р. він охоплює щонайменше 4 етапи, а вартість кожного становить від 10% до 25% вартості всього проєкту, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Для кожного етапу вказано строк завершення і відсотковий поділ витрат. Сам закон називає цей поділ «орієнтовним» (art. 24 ust. 1 pkt 2).

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» (плановий строк початку і завершення будівельних робіт) у загальній частині стосується всього будинку.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» (строк, до якого відбудеться передання права власності) в індивідуальній частині стосується вашої квартири. Порівняйте його з датою в проєкті договору.
• Валоризація ціни. У проспекті є поле «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji». Якщо там стоїть «так», прочитайте правила до оплати бронювання.

Як стежити за будівництвом після підписання договору, ми описали в тексті про те, як перевірити, чи встигне будівництво до строку. Про доплати понад ціну квартири читайте в статті про те, з чого складається повна вартість квартири від забудовника.

Якщо ви іноземець: мова, перекладач, нотаріус і оренда на час будівництва

Чи зобов’язаний забудовник дати проспект вашою мовою. Ні. Закон про забудовників не має жодної норми про мову проспекту й договору. Діє загальний закон про польську мову (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 81, станом на жовтень 2026 р.):

• у відносинах зі споживачем, що живе в Польщі, при договорі, який виконують у Польщі, вживають польську мову (art. 7 ust. 1), зокрема в документах, яких вимагають інші закони (art. 7 ust. 3);
• поруч із польською можна підготувати версію іншою мовою. Якщо набувач — громадянин Польщі, основою тлумачення є польська версія (art. 8 ust. 1a);
• документ іноземною мовою можливий, коли ви самі про це просите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі й вас раніше повідомили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b).

Обов’язку перекладати проспект ці приписи не запроваджують. Ви можете попросити забудовника про англійську версію, але те, як приписи застосовуються до самого проспекту, оцінить юрист. Доки паралельної версії немає, ви підписуєте польський текст, а будь-який переклад слугує передусім вам, щоб ви розуміли, що там написано.

Переклад для себе і засвідчений переклад. Засвідчені переклади й усні переклади виконує присяжний перекладач (art. 13 закону про професію присяжного перекладача, Dz.U. 2019 poz. 1326). Список перекладачів веде Міністр юстиції та публікує в BIP (art. 6 ust. 2 і art. 10). Повний переклад усіх сторінок проспекту потрібен не завжди. Важливіше зрозуміти поля зі словника вище та проєкт договору.

Чому проспект треба зрозуміти до нотаріуса. Договір із забудовником потребує форми нотаріального акта (art. 40 ust. 1). В акті ви заявляєте, що отримали проспект і ознайомилися з ним (art. 35 ust. 1 pkt 16). Тому зрозумійте його до візиту до нотаріуса, а не під час читання акта.

Як це виглядає в нотаріуса. Станом на жовтень 2026 р. (Prawo o notariacie, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614):

• нотаріальна дія відбувається польською. На прохання сторони нотаріус може додатково скласти її іноземною мовою: сам, якщо має засвідчене знання мови як присяжний перекладач, або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3);
• якщо учасник не знає польської, а до акта не додано перекладу зрозумілою для нього мовою, нотаріус перекладає акт сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1);
• перед підписанням акт зачитують, а нотаріус мусить пересвідчитися, що учасники розуміють його зміст і значення (art. 94 § 1).

Повідомте нотаріуса заздалегідь, що вам потрібен переклад, і домовтеся, хто запрошує перекладача та хто йому платить.

Частка в дорозі: коли іноземцю все ж потрібен дозвіл MSWiA. Самостійне житлове приміщення у Варшаві іноземець купує без дозволу MSWiA незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу теж не потребує. Проте, за поясненнями MSWiA, дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи в частині мікрорайону. Тому в індивідуальній частині проспекту знайдіть поле про доступ до публічної дороги, а в проєкті договору перевірте, чи предметом продажу не є частка в окремій ділянці. Дія без потрібного дозволу недійсна (art. 6 ust. 1). Громадян ЄЕП і Швейцарії та осіб із польським громадянством це не стосується. Дозволу не потребує й іноземець, який живе в Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2). За даними MSWiA (розділ «Najczęściej zadawane pytania», версія від 27.06.2022), отримання дозволу на практиці триває 2–4 місяці, іноді довше. Кодекс адміністративного провадження (art. 35 § 3) передбачає для особливо складних справ до 2 місяців. Врахуйте це в строку бронювання.

Оренда на час будівництва. Гроші за договором із забудовником ви вносите на довірчий рахунок частинами, відповідно до етапів графіка (art. 8). За даними GUS, багатоквартирні будинки, введені в експлуатацію у 2025 р., будували в середньому 24,8 місяця (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026, середнє по всій Польщі). Якщо до отримання ключів ви орендуєте житло, рахуйте орендну плату до строку передання власності з проспекту й договору, а не до дати, яку усно назвав відділ продажу.

Що робити, коли договір відрізняється від проспекту

Під час бронювання. Забудовник зобов’язаний інформувати про зміни в проспекті та додатках і вказати, чого стосується зміна (art. 33 ust. 1). Якщо він змінив проспект, не повідомивши вас, плату за бронювання повертають негайно (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Під час підписання договору із забудовником. Зміни, внесені між врученням проспекту і підписом, мають бути в договорі чітко виокремлені. Вони зобов’язують вас, лише якщо ви погодилися їх включити (art. 35 ust. 2–3). Тому перед нотаріусом порівняйте проспект із проєктом договору ще раз, найкраще разом із перекладачем.

Після підписання. Станом на жовтень 2026 р. ви можете відступити від договору із забудовником протягом 30 днів від його укладення (art. 43 ust. 2), зокрема коли:

• інформація в договорі не відповідає проспекту, за винятком змін, прийнятих на підставі art. 35 ust. 2;
• забудовник не вручив проспекту чи інформації про зміну;
• дані в проспекті не відповідають фактичному чи правовому стану на день договору;
• у проспекті бракує даних, яких вимагає зразок.

Заяву подають письмово з нотаріально засвідченим підписом і зі згодою на викреслення з книги запису про ваші вимоги (art. 45 ust. 1). Договір тоді вважається неукладеним, ви не несете витрат відступу, а забудовник повертає гроші, виплачені йому з рахунку, негайно, не пізніше ніж за 30 днів від отримання заяви (art. 44 ust. 2–3). Це право стосується договору із забудовником. При бронюванні діють правила з art. 33–34, описані вище.

FAQ

Чи зобов’язаний забудовник дати проспект українською чи англійською?

Ні. Станом на жовтень 2026 р. закон про забудовників (Dz.U. 2026 poz. 880) не містить норм про мову проспекту. Закон про польську мову (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) допускає документ іноземною мовою, якщо ви самі про це просите, знаєте цю мову, не є громадянином Польщі і вас раніше повідомили про право на польський текст. Обов’язку перекладати проспект приписи не встановлюють.

Коли забудовник має вручити інформаційний проспект?

Станом на жовтень 2026 р.: безкоштовно, разом із додатками, на довговічному носії, до укладення договору із забудовником, а якщо спершу підписуєте бронювання, то до договору бронювання (art. 21 закону про забудовників). Проспект із додатками є невід’ємною частиною обох договорів (art. 23 ust. 2).

Скільки можна заплатити забудовнику за бронювання квартири?

Станом на жовтень 2026 р. плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, указаної в проспекті (art. 32 ust. 2 закону про забудовників). Договір бронювання потребує письмової форми під страхом недійсності (art. 30 ust. 1) і укладається на визначений строк.

Чи буде у нотаріуса переклад, якщо я не знаю польської?

Так. Станом на жовтень 2026 р. нотаріальна дія відбувається польською, але якщо учасник не знає польської, а до акта не додано перекладу, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 і art. 2 § 3 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Перед підписанням акт зачитують, а нотаріус пересвідчується, що ви розумієте його зміст (art. 94 § 1). Про перекладача повідомте нотаріуса заздалегідь.

Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на квартиру з проспекту?

На саму квартиру ні. Самостійне житлове приміщення у Варшаві іноземець купує без дозволу MSWiA незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Проте, за поясненнями MSWiA, дозвіл потрібен на частку в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі. Перевірте в проспекті й проєкті договору, чи немає такої частки.

Що робити, якщо договір із забудовником відрізняється від проспекту?

Станом на жовтень 2026 р. ви маєте 30 днів від укладення договору із забудовником, щоб відступити від нього (art. 43 ust. 2 закону про забудовників), зокрема коли договір не відповідає проспекту, проспект вам не вручили або дані в ньому не відповідають дійсності. Заяву подають письмово з нотаріально засвідченим підписом (art. 45 ust. 1).

Отримали проспект польською і збираєтеся до відділу продажу забудовника? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас забудовнику і підемо до відділу продажу разом із вами, а до бронювання пройдемо з вами проспект і проєкт договору та вкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Обслуговуємо 7 мовами. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Більше на сторінці супровід купівлі квартири 7 мовами. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Правовий стан на жовтень 2026 р.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою.