Il prospetto del costruttore è in polacco e Lei non lo legge: come capirlo prima di prenotare

Ha scelto un appartamento nuovo a Varsavia e il costruttore Le ha inviato il prospetto informativo (prospekt informacyjny) in polacco, in attesa della caparra di prenotazione. Il prospetto è un documento obbligatorio sul costruttore, sull’investimento e sul Suo specifico appartamento. Il costruttore deve consegnarlo gratuitamente, con gli allegati, prima del contratto di prenotazione o di sviluppo (art. 21, stato a ottobre 2026). La legge non esige che sia tradotto, quindi capire il documento prima di pagare spetta a Lei. Qui sotto trova un glossario dei termini polacchi che permette di individuare subito nel PDF i campi più importanti, e una descrizione di come funzionano lingua, interprete e notaio. La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2).

Citiamo le norme secondo la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880), stato a ottobre 2026. Le norme sulla tutela degli acquirenti sono in vigore dal 1° luglio 2022.

Glossario: quali parole cercare nel prospetto

La ricerca nel PDF funziona dall’inizio della parola. Nel documento i termini compaiono in casi diversi, perciò digiti solo l’inizio, ad esempio «waloryzac», «powierzchni», «planu».

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Il terzo allegato, accanto alla pianta e al modello di contratto, è lo schizzo del concetto di sistemazione dell’area dell’investimento e dei dintorni. Se manca un allegato, non paghi la prenotazione finché il costruttore non lo invia.

Il prospetto: quando lo riceve e perché fa parte del contratto

Il costruttore che avvia le vendite redige il prospetto per ogni progetto secondo il modello allegato alla legge (art. 20 ust. 1 e 3). Lo consegna prima del contratto di sviluppo e, se prima c’è una prenotazione, prima del contratto di prenotazione (art. 21 ust. 1).

• Gratuitamente e con gli allegati, su supporto durevole (art. 21 ust. 2). La legge intende un supporto che consenta di conservare le informazioni e riprodurle in forma invariata (art. 5 pkt 11).
• Su carta su Sua richiesta, presso la sede del costruttore, se ha ricevuto il prospetto solo in altra forma (art. 21 ust. 3).
• Il prospetto fa parte del contratto. Con gli allegati costituisce parte integrante del contratto di prenotazione e di sviluppo (art. 23 ust. 2). Non è un volantino pubblicitario, ma un elemento di ciò che firma.

La parte generale del prospetto il costruttore la pubblica anche sul proprio sito: dall’avvio delle vendite e, per i contratti di prenotazione, al più tardi prima del primo (art. 19a ust. 1, norma in vigore dall’11 luglio 2025). Lì indica anche il prezzo al m² con IVA. Se il prezzo sul sito differisce da quello proposto alla firma, può chiedere il contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6). I prezzi dei costruttori a Varsavia tratti dai dati aperti di dane.gov.pl, con la data di aggiornamento, li abbiamo raccolti negli appartamenti nuovi a Varsavia con i prezzi da dane.gov.pl. Aiuta a verificare il prezzo del prospetto.

Fa eccezione l’appartamento già pronto venduto con un normale contratto di compravendita. In tal caso non c’è il prospetto completo: il costruttore fornisce un’informazione sintetica sull’immobile e sull’unità, senza le parti su finanziamento, tutela dei versamenti, cronoprogramma e recesso (art. 3 e art. 27 ust. 1).

Cosa controllare su registro fondiario, KRS e permesso

Si tratta di un semplice confronto di dati, non di una verifica completa del costruttore.

• Registro fondiario (KW). Inserisca il numero del prospetto nel motore di ricerca Elektroniczne Księgi Wieczyste del Ministero della Giustizia. Verifichi se le iscrizioni nella sezione IV coincidono con il campo sulle ipoteche del prospetto.
• KRS (registro delle imprese). Controlli il numero della parte generale nel motore di ricerca del KRS: denominazione e indirizzo della società sono uguali a quelli del prospetto e del progetto di contratto?
• Permesso di costruire. Nel prospetto ci sono tre campi «sì/no»: se il permesso c’è, se è definitivo e se è stato impugnato. Accanto compaiono il numero della decisione e il nome dell’autorità.

Gli altri documenti il costruttore li mostra presso la propria sede. Su Sua richiesta, ancora prima della prenotazione, deve mettere a disposizione tra l’altro: lo stato aggiornato del registro fondiario, un estratto del KRS o un certificato CEIDG, il permesso di costruire, i bilanci degli ultimi due anni, il progetto edilizio e il consenso della banca a trasferire l’unità libera da gravami o l’impegno a concederlo (art. 26 ust. 1, stato a ottobre 2026). Anche questi documenti sono in polacco, quindi all’incontro conviene andare con qualcuno che li legga.

Conto vincolato e DFG: cosa dice il prospetto dei Suoi soldi

Nella parte generale trovi il campo «Środki ochrony nabywców» (strumenti di tutela degli acquirenti). Vi sono indicati il tipo di conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy), otwarty (aperto) o zamknięty (chiuso), l’aliquota del versamento al Fondo di garanzia dei costruttori (DFG) e il nome dell’istituzione che garantisce i fondi dell’acquirente.

Il versamento al DFG lo calcola ed effettua il costruttore, non Lei (art. 49 ust. 5). L’aliquota dipende dalla data di avvio delle vendite (art. 49 ust. 6). Stato a ottobre 2026: secondo il regolamento del 21 giugno 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341) è dello 0,45% per il conto aperto e dello 0,1% per quello chiuso. La legge ammette al massimo l’1% per il conto aperto e lo 0,1% per quello chiuso (art. 49 ust. 7).

Il DFG è un conto separato presso il Fondo di garanzia assicurativo (UFG, art. 46). Da esso si restituiscono i versamenti degli acquirenti sul conto aperto, tra l’altro in caso di fallimento del costruttore (art. 48 ust. 1). Dettagli sul fondo: dfg.ufg.pl.

La caparra di prenotazione viene imputata al prezzo. Dopo la firma del contratto di sviluppo il costruttore la trasferisce sul conto vincolato entro 7 giorni (art. 32 ust. 3–4). Più sui rischi della prenotazione: rischi del contratto di prenotazione dal costruttore.

Cronoprogramma e termini: cosa è vincolante

Il cronoprogramma (harmonogram) divide i lavori in fasi. Stato a ottobre 2026: comprende almeno 4 fasi e il costo di ciascuna è dal 10% al 25% dei costi dell’intero investimento, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 ust. 2). Per ogni fase sono indicati la data di conclusione e la ripartizione percentuale dei costi. La legge stessa definisce questa ripartizione «stimata» (art. 24 ust. 1 pkt 2).

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» nella parte generale riguarda l’intero edificio.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» nella parte individuale riguarda il Suo appartamento. Lo confronti con la data nel progetto di contratto.
• Valorizzazione del prezzo (waloryzacja). Nel prospetto c’è il campo «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji». Se vi trova «tak» (sì), legga le regole prima di pagare la prenotazione.

Come seguire il cantiere dopo la firma lo abbiamo descritto nel testo su come verificare che il cantiere rispetti il termine. Sui costi oltre il prezzo dell’appartamento: da cosa è composto il costo totale di un appartamento dal costruttore.

Se è straniero: lingua, interprete, notaio, permesso MSWiA e affitto durante i lavori

Il costruttore deve fornire il prospetto nella Sua lingua? No. La legge sui costruttori non ha alcuna norma sulla lingua del prospetto e del contratto. Vale la legge generale sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81, stato a ottobre 2026):

• nei rapporti con un consumatore residente in Polonia, per un contratto eseguito in Polonia, si usa il polacco (art. 7 ust. 1), anche nei documenti richiesti da altre leggi (art. 7 ust. 3);
• accanto a quella polacca si può redigere una versione in un’altra lingua. Se l’acquirente è cittadino polacco, per l’interpretazione fa fede la versione polacca (art. 8 ust. 1a);
• un documento in lingua straniera è possibile se lo chiede Lei stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in anticipo del diritto al testo polacco (art. 8 ust. 1b).

Queste norme non introducono l’obbligo di tradurre il prospetto. Può chiedere al costruttore una versione inglese, ma come le norme si applichino al prospetto stesso lo valuterà un avvocato. Finché non esiste una versione parallela, firma il testo polacco e ogni traduzione serve soprattutto a Lei, per capire che cosa c’è scritto.

Traduzione per Lei e traduzione giurata. Le traduzioni giurate e le traduzioni orali le esegue un interprete giurato (legge sulla professione di traduttore giurato, Dz.U. 2019 poz. 1326, art. 13). L’elenco degli interpreti lo tiene il Ministro della Giustizia e lo pubblica nel BIP (art. 6 ust. 2 e art. 10). La traduzione integrale di tutte le pagine del prospetto non è sempre necessaria. È più importante capire i campi del glossario qui sopra e il progetto di contratto.

Perché il prospetto va capito prima del notaio. Il contratto di sviluppo richiede la forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). Nell’atto dichiara di aver ricevuto il prospetto e di averlo esaminato (art. 35 ust. 1 pkt 16). Per questo lo comprenda prima della visita dal notaio, non mentre ascolta la lettura dell’atto.

Come va dal notaio. Stato a ottobre 2026 (Legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614):

• l’atto notarile si svolge in polacco. Su richiesta della parte il notaio può redigerlo anche in lingua straniera: da solo, se ha una conoscenza della lingua attestata come un interprete giurato, oppure con un interprete giurato (art. 2 § 3);
• se un partecipante non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione in una lingua a lui comprensibile, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un interprete (art. 87 § 1 pkt 1);
• prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve assicurarsi che i partecipanti ne comprendano contenuto e significato (art. 94 § 1).

Avvisi il notaio per tempo che Le serve la traduzione e stabilisca chi invita l’interprete e chi lo paga.

Quota di strada: quando uno straniero ha comunque bisogno del permesso MSWiA. Un’unità abitativa autonoma a Varsavia può essere acquistata da uno straniero senza permesso del MSWiA, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278, stato a ottobre 2026). Neanche la quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio richiede il permesso. Secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve però per una quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, ad esempio una strada di accesso o una parte del complesso. Perciò nella parte individuale del prospetto guardi il campo sull’accesso alla strada pubblica e nel progetto di contratto verifichi che l’oggetto della vendita non sia una quota di una particella separata. Un atto compiuto senza il permesso richiesto è nullo (art. 6 ust. 1). Non riguarda i cittadini dello SEE e della Svizzera né i cittadini polacchi. Non ha bisogno del permesso nemmeno lo straniero che risiede in Polonia da almeno 5 anni dopo aver ottenuto il permesso di soggiorno permanente o lo status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 8 ust. 1 pkt 2). Secondo il MSWiA (scheda «Najczęściej zadawane pytania», versione del 27.06.2022) ottenere il permesso richiede in pratica 2–4 mesi, a volte di più. Il Codice di procedura amministrativa (art. 35 § 3) prevede fino a 2 mesi per i casi particolarmente complessi. Ne tenga conto nel termine della prenotazione.

Affitto durante i lavori. Secondo il contratto di sviluppo versa il denaro sul conto vincolato a rate, secondo le fasi del cronoprogramma (art. 8). Secondo il GUS, i fabbricati plurifamiliari consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (pubblicazione «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» del 30.06.2026, media per tutta la Polonia). Se fino alla consegna delle chiavi affitta un appartamento, calcoli il canone fino al termine di trasferimento della proprietà indicato nel prospetto e nel contratto, non fino alla data detta a voce dall’ufficio vendite.

Cosa fare se il contratto differisce dal prospetto

Durante la prenotazione. Il costruttore ha l’obbligo di informarLa delle modifiche al prospetto e agli allegati e di indicare a che cosa si riferisce la modifica (art. 33 ust. 1). Se ha modificato il prospetto senza informarLa, la caparra di prenotazione va restituita senza indugio (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Alla firma del contratto di sviluppo. Le modifiche introdotte tra la consegna del prospetto e la firma devono essere chiaramente evidenziate nel contratto. La vincolano solo se ha acconsentito a inserirle (art. 35 ust. 2–3). Perciò prima del notaio confronti ancora una volta il prospetto con il progetto di contratto, meglio con un interprete.

Dopo la firma. Stato a ottobre 2026: può recedere dal contratto di sviluppo entro 30 giorni dalla sua conclusione (art. 43 ust. 2), tra l’altro quando:

• le informazioni nel contratto non sono conformi al prospetto, salvo le modifiche accettate ai sensi dell’art. 35 ust. 2;
• il costruttore non Le ha consegnato il prospetto né l’informazione sulla modifica;
• i dati del prospetto non corrispondono alla situazione effettiva o giuridica alla data del contratto;
• nel prospetto mancano dati richiesti dal modello.

La dichiarazione si presenta per iscritto con firma autenticata da un notaio e con il consenso alla cancellazione dal registro fondiario dell’iscrizione delle Sue pretese (art. 45 ust. 1). Il contratto si considera allora non concluso, non sostiene costi del recesso e il costruttore restituisce il denaro che gli è stato versato dal conto senza indugio, al più tardi entro 30 giorni dal ricevimento della dichiarazione (art. 44 ust. 2–3). Questo diritto riguarda il contratto di sviluppo. Per la prenotazione valgono le regole degli art. 33–34 descritte sopra.

FAQ

Il costruttore deve darmi il prospetto in inglese o in italiano?

No. Stato a ottobre 2026: la legge sui costruttori (Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene norme sulla lingua del prospetto. La legge sulla lingua polacca (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) ammette un documento in lingua straniera se lo chiede Lei stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in anticipo del diritto al testo polacco. L’obbligo di tradurre il prospetto da queste norme non deriva.

Quando il costruttore deve consegnarmi il prospetto informativo?

Stato a ottobre 2026: gratuitamente, con gli allegati, su supporto durevole, prima del contratto di sviluppo (umowa deweloperska) e, se firma prima una prenotazione, prima del contratto di prenotazione (art. 21 della legge sui costruttori). Il prospetto con gli allegati è parte integrante di entrambi i contratti (art. 23 ust. 2).

Quanto si può pagare al costruttore per prenotare un appartamento?

Stato a ottobre 2026: la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2 della legge sui costruttori). Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1) ed è concluso per un periodo determinato.

Dal notaio ci sarà una traduzione, se non parlo polacco?

Sì. Stato a ottobre 2026: l’atto notarile si svolge in polacco, ma se un partecipante non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un interprete giurato (Legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 87 § 1 pkt 1 e art. 2 § 3). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio si assicura che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). Avvisi il notaio per tempo se Le serve un interprete.

Uno straniero ha bisogno del permesso del MSWiA per l’appartamento del prospetto?

Per l’appartamento in sé no. Un’unità abitativa autonoma a Varsavia può essere acquistata da uno straniero senza permesso del MSWiA, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278, stato a ottobre 2026). Secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve invece per una quota di un immobile separato venduto insieme all’appartamento, ad esempio una strada di accesso. Controlli nel prospetto e nel progetto di contratto che non ci sia una quota simile.

Cosa fare se il contratto differisce dal prospetto?

Stato a ottobre 2026: ha 30 giorni dalla conclusione del contratto di sviluppo per recedere (art. 43 ust. 2 della legge sui costruttori), ad esempio quando il contratto non è conforme al prospetto, il prospetto non Le è stato consegnato o i dati non corrispondono alla situazione effettiva. La dichiarazione si presenta per iscritto con firma autenticata da un notaio (art. 45 ust. 1).

Ha ricevuto il prospetto in polacco e sta per andare all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della prima visita. La segnaleremo al costruttore e andremo insieme a Lei all’ufficio vendite; prima della prenotazione esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Serviamo in 7 lingue. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Di più: assistenza all’acquisto in 7 lingue. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC). Stato giuridico a ottobre 2026.

Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.