Bauträger-Prospekt auf Polnisch, und Sie lesen kein Polnisch: so verstehen Sie ihn vor der Reservierung

Sie haben eine Neubauwohnung in Warschau ausgewählt, und der Bauträger hat Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) auf Polnisch geschickt und wartet auf die Reservierungsgebühr. Der Prospekt ist ein Pflichtdokument über den Bauträger, das Bauvorhaben und Ihre konkrete Wohnung. Der Bauträger muss ihn kostenlos, mit Anlagen, vor dem Reservierungsvertrag oder dem Bauträgervertrag aushändigen (Art. 21, Stand Oktober 2026). Eine Übersetzung verlangt das Gesetz von ihm nicht, das Verständnis des Dokuments vor der Zahlung liegt also bei Ihnen. Unten finden Sie ein Glossar polnischer Begriffe, mit dem Sie die wichtigsten Felder im PDF schnell finden, und eine Beschreibung, wie Sprache, Dolmetscher und Notar im gesamten Ablauf zusammenspielen. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des im Prospekt genannten Preises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).

Die Vorschriften zitieren wir nach dem Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (ustawa deweloperska, Bauträgergesetz, Neufassung Dz.U. 2026 poz. 880), Stand Oktober 2026. Die Vorschriften zum Erwerberschutz gelten seit dem 1. Juli 2022.

Glossar: nach welchen Wörtern Sie im Prospekt suchen

Die PDF-Suche arbeitet vom Wortanfang aus. Im Dokument stehen die Begriffe in unterschiedlichen Fällen, geben Sie deshalb nur den Anfang ein, etwa „waloryzac”, „powierzchni”, „planu”.

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Die dritte Anlage neben Grundriss und Vertragsmuster ist die Skizze des Konzepts zur Gestaltung des Baugeländes und seiner Umgebung. Fehlt eine der Anlagen, zahlen Sie die Reservierung nicht, bevor der Bauträger sie nachreicht.

Der Prospekt: wann Sie ihn bekommen und warum er Teil des Vertrags ist

Ein Bauträger, der den Verkauf beginnt, erstellt für jedes Vorhaben einen Prospekt nach dem Muster in der Anlage zum Gesetz (Art. 20 Abs. 1 und 3). Er händigt ihn vor dem Bauträgervertrag aus, und wenn zuerst eine Reservierung erfolgt, vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Abs. 1).

• Kostenlos und mit Anlagen, auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21 Abs. 2). Das Gesetz versteht darunter einen Datenträger, auf dem Informationen gespeichert und unverändert wiedergegeben werden können (Art. 5 Nr. 11).
• Auf Papier auf Ihr Verlangen, in den Geschäftsräumen des Bauträgers, wenn Sie den Prospekt nur in anderer Form erhalten haben (Art. 21 Abs. 3).
• Der Prospekt ist Teil des Vertrags. Zusammen mit den Anlagen bildet er einen untrennbaren Bestandteil des Reservierungs- und des Bauträgervertrags (Art. 23 Abs. 2). Das ist kein Werbeflyer, sondern ein Teil dessen, was Sie unterschreiben.

Den allgemeinen Teil des Prospekts veröffentlicht der Bauträger zudem auf seiner Website: ab Verkaufsbeginn, bei Reservierungsverträgen spätestens vor dem ersten (Art. 19a Abs. 1, in Kraft seit dem 11. Juli 2025). Dort nennt er auch den Preis je m² inklusive Mehrwertsteuer. Weicht der Preis auf der Website von dem ab, der Ihnen bei der Unterschrift angeboten wird, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Die Preise der Bauträger in Warschau aus den offenen Daten von dane.gov.pl, mit Aktualisierungsdatum, haben wir im Katalog neuer Wohnungen in Warschau mit Preisen von dane.gov.pl zusammengestellt. So können Sie den Preis aus dem Prospekt gegenprüfen.

Eine Ausnahme gilt für eine fertige Wohnung, die per gewöhnlichem Kaufvertrag verkauft wird. Dann gibt es keinen vollständigen Prospekt. Der Bauträger übergibt eine verkürzte Information über die Immobilie und die Wohnung, ohne die Teile zu Finanzierung, Zahlungsschutz, Zeitplan und Rücktritt (Art. 3 und Art. 27 Abs. 1).

Was Sie in Grundbuch, KRS und Baugenehmigung prüfen

Es geht um einen einfachen Datenabgleich, nicht um eine vollständige Prüfung des Bauträgers.

• Grundbuch (księga wieczysta, KW). Geben Sie die Nummer aus dem Prospekt in die Suche Elektroniczne Księgi Wieczyste des Justizministeriums ein. Prüfen Sie, ob die Einträge in Abteilung IV mit dem Feld zu Hypotheken im Prospekt übereinstimmen.
• KRS. Prüfen Sie die Nummer aus dem allgemeinen Teil in der KRS-Suche: Sind Name und Adresse der Gesellschaft dieselben wie im Prospekt und im Vertragsentwurf?
• Baugenehmigung. Im Prospekt stehen drei Ja/Nein-Felder: ob die Genehmigung vorliegt, ob sie rechtskräftig ist und ob sie angefochten wurde. Daneben stehen die Nummer der Entscheidung und der Name der Behörde.

Die übrigen Unterlagen zeigt der Bauträger bei sich. Auf Ihr Verlangen muss er, noch vor der Reservierung, an seinem Sitz unter anderem den aktuellen Stand des Grundbuchs, einen KRS-Auszug oder eine CEIDG-Bescheinigung, die Baugenehmigung, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, das Bauprojekt sowie die Zustimmung der Bank oder eines anderen Kreditgebers zur lastenfreien Übertragung der Wohnung oder die Verpflichtung dazu bereithalten (Art. 26 Abs. 1, Stand Oktober 2026). Auch diese Unterlagen sind auf Polnisch, deshalb sollten Sie zum Termin jemanden mitbringen, der sie liest.

Treuhandkonto und DFG: was der Prospekt über Ihr Geld sagt

Suchen Sie im allgemeinen Teil das Feld „Środki ochrony nabywców” (Schutzmaßnahmen für Erwerber). Dort stehen die Art des Wohnungs-Treuhandkontos (mieszkaniowy rachunek powierniczy), offen oder geschlossen, der Beitragssatz zum Bauträger-Garantiefonds (DFG) und der Name der Institution, die die Mittel des Erwerbers sichert.

Den DFG-Beitrag berechnet und führt der Bauträger ab, nicht Sie (Art. 49 Abs. 5). Der Satz hängt vom Datum des Verkaufsbeginns ab (Art. 49 Abs. 6). Stand Oktober 2026 beträgt er nach der Verordnung vom 21. Juni 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341) 0,45 % für ein offenes und 0,1 % für ein geschlossenes Konto. Das Gesetz lässt höchstens 1 % für ein offenes und 0,1 % für ein geschlossenes Konto zu (Art. 49 Abs. 7).

Der DFG ist ein gesondertes Konto im Versicherungs-Garantiefonds (UFG, Art. 46). Aus ihm werden die Zahlungen der Erwerber auf ein offenes Konto erstattet, unter anderem bei Insolvenz des Bauträgers (Art. 48 Abs. 1). Details zum Fonds: dfg.ufg.pl.

Die Reservierungsgebühr wird auf den Preis angerechnet. Nach Unterzeichnung des Bauträgervertrags überweist der Bauträger sie spätestens innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 3-4). Mehr zu den Risiken der Reservierung: Risiken des Reservierungsvertrags beim Bauträger.

Zeitplan und Fristen: was verbindlich ist

Der Zeitplan (harmonogram) teilt den Bau in Abschnitte. Stand Oktober 2026 umfasst er mindestens 4 Abschnitte, und die Kosten jedes Abschnitts betragen 10 % bis 25 % der Kosten des gesamten Vorhabens, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Für jeden Abschnitt sind Fertigstellungstermin und prozentuale Kostenaufteilung angegeben. Das Gesetz nennt diese Aufteilung selbst „geschätzt” (Art. 24 Abs. 1 Nr. 2).

• „Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych” (geplanter Beginn und Ende der Bauarbeiten) im allgemeinen Teil betrifft das ganze Gebäude.
• „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” (Frist, bis zu der das Eigentum übertragen wird) im individuellen Teil betrifft Ihre Wohnung. Vergleichen Sie ihn mit dem Datum im Vertragsentwurf.
• Preisanpassung. Im Prospekt gibt es das Feld „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji” (ob eine Preisanpassung zulässig ist und nach welchen Regeln). Steht dort „ja”, lesen Sie die Regeln, bevor Sie die Reservierung bezahlen.

Wie Sie den Bau nach der Unterschrift verfolgen, haben wir im Text darüber beschrieben, wie Sie prüfen, ob der Bau den Termin hält. Zu Zahlungen über den Wohnungspreis hinaus lesen Sie den Artikel darüber, woraus sich der Gesamtpreis einer Bauträgerwohnung zusammensetzt.

Wenn Sie Ausländer sind: Sprache, Übersetzer, Notar und Miete während der Bauzeit

Muss der Bauträger den Prospekt in Ihrer Sprache liefern? Nein. Das Bauträgergesetz enthält keine Regel zur Sprache von Prospekt und Vertrag. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (Neufassung Dz.U. 2026 poz. 81, Stand Oktober 2026):

• Im Verkehr mit einem in Polen lebenden Verbraucher wird bei einem in Polen zu erfüllenden Vertrag Polnisch verwendet (Art. 7 Abs. 1), auch in Dokumenten, die andere Gesetze verlangen (Art. 7 Abs. 3);
• neben der polnischen kann eine Fassung in anderer Sprache erstellt werden. Ist der Erwerber polnischer Staatsbürger, ist die polnische Fassung Auslegungsgrundlage (Art. 8 Abs. 1a);
• ein fremdsprachiges Dokument ist möglich, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf einen polnischen Text belehrt wurden (Art. 8 Abs. 1b).

Eine Pflicht zur Übersetzung des Prospekts führen diese Vorschriften nicht ein. Sie können den Bauträger um eine englische Fassung bitten, doch wie die Vorschriften auf den Prospekt selbst anzuwenden sind, beurteilt ein Jurist. Solange keine Parallelfassung existiert, unterschreiben Sie den polnischen Text, und jede Übersetzung dient vor allem Ihnen, damit Sie verstehen, was dort steht.

Übersetzung für sich selbst und beglaubigte Übersetzung. Beglaubigte Übersetzungen und Dolmetscherleistungen erbringt ein vereidigter Übersetzer (Art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, Dz.U. 2019 poz. 1326). Die Liste der Übersetzer führt der Justizminister und veröffentlicht sie im BIP (Art. 6 Abs. 2 und Art. 10). Eine vollständige Übersetzung aller Prospektseiten ist nicht immer nötig. Wichtiger ist, die Felder aus dem Glossar oben und den Vertragsentwurf zu verstehen.

Warum Sie den Prospekt vor dem Notar verstehen müssen. Der Bauträgervertrag bedarf der Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1). In der Urkunde erklären Sie, den Prospekt erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 16). Verstehen Sie ihn deshalb vor dem Notartermin und nicht erst während der Verlesung.

So läuft es beim Notar. Stand Oktober 2026 (Prawo o notariacie, Neufassung Dz.U. 2026 poz. 614):

• die notarielle Handlung erfolgt auf Polnisch. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen: selbst, wenn er die Sprachkenntnis wie ein vereidigter Übersetzer nachgewiesen hat, oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3);
• kann ein Beteiligter kein Polnisch und ist der Urkunde keine Übersetzung in eine für ihn verständliche Sprache beigefügt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1);
• vor der Unterschrift wird die Urkunde vorgelesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass die Beteiligten Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1).

Kündigen Sie dem Notar rechtzeitig an, dass Sie einen Dolmetscher brauchen, und klären Sie, wer den Dolmetscher einlädt und wer ihn bezahlt.

Anteil an einer Zufahrt: wann ein Ausländer doch eine MSWiA-Genehmigung braucht. Eine selbstständige Wohnung in Warschau kann ein Ausländer ohne MSWiA-Genehmigung erwerben, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278, Stand Oktober 2026). Auch ein Anteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes braucht keine Genehmigung. Nach den Erläuterungen des MSWiA ist jedoch für einen Anteil an einer gesonderten Immobilie, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Siedlung, eine Genehmigung nötig. Sehen Sie deshalb im individuellen Teil des Prospekts das Feld zum Zugang zur öffentlichen Straße an und prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob Gegenstand des Verkaufs ein Anteil an einem gesonderten Grundstück ist. Ein Geschäft ohne erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6 Abs. 1). Für Bürger des EWR und der Schweiz sowie für Personen mit polnischer Staatsbürgerschaft gilt das nicht. Keine Genehmigung braucht auch ein Ausländer, der mindestens 5 Jahre in Polen lebt, nachdem er eine Daueraufenthaltserlaubnis oder den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten der EU erhalten hat (Art. 8 Abs. 1 Nr. 2). Nach Angaben des MSWiA (Reiter „Najczęściej zadawane pytania”, Fassung vom 27.06.2022) dauert die Erteilung einer Genehmigung in der Praxis 2 bis 4 Monate, manchmal länger. Die Verwaltungsverfahrensordnung (Art. 35 § 3) sieht für besonders komplizierte Fälle bis zu 2 Monate vor. Berücksichtigen Sie das bei der Reservierungsfrist.

Miete während der Bauzeit. Das Geld nach dem Bauträgervertrag zahlen Sie in Raten gemäß den Abschnitten des Zeitplans auf das Treuhandkonto (Art. 8). Nach den Angaben des GUS wurden 2025 fertiggestellte Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt in 24,8 Monaten gebaut (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” vom 30.06.2026, Durchschnitt für ganz Polen). Wenn Sie bis zur Schlüsselübergabe eine Wohnung mieten, rechnen Sie die Miete bis zum Eigentumsübertragungstermin aus Prospekt und Vertrag und nicht bis zu einem Datum, das der Vertrieb mündlich genannt hat.

Was tun, wenn der Vertrag vom Prospekt abweicht

Während der Reservierung. Der Bauträger muss Sie über Änderungen an Prospekt und Anlagen informieren und angeben, was sich geändert hat (Art. 33 Abs. 1). Hat er den Prospekt geändert, ohne Sie zu informieren, wird die Reservierungsgebühr unverzüglich erstattet (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).

Bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags. Änderungen zwischen der Aushändigung des Prospekts und der Unterschrift müssen im Vertrag deutlich abgesetzt sein. Sie binden Sie nur, wenn Sie ihrer Aufnahme zugestimmt haben (Art. 35 Abs. 2-3). Vergleichen Sie deshalb vor dem Notar Prospekt und Vertragsentwurf noch einmal, am besten mit einem Dolmetscher.

Nach der Unterschrift. Stand Oktober 2026 können Sie innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss vom Bauträgervertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 2), unter anderem wenn:

• die Angaben im Vertrag nicht mit dem Prospekt übereinstimmen, abgesehen von Änderungen nach Art. 35 Abs. 2;
• der Bauträger den Prospekt oder die Information über eine Änderung nicht ausgehändigt hat;
• die Angaben im Prospekt nicht dem tatsächlichen oder rechtlichen Stand am Tag des Vertrags entsprechen;
• im Prospekt vom Muster verlangte Angaben fehlen.

Die Erklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift und mit der Zustimmung zur Löschung des Eintrags über Ihre Ansprüche aus dem Grundbuch (Art. 45 Abs. 1). Der Vertrag gilt dann als nicht geschlossen, Sie tragen keine Kosten des Rücktritts, und der Bauträger erstattet das ihm vom Konto ausgezahlte Geld unverzüglich, spätestens binnen 30 Tagen nach Erhalt der Erklärung (Art. 44 Abs. 2-3). Dieses Recht betrifft den Bauträgervertrag. Bei der Reservierung gelten die oben beschriebenen Regeln der Art. 33-34.

FAQ

Muss der Bauträger mir den Prospekt auf Deutsch oder Englisch geben?

Nein. Stand Oktober 2026 enthält das Bauträgergesetz (Dz.U. 2026 poz. 880) keine Vorschrift zur Sprache des Prospekts. Das Gesetz über die polnische Sprache (Dz.U. 2026 poz. 81, Art. 8 Abs. 1b) lässt ein fremdsprachiges Dokument zu, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und zuvor über Ihr Recht auf einen polnischen Text belehrt wurden. Eine Pflicht, den Prospekt zu übersetzen, sehen die Vorschriften nicht vor.

Wann muss der Bauträger den Informationsprospekt aushändigen?

Stand Oktober 2026: kostenlos, mit allen Anlagen, auf einem dauerhaften Datenträger, vor Abschluss des Bauträgervertrags, und wenn Sie zuerst eine Reservierung unterschreiben, vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21 Bauträgergesetz). Der Prospekt mit Anlagen ist untrennbarer Bestandteil beider Verträge (Art. 23 Abs. 2).

Wie viel darf der Bauträger für die Reservierung einer Wohnung verlangen?

Stand Oktober 2026 darf die Reservierungsgebühr 1 % des im Prospekt genannten Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 Bauträgergesetz). Der Reservierungsvertrag bedarf bei Strafe der Nichtigkeit der Schriftform (Art. 30 Abs. 1) und wird für einen bestimmten Zeitraum geschlossen.

Gibt es beim Notar einen Dolmetscher, wenn ich kein Polnisch spreche?

Ja. Stand Oktober 2026 erfolgt die notarielle Handlung auf Polnisch, doch wenn ein Beteiligter kein Polnisch kann und der Urkunde keine Übersetzung beigefügt ist, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 2 § 3 Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Vor der Unterschrift wird die Urkunde vorgelesen, und der Notar vergewissert sich, dass Sie den Inhalt verstehen (Art. 94 § 1). Kündigen Sie den Dolmetscher dem Notar rechtzeitig an.

Brauche ich als Ausländer eine MSWiA-Genehmigung für die Wohnung aus dem Prospekt?

Für die Wohnung selbst nicht. Eine selbstständige Wohnung in Warschau kann ein Ausländer ohne MSWiA-Genehmigung erwerben, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1, Dz.U. 2017 poz. 2278, Stand Oktober 2026). Nach den Erläuterungen des MSWiA ist jedoch für einen Anteil an einer gesonderten Immobilie, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße, eine Genehmigung nötig. Prüfen Sie in Prospekt und Vertragsentwurf, ob es einen solchen Anteil gibt.

Was tun, wenn der Bauträgervertrag vom Prospekt abweicht?

Stand Oktober 2026 haben Sie 30 Tage ab Abschluss des Bauträgervertrags, um zurückzutreten (Art. 43 Abs. 2 Bauträgergesetz), unter anderem wenn der Vertrag nicht mit dem Prospekt übereinstimmt, Ihnen der Prospekt nicht ausgehändigt wurde oder dessen Angaben nicht dem tatsächlichen Stand entsprechen. Die Erklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (Art. 45 Abs. 1).

Prospekt auf Polnisch erhalten und auf dem Weg ins Verkaufsbüro des Bauträgers? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch. Wir melden Sie beim Bauträger an und gehen gemeinsam mit Ihnen ins Verkaufsbüro, und vor der Reservierung gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Wir betreuen in 7 Sprachen. Ein Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns keine Vergütung. Mehr auf der Seite Begleitung beim Wohnungskauf in 7 Sprachen. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC). Rechtsstand Oktober 2026.

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.