Der Verkäufer verlangt 10 % des Preises beim Vorvertrag oder bei einer „Reservierung“ der Wohnung vom Zweitmarkt, und Sie wissen nicht, ob Sie das als Anzahlung (zadatek) oder als Vorauszahlung (zaliczka) überweisen sollen. Die Antwort hängt davon ab, welches Risiko Sie stärker fürchten. Die Vorauszahlung bekommen Sie zurück, wenn der Verkauf nicht zustande kommt, selbst aus Ihrer Sphäre, doch wenn Sie sich vom Vertrag lösen, kann der Verkäufer Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1 des polnischen Zivilgesetzbuchs, k.c.). Die Anzahlung verfällt, wenn Sie dafür verantwortlich sind, dass es nicht zum Notartermin kommt; tritt dagegen der Verkäufer zurück, können Sie vom Vertrag zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen (Art. 394 § 1 k.c.). Kaufen Sie mit Kredit? Dann regeln Sie vor der Zahlung den Fall einer Kreditablehnung. Wie sich eine solche Reservierung vom Vorvertrag unterscheidet, erklären wir weiter unten.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny), einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Alle Vorschriften und Beträge in diesem Text geben wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026 an.
Anzahlung und Vorauszahlung: der Unterschied
Das Zivilgesetzbuch regelt die Anzahlung in Art. 394. Die Vorauszahlung definiert es nicht als eigenes Rechtsinstitut. Kommt der Verkauf nicht zustande, wird sie als rechtsgrundlose Leistung zurückgegeben: Der Leistungszweck wurde nicht erreicht oder der Rechtsgrund ist weggefallen (Art. 410 § 2 k.c.).
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| Situation | Anzahlung (Art. 394 k.c.) | Vorauszahlung |
|---|---|---|
| Kaufvertrag wird geschlossen | wird auf den Preis angerechnet (§ 2) | wird nach Vertrag mit dem Preis verrechnet |
| Der Verkäufer steigt aus | Sie können zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen (§ 1) | kommt zu Ihnen zurück (Art. 410 § 2) |
| Sie steigen aus | der Verkäufer kann zurücktreten und die Anzahlung behalten (§ 1) | kommt zu Ihnen zurück (Art. 410 § 2), der Verkäufer kann aber Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1) |
| Vertrag im Einvernehmen aufgehoben | Rückgabe, ohne Verdopplung (§ 3) | kommt zu Ihnen zurück |
| Keine Partei oder beide Parteien haben die Nichterfüllung zu vertreten | Rückgabe, ohne Verdopplung (§ 3) | kommt zu Ihnen zurück |
Art. 394 § 1 beginnt mit den Worten „mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung oder Gepflogenheit“. Der Vertrag kann die Folgen der Anzahlung also anders gestalten. Lesen Sie daher im Vertragsentwurf den ganzen Absatz zur Anzahlung und nicht nur die Überschrift.
10 % in Zahlen: Was Sie gewinnen und verlieren können
Beispiel für eine Wohnung zu 800 000 zł und 10 % Zahlung (eigene Berechnung auf Grundlage von Art. 394 und 410 k.c.):
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| Was geschieht | Als Anzahlung gezahlt (80 000 zł) | Als Vorauszahlung gezahlt (80 000 zł) |
|---|---|---|
| Notarieller Kaufvertrag wird unterschrieben | 80 000 zł auf den Preis angerechnet | 80 000 zł mit dem Preis verrechnet |
| Der Verkäufer verkauft an jemand anderen | nach Rücktritt können Sie 160 000 zł verlangen, also das Doppelte | Sie erhalten 80 000 zł zurück und können Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1) |
| Die Bank lehnt den Kredit ab, kein Notartermin | Risiko, 80 000 zł zu verlieren (Details unten) | Sie erhalten 80 000 zł zurück |
| Sie überlegen es sich anders | Sie verlieren 80 000 zł | Sie erhalten 80 000 zł zurück; der Verkäufer kann Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1) |
Die Tabelle zeigt: Die Anzahlung diszipliniert beide Seiten. Die Vorauszahlung schützt Sie schwächer vor einem Verkäufer, der ein besseres Angebot findet: Der doppelte Betrag steht Ihnen nicht zu, und den Schaden nach Art. 390 § 1 müssen Sie nachweisen. Dafür verlieren Sie die Zahlung nicht, wenn Ihre Finanzierung Probleme macht.
Wie viel Anzahlung ist „normal“?
Das Zivilgesetzbuch legt die Höhe der Anzahlung nicht fest (Art. 394), die Parteien vereinbaren sie selbst. Das Portal rankomat.pl (Aktualisierung vom 25.09.2026) nennt in der Praxis meist 10–20 % des Preises. Eine Forderung von 10 % liegt in diesem Rahmen.
Über den Betrag lässt sich sprechen. Sehen Sie die Anzahlung als den Betrag, den Sie zu verlieren bereit sind, wenn der notarielle Kauf aus Ihrem Verschulden scheitert. Haben Sie die Finanzierung sicher, bindet eine höhere Anzahlung den Verkäufer stärker. Warten Sie noch auf die Bankentscheidung, schlagen Sie eine niedrigere Anzahlung und den Rest als Vorauszahlung vor, oder eine Anzahlung mit Kreditklausel.
Hypothekendarlehen: Wann die Anzahlung zurückkommt und wann sie verfällt
Art. 394 § 3 k.c. verlangt die Rückgabe der Anzahlung, wenn der Vertrag aus Umständen nicht erfüllt wurde, für die keine Partei verantwortlich ist. Ob eine Kreditablehnung ein solcher Umstand ist, sagt das Gesetz nicht. Die Bewertung hängt vom Einzelfall ab, gehen Sie also nicht davon aus, dass die Anzahlung zurückkommt.
Sicherer ist es, den Fall im Vorvertrag zu regeln. Eine solche Klausel sollte enthalten:
- die Kreditsumme, die Sie beantragen, und die Frist für die Entscheidung der Bank;
- die Art des Nachweises der Ablehnung, etwa die schriftliche Entscheidung der Bank;
- die Folge der Ablehnung: Rückzahlung der Anzahlung in einfacher Höhe und die Frist dafür;
- den Termin für den Kaufvertrag mit Puffer für das Kreditverfahren.
Tragen Sie im Vorvertrag keinen Termin für den Kaufvertrag ein und setzt keine Partei ihn innerhalb eines Jahres nach Unterzeichnung des Vorvertrags fest, kann der Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr verlangt werden (Art. 389 § 2 k.c.). Tragen Sie den Termin daher gleich ein.
Form des Vorvertrags: Notar oder einfache Schriftform
Der Vorvertrag muss die wesentlichen Bestandteile des künftigen Kaufvertrags enthalten, darunter Parteien, Wohnung und Preis (Art. 389 § 1 k.c.). Von seiner Form hängt ab, was Sie verlangen können, wenn die andere Seite sich entzieht:
- schwächere Wirkung (Art. 390 § 1): Sie können nur Schadensersatz verlangen;
- stärkere Wirkung (Art. 390 § 2): Sie können den Abschluss des Kaufvertrags verlangen, aber nur, wenn der Vorvertrag die Formvorgaben des Kaufvertrags erfüllt. Ein Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie verpflichtet, braucht die notarielle Urkunde (Art. 158 k.c.); die stärkere Wirkung hat daher nur der Vorvertrag beim Notar.
Die Ansprüche aus dem Vorvertrag verjähren ein Jahr nach dem Tag, an dem der Kaufvertrag hätte geschlossen werden sollen (Art. 390 § 3). Zögern Sie nach einem Rücktritt des Verkäufers deshalb nicht mit der Entscheidung, wie es weitergeht.
Anspruch im Grundbuch (księga wieczysta)
Der Anspruch auf Eigentumsübertragung, auch aus einem Vorvertrag, kann im Grundbuch der Wohnung eingetragen werden (Art. 16 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypotheken, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 1066). Ein eingetragener Anspruch wirkt gegenüber später erworbenen Rechten (Art. 17). Verkauft der Verkäufer die Wohnung an jemand anderen, bleibt Ihr eingetragener Anspruch auch gegenüber dem neuen Erwerber wirksam.
Die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Anspruchs beträgt 150 zł (Art. 43 Nr. 3 des Gesetzes über Gerichtskosten in Zivilsachen, einheitlicher Text Dz.U. 2025 poz. 1228), für die Löschung die Hälfte, also 75 zł (Art. 46). Beachten Sie die Frist: Ein Jahr nach der Eintragung kann der Eigentümer einseitig die Löschung des Anspruchs verlangen, wenn kein Antrag auf Eintragung Ihres Eigentums gestellt wurde (Art. 19 Abs. 1 des Grundbuchgesetzes). Grundlage der Eintragung ist in der Regel ein Dokument mit notariell beglaubigter Unterschrift (Art. 31 Abs. 1). Ein einfacher schriftlicher Vorvertrag ohne Beglaubigung der Unterschriften genügt für die Eintragung also nicht. Wie Sie den Antrag stellen, fragen Sie den Notar.
Reservierungsvertrag und Vorvertrag auf dem Zweitmarkt
Den Reservierungsvertrag regelt nur das Bauträgergesetz (Art. 29–34, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880). Dort gelten die Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit und eine Obergrenze der Reservierungsgebühr: höchstens 1 % des Preises. Mehr dazu im Text zur Reservierungsgebühr beim Bauträger.
Auf dem Zweitmarkt ist der „Reservierungsvertrag“ ein gesetzlich nicht geregelter Vertrag. Eine 1-%-Grenze gibt es nicht, die Folgen ergeben sich allein aus seinen Bestimmungen. Es zählt der Inhalt, nicht der Titel: Verpflichtet das Dokument zum Abschluss eines Kaufvertrags und legt dessen wesentliche Bestandteile fest, erfüllt es die Definition des Vorvertrags nach Art. 389 § 1 k.c. Verlangt jemand Geld für die „Reservierung“ einer gebrauchten Wohnung, prüfen Sie:
- wer das Geld annimmt: der Eigentümer aus Abteilung II des Grundbuchs oder ein Maklerbüro;
- ob es eine Anzahlung, eine Vorauszahlung oder eine Gebühr ist und wann sie zurückkommt;
- wie lange die Reservierung gilt und was danach geschieht.
Schlägt ein Büro die Reservierung vor, prüfen Sie auch den Maklervertrag beim Wohnungskauf und wer die Maklerprovision zahlt.
Vertragsstrafe statt Anzahlung?
Eine Vertragsstrafe kann nur eine nichtgeldliche Verpflichtung sichern (Art. 483 § 1 k.c.). Eine Klausel über eine Vertragsstrafe für verspätete Zahlung des Preises hat in dieser Vorschrift also keine Grundlage. Enthält der Vertragsentwurf Vertragsstrafen, prüfen Sie, worauf sie sich beziehen.
Was Sie als Käufer aus dem Ausland beachten sollten
- Sprache der Dokumente. Der Vorvertrag und der Kaufvertrag liegen in der Regel auf Polnisch vor. Beim Notar werden Handlungen auf Polnisch vorgenommen; auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614). Versteht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, soll der Notar die Urkunde übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
- Zahlung aus der Ferne. Zahlen Sie per Überweisung, mit einem Verwendungszweck, der den Vertrag und die Art der Zahlung nennt, und bewahren Sie den Beleg auf. Prüfen Sie vorher im Grundbuch, dass der Empfänger als Eigentümer in Abteilung II eingetragen ist.
- Kostenlose Grundbuchabfrage. Grundbücher sind öffentlich, die Abfrage per Nummer im System des Justizministeriums ist kostenlos (Art. 2 und Art. 36⁴ Abs. 6 des Grundbuchgesetzes). Der Ausdruck der Abfrage hat keine Urkundenkraft (Art. 36⁴ Abs. 7).
Checkliste vor der Zahlung von 10 %
- Prüfen Sie das Grundbuch der Wohnung. Was Sie noch prüfen sollten, beschreiben wir im Leitfaden was Sie bei einer gebrauchten Wohnung vor dem Vorvertrag prüfen sollten.
- Stellen Sie sicher, dass das Geld die Person erhält, die als Eigentümer in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist.
- Im Vertrag soll ausdrücklich „Anzahlung“ (zadatek) oder „Vorauszahlung“ (zaliczka) stehen, mit Betrag und, bei der Anzahlung, mit Verweis auf Art. 394 k.c.
- Bei Kredit: Klausel zur Rückzahlung der Anzahlung nach nachgewiesener Ablehnung der Bank und ein realistischer Notartermin.
- Der Termin für den Kaufvertrag steht im Vertrag (Art. 389 § 2).
- Form: einfacher schriftlicher Vertrag mit schwächerer Wirkung, notarielle Urkunde mit stärkerer Wirkung (Art. 390 § 1–2).
- Zahlung per Überweisung mit Verwendungszweck, der Vertrag und Zahlungsart nennt. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf.
- Erwägen Sie die Eintragung des Anspruchs im Grundbuch (mindestens notariell beglaubigte Unterschriften nötig, Art. 31 Abs. 1) und notieren Sie die Frist aus Art. 19 Abs. 1.
Fertige Angebote vom Zweitmarkt finden Sie unter Wohnungen vom Zweitmarkt in Warschau.
FAQ
Was ist für den Käufer sicherer: Anzahlung (zadatek) oder Vorauszahlung (zaliczka)?
Das hängt davon ab, welches Risiko Sie stärker fürchten. Die Vorauszahlung bekommen Sie zurück, wenn der Verkauf nicht zustande kommt, auch aus Ihrer Sphäre (Art. 410 § 2 des Zivilgesetzbuchs, k.c.); wenn Sie sich vom Vertrag lösen, kann der Verkäufer aber Schadensersatz verlangen (Art. 390 § 1). Die Anzahlung verfällt, wenn Sie den Vertrag nicht erfüllen; tritt dagegen der Verkäufer zurück, können Sie vom Vertrag zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen (Art. 394 § 1). Rechtsstand Oktober 2026.
Wie hoch ist die Anzahlung beim Wohnungskauf auf dem Zweitmarkt?
Das Zivilgesetzbuch legt die Höhe nicht fest (Art. 394), die Parteien vereinbaren sie selbst. Das Portal rankomat.pl (Stand 25.09.2026) nennt in der Praxis meist 10–20 % des Preises. Rechnen Sie die Anzahlung als den Betrag, den Sie verlieren können, wenn der notarielle Kauf aus Ihrem Verschulden scheitert.
Bekomme ich die Anzahlung zurück, wenn die Bank den Kredit ablehnt?
Das Gesetz sagt dazu nichts ausdrücklich. Art. 394 § 3 verlangt die Rückgabe, wenn der Vertrag aus Gründen nicht erfüllt wurde, die keine Partei zu vertreten hat; ob eine Kreditablehnung dazu zählt, hängt vom Einzelfall ab. Vereinbaren Sie deshalb vor der Zahlung im Vorvertrag, dass die Anzahlung bei nachgewiesener Kreditablehnung in einfacher Höhe zurückgezahlt wird. Rechtsstand Oktober 2026.
Fällt auf Anzahlung und Vorvertrag Grunderwerbsteuer (PCC) an?
Nein. Vorvertrag und Anzahlung stehen nicht im Katalog der steuerpflichtigen Rechtsgeschäfte in Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes über die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 191). Die PCC von 2 % des Marktwerts zahlen Sie erst beim Kaufvertrag, der Notar zieht sie ein. Beim Kauf der ersten Wohnung kann eine Befreiung greifen (Art. 9 Nr. 17). Rechtsstand Oktober 2026.
Worin unterscheidet sich ein Reservierungsvertrag vom Vorvertrag auf dem Zweitmarkt?
Den Reservierungsvertrag regelt nur das Bauträgergesetz (Art. 29–34, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880) mit einer Gebührengrenze von 1 % des Preises. Auf dem Zweitmarkt ist er ein nicht gesetzlich geregelter Vertrag: eine 1-%-Grenze gibt es nicht, die Folgen ergeben sich aus dem Text. Der Vorvertrag steht im Zivilgesetzbuch (Art. 389–390) und verpflichtet zum Abschluss des Kaufvertrags. Rechtsstand Oktober 2026.
Was kann ich tun, wenn der Verkäufer nach meiner Anzahlung zurücktritt?
War es eine Anzahlung im Sinne von Art. 394 k.c., können Sie vom Vertrag zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen. Ist der Vorvertrag notariell beurkundet, können Sie stattdessen den Abschluss des Kaufvertrags verlangen (Art. 390 § 2). Die Ansprüche aus dem Vorvertrag verjähren ein Jahr nach dem Tag, an dem der Kaufvertrag hätte geschlossen werden sollen (Art. 390 § 3). Rechtsstand Oktober 2026.
Der Verkäufer wartet auf 10 %, und Sie haben einen Vorvertragsentwurf? Schreiben Sie uns, bevor Sie überweisen. Schicken Sie den Link zur Anzeige, dann sagen wir Ihnen, wie wir bei dieser Wohnung helfen können. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt arbeiten wir auf Grundlage eines Maklervertrags, in dem wir die Vergütung und die Frage, wer sie zahlt, festlegen.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Rechtsstand Oktober 2026. Dieser Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung.