Wohnungskauf in Polen und Aufenthaltserlaubnis: Was das Gesetz sagt

Sie möchten in Warschau eine Wohnung kaufen und sind im Internet auf „Aufenthalt durch Immobilienkauf“ gestoßen. Die kurze Antwort: Diesen Weg gibt es in Polen nicht. Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 sieht das Ausländergesetz keine Aufenthaltserlaubnis vor, die auf dem Kauf einer Immobilie beruht, und das Gesetz über die polnische Staatsangehörigkeit kennt keine Staatsbürgerschaft gegen Investition. Ein türkischer Staatsangehöriger kann in Warschau dagegen eine selbstständige Wohnung ohne MSWiA-Genehmigung kaufen. Kaufen dürfen Sie also, doch Wohneigentum begründet kein Aufenthaltsrecht. Unten zeigen wir, welche Aufenthaltsgründe es tatsächlich gibt und wofür die Wohnung nützlich ist, jeweils mit Artikelnummern.

Rechtsgrundlagen: Ausländergesetz (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1079, geändert durch Dz.U. 2025 Pos. 1794 und Dz.U. 2026 Pos. 203); Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (konsolidierte Fassung Dz.U. 2017 Pos. 2278); Gesetz über die polnische Staatsangehörigkeit (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1611). Alle Beträge und Regeln geben wir mit Rechtsstand Oktober 2026 an.

Kennt das Ausländergesetz einen Aufenthalt durch Wohnungskauf?

Nein. Im geltenden Gesetzestext und in den Änderungen der Jahre 2025–2026 kommt kein einziges Wort mit dem Stamm „nieruchom“ (Immobilie) vor. Die Aufenthaltstitel sind an konkrete Gründe geknüpft, und keiner davon betrifft Eigentum:

• Die befristete Aufenthaltserlaubnis erhalten Sie, wenn die Umstände einen Aufenthalt von mehr als 3 Monaten rechtfertigen (Art. 98 Abs. 1). Sie wird für die Zeit erteilt, die zur Erreichung des Zwecks nötig ist, höchstens für 3 Jahre (Art. 98 Abs. 2). Auf dem Portal MOS des Amtes für Ausländerangelegenheiten sind die Zwecke u. a. Arbeit, Gewerbe, Studium und Familienzusammenführung. Wohnungskauf oder Immobilieninvestition stehen dort nicht.
• Die unbefristete Aufenthaltserlaubnis beruht auf den Voraussetzungen aus Art. 195 Abs. 1, u. a. polnische Abstammung, Ehe mit einem polnischen Staatsbürger (3 Jahre Ehe und 2 Jahre befristeter Aufenthalt), internationaler Schutzstatus und Karta Polaka. Immobilieneigentum steht nicht auf dieser Liste.
• Der Status des langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU verlangt mindestens 5 Jahre rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalt, ein gesichertes Einkommen, Krankenversicherung und Polnischkenntnisse (Art. 211 Abs. 1); das Niveau ist „mindestens B1“ (Art. 211 Abs. 3 Nr. 1).

Die Mitteilung der Europäischen Kommission von 2019 (COM(2019) 12) bestätigt dieses Bild. Als Länder, die Investoren über Immobilien einen Aufenthalt gewähren, nannte die Kommission damals Irland, Griechenland, Spanien, Zypern, Lettland, Malta und Portugal. Polen stand nicht auf dieser Liste. Polen gehört allerdings zu den 20 Staaten, die Investoren im weiteren Sinn einen Aufenthalt gewähren, etwa über die Gründung eines Unternehmens. Der Satz „In Polen hat ein Investor keinen Weg“ wäre also falsch. Richtig ist: „Es gibt keinen Weg über Immobilien“ (Daten der Kommission, 2019).

„5 Jahre Aufenthalt oder MSWiA-Genehmigung, dann Aufenthalt“: woher das Missverständnis kommt

Auf manchen Seiten heißt es, für den „Aufenthalt durch Kauf“ brauche man 5 Jahre Aufenthalt oder eine MSWiA-Genehmigung. Das ist eine Vermischung zweier voneinander unabhängiger Dinge:

• Die MSWiA-Genehmigung ist die Zustimmung zum Erwerb einer Immobilie nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer (Art. 1 Abs. 1). Sie begründet kein Aufenthaltsrecht. Für eine selbstständige Wohnung in Warschau wird sie ohnehin nicht benötigt (siehe unten).
• Fünf Jahre kommen in beiden Gesetzen vor, aber in umgekehrter Reihenfolge: erst der Aufenthalt, dann die Immobilie. Der EU-Daueraufenthaltsstatus setzt 5 Jahre rechtmäßigen Aufenthalt voraus (Art. 211 Ausländergesetz). Ein Ausländer, der seit Erhalt der unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder des EU-Daueraufenthaltsstatus mindestens 5 Jahre in Polen wohnt, kauft eine Immobilie ohne MSWiA-Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes über den Immobilienerwerb). In keinem dieser Fälle begründet die Wohnung ein Aufenthaltsrecht.

Darf ein türkischer Staatsangehöriger in Warschau eine Wohnung kaufen, und braucht er eine Genehmigung?

Er darf. Zwar ist die Regel eine Genehmigung des für Inneres zuständigen Ministers im Einvernehmen mit dem Verteidigungsminister (Art. 1 Abs. 1), und Ausländer ist jede natürliche Person ohne polnische Staatsangehörigkeit (Art. 1 Abs. 2 Nr. 1). Es gibt aber mehrere Ausnahmen:

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Eine selbstständige Wohnung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (konsolidierte Fassung Dz.U. 2026 Pos. 232, Art. 2 Abs. 2) ein Raum oder eine Raumgruppe, die durch feste Wände abgetrennt und zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. In der Woiwodschaft Masowien gehören nur die Gemeinden Sarnaki und Stara Kornica zur Grenzzone. Warschau steht nicht auf dieser Liste.

Ist eine Genehmigung nötig, gelten folgende Stempelgebühren (Stempelgebührengesetz, konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1154, Anlage): Genehmigung 1570 zł, Promesse (Genehmigungszusage) 98 zł, Vollmacht 17 zł. Die Genehmigung gilt 2 Jahre ab Ausstellung (Art. 3 Abs. 2), die Promesse ein Jahr (Art. 3d Abs. 2). Laut den häufig gestellten Fragen auf der Seite des MSWiA dauert das Verfahren in der Praxis 2, 3, 4 Monate, in manchen Fällen länger.¹

Dem Jahresbericht des MSWiA für 2025 (Sejm-Drucksache Nr. 2420) zufolge gingen beim Ministerium 2582 Anträge ein, das sind 11,77 % mehr als 2024; das Ressort erteilte 2005 Genehmigungen und 117 Promessen und lehnte 162 Anträge ab.

Welche Wege zum Aufenthalt in Polen gibt es wirklich?

Wenn Sie in Polen leben möchten, stützt sich Ihr Antrag auf etwas anderes als die Wohnung. Die Tabelle fasst die Gründe zusammen, die für türkische Staatsangehörige am häufigsten besprochen werden; den vollständigen Katalog enthält das Gesetz.

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Die Gebühren stammen aus der Anlage zum Stempelgebührengesetz, Teil III. Ausstellung oder Umtausch der Aufenthaltskarte kostet zusätzlich 100 zł.

Aufenthalt und Arbeit (Art. 114). Verlangt werden eine Krankenversicherung (Nr. 1), eine Vergütung, die nicht niedriger ist als die von Arbeitnehmern auf vergleichbarer Stelle (Nr. 4) und nicht niedriger als der Mindestlohn (Nr. 5). Der Brutto-Mindestlohn beträgt seit dem 1.01.2026 4806 zł und ab dem 1.01.2027 4950 zł (Dz.U. 2025 Pos. 1242 und Dz.U. 2026 Pos. 1213).

Gewerbetätigkeit (Art. 142). Eine der Voraussetzungen ist ein gesicherter Wohnsitz (Nr. 2). Hier kann die gekaufte Wohnung als Adresse im Antrag nützlich sein, Aufenthaltsgrund bleibt aber das Unternehmen. Außerdem muss das Einkommen des Unternehmens im Vorjahr mindestens das Zwölffache des durchschnittlichen monatlichen Bruttolohns in der Woiwodschaft betragen, oder das Unternehmen beschäftigt seit einem Jahr mindestens 2 Personen in Vollzeit (Nr. 3 Buchst. a); man kann auch nachweisen, dass die Bedingungen künftig erfüllt werden (Nr. 3 Buchst. b). In der Woiwodschaft Masowien lag der durchschnittliche Lohn für 2024 bei 9488,94 zł (M.P. 2025 Pos. 1201), das Zwölffache sind also 113.867,28 zł (eigene Berechnung). Aus welchem Jahr die Daten zu nehmen sind, klären Sie bitte mit der Behörde. Für türkische Staatsangehörige, die ein Gewerbe auf eigene Rechnung betreiben oder aufnehmen wollen, gilt im Verfahren zusätzlich Art. 41 Abs. 1 des Zusatzprotokolls zum Assoziierungsabkommen EWG–Türkei (Art. 142 Abs. 5).

Beschluss Nr. 1/80 (Art. 186 Abs. 1 Nr. 5). Diese Vorschrift ist für türkische Staatsangehörige besonders wichtig. Einem Ausländer, der nach dem Beschluss Nr. 1/80 des Assoziationsrats arbeitsberechtigt ist, „wird“ die befristete Aufenthaltserlaubnis erteilt; die Behörde hat hier also kein Ermessen. Art. 187 Nr. 8 sagt dagegen „kann erteilt werden“: Die Behörde darf, muss aber nicht, einer Person die Erlaubnis erteilen, die Umstände außerhalb des Katalogs nachweist.

Wofür die Wohnung trotzdem nützlich ist

Die Wohnung ist kein Aufenthaltsgrund, hilft aber bei der Erfüllung mancher Voraussetzungen:

• Im Antrag nach Art. 142 kann die gekaufte Wohnung als angegebener Wohnsitz dienen.
• Bei der Feststellung der polnischen Staatsangehörigkeit (Art. 30 Abs. 1 Nr. 1) ist ein Rechtstitel an einer Wohnung erforderlich. Eine Eigentumswohnung ist ein solcher Titel.
• Bei Vermietung, kurz- oder langfristig: Nach Art. 6 Abs. 1 des polnisch-türkischen Doppelbesteuerungsabkommens kann das Einkommen aus in Polen gelegenem unbeweglichem Vermögen in Polen besteuert werden (Dz.U. 1997 Nr. 11 Pos. 58).

Bringt der Wohnungskauf die polnische Staatsbürgerschaft?

Nein. Das Gesetz über die polnische Staatsangehörigkeit sieht zwei Hauptwege vor:

1. Verleihung durch den Präsidenten der Republik Polen (Art. 18). Laut Angaben der Botschaft der Republik Polen in Ankara wird der Antrag an den Präsidenten gerichtet, das Gesetz setzt keine Entscheidungsfrist, und gegen die Entscheidung gibt es keine Beschwerde. Eine Immobilie ist dort keine Voraussetzung.
2. Feststellung der polnischen Staatsangehörigkeit (Art. 30). Zum Beispiel nach mindestens 3 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis, EU-Daueraufenthaltsstatus oder Daueraufenthaltsrecht, bei gesichertem Einkommen und Rechtstitel an einer Wohnung (Abs. 1 Nr. 1). Für Ehegatten polnischer Staatsbürger mit mindestens 3-jähriger Ehe beträgt die Aufenthaltsdauer 2 Jahre (Nr. 2 Buchst. a). Daneben gibt es einen Weg über 10 Jahre Aufenthalt (Nr. 6). In allen drei Fällen sind Polnischkenntnisse mindestens auf Niveau B1 nötig (Art. 30 Abs. 2).

Auch auf EU-Ebene ist die Tür zu. Im Urteil vom 29.04.2025 in der Rechtssache C-181/23 Kommission gegen Malta entschied der EuGH, dass die Verleihung der Staatsbürgerschaft „gegen im Voraus festgelegte Investitionen oder Zahlungen“ gegen Unionsrecht verstößt. Anlass war das maltesische Programm.

Anreise zur Besichtigung und zum Kauf: das Visum

Die Türkei steht auf der Liste der visumpflichtigen Staaten (Verordnung (EU) 2018/1806, Anhang I). Die Regeln mit Stand Oktober 2026:

• Visum Typ C (Schengen-Visum): Aufenthalt bis zu 90 Tage je 180 Tage. Die Gebühr beträgt 106 USD, für Kinder von 6 bis 12 Jahren 53 USD. Die Entscheidung fällt in der Regel binnen 15 Kalendertagen, in einzelnen Fällen binnen 45 Tagen.
• Nationales Visum Typ D: für Aufenthalte von mehr als 90 Tagen, bis zu einem Jahr gültig, Gebühr 235 USD. Weder in den Angaben der Botschaft noch im Ausländergesetz ist Immobilieneigentum ein Aufenthaltszweck.

Der Besitz einer Wohnung ändert diese Regeln nicht: Für einen Aufenthalt von mehr als 90 Tagen brauchen Sie ein nationales Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage des Gesetzes.

Laut Eurostat hatten am 31.12.2025 in Polen 15.069 türkische Staatsangehörige eine gültige Aufenthaltserlaubnis.

Ihre Lage als Käufer, der Deutsch liest und im Ausland lebt

• Der notarielle Akt ist auf Polnisch. Der Notar kann die Beurkundung auch in einer Fremdsprache vornehmen, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer, wenn die Parteien dies beschließen (Notariatsgesetz, konsolidierte Fassung Dz.U. 2026 Pos. 614, Art. 2 § 3). Ein Beteiligter, der nicht Polnisch spricht, hat, sofern keine Übersetzung beigefügt ist, das Recht auf Übersetzung des Akts durch sich selbst oder durch einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1).
• Herkunft des Geldes. Notar und Immobilienmakler sind verpflichtete Institutionen im Sinne des AML-Gesetzes (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 644, Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18). Die Schwelle für eine Gelegenheitstransaktion beträgt 15.000 Euro (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a), und die Herkunft der Mittel wird geprüft, wenn die Umstände dies rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Legen Sie Kontoauszüge und Einkommensnachweise vor der Reise bereit.
• Steuernummer. Ohne PESEL-Nummer erhalten Sie die Steuernummer NIP mit dem Antrag NIP-7 in der seit dem 1.01.2026 geltenden Fassung (Dz.U. 2025 Pos. 1681).

Wie viele Quadratmeter Ihr Budget in Warschau abdeckt, haben wir in einem eigenen Ratgeber beschrieben: wie viele Quadratmeter Neubau in Warschau Sie für 0,8–1,2 Mio. zł bekommen. Die allgemeinen Kaufregeln für Ausländer finden Sie hier: darf ein Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen. Angebote finden Sie im Katalog: Neubauwohnungen in Warschau im Katalog.

Was wir tun und was nicht

Jawno vermittelt den Kauf von Wohnungen in Warschau. Vermittler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmen, Berufshaftpflichtversicherung). Wir betreuen Sie auf Polnisch, Russisch, Ukrainisch, Englisch, Deutsch, Türkisch und Italienisch. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Beim Kauf vom Bauträger melden wir den Kunden vor seinem ersten eigenen Besuch im Verkaufsbüro an. Wir gehen gemeinsam mit Ihnen ins Büro. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Wie das in der Praxis aussieht, beschreiben wir auf der Seite wie wir Sie beim Kauf einer Neubauwohnung in Warschau unterstützen.

Der Aufenthaltsantrag ist ein eigenes Verwaltungsverfahren auf Grundlage der oben beschriebenen gesetzlichen Gründe. In Aufenthaltsfragen empfehlen wir die Beratung durch einen auf Migrationsrecht spezialisierten Juristen.

FAQ

Bekomme ich durch den Wohnungskauf in Polen eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Das Ausländergesetz (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1079 mit Änderungen aus den Jahren 2025–2026, Rechtsstand Oktober 2026) kennt keinen Aufenthaltsgrund, der auf Immobilienbesitz beruht; im Gesetzestext kommt das Wort „Immobilie“ nicht vor. Der befristete Aufenthalt knüpft an Arbeit, Gewerbe, Studium, Familie und andere im Gesetz genannte Zwecke an.

Bekomme ich für den Wohnungskauf die polnische Staatsbürgerschaft?

Nein. Die Staatsbürgerschaft verleiht der Präsident der Republik Polen (Art. 18 des Gesetzes über die polnische Staatsangehörigkeit) oder der Woiwode stellt sie nach Art. 30 fest, etwa nach 3 Jahren mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis, gesichertem Einkommen, Rechtstitel an einer Wohnung und Polnischkenntnissen mindestens auf Niveau B1. Der EuGH hat im Urteil vom 29.04.2025 in der Rechtssache C-181/23 die Verleihung der Staatsbürgerschaft gegen Investitionen oder Zahlungen als unionsrechtswidrig bewertet (Rechtsstand Oktober 2026).

Braucht ein türkischer Staatsangehöriger für eine Wohnung in Warschau die MSWiA-Genehmigung?

Für eine selbstständige Wohnung nicht, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, konsolidierte Fassung Dz.U. 2017 Pos. 2278). Eine Genehmigung brauchen grundsätzlich Haus und Grundstück, in der Grenzzone auch die Wohnung (Art. 8 Abs. 3). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1570 zł (Stand Oktober 2026).

Erleichtert eine eigene Wohnung das Visum für Polen?

Nein. Türkische Staatsangehörige reisen mit Visum nach Polen ein (Verordnung (EU) 2018/1806, Anhang I). Das Visum Typ C erlaubt bis zu 90 Tage je 180 Tage und kostet 106 USD; für längere Aufenthalte braucht man das nationale Visum Typ D (bis zu einem Jahr, 235 USD). Immobilieneigentum ist kein Visums- und kein Aufenthaltszweck (Stand Oktober 2026, laut Angaben der Botschaft der Republik Polen in Ankara).

Welche Wege zum Aufenthalt in Polen haben türkische Staatsangehörige?

Am häufigsten: Aufenthalt und Arbeit (Art. 114 des Ausländergesetzes), Aufenthalt zur Ausübung einer Gewerbetätigkeit (Art. 142) und, bei Arbeitsberechtigung aus dem Beschluss Nr. 1/80 des Assoziationsrats, befristeter Aufenthalt nach Art. 186 Abs. 1 Nr. 5. Die gekaufte Wohnung kann im Antrag als Wohnsitz dienen, ist aber selbst kein Aufenthaltsgrund (Stand Oktober 2026).

Haben Sie eine neue Wohnung in Warschau gewählt und planen einen Besuch im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor dem Besuch im Verkaufsbüro. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten, und begleiten Sie ins Büro. Beim Kauf einer Neubauwohnung zahlen Sie uns keine Vergütung.

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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.