Вы собираетесь купить квартиру в Варшаве и в интернете наткнулись на «ВНЖ за покупку недвижимости». Короткий ответ: в Польше такого пути нет. По состоянию на октябрь 2026 г. закон об иностранцах не предусматривает разрешения на пребывание на основании покупки недвижимости, а закон о польском гражданстве не знает гражданства за инвестиции. Зато гражданин Турции может купить в Варшаве отдельную квартиру без разрешения MSWiA. Покупать можно, но право собственности на квартиру не даёт права пребывания. Ниже разбираем, какие основания для пребывания существуют на самом деле и для чего квартира всё же пригодится, с номерами статей.
Правовая основа: закон об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079, с изменениями из Dz.U. 2025 poz. 1794 и Dz.U. 2026 poz. 203); закон о приобретении недвижимости иностранцами (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278); закон о польском гражданстве (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1611). Все суммы и правила приведены по состоянию на октябрь 2026 г.
Знает ли закон об иностранцах ВНЖ за покупку квартиры?
Нет. В действующем тексте закона и в изменениях 2025–2026 годов нет ни одного слова с корнем «недвижим». Пребывание привязано к конкретным основаниям, и ни одно из них не связано с собственностью:
- Разрешение на временное пребывание выдаётся, когда обстоятельства оправдывают пребывание дольше 3 месяцев (art. 98 ust. 1). Оно выдаётся на срок, необходимый для достижения цели, максимум на 3 года (art. 98 ust. 2). На портале MOS Управления по делам иностранцев цели временного пребывания — это, среди прочего, работа, бизнес, учёба и воссоединение семьи. Покупки квартиры или инвестиции в недвижимость там нет.
- Разрешение на постоянное пребывание опирается на основания из art. 195 ust. 1: польское происхождение, брак с гражданином Польши (3 года брака и 2 года временного пребывания), статусы международной защиты, Карта поляка и другие. Владения недвижимостью в этом списке нет.
- Статус долгосрочного резидента ЕС требует не менее 5 лет законного непрерывного пребывания, постоянного источника дохода, медицинской страховки и знания польского (art. 211 ust. 1); уровень — «не ниже B1» (art. 211 ust. 3 pkt 1).
Сообщение Еврокомиссии 2019 года (COM(2019) 12) подтверждает эту картину. Среди стран, дающих инвесторам пребывание через недвижимость, Комиссия назвала Ирландию, Грецию, Испанию, Кипр, Латвию, Мальту и Португалию. Польши в списке не было. При этом Польша значится среди 20 государств, дающих пребывание инвесторам в более широком смысле, например при открытии компании. Фраза «у инвестора в Польше нет никакого пути» была бы неверной. Верно другое: «нет пути через недвижимость» (данные Комиссии, 2019 г.).
«5 лет пребывания или разрешение MSWiA, а потом пребывание»: откуда путаница
В части сервисов пишут, что для «пребывания через покупку» нужны 5 лет пребывания или разрешение MSWiA. Это смесь двух несвязанных вещей:
- Разрешение MSWiA — это согласие на приобретение недвижимости на основании закона о приобретении недвижимости иностранцами (art. 1 ust. 1). Права пребывания оно не даёт. Более того, на отдельную квартиру в Варшаве разрешение вообще не нужно (см. ниже).
- Пять лет встречаются в обоих законах, но в обратном порядке: сначала пребывание, потом недвижимость. Статус долгосрочного резидента ЕС требует 5 лет законного пребывания (art. 211 закона об иностранцах). Иностранец, который не менее 5 лет живёт в Польше с момента получения разрешения на постоянное пребывание или статуса резидента ЕС, покупает недвижимость без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 2 закона о приобретении недвижимости). Ни в одном из этих случаев квартира права пребывания не создаёт.
Может ли гражданин Турции купить квартиру в Варшаве и нужно ли ему разрешение?
Может. Правило — разрешение министра внутренних дел, выдаваемое по согласованию с министром обороны (art. 1 ust. 1), а иностранцем считается любое физическое лицо без польского гражданства (art. 1 ust. 2 pkt 1). Но исключений несколько:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что вы покупаете | Разрешение MSWiA | Основание |
|---|---|---|
| Отдельное жилое помещение (квартира в многоквартирном доме) | не нужно, независимо от гражданства | art. 8 ust. 1 pkt 1 |
| Гараж или доля в гараже, если покупка служит жилищным потребностям | не нужно | art. 8 ust. 1 pkt 1a |
| Недвижимость в приграничной зоне или сельхозземля свыше 1 га | исключения не действуют, разрешение нужно | art. 8 ust. 3 |
| Дом, земельный участок | как правило нужно; не нужно тому, кто с момента получения постоянного пребывания или статуса резидента ЕС живёт в Польше не менее 5 лет | art. 1 ust. 1; art. 8 ust. 1 pkt 2 |
| Недвижимость, которую покупает иностранец, состоящий в браке с гражданином Польши и живущий в Польше не менее 2 лет с момента получения постоянного пребывания или статуса резидента ЕС, в общую собственность | не нужно | art. 8 ust. 1 pkt 3 |
Отдельное жилое помещение по закону о собственности помещений (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 2) — это помещение или комплекс помещений, обособленных постоянными стенами и предназначенных для постоянного проживания людей. В Мазовецком воеводстве к приграничной зоне относятся только гмины Sarnaki и Stara Kornica. Варшавы в этом списке нет.
Если разрешение нужно, действуют такие госпошлины (закон о гербовом сборе, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154, приложение): разрешение — 1570 zł, промеса (promesa, обещание выдать разрешение) — 98 zł, доверенность — 17 zł. Разрешение действует 2 года с момента выдачи (art. 3 ust. 2), промеса — год (art. 3d ust. 2). Согласно ответам на частые вопросы на сайте MSWiA, производство на практике длится 2, 3, 4 месяца, а в отдельных делах дольше.1
Из ежегодного отчёта MSWiA за 2025 г. (печатный документ Сейма № 2420) следует, что в министерство поступило 2582 заявления, на 11,77% больше, чем в 2024 г., а ведомство выдало 2005 разрешений, 117 промес и 162 отказа.
Какие пути к пребыванию в Польше существуют на самом деле?
Если вы хотите жить в Польше, основанием заявления будет что-то другое, а не квартира. В таблице собраны основания, которые чаще всего обсуждают применительно к гражданам Турции; полный каталог есть в законе.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Путь | Статья | Главное условие | Пошлина (октябрь 2026) |
|---|---|---|---|
| Временное пребывание, общее основание | art. 98 | обстоятельства, оправдывающие пребывание свыше 3 месяцев; максимум 3 года | 340 zł |
| Пребывание и работа | art. 114 ust. 1 | медицинская страховка; зарплата не ниже, чем у работников на аналогичной должности, и не ниже минимальной | 440 zł |
| Предпринимательская деятельность | art. 142 ust. 1 | обеспеченное место проживания; условие по доходу или занятости | 340 zł |
| Право на работу по решению № 1/80 | art. 186 ust. 1 pkt 5 | право на работу по решению № 1/80 Совета ассоциации ЕС–Турция | 340 zł |
| Иные обстоятельства | art. 187 pkt 8 | подтверждение обстоятельств вне каталога; решение по усмотрению органа | 340 zł |
| Постоянное пребывание | art. 195 | основания, указанные в законе | 640 zł |
| Долгосрочный резидент ЕС | art. 211 | 5 лет пребывания, доход, страховка, B1 | 640 zł |
Пошлины взяты из приложения к закону о гербовом сборе, часть III. Выдача или замена карты побыту стоит дополнительно 100 zł.
Пребывание и работа (art. 114). Требуются медицинская страховка (pkt 1) и зарплата не ниже, чем у работников на аналогичной должности (pkt 4), а также не ниже минимальной (pkt 5). Минимальная брутто-зарплата с 1.01.2026 составляет 4806 zł, а с 1.01.2027 — 4950 zł (Dz.U. 2025 poz. 1242 и Dz.U. 2026 poz. 1213).
Предпринимательская деятельность (art. 142). Одно из условий — обеспеченное место проживания (pkt 2). Здесь купленная квартира может пригодиться как адрес в заявлении, но основанием пребывания остаётся фирма. Кроме того, доход предприятия в предыдущем налоговом году должен быть не меньше 12-кратной средней месячной брутто-зарплаты по воеводству, либо фирма с года назад должна держать в штате не менее 2 человек на полной ставке (pkt 3 lit. a); можно также показать, что условия будут выполнены в будущем (pkt 3 lit. b). В Мазовецком воеводстве средняя зарплата за 2024 г. составляла 9488,94 zł (M.P. 2025 poz. 1201), то есть 12-кратная сумма равна 113 867,28 zł (наш расчёт). За какой год брать данные, уточните в ведомстве. Гражданину Турции, который ведёт или намерен вести деятельность за свой счёт, в производстве дополнительно применяется art. 41 ust. 1 Дополнительного протокола к соглашению об ассоциации ЕЭС–Турция (art. 142 ust. 5).
Решение № 1/80 (art. 186 ust. 1 pkt 5). Эта норма особенно важна для граждан Турции. Иностранцу, имеющему право на работу на основании решения № 1/80 Совета ассоциации, разрешение на временное пребывание «выдаётся», то есть у органа нет свободы усмотрения. Art. 187 pkt 8 говорит иначе: «можно выдать». Орган вправе, но не обязан выдать разрешение тому, кто подтвердит обстоятельства вне каталога.
Для чего квартира всё же пригодится
Квартира не является основанием пребывания, но помогает выполнить некоторые условия:
- В заявлении по art. 142 купленное помещение может быть указано как место проживания.
- При признании гражданином Польши (art. 30 ust. 1 pkt 1) требуется правовой титул на жильё. Квартира в собственности им является.
- При сдаче в краткосрочную или долгосрочную аренду: согласно art. 6 ust. 1 польско-турецкого соглашения об избежании двойного налогообложения доход от недвижимости, расположенной в Польше, может облагаться налогом в Польше (Dz.U. 1997 nr 11 poz. 58).
Даёт ли покупка квартиры польское гражданство?
Нет. Закон о польском гражданстве предусматривает два основных пути:
- Предоставление Президентом (art. 18). По информации Посольства Польши в Анкаре, заявление подаётся Президенту, закон не устанавливает срока рассмотрения, а на решение нельзя подать жалобу. Недвижимость в числе предпосылок не значится.
- Признание гражданином Польши (art. 30). Например, после не менее чем 3 лет непрерывного пребывания на разрешении на постоянное пребывание, в статусе долгосрочного резидента ЕС или с правом постоянного пребывания, при постоянном источнике дохода и правовом титуле на жильё (ust. 1 pkt 1). Для супруга гражданина Польши при браке не менее 3 лет срок пребывания составляет 2 года (pkt 2 lit. a). Есть и путь, основанный на 10 годах пребывания (pkt 6). Во всех трёх нужно знать польский не ниже уровня B1 (art. 30 ust. 2).
На уровне ЕС дверь тоже закрыта. В решении от 29.04.2025 по делу C-181/23 Комиссия против Мальты Суд ЕС постановил, что предоставление гражданства «в обмен на заранее определённые инвестиции или платежи» противоречит праву ЕС. Дело касалось мальтийской программы.
Приезд, чтобы посмотреть и купить квартиру: виза
Турция входит в список стран с визовым режимом (регламент ЕС 2018/1806, приложение I). Правила на октябрь 2026 г.:
- Виза типа C (шенгенская): пребывание до 90 дней в любом 180-дневном периоде. Сбор — 106 USD, для детей 6–12 лет 53 USD. Решение обычно принимается в течение 15 календарных дней, в некоторых случаях до 45 дней.
- Национальная виза типа D: для пребывания свыше 90 дней, действует до года, сбор 235 USD. Ни в информации Посольства, ни в законе об иностранцах владение недвижимостью целью пребывания не названо.
Наличие квартиры эти правила не меняет: для пребывания свыше 90 дней нужна национальная виза или разрешение на пребывание на основании, указанном в законе.
По данным Евростата, на 31.12.2025 в Польше действующие разрешения на пребывание имели 15 069 граждан Турции.
Ситуация покупателя, который читает на другом языке и живёт за границей
- Нотариальный акт составляется на польском. Нотариус может совершить действие и на иностранном языке, лично или с присяжным переводчиком, если так решат стороны (Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Участник, не владеющий польским, если перевод не приложен, вправе потребовать перевода акта лично или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1).
- Происхождение денег. Нотариус и посредник в обороте недвижимостью являются обязанными учреждениями по закону AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Порог для разовой операции — 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a), а источник средств проверяется, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Банковские выписки и документы о доходах подготовьте до поездки.
- Налоговый номер. Без номера PESEL номер NIP можно получить заявлением NIP-7 в редакции, действующей с 1.01.2026 (Dz.U. 2025 poz. 1681).
Сколько метров хватит вашего бюджета в Варшаве, мы разобрали в отдельном руководстве: сколько квадратных метров в новостройке Варшавы можно купить на 0,8–1,2 млн zł. Более общий разбор правил покупки для иностранцев: может ли иностранец купить квартиру в Польше. Предложения смотрите в каталоге: новые квартиры в Варшаве в каталоге.
Что делаем мы, а что нет
Jawno посредничает при покупке квартир в Варшаве. Посредник — Vladyslav Moroz (индивидуальная предпринимательская деятельность, страхование OC). Мы работаем на польском, русском, украинском, английском, немецком, турецком и итальянском языках. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
При покупке у застройщика мы заявляем клиента в отдел продаж (biuro sprzedaży) до его первого самостоятельного визита. В офис идём вместе с вами. Мы пройдём с вами информационный проспект и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Как это выглядит на практике, описано на странице как мы помогаем с покупкой новой квартиры в Варшаве.
Заявление о пребывании — это отдельное административное производство на основаниях из закона, описанных выше. По вопросам пребывания советуем обратиться к юристу, работающему с миграционным правом.
FAQ
Даёт ли покупка квартиры в Польше вид на жительство?
Нет. В законе об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 с изменениями 2025–2026 годов, по состоянию на октябрь 2026 г.) нет основания для пребывания, связанного с недвижимостью: в тексте закона нет слова «недвижимость». Временное пребывание привязано к работе, бизнесу, учёбе, семье и другим целям, перечисленным в законе.
Можно ли получить польское гражданство за покупку квартиры?
Нет. Гражданство предоставляет Президент (art. 18 закона о польском гражданстве) либо признаёт воевода при выполнении условий art. 30: например, 3 года пребывания на разрешении на постоянное пребывание, постоянный источник дохода, правовой титул на жильё и знание польского не ниже B1. Суд ЕС в решении от 29.04.2025 по делу C-181/23 признал предоставление гражданства за инвестиции или платежи противоречащим праву ЕС (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Нужно ли гражданину Турции разрешение MSWiA на квартиру в Варшаве?
На отдельное жилое помещение (квартиру) — нет, независимо от гражданства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Разрешение нужно, как правило, на дом и земельный участок, а в приграничной зоне — и на квартиру (art. 8 ust. 3). Варшава в приграничную зону не входит. Госпошлина за разрешение — 1570 zł (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Упрощает ли своя квартира получение визы в Польшу?
Нет. Граждане Турции въезжают в Польшу по визе (регламент ЕС 2018/1806, приложение I). Виза типа C даёт до 90 дней в любом 180-дневном периоде, сбор — 106 USD. На больший срок нужна национальная виза типа D (до года, 235 USD). Владение недвижимостью не является целью визы или пребывания (по состоянию на октябрь 2026 г., по информации Посольства Польши в Анкаре).
Какие пути к пребыванию в Польше есть у гражданина Турции?
Чаще всего: разрешение на пребывание и работу (art. 114 закона об иностранцах), пребывание для ведения бизнеса (art. 142), а для лиц с правом на работу по решению Совета ассоциации № 1/80 — временное пребывание по art. 186 ust. 1 pkt 5. Купленная квартира может быть указана в заявлении как место проживания, но сама основанием пребывания не является (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Выбрали новую квартиру в Варшаве и планируете визит в отдел продаж? Напишите нам до визита в отдел продаж. Мы пройдём с вами информационный проспект и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём с вами в офис. При покупке новой квартиры вы не платите нам вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Примечания
-
MSWiA, страница «Часто задаваемые вопросы» (последнее обновление 27.06.2022). Это описание практики ведомства, а не обязательный срок. ↩