Zakup mieszkania w Polsce a zezwolenie na pobyt i obywatelstwo: co mówi prawo

Planujesz kupić mieszkanie w Warszawie i w internecie trafiłeś na „pobyt za zakup nieruchomości”. Krótka odpowiedź: w Polsce taka droga nie istnieje. Według stanu na październik 2026 r. ustawa o cudzoziemcach nie przewiduje zezwolenia na pobyt opartego na kupnie nieruchomości, a ustawa o obywatelstwie polskim nie zna obywatelstwa za inwestycję. Obywatel Turcji może za to kupić w Warszawie samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia MSWiA. Kupować wolno, ale własność mieszkania nie daje prawa pobytu. Poniżej wskazujemy, jakie podstawy pobytu naprawdę istnieją i do czego mieszkanie się przydaje, z numerami artykułów.

Podstawa prawna: ustawa o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079, ze zmianami z Dz.U. 2025 poz. 1794 i Dz.U. 2026 poz. 203); ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278); ustawa o obywatelstwie polskim (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1611). Wszystkie kwoty i zasady podajemy według stanu na październik 2026 r.

Czy ustawa o cudzoziemcach zna pobyt za zakup mieszkania?

Nie. W obowiązującym tekście ustawy i w zmianach z lat 2025–2026 nie ma ani jednego wyrazu z rdzeniem „nieruchom”. Pobyty są przypisane do konkretnych podstaw i żadna z nich nie dotyczy własności:

• Zezwolenie na pobyt czasowy otrzymasz, gdy okoliczności uzasadniają pobyt dłuższy niż 3 miesiące (art. 98 ust. 1). Wydaje się je na czas potrzebny do realizacji celu, najwyżej na 3 lata (art. 98 ust. 2). Na portalu MOS Urzędu do Spraw Cudzoziemców cele pobytu czasowego to m.in. praca, działalność gospodarcza, nauka i łączenie rodzin. Zakupu mieszkania ani inwestycji w nieruchomość tam nie ma.
• Zezwolenie na pobyt stały opiera się na przesłankach z art. 195 ust. 1, m.in. polskim pochodzeniu, małżeństwie z obywatelem polskim (3 lata małżeństwa i 2 lata pobytu czasowego), statusach ochrony międzynarodowej i Karcie Polaka. Własności nieruchomości na tej liście nie ma.
• Status rezydenta długoterminowego UE wymaga co najmniej 5 lat legalnego, nieprzerwanego pobytu, stałego źródła dochodu, ubezpieczenia zdrowotnego i znajomości polskiego (art. 211 ust. 1); poziom to „co najmniej B1” (art. 211 ust. 3 pkt 1).

Komunikat Komisji Europejskiej z 2019 r. (COM(2019) 12) potwierdza ten obraz. Komisja wymieniła wtedy jako kraje dające pobyt inwestorom przez nieruchomości Irlandię, Grecję, Hiszpanię, Cypr, Łotwę, Maltę i Portugalię. Polski na tej liście nie było. Polska figuruje natomiast wśród 20 państw dających pobyt inwestorom w szerszym ujęciu, np. przez założenie firmy. Zdanie „w Polsce inwestor nie ma żadnej drogi” byłoby więc nieprawdziwe. Prawdziwe brzmi: „nie ma drogi przez nieruchomość” (dane Komisji, 2019 r.).

„5 lat pobytu albo zezwolenie MSWiA, a potem pobyt”: skąd to nieporozumienie

W części serwisów czytamy, że do „pobytu przez zakup” potrzebne są 5 lat pobytu albo zezwolenie MSWiA. To zlepek dwóch niezwiązanych ze sobą spraw:

• Zezwolenie MSWiA to zgoda na nabycie nieruchomości, wydawana na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 1 ust. 1). Nie daje prawa pobytu. Co więcej, na samodzielny lokal w Warszawie zezwolenie nie jest w ogóle potrzebne (patrz niżej).
• Pięć lat pojawia się w obu ustawach, ale w odwrotnej kolejności: najpierw pobyt, potem nieruchomość. Status rezydenta długoterminowego UE wymaga 5 lat legalnego pobytu (art. 211 ustawy o cudzoziemcach). Cudzoziemiec, który od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE mieszka w Polsce co najmniej 5 lat, kupuje nieruchomość bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości). W żadnym z tych przypadków mieszkanie nie rodzi prawa pobytu.

Czy obywatel Turcji może kupić mieszkanie w Warszawie i czy potrzebuje zezwolenia?

Może. Zasadą jest wprawdzie zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wydawane w porozumieniu z ministrem obrony narodowej (art. 1 ust. 1), a cudzoziemcem jest każda osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1). Wyjątków jest jednak kilka:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Samodzielny lokal mieszkalny to według ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 2) pomieszczenie lub zespół pomieszczeń wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczonych na stały pobyt ludzi. W województwie mazowieckim do strefy nadgranicznej należą tylko gminy Sarnaki i Stara Kornica. Warszawy na tej liście nie ma.

Gdy zezwolenie jest potrzebne, obowiązują te opłaty skarbowe (ustawa o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154, załącznik): zezwolenie 1570 zł, promesa 98 zł, pełnomocnictwo 17 zł. Zezwolenie jest ważne 2 lata od wydania (art. 3 ust. 2), promesa rok (art. 3d ust. 2). Według odpowiedzi na często zadawane pytania na stronie MSWiA postępowanie trwa w praktyce 2, 3, 4 miesiące, a w niektórych sprawach dłużej.¹

Z rocznego sprawozdania MSWiA za 2025 r. (druk sejmowy nr 2420) wynika, że do ministerstwa wpłynęło 2582 wnioski, czyli o 11,77% więcej niż w 2024 r., a resort wydał 2005 zezwoleń, 117 promes i 162 odmowy.

Jakie drogi do pobytu w Polsce naprawdę istnieją?

Jeśli chcesz mieszkać w Polsce, podstawą wniosku będzie coś innego niż mieszkanie. Tabela zbiera podstawy najczęściej omawiane w odniesieniu do obywateli Turcji; pełny katalog jest w ustawie.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Opłaty pochodzą z załącznika do ustawy o opłacie skarbowej, część III. Wydanie lub wymiana karty pobytu kosztuje dodatkowo 100 zł.

Pobyt i praca (art. 114). Wymaga ubezpieczenia zdrowotnego (pkt 1) i wynagrodzenia nie niższego niż pracowników na podobnym stanowisku (pkt 4) oraz nie niższego niż minimalne (pkt 5). Płaca minimalna brutto wynosi od 1.01.2026 r. 4806 zł, a od 1.01.2027 r. 4950 zł (Dz.U. 2025 poz. 1242 i Dz.U. 2026 poz. 1213).

Działalność gospodarcza (art. 142). Jednym z warunków jest zapewnione miejsce zamieszkania (pkt 2). To tu zakupione mieszkanie może się przydać jako adres we wniosku, ale podstawą pobytu pozostaje firma. Ponadto dochód podmiotu prowadzącego działalność w poprzednim roku podatkowym ma być co najmniej 12-krotnością przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w województwie albo firma ma od roku zatrudniać co najmniej 2 osoby w pełnym wymiarze (pkt 3 lit. a); można też wykazać, że warunki zostaną spełnione w przyszłości (pkt 3 lit. b). W województwie mazowieckim przeciętne wynagrodzenie za 2024 r. wynosiło 9488,94 zł (M.P. 2025 poz. 1201), czyli 12-krotność to 113 867,28 zł (nasze wyliczenie). To, z którego roku należy brać dane, potwierdź w urzędzie. Obywatelowi Turcji, który prowadzi lub zamierza prowadzić działalność na własny rachunek, w postępowaniu stosuje się dodatkowo art. 41 ust. 1 Protokołu dodatkowego do układu stowarzyszeniowego EWG–Turcja (art. 142 ust. 5).

Uchwała nr 1/80 (art. 186 ust. 1 pkt 5). To przepis szczególnie istotny dla obywateli Turcji. Cudzoziemcowi, który ma prawo do pracy na podstawie uchwały nr 1/80 Rady Stowarzyszenia, zezwolenia na pobyt czasowy „udziela się”, a więc organ nie ma tu uznania. Art. 187 pkt 8 mówi natomiast „można udzielić”: organ może, ale nie musi, udzielić zezwolenia osobie, która wykaże okoliczności spoza katalogu.

Do czego mieszkanie jednak się przydaje

Mieszkanie nie jest podstawą pobytu, ale pomaga spełnić niektóre warunki:

• We wniosku z art. 142 zakupiony lokal może być wskazanym miejscem zamieszkania.
• Przy uznaniu za obywatela polskiego (art. 30 ust. 1 pkt 1) wymagany jest tytuł prawny do lokalu. Mieszkanie na własność nim jest.
• Przy najmie krótkoterminowym lub długoterminowym: zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy polsko-tureckiej o unikaniu podwójnego opodatkowania dochód z nieruchomości położonej w Polsce może być opodatkowany w Polsce (Dz.U. 1997 nr 11 poz. 58).

Czy kupno mieszkania daje obywatelstwo polskie?

Nie. Ustawa o obywatelstwie polskim przewiduje dwie główne drogi:

1. Nadanie przez Prezydenta RP (art. 18). Według informacji Ambasady RP w Ankarze wniosek składa się do Prezydenta, ustawa nie wyznacza terminu rozpatrzenia, a od decyzji nie przysługuje odwołanie. Nieruchomość nie figuruje tam jako przesłanka.
2. Uznanie za obywatela polskiego (art. 30). Przykładowo po co najmniej 3 latach nieprzerwanego pobytu na zezwoleniu na pobyt stały, rezydenta długoterminowego UE lub z prawem stałego pobytu, przy stałym źródle dochodu i tytule prawnym do lokalu (ust. 1 pkt 1). Dla małżonka obywatela polskiego z co najmniej 3-letnim małżeństwem okres pobytu to 2 lata (pkt 2 lit. a). Jest też droga oparta na 10 latach pobytu (pkt 6). We wszystkich trzech trzeba znać polski co najmniej na poziomie B1 (art. 30 ust. 2).

Na poziomie UE drzwi też są zamknięte. W wyroku z 29.04.2025 r. w sprawie C-181/23 Komisja przeciwko Malcie TSUE orzekł, że przyznawanie obywatelstwa „w zamian za z góry określone inwestycje lub płatności” jest sprzeczne z prawem UE. Sprawa dotyczyła programu maltańskiego.

Przyjazd, by obejrzeć i kupić mieszkanie: wiza

Turcja jest na liście państw objętych obowiązkiem wizowym (rozporządzenie UE 2018/1806, załącznik I). Zasady na październik 2026 r.:

• Wiza typu C (schengeńska): pobyt do 90 dni w każdym okresie 180 dni. Opłata wynosi 106 USD, dla dzieci 6–12 lat 53 USD. Decyzja zapada zwykle w ciągu 15 dni kalendarzowych, w niektórych sprawach do 45 dni.
• Wiza krajowa typu D: dla pobytu dłuższego niż 90 dni, ważna do roku, opłata 235 USD. Ani w informacji Ambasady, ani w ustawie o cudzoziemcach własność nieruchomości nie jest celem pobytu.

Posiadanie mieszkania nie zmienia tych zasad: na pobyt dłuższy niż 90 dni potrzebna jest wiza krajowa lub zezwolenie na pobyt oparte na podstawie z ustawy.

Według Eurostatu na 31.12.2025 r. w Polsce ważne zezwolenia na pobyt miało 15 069 obywateli Turcji.

Sytuacja kupującego, który czyta po turecku, a mieszka za granicą

• Akt notarialny jest po polsku. Notariusz może dokonać czynności także w języku obcym, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym, jeśli tak zdecydują strony (Prawo o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Uczestnik niemówiący po polsku, jeśli nie dołączono tłumaczenia, ma prawo do przetłumaczenia aktu osobiście lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1).
• Pochodzenie pieniędzy. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Próg dla transakcji okazjonalnej to 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a), a źródło środków sprawdza się, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Wyciągi i dokumenty o dochodach przygotuj przed wyjazdem.
• Numer podatkowy. Bez numeru PESEL numer NIP uzyskasz wnioskiem NIP-7 w wersji obowiązującej od 1.01.2026 r. (Dz.U. 2025 poz. 1681).

Na ile metrów starczy Twojego budżetu w Warszawie, opisaliśmy w osobnym poradniku: ile metrów nowego mieszkania w Warszawie kupisz za 0,8–1,2 mln zł. Szersze omówienie zasad kupna dla cudzoziemców: czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce. Oferty znajdziesz w katalogu: nowe mieszkania w Warszawie w katalogu.

Co robimy my, a czego nie

Jawno pośredniczy w zakupie mieszkań w Warszawie. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (jednoosobowa działalność gospodarcza, ubezpieczenie OC). Obsługujemy po polsku, rosyjsku, ukraińsku, angielsku, niemiecku, turecku i włosku. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.

Przy zakupie od dewelopera zgłaszamy klienta do biura sprzedaży przed jego pierwszą samodzielną wizytą. Idziemy do biura razem z Tobą. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Jak to wygląda w praktyce, opisujemy na stronie jak pomagamy przy zakupie nowego mieszkania w Warszawie.

Wniosek o pobyt to osobne postępowanie administracyjne, oparte na podstawach z ustawy opisanych wyżej. W sprawie pobytu radzimy skonsultować się z prawnikiem zajmującym się prawem imigracyjnym.

FAQ

Czy kupno mieszkania w Polsce daje zezwolenie na pobyt?

Nie. W ustawie o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 wraz ze zmianami z lat 2025–2026, stan na październik 2026 r.) nie ma podstawy pobytu opartej na nieruchomości; w tekście ustawy nie występuje wyraz „nieruchomość”. Pobyt czasowy wiąże się z pracą, działalnością gospodarczą, nauką, rodziną i innymi celami z ustawy.

Czy za kupno mieszkania dostanę polskie obywatelstwo?

Nie. Obywatelstwo nadaje Prezydent RP (art. 18 ustawy o obywatelstwie polskim) albo uznaje wojewoda po spełnieniu warunków z art. 30, np. 3 lat pobytu na zezwoleniu na pobyt stały, stałego źródła dochodu, tytułu prawnego do lokalu i znajomości polskiego co najmniej na poziomie B1. TSUE w wyroku z 29.04.2025 r. w sprawie C-181/23 uznał nadawanie obywatelstwa za inwestycje lub wpłaty za sprzeczne z prawem UE (stan na październik 2026 r.).

Czy obywatel Turcji potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie w Warszawie?

Na samodzielny lokal mieszkalny nie, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Zezwolenia wymaga co do zasady dom i działka, a w strefie nadgranicznej także lokal (art. 8 ust. 3). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł (stan na październik 2026 r.).

Czy własne mieszkanie ułatwia uzyskanie wizy do Polski?

Nie. Obywatele Turcji wjeżdżają do Polski na wizie (rozporządzenie UE 2018/1806, załącznik I). Wiza typu C pozwala na pobyt do 90 dni w każdym okresie 180 dni, opłata wynosi 106 USD. Na dłużej potrzebna jest wiza krajowa typu D (do roku, 235 USD). Własność nieruchomości nie jest celem wizy ani pobytu (stan na październik 2026 r., według informacji Ambasady RP w Ankarze).

Jakie drogi do pobytu w Polsce ma obywatel Turcji?

Najczęściej: zezwolenie na pobyt i pracę (art. 114 ustawy o cudzoziemcach), pobyt w celu prowadzenia działalności gospodarczej (art. 142), a dla osób z prawem do pracy z uchwały Rady Stowarzyszenia nr 1/80 pobyt czasowy z art. 186 ust. 1 pkt 5. Zakupione mieszkanie może być we wniosku miejscem zamieszkania, ale samo nie jest podstawą pobytu (stan na październik 2026 r.).

Wybrałeś nowe mieszkanie w Warszawie i planujesz wizytę w biurze sprzedaży? Napisz do nas przed wizytą w biurze sprzedaży. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy z Tobą do biura. Kupując nowe mieszkanie, nie płacisz nam wynagrodzenia.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.