Brytyjczyk i Amerykanin: kupno mieszkania w Warszawie

Tak, obywatel Wielkiej Brytanii, USA i innych państw spoza EOG może kupić w Polsce nieruchomość, a samodzielny lokal mieszkalny w Warszawie kupi bez zezwolenia MSWiA, niezależnie od obywatelstwa (stan na wrzesień 2026 r.). Dotyczy to także osoby mieszkającej za granicą i kupującej mieszkanie pod wynajem. Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji potrzebne jest na dom, działkę i niektóre inne składniki majątku. Kupno mieszkania nie daje karty pobytu: w Polsce nie ma „złotej wizy” opartej na nieruchomości.

Artykuł jest dla Brytyjczyków, Amerykanów i innych obywateli spoza EOG, którzy mieszkają za granicą i szukają mieszkania w Warszawie jako inwestycji. Przepisy cytujemy według ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz.U. 2017 poz. 2278, ze zmianami), stan na wrzesień 2026 r. Ogólne zasady dla wszystkich cudzoziemców opisujemy w artykule czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce. Tutaj skupiamy się na tym, co zmienia Brexit, traktat z USA i zakup przez spółkę.

Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Polsce bez zezwolenia?

Zasada ogólna jest ostra. Według art. 1 ust. 1 ustawy z 1920 r. cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości. Wydaje je w drodze decyzji administracyjnej minister właściwy do spraw wewnętrznych, o ile minister obrony narodowej nie zgłosi sprzeciwu. „Nabycie” oznacza uzyskanie własności lub użytkowania wieczystego. Najem i dzierżawa nie podlegają ustawie, więc wynająć nieruchomość możesz bez zezwolenia.

Art. 8 ust. 1 wymienia wyjątki, które dotyczą każdego cudzoziemca:

• samodzielny lokal mieszkalny;
• garaż (lokal albo udział w nim), jeżeli służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Wyjątek dla mieszkania nie wymaga, żebyś w nim mieszkał, więc zakup pod wynajem się kwalifikuje. Warunek potrzeb mieszkaniowych dotyczy w ustawie wyłącznie garaży.

Są dwa ograniczenia (art. 8 ust. 3). Wyjątki nie obowiązują w strefie nadgranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha. Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. W województwie mazowieckim strefa obejmuje tylko dwie gminy, Sarnaki i Stara Kornica, według rozporządzenia z 2005 r., które obowiązywało we wrześniu 2026 r.

Jeżeli masz także obywatelstwo polskie, ustawa w ogóle Cię nie dotyczy. Mówi o tym wprost sprawozdanie ministerstwa za 2025 r. z 27 marca 2026 r.

Według art. 8a notariusz przesyła kopię aktu do ministerstwa w ciągu 7 dni, a ministerstwo prowadzi rejestr nabyć dokonywanych przez cudzoziemców. Od 19 listopada 2026 r. nowelizacja (Dz.U. 2026 poz. 1099) przenosi to do repozytorium elektronicznego, a notariusz pobierze od stron opłatę za jego prowadzenie. Według stanu na 27 września 2026 r. rozporządzenie określające tę opłatę nie zostało opublikowane. Nowelizacja nie zmienia tego, co cudzoziemiec może kupić.

W 2025 r. rejestr odnotował 17 720 wpisów dotyczących zakupu mieszkań przez cudzoziemców w całej Polsce, z zezwoleniem i bez. Na Warszawę przypadło 3 137 z tych wpisów, a przeciętne mieszkanie kupione przez osobę fizyczną miało 58,38 m² (sprawozdanie MSWiA z 27 marca 2026 r.). To wpisy w rejestrze, a nie liczba odrębnych mieszkań.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA: dom, działka, udział, garaż, udziały w spółce?

Nabywca spoza EOG potrzebuje zezwolenia na:

• dom, bo stoi na odrębnej działce;
• działkę, zabudowaną lub nie;
• udział w odrębnej nieruchomości kupowany razem z mieszkaniem, na przykład w drodze dojazdowej albo w części osiedla, która nie jest częścią wspólną budynku;
• garaż, który nie służy Twoim potrzebom mieszkaniowym;
• udziały lub akcje niektórych spółek będących właścicielami nieruchomości w Polsce: ta droga też podlega usłudze zezwoleniowej ministerstwa, a o szczegóły warto zapytać prawnika.

Ministerstwo w odpowiedziach na najczęściej zadawane pytania wyznacza granicę w nowych inwestycjach. Udział w gruncie pod budynkiem przypada razem z mieszkaniem i zezwolenia nie wymaga. Udział w odrębnej działce, na przykład wewnętrznej drodze, wymaga go (MSWiA, aktualizacja z 27 czerwca 2022 r.). Dla obywateli EOG to bez znaczenia, ale Brytyjczyka i Amerykanina dotyczy.

Zezwolenie wydaje się, jeżeli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, i jeżeli wykażesz związki z Polską (art. 1a). Ustawa podaje przykłady: polska narodowość lub pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, polskie zezwolenie na pobyt, członkostwo w zarządzie polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców albo prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej. Grunt kupowany na potrzeby osobiste nie może według ustawy przekraczać 0,5 ha, a ministerstwo stosuje 1 ha dla małżeństwa (stan na wrzesień 2026 r.).

Zezwolenie nie jest formalnością. W 2025 r. do ministerstwa wpłynęło 2 582 wnioski, o 11,77% więcej niż w 2024 r. Wydano 2 005 zezwoleń i 117 promes, odmówiono w 162 sprawach, a 98 wniosków pozostawiono bez rozpoznania z powodu braków (sprawozdanie MSWiA z 27 marca 2026 r.).

Koszty i ważność według stanu na wrzesień 2026 r.:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Przeliczenia według średniego kursu NBP z 25 września 2026 r. Jeżeli zezwolenie nie zostanie wydane, możesz wnioskować o zwrot opłaty skarbowej. Gdy promesa obowiązuje, zezwolenia nie można odmówić, jeśli okoliczności się nie zmieniły. Zezwolenie uprawnia do kupna konkretnej nieruchomości, która jest w nim wskazana, i niczego więcej.

Ustawa z 1920 r. nie wyznacza terminu. Kodeks postępowania administracyjnego daje ministerstwu do dwóch miesięcy w sprawie szczególnie skomplikowanej, a ministerstwo traktuje te sprawy jako skomplikowane. Okresy zawieszenia się nie liczą.¹ Zakup bez wymaganego zezwolenia jest nieważny (art. 6), a notariusz nie sporządzi aktu (art. 5).

Brytyjczyk po Brexicie, Amerykanin i inni: czym się różnią nabywcy spoza EOG?

Obywatele i spółki z EOG oraz Szwajcarii co do zasady nie potrzebują zezwolenia (art. 8 ust. 2), z wyjątkiem m.in. nieruchomości rolnych i leśnych oraz drugiego domu. Wszyscy pozostali stosują zasadę ogólną i jej wyjątki. Przy mieszkaniu w Warszawie wynik jest taki sam dla każdego nabywcy spoza EOG: bez zezwolenia.

Obywatele Wielkiej Brytanii. Ustawy z 1920 r. nie zmieniono z powodu Brexitu. Wielka Brytania po prostu przestała być państwem EOG. Od 1 stycznia 2021 r. Brytyjczycy i brytyjskie firmy ubiegają się o zezwolenie na zasadach ogólnych, jeśli nie obejmuje ich wyjątek (strona usługi ministerstwa, aktualizacja z 19 maja 2026 r.). Wskazówki rządu brytyjskiego „Living in Poland” (aktualizacja z 11 grudnia 2025 r.) potwierdzają, że zezwolenie może być potrzebne.

Jedna grupa Brytyjczyków jest traktowana jak obywatele EOG. Ministerstwo zwalnia obywateli brytyjskich objętych art. 10 umowy o wystąpieniu: osoby, które przed końcem okresu przejściowego, 31 grudnia 2020 r., mieszkały w państwie UE i nadal tam mieszkają, oraz pracowników przygranicznych. Jeśli mieszkasz dziś w Wielkiej Brytanii, to zwolnienie Cię nie obejmuje.

Obywatele USA. Traktat między Polską a Stanami Zjednoczonymi o stosunkach handlowych i gospodarczych z 1990 r. nadal obowiązuje (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). W załączniku Polska zastrzegła sobie prawo do wyjątków dotyczących własności i użytkowania nieruchomości, a protokół z 2004 r. tego ustępu nie zmienił. Amerykański Departament Stanu w raporcie o klimacie inwestycyjnym (2024) również pisze, że inwestorzy spoza EOG i Szwajcarii potrzebują zezwolenia, a wyjątkiem jest mieszkanie lub garaż. W praktyce Amerykanin jest w takiej samej sytuacji jak Brytyjczyk mieszkający w Wielkiej Brytanii.

Skąd pochodzą kupujący. W 2025 r. osoby fizyczne z Wielkiej Brytanii kupiły w Polsce mieszkania o powierzchni 11 140,32 m², a osoby fizyczne z USA 7 368,49 m² (rejestr MSWiA, sprawozdanie z 27 marca 2026 r.).

Czy zagraniczna spółka może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak, ale zasady zezwoleń dotyczą też spółek. Według art. 1 ust. 2 cudzoziemcem jest także spółka z siedzibą za granicą oraz polska spółka kontrolowana, bezpośrednio lub pośrednio, przez cudzoziemców. Kontrola oznacza ponad 50% głosów (art. 1 ust. 3).

Spółki z EOG i Szwajcarii zezwolenia nie potrzebują. Spółki z Wielkiej Brytanii, Gibraltaru, Wyspy Man, Wysp Normandzkich i Brytyjskich Wysp Dziewiczych po Brexicie nie są spółkami z EOG. Potrzebują zezwolenia na wszystko poza mieszkaniem i garażem (stan na wrzesień 2026 r.). Angielskojęzyczna strona ministerstwa nadal wymienia Gibraltar jako terytorium EOG, ale ten tekst powstał przed Brexitem. Polska strona, aktualizowana 19 maja 2026 r., już tego nie robi.

Czy kupno nieruchomości daje prawo pobytu lub „złotą wizę”?

Nie. Kupno mieszkania, nawet za gotówkę, nie daje zezwolenia na pobyt. Ustawa o cudzoziemcach (tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1079, ze zmianami, stan na wrzesień 2026 r.) nie zawiera podstawy pobytu opartej na nieruchomości.

Raport Komisji Europejskiej z 2019 r. (COM(2019) 12) wymienia Polskę wśród 20 państw członkowskich ze schematami pobytu dla inwestorów. Nie zalicza jej do państw, które przyznają pobyt za zakup nieruchomości. Polska droga, o której mowa w raporcie, to pobyt w celu prowadzenia działalności gospodarczej (art. 142). Wymaga on na przykład dochodu spółki co najmniej 12-krotnie wyższego niż średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w województwie albo zatrudnienia 2 osób na pełny etat na umowach na czas nieokreślony przez co najmniej rok. Można też wykazać środki lub działania, które pozwolą te warunki spełnić w przyszłości. Samo mieszkanie ich nie spełnia.

Zależność działa w drugą stronę: polskie zezwolenie na pobyt liczy się jako związek z Polską przy wniosku o zezwolenie na zakup gruntu. Według stanu na wrzesień 2026 r. po 5 latach pobytu w Polsce od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE zezwolenie nie jest już potrzebne w ogóle. Małżonek obywatela polskiego potrzebuje 2 lat pobytu po takim zezwoleniu, dla nieruchomości będącej wspólną własnością małżonków.

Jakie dokumenty są potrzebne: paszport, PESEL lub NIP, źródło środków?

Paszport. Potwierdza Twoją tożsamość u notariusza i, jeśli trzeba, w ministerstwie.

PESEL lub NIP. Polskim identyfikatorem podatkowym osoby fizycznej jest numer PESEL. Jeżeli go nie masz, potrzebujesz NIP. Składasz wniosek na formularzu NIP-7 (wersja 7, obowiązująca od 1 stycznia 2026 r.), przeznaczonym dla osób bez PESEL. Jeśli nie mieszkasz w Polsce i nie płacisz tu podatku dochodowego, właściwy jest Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście.

Źródło środków. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami to instytucje obowiązane w rozumieniu polskiej ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Identyfikują Cię i badają źródło środków, gdy uzasadniają to okoliczności. Według stanu na wrzesień 2026 r. próg dla transakcji okazjonalnej to 15 000 euro (ok. 65 625 zł według średniego kursu NBP z 25 września 2026 r.). Jeżeli weryfikacji nie da się przeprowadzić, transakcja nie dochodzi do skutku. Prawo nie podaje stałej listy dokumentów dla notariusza.

Lista ministerstwa dla wniosków o zezwolenie pokazuje, co zwykle jest akceptowane (strona usługi, aktualizacja z 19 maja 2026 r.):

• dochód z pracy: zeznania podatkowe z potwierdzeniem odbioru, umowy o pracę lub o świadczenie usług;
• kredyt: umowa kredytu, decyzja kredytowa lub promesa banku;
• darowizna lub pożyczka prywatna: umowa, potwierdzenie przelewu albo oświadczenie o gotówce przewożonej przez granicę;
• inne źródła: umowa sprzedaży innej nieruchomości wraz z dowodem zapłaty albo dokumenty dywidendowe.

Do wniosku o zezwolenie dołączasz też dowody związków z Polską, odpis z księgi wieczystej nie starszy niż 6 miesięcy oraz oświadczenie sprzedającego o zamiarze sprzedaży, którym może być umowa przedwstępna lub deweloperska. Dokumenty zagraniczne wymagają tłumaczenia przysięgłego na język polski. Od 2025 r. ministerstwo sprawdza też źródło środków wspólnie z Generalnym Inspektorem Informacji Finansowej (sprawozdanie MSWiA z 27 marca 2026 r.).

Rynek pierwotny czy wtórny: co zmienia się dla kupującego z zagranicy?

Podatek zależy od rynku, nie od obywatelstwa. Stan na wrzesień 2026 r.:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Mieszkanie z rynku pierwotnego opodatkowane VAT-em nie podlega PCC, z wyjątkiem 6. mieszkania kupionego przez tego samego nabywcę w tym samym budynku lub budynkach na jednej działce (art. 7a ustawy o PCC). Inwestorowi kupującemu kilka lokali naraz te 6% to realny koszt. Przy zakupie działki nabywca spoza EOG potrzebuje też zezwolenia (stan na wrzesień 2026 r.). Pełny rachunek kosztów opisujemy w artykule całkowity koszt mieszkania od dewelopera.

Jak sprawdzić nową inwestycję w Warszawie, zanim przylecisz: ceny dewelopera na dane.gov.pl i księga wieczysta

Ceny dewelopera. Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy muszą publikować na swojej stronie ceny mieszkań z VAT oraz historię cen. Raz dziennie przekazują też dane ministrowi cyfryzacji, który udostępnia je na krajowym portalu danych otwartych dane.gov.pl (art. 19a–19b ustawy deweloperskiej, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 880, stan na wrzesień 2026 r.). Możesz porównać cenę, którą Ci podano, z opublikowaną i zobaczyć, czy się zmieniła. Nasz katalog nowych mieszkań w Warszawie pokazuje te ceny z datą danych, a strona ceny mieszkań w Warszawie podaje mediany dla dzielnic.

Księga wieczysta. Księgi wieczyste są w Polsce jawne. Każdy, kto zna numer księgi, może ją bezpłatnie obejrzeć online na ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 1066, stan na wrzesień 2026 r.). Wydruk z przeglądarki nie jest dokumentem sądowym, a do transakcji potrzebny jest odpis.

Dla nabywcy spoza EOG najważniejsze jest sprawdzenie udziałów w odrębnych działkach. Ustal, czy do mieszkania należy udział w odrębnej nieruchomości, na przykład w drodze wewnętrznej, która nie jest częścią wspólną budynku. Jeśli tak, na ten udział potrzebne jest zezwolenie ministerstwa, choć na samo mieszkanie nie. Zapytaj o to, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub deweloperską.

FAQ

Czy obywatel Wielkiej Brytanii może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak. Od 1 stycznia 2021 r. Brytyjczycy i brytyjskie spółki stosują ogólne zasady dla nabywców spoza EOG, ale samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną kupisz bez zezwolenia MSWiA (stan na wrzesień 2026 r.). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. W 2025 r. osoby fizyczne z Wielkiej Brytanii kupiły w Polsce mieszkania o łącznej powierzchni 11 140 m² (rejestr MSWiA).

Czy obywatel USA może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak. Na mocy traktatu polsko-amerykańskiego z 1990 r. Polska zastrzegła sobie prawo do ograniczeń w nabywaniu nieruchomości, więc obywatele USA podlegają zasadom ogólnym. Samodzielny lokal w Warszawie kupisz bez zezwolenia, dom lub działka wymagają zezwolenia (stan na wrzesień 2026 r.). Opłata skarbowa od zezwolenia to 1570 zł, czyli około 409 USD według średniego kursu NBP z 25 września 2026 r.

Czy zakup nieruchomości w Polsce daje prawo pobytu?

Nie. Ustawa o cudzoziemcach (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079, stan na wrzesień 2026 r.) nie zawiera podstawy pobytu opartej na nieruchomości. Najbliższą drogą jest zezwolenie na pobyt czasowy w celu prowadzenia działalności gospodarczej, które wymaga m.in. dochodu spółki co najmniej 12-krotnie wyższego niż średnie miesięczne wynagrodzenie w województwie albo zatrudnienia 2 osób na pełny etat przez rok.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce?

Według stanu na wrzesień 2026 r. opłata skarbowa wynosi 1570 zł za zezwolenie, 98 zł za promesę zezwolenia i 17 zł za złożenie pełnomocnictwa. Zezwolenie jest ważne 2 lata, promesa rok. Jeżeli zezwolenie nie zostanie wydane, możesz wnioskować o zwrot opłaty skarbowej.

Czy zagraniczna spółka może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak, z ograniczeniami. Spółka z siedzibą poza EOG i Szwajcarią albo polska spółka, w której cudzoziemcy mają ponad 50% głosów, potrzebuje zezwolenia na wszystko poza mieszkaniem lub garażem (stan na wrzesień 2026 r.). Spółki z Wielkiej Brytanii, Gibraltaru, Wyspy Man, Wysp Normandzkich i Brytyjskich Wysp Dziewiczych traktuje się jak spółki spoza EOG.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na wrzesień 2026 r.

Kupujesz mieszkanie w Warszawie z zagranicy? Napisz do nas, zanim skontaktujesz się z deweloperem lub odwiedzisz jego biuro sprzedaży. Jeśli chcesz, pójdziemy tam razem z Tobą. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a przed wizytą wyślemy Ci opublikowane ceny wybranej inwestycji z datą. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Jak pracujemy, opisuje strona pomoc przy zakupie mieszkania w Warszawie.

Jawno · Vladyslav Moroz, pośrednik w obrocie nieruchomościami (JDG, ubezpieczenie OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com