Купівля квартири у Варшаві британцем і американцем

Так, громадянин Великої Британії, США чи іншої країни поза ЄЕП може купити нерухомість у Польщі, а окрему житлову квартиру у Варшаві він купить без дозволу MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) незалежно від громадянства (станом на вересень 2026 р.). Це стосується й тих, хто живе за кордоном і купує квартиру для здавання в оренду. Дозвіл міністра внутрішніх справ і адміністрації потрібен на будинок, земельну ділянку та деякі інші об’єкти. Купівля квартири не дає карти побиту (посвідки на проживання): «золотої візи» за нерухомість у Польщі немає.

Стаття для британців, американців та інших громадян країн поза ЄЕП, які живуть за кордоном і шукають у Варшаві квартиру як вкладення. Норми ми наводимо за законом від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (єдиний текст: Dz.U. 2017 poz. 2278, зі змінами), станом на вересень 2026 р. Загальні правила для всіх іноземців розібрано у статті чи може іноземець купити квартиру в Польщі. Тут ми зупиняємося на тому, що змінюють Брексіт, договір зі США та купівля через компанію.

Чи може іноземець купити нерухомість у Польщі без дозволу?

Загальне правило жорстке. Відповідно до art. 1 ust. 1 закону 1920 р. іноземцю для придбання нерухомості потрібен дозвіл. Його видає рішенням міністр, відповідальний за внутрішні справи, якщо міністр оборони не заявить заперечень. «Придбання» означає набуття права власності або права вічного користування землею (użytkowanie wieczyste). Оренда та найм закону не підпадають, тому винаймати нерухомість можна без дозволу.

Art. 8 ust. 1 називає винятки, які діють для будь-якого іноземця:

• окреме житлове приміщення (квартира);
• гараж (приміщення чи частка в ньому), якщо він задовольняє житлові потреби покупця.

Виняток для квартири не вимагає, щоб ви в ній жили, тож купівля для здавання в оренду підходить. Умова житлових потреб стосується в законі лише гаражів.

Є два обмеження (art. 8 ust. 3). Винятки не діють у прикордонній зоні та для сільськогосподарських земель площею понад 1 га. Варшава в прикордонну зону не входить. У Мазовецькому воєводстві зона охоплює лише дві гміни, Sarnaki та Stara Kornica, згідно з розпорядженням 2005 р., що діяло у вересні 2026 р.

Якщо ви маєте ще й польське громадянство, закон вас узагалі не стосується. Про це прямо сказано у звіті міністерства за 2025 р. від 27 березня 2026 р.

Відповідно до art. 8a нотаріус надсилає копію акта до міністерства протягом 7 днів, а міністерство веде реєстр придбань, здійснених іноземцями. З 19 листопада 2026 р. поправка (Dz.U. 2026 poz. 1099) переносить це до електронного репозиторію, а нотаріус стягне зі сторін плату за його ведення. Станом на 27 вересня 2026 р. розпорядження, що визначає цю плату, не опубліковано. Поправка не змінює того, що іноземець може купити.

У 2025 р. у реєстрі було 17 720 записів про купівлю квартир іноземцями по всій Польщі, з дозволом і без нього. На Варшаву припало 3 137 таких записів, а середня квартира, куплена фізичною особою, мала 58,38 м² (звіт MSWiA від 27 березня 2026 р.). Це записи в реєстрі, а не кількість окремих квартир.

Коли потрібен дозвіл MSWiA: будинок, ділянка, частка, гараж, частки в компанії?

Покупцю з-поза ЄЕП дозвіл потрібен на:

• будинок, бо він стоїть на окремій ділянці;
• земельну ділянку, забудовану чи ні;
• частку в окремій нерухомості, яку купують разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі або в частині житлового комплексу, що не є спільним майном будинку;
• гараж, який не задовольняє ваших житлових потреб;
• частки чи акції деяких компаній, що володіють нерухомістю в Польщі: цей шлях теж підпадає під дозвільну процедуру міністерства, і про подробиці варто запитати юриста.

У відповідях на поширені запитання міністерство проводить межу в нових житлових комплексах. Частка в землі під будинком іде разом із квартирою і дозволу не потребує. Частка в окремій ділянці, наприклад у внутрішній дорозі, потребує його (MSWiA, оновлення від 27 червня 2022 р.). Для громадян ЄЕП це неважливо, а британця й американця стосується.

Дозвіл видається, якщо придбання не загрожує обороні, безпеці держави та публічному порядку і якщо ви доведете зв’язки з Польщею (art. 1a). Закон наводить приклади: польська національність чи походження, шлюб із громадянином Польщі, польський дозвіл на перебування, членство в правлінні польської компанії, контрольованої іноземцями, або ведення в Польщі підприємницької чи сільськогосподарської діяльності. Земля, яку купують для особистих потреб, за законом не може перевищувати 0,5 га, а міністерство застосовує 1 га для подружжя (станом на вересень 2026 р.).

Дозвіл не формальність. У 2025 р. до міністерства надійшло 2 582 заяви, на 11,77% більше, ніж у 2024 р. Видано 2 005 дозволів і 117 промес, у 162 справах відмовлено, а 98 заяв залишено без розгляду через недоліки (звіт MSWiA від 27 березня 2026 р.).

Витрати і строк дії станом на вересень 2026 р.:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Перерахунок за середнім курсом NBP на 25 вересня 2026 р. Якщо дозвіл не видано, можна подати заяву про повернення гербового збору. Поки промеса діє, у дозволі не можна відмовити, якщо обставини не змінилися. Дозвіл дає право купити конкретну нерухомість, указану в ньому, і нічого більше.

Закон 1920 р. строку не встановлює. Кодекс адміністративного провадження дає міністерству до двох місяців у справі особливо складній, і міністерство відносить такі справи до складних. Періоди зупинення в строк не входять.¹ Купівля без потрібного дозволу недійсна (art. 6), а нотаріус акта не складе (art. 5).

Британець після Брексіту, американець та інші: чим відрізняються покупці поза ЄЕП?

Громадяни й компанії з ЄЕП та Швейцарії, як правило, дозволу не потребують (art. 8 ust. 2), за винятком, зокрема, сільськогосподарської та лісової нерухомості й другого будинку. Усі інші застосовують загальне правило та його винятки. Під час купівлі квартири у Варшаві результат однаковий для будь-якого покупця поза ЄЕП: без дозволу.

Громадяни Великої Британії. Закон 1920 р. через Брексіт не змінювався. Велика Британія просто перестала бути державою ЄЕП. З 1 січня 2021 р. британці й британські фірми подають заяву на дозвіл на загальних підставах, якщо на них не поширюється виняток (сторінка послуги міністерства, оновлення від 19 травня 2026 р.). Настанови британського уряду «Living in Poland» (оновлення від 11 грудня 2025 р.) підтверджують, що дозвіл може знадобитися.

Одну групу британців прирівнюють до громадян ЄЕП. Міністерство звільняє громадян Великої Британії, на яких поширюється art. 10 угоди про вихід: тих, хто до кінця перехідного періоду, 31 грудня 2020 р., жив у державі ЄС і продовжує там жити, а також прикордонних працівників. Якщо ви сьогодні живете у Великій Британії, це звільнення вас не стосується.

Громадяни США. Договір між Польщею та Сполученими Штатами про торговельні й економічні відносини 1990 р. продовжує діяти (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). У додатку Польща залишила за собою право на винятки щодо власності та користування нерухомістю, а протокол 2004 р. цієї застереженості не змінив. Державний департамент США у звіті про інвестиційний клімат (2024) також пише, що інвесторам з-поза ЄЕП і Швейцарії дозвіл потрібен, а винятком є квартира чи гараж. На практиці американець перебуває в такій самій ситуації, як британець, що живе у Великій Британії.

Звідки покупці. У 2025 р. фізичні особи з Великої Британії купили в Польщі квартири площею 11 140,32 м², а фізичні особи зі США — 7 368,49 м² (реєстр MSWiA, звіт від 27 березня 2026 р.).

Чи може іноземна компанія купити нерухомість у Польщі?

Так, але правила про дозволи стосуються й компаній. Відповідно до art. 1 ust. 2 іноземцем є і компанія з місцезнаходженням за кордоном, і польська компанія, контрольована прямо чи опосередковано іноземцями. Контроль означає понад 50% голосів (art. 1 ust. 3).

Компаніям з ЄЕП і Швейцарії дозвіл не потрібен. Компанії з Великої Британії, Гібралтару, острова Мен, Нормандських островів і Британських Віргінських островів після Брексіту не є компаніями з ЄЕП. Їм потрібен дозвіл на все, крім квартири та гаража (станом на вересень 2026 р.). Англомовна сторінка міністерства досі називає Гібралтар територією ЄЕП, але цей текст написано до Брексіту. Польська сторінка, оновлена 19 травня 2026 р., цього вже не робить.

Чи дає купівля нерухомості право на проживання або «золоту візу»?

Ні. Купівля квартири, навіть за готівку, не дає дозволу на перебування. У законі про іноземців (єдиний текст: Dz.U. 2025 poz. 1079, зі змінами, станом на вересень 2026 р.) немає підстави для перебування, пов’язаної з нерухомістю.

Доповідь Європейської комісії 2019 р. (COM(2019) 12) називає Польщу серед 20 держав-членів зі схемами перебування для інвесторів. До країн, що надають перебування за купівлю нерухомості, вона її не зараховує. Польський шлях, про який ідеться в доповіді, — перебування для ведення підприємницької діяльності (art. 142). Воно вимагає, наприклад, доходу компанії щонайменше у 12 разів вищого за середню місячну брутто-зарплату у воєводстві або працевлаштування 2 осіб на повну ставку за безстроковими договорами не менш як рік. Можна також показати кошти чи дії, які дозволять виконати ці умови в майбутньому. Сама квартира їх не виконує.

Залежність діє і в зворотний бік: польський дозвіл на перебування зараховується як зв’язок із Польщею у заяві на дозвіл на купівлю землі. Станом на вересень 2026 р. через 5 років перебування в Польщі з моменту надання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС дозвіл більше не потрібен узагалі. Чоловікові чи дружині громадянина Польщі потрібно 2 роки перебування після такого дозволу, для нерухомості, що є спільною власністю подружжя.

Які документи потрібні: паспорт, PESEL чи NIP, джерело коштів?

Паспорт. Підтверджує вашу особу в нотаріуса і, за потреби, в міністерстві.

PESEL чи NIP. Польський податковий ідентифікатор фізичної особи — номер PESEL. Якщо його немає, потрібен NIP. Заяву подають на формі NIP-7 (версія 7, чинна з 1 січня 2026 р.), призначеній для осіб без PESEL. Якщо ви не живете в Польщі й не сплачуєте тут податок на доходи, компетентна Друга податкова інспекція Варшава-Середмістя (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście).

Джерело коштів. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) у розумінні польського закону про протидію відмиванню грошей (ustawa AML). Вони встановлюють вашу особу і перевіряють джерело коштів, коли цього вимагають обставини. Станом на вересень 2026 р. поріг для разової операції становить 15 000 євро (бл. 65 625 zł за середнім курсом NBP на 25 вересня 2026 р.). Якщо перевірку провести не можна, операція не відбудеться. Постійного переліку документів для нотаріуса закон не називає.

Перелік міністерства для заяв на дозвіл показує, що зазвичай приймається (сторінка послуги, оновлення від 19 травня 2026 р.):

• дохід від роботи: податкові декларації з підтвердженням одержання, трудові договори чи договори про надання послуг;
• кредит: кредитний договір, кредитне рішення або промеса банку;
• дарування чи приватна позика: договір, підтвердження переказу або заява про готівку, яку ввозять через кордон;
• інші джерела: договір продажу іншої нерухомості з підтвердженням оплати або дивідендні документи.

До заяви на дозвіл додають також докази зв’язків із Польщею, витяг із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) не старший за 6 місяців і заяву продавця про намір продати, якою може бути попередній договір чи договір із забудовником. Іноземні документи потребують перекладу присяжного перекладача польською мовою. З 2025 р. міністерство перевіряє джерело коштів спільно з Генеральним інспектором фінансової інформації (звіт MSWiA від 27 березня 2026 р.).

Що це означає, якщо ви не читаєте польською й живете за кордоном

Усе важливе в Польщі оформлюється польською: акт у нотаріуса, рішення міністерства, витяг із земельно-іпотечної книги. Тому для іноземних документів, які додають до заяви, потрібен переклад присяжного перекладача польською мовою. Перевірка джерела коштів — не прискіпливість: нотаріус і посередник зобов’язані її проводити за законом AML, а без неї операція не відбудеться. Заздалегідь підготуйте паспорт, документи про доходи і, якщо PESEL немає, форму NIP-7. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами, але юридичну силу мають польські документи, а рішення за ними ухвалюєте ви.

Первинний чи вторинний ринок: що змінюється для покупця з-за кордону?

Податок залежить від ринку, а не від громадянства. Станом на вересень 2026 р.:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Квартира з первинного ринку, що обкладається ПДВ, PCC не підлягає, за винятком 6-ї квартири, купленої тим самим покупцем в одній будівлі чи будівлях на одній ділянці (art. 7a закону про PCC). Для інвестора, який купує одразу кілька приміщень, ці 6% — реальні витрати. Під час купівлі ділянки покупцю поза ЄЕП дозвіл теж потрібен (станом на вересень 2026 р.). Повний розрахунок витрат ми розбираємо у статті повна ціна квартири від забудовника.

Як перевірити новий житловий комплекс у Варшаві до приїзду: ціни забудовника на dane.gov.pl і земельно-іпотечна книга

Ціни забудовника. З 11 липня 2025 р. забудовники зобов’язані публікувати на своєму сайті ціни квартир із ПДВ та історію цін. Раз на добу вони передають дані також міністру цифровізації, який розміщує їх на національному порталі відкритих даних dane.gov.pl (art. 19a–19b закону про забудовників, єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 880, станом на вересень 2026 р.). Ви можете порівняти названу вам ціну з опублікованою і побачити, чи змінювалася вона. Наш каталог нових квартир у Варшаві показує ці ціни з датою даних, а сторінка ціни на квартири у Варшаві дає медіани за районами.

Земельно-іпотечна книга. Земельно-іпотечні книги в Польщі відкриті. Будь-хто, хто знає номер книги, може безкоштовно переглянути її онлайн на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку, єдиний текст: Dz.U. 2026 poz. 1066, станом на вересень 2026 р.). Роздруківка з браузера не є судовим документом, а для угоди потрібен офіційний витяг (odpis).

Для покупця поза ЄЕП найважливіше перевірити частки в окремих ділянках. З’ясуйте, чи входить у квартиру частка в окремій нерухомості, наприклад у внутрішній дорозі, що не є спільним майном будинку. Якщо так, на цю частку потрібен дозвіл міністерства, хоча на саму квартиру він не потрібен. Запитайте про це до підписання договору бронювання чи договору із забудовником.

FAQ

Чи може громадянин Великої Британії купити квартиру в Польщі?

Так. З 1 січня 2021 р. британці та британські компанії підпадають під загальні правила для покупців з-поза ЄЕП, але окрему житлову квартиру поза прикордонною зоною можна купити без дозволу MSWiA (станом на вересень 2026 р.). Варшава в прикордонну зону не входить. У 2025 р. фізичні особи з Великої Британії купили в Польщі квартири загальною площею 11 140 м² (реєстр MSWiA).

Чи може громадянин США купити нерухомість у Польщі?

Так. За польсько-американським договором 1990 р. Польща залишила за собою право на обмеження під час купівлі нерухомості, тому громадяни США підпадають під загальні правила. Окрему квартиру у Варшаві можна купити без дозволу, будинок чи земельна ділянка потребують дозволу (станом на вересень 2026 р.). Гербовий збір за дозвіл становить 1570 zł, приблизно 409 USD за середнім курсом NBP на 25 вересня 2026 р.

Чи дає купівля нерухомості в Польщі право на проживання?

Ні. У законі про іноземців (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079, станом на вересень 2026 р.) немає підстави для перебування, пов’язаної з нерухомістю. Найближчий шлях — дозвіл на тимчасове проживання для ведення підприємницької діяльності, який вимагає, зокрема, доходу компанії щонайменше у 12 разів вищого за середню місячну зарплату у воєводстві або працевлаштування 2 осіб на повну ставку протягом року.

Скільки коштує дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі?

Станом на вересень 2026 р. гербовий збір становить 1570 zł за дозвіл, 98 zł за промесу (обіцянку видати дозвіл) і 17 zł за подання довіреності. Дозвіл дійсний 2 роки, промеса — рік. Якщо дозвіл не видано, можна подати заяву про повернення гербового збору.

Чи може іноземна компанія купити нерухомість у Польщі?

Так, з обмеженнями. Компанія з місцезнаходженням поза ЄЕП і Швейцарією, а також польська компанія, в якій іноземцям належить понад 50% голосів, потребує дозволу на все, крім квартири чи гаража (станом на вересень 2026 р.). Компанії з Великої Британії, Гібралтару, острова Мен, Нормандських островів і Британських Віргінських островів прирівнюють до компаній поза ЄЕП.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовий стан на вересень 2026 р.

Купуєте квартиру у Варшаві з-за кордону? Напишіть нам, перш ніж звертатися до забудовника чи приходити до його відділу продажу (biuro sprzedaży). Якщо хочете, підемо туди разом із вами. Ми разом із вами пройдемо інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а перед візитом надішлемо вам опубліковані ціни обраного житлового комплексу з датою. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу під час купівлі квартири від забудовника. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Як ми працюємо, описано на сторінці допомога під час купівлі квартири у Варшаві.

Jawno · Vladyslav Moroz, посередник у сфері нерухомості (JDG, страхування OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com