Wohnung in Warschau kaufen als Brite oder US-Amerikaner

Ja, Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs, der USA und anderer Staaten außerhalb des EWR können in Polen Immobilien kaufen, und eine selbstständige Wohnung in Warschau erwerben sie ohne Genehmigung des MSWiA (des Ministeriums für Inneres und Verwaltung), unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Stand: September 2026). Das gilt auch für Käufer, die im Ausland leben und die Wohnung vermieten wollen. Die Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung ist für Häuser, Grundstücke und einige weitere Objekte nötig. Der Kauf einer Wohnung gibt Ihnen keine Aufenthaltskarte (karta pobytu): Eine „Golden Visa“ für Immobilien gibt es in Polen nicht.

Der Artikel richtet sich an Briten, US-Amerikaner und andere Staatsangehörige von Staaten außerhalb des EWR, die im Ausland leben und in Warschau eine Wohnung als Kapitalanlage suchen. Die Vorschriften zitieren wir nach dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer (konsolidierter Text: Dz.U. 2017 poz. 2278, mit Änderungen), Stand: September 2026. Die allgemeinen Regeln für alle Ausländer beschreiben wir im Artikel Wohnung in Polen als Ausländer kaufen. Hier konzentrieren wir uns darauf, was der Brexit, der Vertrag mit den USA und der Kauf über eine Gesellschaft ändern.

Darf ein Ausländer in Polen ohne Genehmigung Immobilien kaufen?

Die Grundregel ist streng. Nach Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes von 1920 braucht ein Ausländer für den Immobilienerwerb eine Genehmigung. Sie wird per Verwaltungsentscheidung vom für Inneres zuständigen Minister erteilt, sofern der Verteidigungsminister keinen Einspruch erhebt. „Erwerb“ bedeutet, Eigentum oder Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) zu erlangen. Miete und Pacht unterliegen dem Gesetz nicht, eine Immobilie mieten können Sie also ohne Genehmigung.

Art. 8 Abs. 1 nennt Ausnahmen, die für jeden Ausländer gelten:

• eine selbstständige Wohnung;
• eine Garage (Teileigentum oder ein Anteil daran), wenn sie dem Wohnbedarf des Erwerbers dient.

Die Ausnahme für Wohnungen verlangt nicht, dass Sie selbst darin wohnen, ein Kauf zur Vermietung ist also möglich. Die Bedingung des Wohnbedarfs bezieht sich im Gesetz nur auf Garagen.

Es gibt zwei Einschränkungen (Art. 8 Abs. 3). Die Ausnahmen gelten nicht in der Grenzzone und nicht für landwirtschaftliche Flächen über 1 ha. Warschau liegt nicht in der Grenzzone. In der Woiwodschaft Masowien umfasst die Zone nur zwei Gemeinden, Sarnaki und Stara Kornica, nach der Verordnung von 2005, die im September 2026 galt.

Besitzen Sie auch die polnische Staatsangehörigkeit, betrifft Sie das Gesetz überhaupt nicht. Das sagt der Bericht des Ministeriums für 2025 vom 27. März 2026 ausdrücklich.

Nach Art. 8a übermittelt der Notar dem Ministerium innerhalb von 7 Tagen eine Kopie der Urkunde, und das Ministerium führt ein Register der Erwerbe durch Ausländer. Ab dem 19. November 2026 verlagert eine Gesetzesänderung (Dz.U. 2026 poz. 1099) dies in ein elektronisches Repositorium, und der Notar erhebt von den Parteien dafür eine Gebühr. Stand 27. September 2026 war die Verordnung zur Höhe dieser Gebühr nicht veröffentlicht. Die Änderung ändert nichts daran, was ein Ausländer kaufen darf.

2025 verzeichnete das Register 17.720 Einträge zum Wohnungskauf durch Ausländer in ganz Polen, mit und ohne Genehmigung. Auf Warschau entfielen 3.137 dieser Einträge, und die durchschnittliche von einer natürlichen Person gekaufte Wohnung hatte 58,38 m² (MSWiA-Bericht vom 27. März 2026). Das sind Registereinträge, nicht die Zahl einzelner Wohnungen.

Wann ist die MSWiA-Genehmigung nötig: Haus, Grundstück, Anteil, Garage, Gesellschaftsanteile?

Ein Erwerber von außerhalb des EWR braucht eine Genehmigung für:

• ein Haus, weil es auf einem eigenen Grundstück steht;
• ein Grundstück, bebaut oder unbebaut;
• einen Anteil an einer gesonderten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung gekauft wird, zum Beispiel an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Wohnanlage, der nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes gehört;
• eine Garage, die nicht Ihrem Wohnbedarf dient;
• Anteile oder Aktien bestimmter Gesellschaften, die Immobilien in Polen besitzen: Auch dieser Weg unterliegt dem Genehmigungsverfahren des Ministeriums, und zu den Einzelheiten sollten Sie einen Juristen fragen.

In den häufig gestellten Fragen zieht das Ministerium die Grenze bei neuen Wohnanlagen. Der Anteil am Grund unter dem Gebäude kommt mit der Wohnung und braucht keine Genehmigung. Der Anteil an einem gesonderten Grundstück, etwa einer Innenstraße, braucht sie (MSWiA, Aktualisierung vom 27. Juni 2022). Für Bürger des EWR spielt das keine Rolle, Briten und US-Amerikaner betrifft es aber.

Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Erwerb weder die Verteidigung, die Staatssicherheit noch die öffentliche Ordnung gefährdet und wenn Sie Verbindungen zu Polen nachweisen (Art. 1a). Das Gesetz nennt Beispiele: polnische Nationalität oder Herkunft, Ehe mit einem polnischen Staatsbürger, eine polnische Aufenthaltserlaubnis, die Mitgliedschaft im Vorstand einer von Ausländern kontrollierten polnischen Gesellschaft oder eine Geschäfts- oder landwirtschaftliche Tätigkeit in Polen. Land, das für persönliche Zwecke gekauft wird, darf nach dem Gesetz 0,5 ha nicht überschreiten, das Ministerium wendet für Ehepaare 1 ha an (Stand: September 2026).

Die Genehmigung ist keine Formalität. 2025 gingen beim Ministerium 2.582 Anträge ein, 11,77 % mehr als 2024. Erteilt wurden 2.005 Genehmigungen und 117 Promessen, in 162 Fällen wurde abgelehnt, und 98 Anträge blieben wegen Mängeln unbearbeitet (MSWiA-Bericht vom 27. März 2026).

Kosten und Gültigkeit, Stand: September 2026:

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Umrechnung nach dem mittleren NBP-Kurs vom 25. September 2026. Wird die Genehmigung nicht erteilt, können Sie die Erstattung der Stempelgebühr beantragen. Solange die Promesse gilt, darf die Genehmigung nicht verweigert werden, wenn sich die Umstände nicht geändert haben. Die Genehmigung berechtigt zum Kauf der in ihr genannten Immobilie und zu nichts darüber hinaus.

Das Gesetz von 1920 legt keine Frist fest. Die Verwaltungsverfahrensordnung gibt dem Ministerium in besonders komplizierten Sachen bis zu zwei Monate, und das Ministerium stuft diese Verfahren als kompliziert ein. Zeiten der Aussetzung werden nicht mitgerechnet.¹ Ein Kauf ohne die erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6), und der Notar beurkundet ihn nicht (Art. 5).

Brite nach dem Brexit, US-Amerikaner und andere: Wie unterscheiden sich Erwerber von außerhalb des EWR?

Bürger und Gesellschaften aus dem EWR und der Schweiz brauchen grundsätzlich keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2), außer unter anderem bei land- und forstwirtschaftlichen Immobilien und beim Zweitwohnsitz. Alle anderen wenden die Grundregel und ihre Ausnahmen an. Beim Kauf einer Wohnung in Warschau ist das Ergebnis für jeden Erwerber von außerhalb des EWR gleich: ohne Genehmigung.

Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs. Das Gesetz von 1920 wurde wegen des Brexits nicht geändert. Das Vereinigte Königreich ist schlicht kein EWR-Staat mehr. Seit dem 1. Januar 2021 beantragen Briten und britische Firmen die Genehmigung nach den allgemeinen Regeln, sofern keine Ausnahme greift (Dienstseite des Ministeriums, Aktualisierung vom 19. Mai 2026). Die Hinweise der britischen Regierung „Living in Poland“ (Aktualisierung vom 11. Dezember 2025) bestätigen, dass eine Genehmigung nötig sein kann.

Eine Gruppe von Briten wird wie EWR-Bürger behandelt. Das Ministerium befreit britische Staatsangehörige, die unter Art. 10 des Austrittsabkommens fallen: Personen, die vor dem Ende der Übergangszeit am 31. Dezember 2020 in einem EU-Staat lebten und dort weiter leben, sowie Grenzgänger. Wenn Sie heute im Vereinigten Königreich leben, gilt diese Befreiung für Sie nicht.

US-Staatsangehörige. Der Vertrag zwischen Polen und den Vereinigten Staaten über Handels- und Wirtschaftsbeziehungen von 1990 gilt weiter (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). In der Anlage hat sich Polen das Recht auf Ausnahmen beim Eigentum an und der Nutzung von Immobilien vorbehalten, und das Protokoll von 2004 hat diesen Vorbehalt nicht geändert. Auch das US-Außenministerium schreibt im Bericht zum Investitionsklima (2024), dass Investoren von außerhalb des EWR und der Schweiz eine Genehmigung brauchen und Wohnung oder Garage die Ausnahme sind. In der Praxis befindet sich ein US-Amerikaner in derselben Lage wie ein im Vereinigten Königreich lebender Brite.

Woher die Käufer kommen. 2025 kauften natürliche Personen aus dem Vereinigten Königreich in Polen Wohnungen mit 11.140,32 m², natürliche Personen aus den USA solche mit 7.368,49 m² (MSWiA-Register, Bericht vom 27. März 2026).

Kann eine ausländische Gesellschaft in Polen Immobilien kaufen?

Ja, aber die Genehmigungsregeln gelten auch für Gesellschaften. Nach Art. 1 Abs. 2 ist Ausländer auch eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland sowie eine polnische Gesellschaft, die direkt oder indirekt von Ausländern kontrolliert wird. Kontrolle bedeutet mehr als 50 % der Stimmen (Art. 1 Abs. 3).

Gesellschaften aus dem EWR und der Schweiz brauchen keine Genehmigung. Gesellschaften aus dem Vereinigten Königreich, Gibraltar, der Isle of Man, den Kanalinseln und den Britischen Jungferninseln sind nach dem Brexit keine EWR-Gesellschaften. Sie brauchen für alles außer einer Wohnung und einer Garage eine Genehmigung (Stand: September 2026). Die englischsprachige Seite des Ministeriums nennt Gibraltar weiterhin ein EWR-Gebiet, doch dieser Text entstand vor dem Brexit. Die polnische Seite, aktualisiert am 19. Mai 2026, tut das nicht mehr.

Gibt der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht oder ein „Golden Visa“?

Nein. Der Kauf einer Wohnung, auch gegen Bargeld, gibt keine Aufenthaltserlaubnis. Das Ausländergesetz (konsolidierter Text: Dz.U. 2025 poz. 1079, mit Änderungen, Stand: September 2026) enthält keinen Aufenthaltsgrund, der an Immobilienbesitz anknüpft.

Der Bericht der Europäischen Kommission von 2019 (COM(2019) 12) nennt Polen unter 20 Mitgliedstaaten mit Aufenthaltsregelungen für Investoren. Zu den Staaten, die Aufenthalt für den Immobilienkauf gewähren, zählt er Polen nicht. Der polnische Weg, von dem der Bericht spricht, ist der Aufenthalt zur Ausübung einer Geschäftstätigkeit (Art. 142). Er verlangt zum Beispiel ein Einkommen der Gesellschaft, das mindestens das Zwölffache des durchschnittlichen monatlichen Bruttogehalts in der Woiwodschaft beträgt, oder die Beschäftigung von 2 Personen in Vollzeit mit unbefristeten Verträgen für mindestens ein Jahr. Man kann auch Mittel oder Maßnahmen nachweisen, mit denen sich diese Bedingungen künftig erfüllen lassen. Die Wohnung allein erfüllt sie nicht.

In die andere Richtung zählt es: Eine polnische Aufenthaltserlaubnis gilt als Verbindung zu Polen im Antrag auf Genehmigung zum Grundstückskauf. Stand: September 2026 ist nach 5 Jahren Aufenthalt in Polen seit Erteilung der unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU überhaupt keine Genehmigung mehr nötig. Der Ehegatte eines polnischen Staatsbürgers braucht 2 Jahre Aufenthalt nach einer solchen Erlaubnis, für Immobilien im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten.

Welche Unterlagen sind nötig: Reisepass, PESEL oder NIP, Herkunft der Mittel?

Reisepass. Er weist Ihre Identität beim Notar und gegebenenfalls im Ministerium nach.

PESEL oder NIP. Die polnische Steuernummer einer natürlichen Person ist die PESEL-Nummer. Haben Sie keine, brauchen Sie eine NIP. Den Antrag stellen Sie auf dem Formular NIP-7 (Version 7, gültig seit dem 1. Januar 2026), das für Personen ohne PESEL gedacht ist. Wenn Sie nicht in Polen wohnen und hier keine Einkommensteuer zahlen, ist das Zweite Finanzamt Warschau-Śródmieście (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście) zuständig.

Herkunft der Mittel. Notar und Immobilienmakler sind verpflichtete Institutionen (instytucje obowiązane) im Sinne des polnischen Geldwäschegesetzes (ustawa AML). Sie identifizieren Sie und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände dies rechtfertigen. Stand: September 2026 beträgt die Schwelle für eine Gelegenheitstransaktion 15.000 Euro (ca. 65.625 zł nach dem mittleren NBP-Kurs vom 25. September 2026). Lässt sich die Prüfung nicht durchführen, kommt die Transaktion nicht zustande. Eine feste Liste von Dokumenten für den Notar nennt das Recht nicht.

Die Liste des Ministeriums für Genehmigungsanträge zeigt, was üblicherweise akzeptiert wird (Dienstseite, Aktualisierung vom 19. Mai 2026):

• Einkommen aus Arbeit: Steuererklärungen mit Empfangsbestätigung, Arbeits- oder Dienstleistungsverträge;
• Kredit: Kreditvertrag, Kreditentscheidung oder Promesse der Bank;
• Schenkung oder privates Darlehen: Vertrag, Überweisungsbeleg oder Erklärung über über die Grenze mitgeführtes Bargeld;
• andere Quellen: Kaufvertrag über eine andere Immobilie samt Zahlungsnachweis oder Dividendenunterlagen.

Dem Genehmigungsantrag fügen Sie außerdem Nachweise über Ihre Verbindungen zu Polen bei, einen Grundbuchauszug (księga wieczysta) von höchstens 6 Monaten Alter und die Erklärung des Verkäufers über die Verkaufsabsicht, die ein Vorvertrag oder ein Bauträgervertrag sein kann. Ausländische Dokumente brauchen eine Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer ins Polnische. Seit 2025 prüft das Ministerium die Herkunft der Mittel gemeinsam mit dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (MSWiA-Bericht vom 27. März 2026).

Was das für Sie bedeutet, wenn Sie kein Polnisch lesen und im Ausland leben

Alles Wichtige wird in Polen auf Polnisch ausgefertigt: die Notarurkunde, die Entscheidung des Ministeriums, der Grundbuchauszug. Deshalb brauchen ausländische Dokumente, die Sie dem Antrag beifügen, eine Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer ins Polnische. Die Prüfung der Mittelherkunft ist keine Schikane: Notar und Makler müssen sie nach dem AML-Gesetz durchführen, und ohne sie kommt die Transaktion nicht zustande. Legen Sie Reisepass, Einkommensnachweise und, falls Sie keine PESEL haben, das Formular NIP-7 früh bereit. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen, rechtliche Wirkung haben jedoch die polnischen Dokumente, und die Entscheidungen darüber treffen Sie.

Primärmarkt oder Sekundärmarkt: Was ändert sich für Käufer aus dem Ausland?

Die Steuer hängt vom Markt ab, nicht von der Staatsangehörigkeit. Stand: September 2026:

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Eine umsatzsteuerpflichtige Wohnung vom Primärmarkt unterliegt nicht der PCC, ausgenommen die 6. Wohnung, die derselbe Erwerber im selben Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück kauft (Art. 7a des PCC-Gesetzes). Für einen Investor, der mehrere Einheiten auf einmal kauft, sind diese 6 % eine echte Kostenposition. Beim Grundstückskauf braucht ein Erwerber von außerhalb des EWR ebenfalls eine Genehmigung (Stand: September 2026). Die vollständige Kostenrechnung beschreiben wir im Artikel Gesamtpreis einer Bauträgerwohnung.

So prüfen Sie eine neue Wohnanlage in Warschau vor der Anreise: Bauträgerpreise auf dane.gov.pl und das Grundbuch

Bauträgerpreise. Seit dem 11. Juli 2025 müssen Bauträger auf ihrer Website die Wohnungspreise einschließlich Umsatzsteuer sowie die Preishistorie veröffentlichen. Einmal täglich übermitteln sie die Daten auch an den Digitalisierungsminister, der sie auf dem nationalen Open-Data-Portal dane.gov.pl bereitstellt (Art. 19a–19b des Bauträgergesetzes, konsolidierter Text: Dz.U. 2026 poz. 880, Stand: September 2026). Sie können den Ihnen genannten Preis mit dem veröffentlichten vergleichen und sehen, ob er sich geändert hat. Unser Katalog der Neubauwohnungen in Warschau zeigt diese Preise mit Datenstand, und die Seite Wohnungspreise in Warschau nennt Mediane nach Stadtbezirken.

Grundbuch. Grundbücher sind in Polen öffentlich. Jeder, der die Nummer des Grundbuchs kennt, kann es kostenlos online auf ekw.ms.gov.pl einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes, konsolidierter Text: Dz.U. 2026 poz. 1066, Stand: September 2026). Ein Ausdruck aus dem Browser ist kein Gerichtsdokument, für die Transaktion wird ein amtlicher Auszug (odpis) benötigt.

Für einen Erwerber von außerhalb des EWR ist die Prüfung der Anteile an gesonderten Grundstücken am wichtigsten. Klären Sie, ob zur Wohnung ein Anteil an einer gesonderten Immobilie gehört, etwa an einer Innenstraße, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes zählt. Wenn ja, braucht dieser Anteil die Genehmigung des Ministeriums, obwohl die Wohnung selbst keine braucht. Fragen Sie danach, bevor Sie den Reservierungsvertrag oder den Bauträgervertrag unterschreiben.

FAQ

Kann ein britischer Staatsbürger in Polen eine Wohnung kaufen?

Ja. Seit dem 1. Januar 2021 gelten für Briten und britische Gesellschaften die allgemeinen Regeln für Erwerber von außerhalb des EWR, doch eine selbstständige Wohnung außerhalb der Grenzzone kaufen Sie ohne MSWiA-Genehmigung (Stand: September 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. 2025 kauften natürliche Personen aus dem Vereinigten Königreich in Polen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 11.140 m² (MSWiA-Register).

Kann ein US-Staatsbürger in Polen eine Immobilie kaufen?

Ja. Nach dem polnisch-amerikanischen Vertrag von 1990 hat sich Polen das Recht auf Beschränkungen beim Immobilienerwerb vorbehalten, daher gelten für US-Bürger die allgemeinen Regeln. Eine selbstständige Wohnung in Warschau kaufen Sie ohne Genehmigung, für ein Haus oder ein Grundstück ist eine Genehmigung nötig (Stand: September 2026). Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1570 zł, nach dem mittleren NBP-Kurs vom 25. September 2026 rund 409 USD.

Gibt der Immobilienkauf in Polen ein Aufenthaltsrecht?

Nein. Das Ausländergesetz (konsolidierter Text Dz.U. 2025 poz. 1079, Stand: September 2026) enthält keinen Aufenthaltsgrund, der an Immobilienbesitz anknüpft. Der nächstliegende Weg ist die befristete Aufenthaltserlaubnis zur Ausübung einer Geschäftstätigkeit. Sie verlangt unter anderem ein Einkommen der Gesellschaft, das mindestens das Zwölffache des durchschnittlichen Monatsgehalts in der Woiwodschaft beträgt, oder die Beschäftigung von 2 Personen in Vollzeit über ein Jahr.

Was kostet die Genehmigung für den Immobilienkauf in Polen?

Stand: September 2026 beträgt die Stempelgebühr 1570 zł für die Genehmigung, 98 zł für die Promesse (Zusage der Genehmigung) und 17 zł für die Einreichung einer Vollmacht. Die Genehmigung gilt 2 Jahre, die Promesse ein Jahr. Wird die Genehmigung nicht erteilt, können Sie die Erstattung der Stempelgebühr beantragen.

Kann eine ausländische Gesellschaft in Polen Immobilien kaufen?

Ja, mit Einschränkungen. Eine Gesellschaft mit Sitz außerhalb des EWR und der Schweiz oder eine polnische Gesellschaft, in der Ausländer mehr als 50 % der Stimmen halten, braucht für alles außer einer Wohnung oder einer Garage eine Genehmigung (Stand: September 2026). Gesellschaften aus dem Vereinigten Königreich, Gibraltar, der Isle of Man, den Kanalinseln und den Britischen Jungferninseln werden wie Gesellschaften von außerhalb des EWR behandelt.

Dieser Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Rechtsstand: September 2026.

Sie kaufen aus dem Ausland eine Wohnung in Warschau? Schreiben Sie uns, bevor Sie sich an den Bauträger wenden oder sein Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) besuchen. Wenn Sie möchten, gehen wir gemeinsam mit Ihnen hin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten, und schicken Ihnen vor dem Termin die veröffentlichten Preise der gewählten Wohnanlage mit Datum. Wir verlangen von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger. Unsere Vergütung am Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wie wir arbeiten, beschreibt die Seite Hilfe beim Wohnungskauf in Warschau.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler (JDG, Berufshaftpflicht OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com