İngiliz ve Amerikalı için Varşova’da daire satın alma

Evet, İngiltere, ABD ve diğer AEA dışı ülkelerin vatandaşları Polonya’da gayrimenkul satın alabilir; Varşova’daki müstakil konut niteliğindeki daireyi ise uyruğu ne olursa olsun MSWiA izni olmadan alabilirler (Ekim 2026 itibarıyla). Bu, yurt dışında yaşayıp kiraya vermek için daire alan kişiler için de geçerlidir. İçişleri ve İdare Bakanı’nın izni ev, arsa ve bazı diğer varlıklar için gerekir. Daire almak oturma kartı vermez: Polonya’da taşınmaza dayalı bir “altın vize” yoktur.

Bu yazı, yurt dışında yaşayan ve Varşova’da yatırım amaçlı daire arayan İngilizler, Amerikalılar ve diğer AEA dışı vatandaşlar için hazırlandı. Mevzuatı, 24 Mart 1920 tarihli yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanuna göre aktarıyoruz (birleşik metin: Dz.U. 2017 poz. 2278, değişiklikleriyle), durum Ekim 2026 itibarıyladır. Tüm yabancılar için genel kuralları yabancılar Polonya’da daire alabilir mi yazısında anlatıyoruz. Burada Brexit’in, ABD anlaşmasının ve şirket üzerinden alımın neyi değiştirdiğine odaklanıyoruz.

Yabancı Polonya’da izinsiz gayrimenkul alabilir mi?

Genel kural katıdır. Kanunun 1. maddesinin 1. fıkrasına göre yabancı, taşınmaz edinmek için izne ihtiyaç duyar. İzni, içişlerinden sorumlu bakan idari karar olarak verir; milli savunma bakanı itiraz etmediği sürece. “Edinme”, mülkiyet veya süresiz intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) kazanmak demektir. Kira ve icara kanunun kapsamında değildir; yani izinsiz kiralayabilirsiniz.

Madde 8’in 1. fıkrası, her yabancı için geçerli istisnaları sayar:

• müstakil konut niteliğindeki daire;
• garaj (daire ya da payı), alıcının konut ihtiyacını karşılıyorsa.

Daire istisnası, orada oturmanızı şart koşmaz; dolayısıyla kiraya vermek için alım da bu kapsama girer. Konut ihtiyacı koşulu kanunda yalnızca garajlar için geçerlidir.

İki sınırlama vardır (madde 8, 3. fıkra). İstisnalar sınır bölgesinde ve 1 hektarı aşan tarım arazilerinde geçerli değildir. Varşova sınır bölgesinde değildir. Mazovya voyvodalığında bu bölge yalnızca iki belediyeyi, Sarnaki ve Stara Kornica’yı kapsar (2005 tarihli yönetmelik, Eylül 2026’da yürürlükteydi).

Polonya vatandaşlığınız da varsa kanun sizi hiç ilgilendirmez. Bakanlığın 27 Mart 2026 tarihli 2025 raporu bunu açıkça belirtir.

Madde 8a’ya göre noter, akdin bir kopyasını 7 gün içinde bakanlığa gönderir; bakanlık da yabancıların yaptığı alımların sicilini tutar. 19 Kasım 2026’dan itibaren değişiklik (Dz.U. 2026 poz. 1099) bunu elektronik bir depoya aktarır ve noter, depoyu işletmek için taraflardan bir ücret alacaktır. 27 Eylül 2026 itibarıyla bu ücreti belirleyen yönetmelik yayımlanmamıştı. Değişiklik, yabancının neyi alabileceğini değiştirmez.

2025’te sicil, yabancıların Polonya genelinde daire alımına ilişkin, izinli ve izinsiz toplam 17.720 kayıt tuttu. Bu kayıtlardan 3.137’si Varşova’ya düştü; gerçek kişilerin satın aldığı ortalama daire 58,38 m² idi (MSWiA raporu, 27 Mart 2026). Bunlar sicil kayıtlarıdır, ayrı daire sayısı değildir.

MSWiA izni ne zaman gerekir: ev, arsa, pay, garaj, şirket hisseleri?

AEA dışı alıcı şunlar için izne ihtiyaç duyar:

• ev, çünkü ayrı bir arsa üzerinde durur;
• arsa, üzerinde yapı olsun olmasın;
• daireyle birlikte alınan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin erişim yolu ya da binanın ortak alanı olmayan site bölümü;
• alıcının konut ihtiyacına hizmet etmeyen garaj;
• Polonya’da taşınmaz sahibi bazı şirketlerin hisseleri: bu yol da bakanlığın izin sürecine tabidir, ayrıntıyı bir hukukçuya sormak yerinde olur.

Bakanlık sık sorulan sorulara verdiği yanıtlarda yeni yatırımlardaki sınırı çizer. Binanın altındaki arsadaki pay daireyle birlikte gelir ve izin gerektirmez. Ayrı bir arsadaki pay, örneğin iç yol, izin gerektirir (MSWiA, 27 Haziran 2022 güncellemesi). AEA vatandaşları için bunun önemi yoktur, ama İngiliz ve Amerikalıyı ilgilendirir.

İzin, edinme savunmayı, devlet güvenliğini veya kamu düzenini tehdit etmiyorsa ve Polonya ile bağınızı gösterebiliyorsanız verilir (madde 1a). Kanun örnek olarak şunları sayar: Polonyalı milliyet veya köken, Polonya vatandaşıyla evlilik, Polonya oturma izni, yabancıların kontrol ettiği bir Polonya şirketinin yönetim kurulu üyeliği ya da Polonya’da ticari veya tarımsal faaliyet. Kişisel ihtiyaç için alınan arsa kanuna göre 0,5 hektarı aşamaz; bakanlık evli çiftler için 1 hektar uygular (Ekim 2026 itibarıyla).

İzin bir formalite değildir. 2025’te bakanlığa 2.582 başvuru geldi, 2024’e göre %11,77 fazla. 2.005 izin ve 117 promesa verildi, 162 dosyada ret çıktı, 98 başvuru da eksiklikler nedeniyle işleme alınmadı (MSWiA raporu, 27 Mart 2026).

Maliyetler ve geçerlilik süreleri (Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Karşılıklar NBP’nin 25 Eylül 2026 ortalama kuruna göredir. İzin verilmezse damga harcının iadesini talep edebilirsiniz. Promesa yürürlükteyken, koşullar değişmediyse izin reddedilemez. İzin, yalnızca içinde gösterilen belirli taşınmazı almanıza yetki verir, başka bir şeye değil.

1920 tarihli kanun bir süre belirlemez. İdari usul kanunu, özellikle karmaşık işlerde bakanlığa iki aya kadar süre tanır ve bakanlık bu dosyaları karmaşık sayar. Askıya alma dönemleri süreye dahil edilmez.¹ Gerekli izin olmadan yapılan alım geçersizdir (madde 6), noter de akdi düzenlemez (madde 5).

Brexit sonrası İngiliz, Amerikalı ve diğerleri: AEA dışı alıcılar nasıl ayrışır?

AEA ve İsviçre vatandaşları ile şirketleri genel olarak izne ihtiyaç duymaz (madde 8, 2. fıkra); tarım ve orman arazileri ve ikinci ev gibi istisnalar hariç. Diğer herkes genel kurala ve istisnalarına tabidir. Varşova’daki daire için sonuç her AEA dışı alıcıda aynıdır: izin gerekmez.

Birleşik Krallık vatandaşları. 1920 tarihli kanun Brexit nedeniyle değiştirilmedi. Birleşik Krallık yalnızca AEA üyesi olmaktan çıktı. 1 Ocak 2021’den itibaren İngilizler ve İngiliz firmaları, bir istisna kapsamına girmiyorlarsa genel kurallarla izin başvurusu yapar (bakanlığın hizmet sayfası, 19 Mayıs 2026 güncellemesi). İngiliz hükümetinin “Living in Poland” rehberi (11 Aralık 2025 güncellemesi) iznin gerekebileceğini doğrular.

Bir İngiliz grubu AEA vatandaşı gibi işlem görür. Bakanlık, çekilme anlaşmasının 10. maddesi kapsamındaki İngiliz vatandaşlarını muaf tutar: geçiş döneminin sonundan, yani 31 Aralık 2020’den önce bir AB ülkesinde yaşayan ve hâlâ orada yaşayan kişiler ile sınır işçileri. Bugün Birleşik Krallık’ta yaşıyorsanız bu muafiyet sizi kapsamaz.

ABD vatandaşları. Polonya ile ABD arasındaki 1990 tarihli ticari ve ekonomik ilişkiler anlaşması hâlâ yürürlüktedir (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). Polonya, ekte mülkiyet ve kullanım hakkına ilişkin istisnalar getirme hakkını saklı tuttu; 2004 tarihli protokol bu maddeyi değiştirmedi. ABD Dışişleri Bakanlığı da yatırım iklimi raporunda (2024) AEA ve İsviçre dışındaki yatırımcıların izne ihtiyaç duyduğunu, daire veya garajın istisna olduğunu yazar. Uygulamada Amerikalı, Birleşik Krallık’ta yaşayan bir İngiliz ile aynı durumdadır.

Alıcılar nereden geliyor? 2025’te Birleşik Krallık’tan gerçek kişiler Polonya’da 11.140,32 m², ABD’den gerçek kişiler 7.368,49 m² daire satın aldı (MSWiA sicili, 27 Mart 2026 raporu).

Yabancı şirket Polonya’da gayrimenkul alabilir mi?

Evet, ama izin kuralları şirketleri de kapsar. Madde 1’in 2. fıkrasına göre yabancı; yurt dışında merkezi olan şirket ile doğrudan veya dolaylı olarak yabancıların kontrol ettiği Polonya şirketidir. Kontrol, oyların %50’sinden fazlası demektir (madde 1, 3. fıkra).

AEA ve İsviçre şirketleri izne ihtiyaç duymaz. Birleşik Krallık, Cebelitarık, Man Adası, Manş Adaları ve Britanya Virjin Adaları şirketleri Brexit sonrası AEA şirketi değildir. Daire ve garaj dışındaki her şey için izne ihtiyaçları vardır (Ekim 2026 itibarıyla). Bakanlığın İngilizce sayfası Cebelitarık’ı hâlâ AEA toprağı olarak sayar, ancak bu metin Brexit öncesine aittir. 19 Mayıs 2026’da güncellenen Lehçe sayfa artık bunu yapmaz.

Taşınmaz almak oturma hakkı ya da “altın vize” verir mi?

Hayır. Nakit ödeseniz bile daire almak ikamet izni vermez. Yabancılar kanunu (birleşik metin: Dz.U. 2025 poz. 1079, değişiklikleriyle, Ekim 2026 itibarıyla) taşınmaza dayalı bir ikamet gerekçesi içermez.

Avrupa Komisyonu’nun 2019 tarihli raporu (COM(2019) 12) Polonya’yı yatırımcılara yönelik ikamet düzenleri olan 20 üye ülke arasında sayar. Taşınmaz alımı karşılığında ikamet veren ülkeler arasında göstermez. Raporda sözü edilen Polonya yolu, ticari faaliyet amaçlı ikamettir (madde 142). Bu yol, örneğin şirket gelirinin voyvodalıktaki ortalama aylık brüt ücretin en az 12 katı olmasını ya da en az bir yıl süreyle süresiz sözleşmeyle 2 kişinin tam zamanlı çalıştırılmasını şart koşar. Bu koşulları gelecekte karşılayacak kaynak veya faaliyetler de gösterilebilir. Daire tek başına bu koşulları karşılamaz.

İlişki diğer yönde işler: Polonya oturma izni, arsa alım izni başvurusunda Polonya ile bağ sayılır. Ekim 2026 itibarıyla, sürekli ikamet izni veya AB uzun dönem ikamet statüsü verildikten sonra Polonya’da 5 yıl ikamet edenler için izin artık hiç gerekmez. Polonya vatandaşının eşi için, eşlerin ortak mülkiyetindeki taşınmazda bu izinden sonra 2 yıl ikamet yeterlidir.

Hangi belgeler gerekir: pasaport, PESEL veya NIP, paranın kaynağı?

Pasaport. Noterde ve gerekirse bakanlıkta kimliğinizi doğrular.

PESEL veya NIP. Gerçek kişinin Polonya vergi numarası PESEL’dir. Yoksa NIP gerekir. PESEL’i olmayanlara yönelik NIP-7 formuyla (7. sürüm, 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli) başvurursunuz. Polonya’da yaşamıyor ve burada gelir vergisi ödemiyorsanız yetkili daire Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście’dir.

Paranın kaynağı. Noter ve emlak aracısı, Polonya kara para aklamayı önleme kanunu anlamında yükümlü kurumlardır. Sizi tanımlar ve koşullar gerektirdiğinde paranın kaynağını inceler. Ekim 2026 itibarıyla tek seferlik işlem eşiği 15.000 euro’dur (NBP’nin 25 Eylül 2026 ortalama kuruyla yaklaşık 65.625 zł). Doğrulama yapılamazsa işlem gerçekleşmez. Kanun, noter için sabit bir belge listesi vermez.

Bakanlığın izin başvuruları için listesi, genellikle nelerin kabul edildiğini gösterir (hizmet sayfası, 19 Mayıs 2026 güncellemesi):

• çalışma geliri: alındı onaylı vergi beyannameleri, iş sözleşmeleri veya hizmet sözleşmeleri;
• kredi: kredi sözleşmesi, kredi kararı veya banka promesası;
• bağış veya özel borç: sözleşme, havale dekontu ya da sınırdan taşınan nakit beyanı;
• diğer kaynaklar: başka bir taşınmazın satış sözleşmesi ve ödeme belgesi ya da temettü belgeleri.

İzin başvurusuna ayrıca Polonya ile bağı gösteren belgeler, 6 aydan eski olmayan tapu sicili (księga wieczysta) örneği ve satıcının satış niyeti beyanı eklenir; bu beyan ön sözleşme veya müteahhitlik sözleşmesi olabilir. Yabancı belgeler yeminli tercüman tarafından Lehçeye çevrilmelidir. 2025’ten beri bakanlık, paranın kaynağını Genel Mali Bilgi Müfettişi (GIIF) ile birlikte de kontrol eder (MSWiA raporu, 27 Mart 2026).

Yurt dışından alan okur için pratik noktalar

Yabancı belgelerin yeminli tercümanca çevrilmesi gerektiği için Polonya’daki işlemlerde çeviri payı bütçenize girmelidir. Polonya’da yaşamıyorsanız PESEL yerine NIP ile ilerlemeniz mümkündür. Paranın kaynağını gösteren belgeleri (vergi beyannameleri, banka dekontları, kredi kararı) alımdan önce toplamak, noter ve emlak aracısının doğrulamasını kolaylaştırır. Ve sözleşmeyi imzalamadan önce tapu sicilini ve ayrı arsa paylarını kontrol etmek, size gereksiz bir izin yükümlülüğünü baştan gösterir.

Birincil mi ikincil piyasa mı: yurt dışından alan için ne değişir?

Vergi, uyruğa değil piyasaya bağlıdır. Durum: Ekim 2026.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

KDV’ye tabi birincil piyasa dairesi, aynı alıcının aynı binada veya aynı arsadaki binalarda aldığı 6. daire dışında PCC’ye tabi değildir (PCC kanunu madde 7a). Aynı anda birkaç daire alan yatırımcı için bu %6 gerçek bir maliyettir. Arsa alımında da AEA dışı alıcı izne ihtiyaç duyar (Ekim 2026 itibarıyla). Tüm maliyet hesabını müteahhitten daire alırken toplam maliyet yazısında anlatıyoruz.

Gelmeden önce Varşova’daki yeni yatırımı nasıl kontrol edersiniz: dane.gov.pl fiyatları ve tapu sicili

Müteahhit fiyatları. 11 Temmuz 2025’ten beri müteahhitler, KDV dahil daire fiyatlarını ve fiyat geçmişini kendi sitelerinde yayımlamak zorundadır. Ayrıca günde bir kez veriyi dijital işlerden sorumlu bakana iletirler; bakan da bunları ulusal açık veri portalı dane.gov.pl’de yayımlar (müteahhitlik kanunu madde 19a–19b, birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla). Size verilen fiyatı yayımlanan fiyatla karşılaştırıp değişip değişmediğini görebilirsiniz. Varşova’daki yeni daireler kataloğumuz bu fiyatları veri tarihiyle gösterir; Varşova daire fiyatları sayfası ise semtlere göre medyanları verir.

Tapu sicili (księga wieczysta). Polonya’da tapu sicilleri herkese açıktır. Sicil numarasını bilen herkes, ekw.ms.gov.pl adresinde sicili ücretsiz görüntüleyebilir (tapu sicilleri ve ipotek kanunu madde 36⁴ fıkra 6, birleşik metin: Dz.U. 2026 poz. 1066, Ekim 2026 itibarıyla). Tarayıcıdan alınan çıktı mahkeme belgesi değildir, işlem için resmî örnek (odpis) gerekir.

AEA dışı alıcı için en önemli kontrol, ayrı arsa paylarıdır. Daireye ayrı bir taşınmazda, örneğin binanın ortak alanı olmayan bir iç yolda pay ait olup olmadığını öğrenin. Aitse, dairenin kendisi için değil ama bu pay için bakanlık izni gerekir. Rezervasyon veya müteahhitlik sözleşmesini imzalamadan önce bunu sorun.

FAQ

İngiliz vatandaşı Polonya’da daire satın alabilir mi?

Evet. 1 Ocak 2021’den beri İngilizler ve İngiliz şirketleri AEA dışındaki alıcılara uygulanan genel kuralların kapsamındadır; ancak sınır bölgesi dışındaki müstakil konut niteliğindeki daireyi MSWiA izni olmadan alabilirsiniz (Ekim 2026 itibarıyla). Varşova sınır bölgesinde değildir. 2025’te Birleşik Krallık’tan gelen gerçek kişiler Polonya’da toplam 11.140 m² daire satın aldı (MSWiA sicili).

ABD vatandaşı Polonya’da gayrimenkul alabilir mi?

Evet. 1990 tarihli Polonya–ABD anlaşmasında Polonya, taşınmaz edinimine kısıtlama getirme hakkını saklı tuttu; bu yüzden ABD vatandaşları genel kurallara tabidir. Varşova’da müstakil daire izinsiz alınır, ev veya arsa için izin gerekir (Ekim 2026 itibarıyla). İzin için damga harcı 1.570 zł’dir; NBP’nin 25 Eylül 2026 ortalama kuruyla yaklaşık 409 USD eder.

Polonya’da mülk satın almak oturma hakkı verir mi?

Hayır. Yabancılar kanunu (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1079, Ekim 2026 itibarıyla) taşınmaz sahipliğine dayanan bir ikamet gerekçesi içermez. En yakın yol, ticari faaliyet amaçlı geçici ikamet iznidir; bu izin, örneğin şirket gelirinin bölgedeki ortalama aylık ücretin en az 12 katı olmasını ya da bir yıl boyunca 2 kişinin tam zamanlı çalıştırılmasını şart koşar.

Polonya’da gayrimenkul edinme izni ne kadar tutar?

Ekim 2026 itibarıyla damga harcı izin için 1.570 zł, izin vaadi (promesa) için 98 zł, vekâletname sunmak için 17 zł’dir. İzin 2 yıl, promesa 1 yıl geçerlidir. İzin verilmezse damga harcının iadesini talep edebilirsiniz.

Yabancı bir şirket Polonya’da gayrimenkul alabilir mi?

Evet, ama sınırlamalarla. Merkezi AEA ve İsviçre dışında olan şirket ya da yabancıların oyların %50’sinden fazlasına sahip olduğu Polonya şirketi, daire veya garaj dışındaki her şey için izne ihtiyaç duyar (Ekim 2026 itibarıyla). Birleşik Krallık, Cebelitarık, Man Adası, Manş Adaları ve Britanya Virjin Adaları şirketleri AEA dışı şirket sayılır.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyladır.

Varşova’da yurt dışından daire mi alıyorsunuz? Müteahhitle iletişime geçmeden veya satış ofisini (biuro sprzedaży) ziyaret etmeden önce bize yazın. İsterseniz oraya sizinle birlikte gideriz. Bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz; ziyaretten önce de seçtiğiniz yatırımın yayımlanmış fiyatlarını tarihiyle göndeririz. Müşterilerimize 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır. Nasıl çalıştığımız Varşova’da daire alımında destek sayfasında anlatılıyor.

Jawno · Vladyslav Moroz, emlak aracısı (JDG, OC sigortası) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com