Покупка квартиры в Варшаве британцем и американцем

Да, гражданин Великобритании, США или другой страны вне ЕЭЗ может купить недвижимость в Польше, а отдельную жилую квартиру в Варшаве он купит без разрешения MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации), независимо от гражданства (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Это относится и к тем, кто живёт за границей и покупает квартиру под сдачу. Разрешение министра внутренних дел и администрации нужно на дом, участок и некоторые другие объекты. Покупка квартиры не даёт карту побыту (вид на жительство): «золотой визы» за недвижимость в Польше нет.

Статья для британцев, американцев и других граждан стран вне ЕЭЗ, которые живут за границей и ищут в Варшаве квартиру как вложение. Нормы мы приводим по закону от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (единый текст: Dz.U. 2017 poz. 2278, с изменениями), по состоянию на сентябрь 2026 г. Общие правила для всех иностранцев разобраны в статье может ли иностранец купить квартиру в Польше. Здесь мы остановимся на том, что меняют Брексит, договор с США и покупка через компанию.

Может ли иностранец купить недвижимость в Польше без разрешения?

Общее правило жёсткое. Согласно art. 1 ust. 1 закона 1920 г. иностранцу для приобретения недвижимости нужно разрешение. Его выдаёт решением министр, ведающий внутренними делами, если министр обороны не заявит возражений. «Приобретение» означает получение права собственности или права вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste). Аренда и наём закону не подчиняются, поэтому снять недвижимость можно без разрешения.

Art. 8 ust. 1 перечисляет исключения, которые действуют для любого иностранца:

• отдельное жилое помещение (квартира);
• гараж (помещение или доля в нём), если он служит жилищным потребностям покупателя.

Исключение для квартиры не требует, чтобы вы в ней жили, поэтому покупка под сдачу подходит. Условие жилищных потребностей относится в законе только к гаражам.

Есть два ограничения (art. 8 ust. 3). Исключения не действуют в приграничной зоне и для сельскохозяйственных земель площадью более 1 га. Варшава в приграничную зону не входит. В Мазовецком воеводстве зона охватывает только две гмины, Sarnaki и Stara Kornica, согласно постановлению 2005 г., действовавшему в сентябре 2026 г.

Если у вас есть и польское гражданство, закон вас вообще не касается. Об этом прямо говорится в отчёте министерства за 2025 г. от 27 марта 2026 г.

Согласно art. 8a нотариус направляет копию акта в министерство в течение 7 дней, а министерство ведёт реестр приобретений, совершённых иностранцами. С 19 ноября 2026 г. поправка (Dz.U. 2026 poz. 1099) переносит это в электронный репозиторий, а нотариус возьмёт со сторон плату за его ведение. По состоянию на 27 сентября 2026 г. постановление, определяющее эту плату, не опубликовано. Поправка не меняет того, что иностранец может купить.

В 2025 г. в реестре было 17 720 записей о покупке квартир иностранцами по всей Польше, с разрешением и без него. На Варшаву пришлось 3 137 таких записей, а средняя квартира, купленная физическим лицом, имела 58,38 м² (отчёт MSWiA от 27 марта 2026 г.). Это записи в реестре, а не число отдельных квартир.

Когда нужно разрешение MSWiA: дом, участок, доля, гараж, доли в компании?

Покупателю из-за пределов ЕЭЗ разрешение нужно на:

• дом, потому что он стоит на отдельном участке;
• участок, застроенный или нет;
• долю в отдельной недвижимости, которую покупают вместе с квартирой, например в подъездной дороге или в части жилого комплекса, не являющейся общим имуществом здания;
• гараж, который не служит вашим жилищным потребностям;
• доли или акции некоторых компаний, владеющих недвижимостью в Польше: этот путь тоже подпадает под разрешительную процедуру министерства, и о деталях стоит спросить юриста.

В ответах на частые вопросы министерство проводит границу в новых жилых комплексах. Доля в земле под зданием идёт вместе с квартирой и разрешения не требует. Доля в отдельном участке, например во внутренней дороге, требует его (MSWiA, обновление от 27 июня 2022 г.). Для граждан ЕЭЗ это не имеет значения, а британца и американца касается.

Разрешение выдаётся, если приобретение не угрожает обороне, безопасности государства и общественному порядку и если вы докажете связи с Польшей (art. 1a). Закон приводит примеры: польская национальность или происхождение, брак с гражданином Польши, польское разрешение на пребывание, членство в правлении польской компании, контролируемой иностранцами, или ведение в Польше предпринимательской либо сельскохозяйственной деятельности. Земля, покупаемая для личных нужд, по закону не может превышать 0,5 га, а министерство применяет 1 га для супругов (по состоянию на сентябрь 2026 г.).

Разрешение не формальность. В 2025 г. в министерство поступило 2 582 заявления, на 11,77% больше, чем в 2024 г. Выдано 2 005 разрешений и 117 промес, в 162 делах отказано, а 98 заявлений оставлены без рассмотрения из-за недостатков (отчёт MSWiA от 27 марта 2026 г.).

Расходы и срок действия по состоянию на сентябрь 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Пересчёт по среднему курсу NBP на 25 сентября 2026 г. Если разрешение не выдано, можно подать заявление о возврате госпошлины. Пока промеса действует, в разрешении нельзя отказать, если обстоятельства не изменились. Разрешение даёт право купить конкретную недвижимость, указанную в нём, и ничего больше.

Закон 1920 г. срока не устанавливает. Административно-процессуальный кодекс даёт министерству до двух месяцев по особо сложному делу, и министерство относит такие дела к сложным. Периоды приостановки в срок не входят.¹ Покупка без необходимого разрешения недействительна (art. 6), а нотариус акт не составит (art. 5).

Британец после Брексита, американец и другие: чем отличаются покупатели вне ЕЭЗ?

Граждане и компании из ЕЭЗ и Швейцарии, как правило, разрешения не требуют (art. 8 ust. 2), за исключением, в частности, сельскохозяйственной и лесной недвижимости и второго дома. Все остальные применяют общее правило и его исключения. При покупке квартиры в Варшаве результат одинаков для любого покупателя вне ЕЭЗ: без разрешения.

Граждане Великобритании. Закон 1920 г. из-за Брексита не менялся. Великобритания просто перестала быть государством ЕЭЗ. С 1 января 2021 г. британцы и британские фирмы подают заявление на разрешение на общих основаниях, если на них не распространяется исключение (страница услуги министерства, обновление от 19 мая 2026 г.). Руководство британского правительства «Living in Poland» (обновление от 11 декабря 2025 г.) подтверждает, что разрешение может понадобиться.

Одну группу британцев приравнивают к гражданам ЕЭЗ. Министерство освобождает граждан Великобритании, охваченных art. 10 соглашения о выходе: тех, кто до конца переходного периода, 31 декабря 2020 г., жил в государстве ЕС и продолжает там жить, а также приграничных работников. Если вы сегодня живёте в Великобритании, это освобождение вас не касается.

Граждане США. Договор между Польшей и Соединёнными Штатами о торговых и экономических отношениях 1990 г. продолжает действовать (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). В приложении Польша сохранила за собой право на исключения в отношении собственности и пользования недвижимостью, а протокол 2004 г. эту оговорку не изменил. Госдепартамент США в отчёте об инвестиционном климате (2024) также пишет, что инвесторам из-за пределов ЕЭЗ и Швейцарии разрешение нужно, а исключение составляют квартира или гараж. На практике американец находится в такой же ситуации, как британец, живущий в Великобритании.

Откуда покупатели. В 2025 г. физические лица из Великобритании купили в Польше квартиры площадью 11 140,32 м², а физические лица из США — 7 368,49 м² (реестр MSWiA, отчёт от 27 марта 2026 г.).

Может ли иностранная компания купить недвижимость в Польше?

Да, но правила о разрешениях касаются и компаний. Согласно art. 1 ust. 2 иностранцем является и компания с местонахождением за границей, и польская компания, контролируемая прямо или косвенно иностранцами. Контроль означает более 50% голосов (art. 1 ust. 3).

Компаниям из ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не нужно. Компании из Великобритании, Гибралтара, острова Мэн, Нормандских островов и Британских Виргинских островов после Брексита не являются компаниями из ЕЭЗ. Им нужно разрешение на всё, кроме квартиры и гаража (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Англоязычная страница министерства по-прежнему называет Гибралтар территорией ЕЭЗ, но этот текст написан до Брексита. Польская страница, обновлявшаяся 19 мая 2026 г., этого уже не делает.

Даёт ли покупка недвижимости право на проживание или «золотую визу»?

Нет. Покупка квартиры, даже за наличные, не даёт разрешения на пребывание. В законе об иностранцах (единый текст: Dz.U. 2025 poz. 1079, с изменениями, по состоянию на сентябрь 2026 г.) нет основания для пребывания, связанного с недвижимостью.

Доклад Европейской комиссии 2019 г. (COM(2019) 12) называет Польшу среди 20 государств-членов со схемами пребывания для инвесторов. К странам, дающим пребывание за покупку недвижимости, он её не относит. Польский путь, о котором говорится в докладе, — пребывание для ведения предпринимательской деятельности (art. 142). Оно требует, например, дохода компании не менее чем в 12 раз выше средней месячной брутто-зарплаты в воеводстве либо занятости 2 человек на полную ставку по бессрочным договорам не менее года. Можно также показать средства или действия, которые позволят выполнить эти условия в будущем. Сама квартира их не выполняет.

Зависимость действует и в обратную сторону: польское разрешение на пребывание засчитывается как связь с Польшей при заявлении на разрешение на покупку земли. По состоянию на сентябрь 2026 г. через 5 лет пребывания в Польше с момента выдачи разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС разрешение больше не нужно вообще. Супругу гражданина Польши нужно 2 года пребывания после такого разрешения, для недвижимости, находящейся в общей собственности супругов.

Какие документы нужны: паспорт, PESEL или NIP, источник средств?

Паспорт. Подтверждает вашу личность у нотариуса и, при необходимости, в министерстве.

PESEL или NIP. Польский налоговый идентификатор физического лица — номер PESEL. Если его нет, нужен NIP. Заявление подаётся на форме NIP-7 (версия 7, действующая с 1 января 2026 г.), предназначенной для лиц без PESEL. Если вы не живёте в Польше и не платите здесь подоходный налог, компетентна Вторая налоговая инспекция Варшава-Средместье (Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście).

Источник средств. Нотариус и посредник в сделках с недвижимостью — обязанные учреждения (instytucje obowiązane) в смысле польского закона о противодействии отмыванию денег (ustawa AML). Они устанавливают вашу личность и проверяют источник средств, когда это оправдано обстоятельствами. По состоянию на сентябрь 2026 г. порог для разовой сделки составляет 15 000 евро (ок. 65 625 zł по среднему курсу NBP на 25 сентября 2026 г.). Если проверку провести нельзя, сделка не состоится. Постоянного перечня документов для нотариуса закон не называет.

Перечень министерства для заявлений на разрешение показывает, что обычно принимается (страница услуги, обновление от 19 мая 2026 г.):

• доход от работы: налоговые декларации с подтверждением получения, трудовые договоры или договоры об оказании услуг;
• кредит: кредитный договор, кредитное решение или промеса банка;
• дарение или частный заём: договор, подтверждение перевода либо заявление о наличных, ввозимых через границу;
• другие источники: договор продажи другой недвижимости с подтверждением оплаты или дивидендные документы.

К заявлению на разрешение прилагаются также доказательства связей с Польшей, выписка из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) не старше 6 месяцев и заявление продавца о намерении продать, которым может быть предварительный договор или договор с застройщиком. Иностранные документы требуют перевода присяжного переводчика на польский язык. С 2025 г. министерство проверяет источник средств совместно с Генеральным инспектором финансовой информации (отчёт MSWiA от 27 марта 2026 г.).

Что это значит, если вы не читаете по-польски и живёте за границей

Всё важное в Польше оформляется на польском: акт у нотариуса, решение министерства, выписка из земельно-ипотечной книги. Поэтому для иностранных документов, прилагаемых к заявлению, нужен перевод присяжного переводчика на польский язык. Проверка источника средств — не придирка: нотариус и посредник обязаны её проводить по закону AML, а без неё сделка не состоится. Заранее подготовьте паспорт, документы о доходах и, если у вас нет PESEL, форму NIP-7. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках, но юридическая сила у польских документов, а решения по ним принимаете вы сами.

Первичный или вторичный рынок: что меняется для покупателя из-за границы?

Налог зависит от рынка, а не от гражданства. По состоянию на сентябрь 2026 г.:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Квартира с первичного рынка, облагаемая НДС, PCC не подлежит, за исключением 6-й квартиры, купленной тем же покупателем в одном здании или в зданиях на одном участке (art. 7a закона о PCC). Для инвестора, покупающего сразу несколько помещений, эти 6% — реальные расходы. При покупке участка покупателю вне ЕЭЗ разрешение тоже нужно (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Полный расчёт расходов мы разбираем в статье полная цена квартиры от застройщика.

Как проверить новый жилой комплекс в Варшаве до приезда: цены застройщика на dane.gov.pl и земельно-ипотечная книга

Цены застройщика. С 11 июля 2025 г. застройщики обязаны публиковать на своём сайте цены квартир с НДС и историю цен. Раз в день они передают данные и министру цифровизации, который размещает их на национальном портале открытых данных dane.gov.pl (art. 19a–19b закона о застройщиках, единый текст: Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Вы можете сравнить названную вам цену с опубликованной и увидеть, менялась ли она. Наш каталог новых квартир в Варшаве показывает эти цены с датой данных, а страница цены на квартиры в Варшаве даёт медианы по районам.

Земельно-ипотечная книга. Земельно-ипотечные книги в Польше открыты. Любой, кто знает номер книги, может бесплатно просмотреть её онлайн на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, единый текст: Dz.U. 2026 poz. 1066, по состоянию на сентябрь 2026 г.). Распечатка из браузера не является судебным документом, а для сделки нужна официальная выписка (odpis).

Для покупателя вне ЕЭЗ важнее всего проверить доли в отдельных участках. Выясните, входит ли в квартиру доля в отдельной недвижимости, например во внутренней дороге, не являющейся общим имуществом здания. Если да, на эту долю нужно разрешение министерства, хотя на саму квартиру оно не требуется. Спросите об этом до подписания договора бронирования или договора с застройщиком.

FAQ

Может ли гражданин Великобритании купить квартиру в Польше?

Да. С 1 января 2021 г. британцы и британские компании подпадают под общие правила для покупателей из-за пределов ЕЭЗ, но отдельную жилую квартиру вне приграничной зоны можно купить без разрешения MSWiA (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Варшава в приграничную зону не входит. В 2025 г. физические лица из Великобритании купили в Польше квартиры общей площадью 11 140 м² (реестр MSWiA).

Может ли гражданин США купить недвижимость в Польше?

Да. По польско-американскому договору 1990 г. Польша сохранила за собой право на ограничения при покупке недвижимости, поэтому граждане США подпадают под общие правила. Отдельную квартиру в Варшаве можно купить без разрешения, дом или участок требуют разрешения (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Госпошлина за разрешение составляет 1570 zł, примерно 409 USD по среднему курсу NBP на 25 сентября 2026 г.

Даёт ли покупка недвижимости в Польше право на проживание?

Нет. В законе об иностранцах (единый текст Dz.U. 2025 poz. 1079, по состоянию на сентябрь 2026 г.) нет основания для пребывания, связанного с недвижимостью. Ближайший путь — разрешение на временное пребывание для ведения предпринимательской деятельности, которое требует, в частности, дохода компании не менее чем в 12 раз выше средней месячной зарплаты в воеводстве либо занятости 2 человек на полную ставку в течение года.

Сколько стоит разрешение на покупку недвижимости в Польше?

По состоянию на сентябрь 2026 г. госпошлина составляет 1570 zł за разрешение, 98 zł за промесу (обещание выдать разрешение) и 17 zł за подачу доверенности. Разрешение действует 2 года, промеса — год. Если разрешение не выдано, можно подать заявление о возврате госпошлины.

Может ли иностранная компания купить недвижимость в Польше?

Да, с ограничениями. Компания с местонахождением вне ЕЭЗ и Швейцарии, а также польская компания, в которой иностранцам принадлежит более 50% голосов, нуждается в разрешении на всё, кроме квартиры или гаража (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Компании из Великобритании, Гибралтара, острова Мэн, Нормандских островов и Британских Виргинских островов приравниваются к компаниям вне ЕЭЗ.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовое состояние на сентябрь 2026 г.

Покупаете квартиру в Варшаве из-за границы? Напишите нам до того, как обратитесь к застройщику или придёте в его отдел продаж (biuro sprzedaży). Если хотите, пойдём туда вместе с вами. Мы вместе с вами пройдём информационный проспект и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а перед визитом пришлём вам опубликованные цены выбранного жилого комплекса с датой. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь при покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Как мы работаем, описано на странице помощь при покупке квартиры в Варшаве.

Jawno · Vladyslav Moroz, посредник в сделках с недвижимостью (JDG, страхование OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com