Britannici e americani: comprare casa a Varsavia

Sì, un cittadino di Regno Unito, USA o di un altro Paese extra SEE può acquistare un immobile in Polonia, e un appartamento autonomo a Varsavia si compra senza permesso del MSWiA, a prescindere dalla cittadinanza (stato a ottobre 2026). Vale anche per chi vive all’estero e compra per affittare. Il permesso del Ministro dell’Interno e dell’Amministrazione serve per una casa, un terreno e alcuni altri beni. Comprare un appartamento non dà la carta di soggiorno: in Polonia non esiste un “visto d’oro” legato all’immobile.

L’articolo è per britannici, americani e altri cittadini extra SEE che vivono all’estero e cercano un appartamento a Varsavia come investimento. Citiamo le norme secondo la legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico: Dz.U. 2017 poz. 2278, e successive modifiche), stato a ottobre 2026. Le regole generali per tutti gli stranieri sono nell’articolo uno straniero può comprare casa in Polonia. Qui ci concentriamo su ciò che cambiano la Brexit, il trattato con gli USA e l’acquisto tramite società.

Uno straniero può comprare un immobile in Polonia senza permesso?

La regola generale è severa. Secondo l’art. 1 comma 1 della legge del 1920, lo straniero ha bisogno di un permesso per acquistare un immobile. Lo rilascia con decisione amministrativa il ministro competente per gli affari interni, a meno che il ministro della difesa nazionale non sollevi opposizione. Per “acquisto” si intende ottenere la proprietà o l’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste). Locazione e affitto non rientrano nella legge, quindi può prendere un immobile in affitto senza permesso.

L’art. 8 comma 1 elenca le eccezioni valide per ogni straniero:

• appartamento autonomo;
• garage (unità o quota), se serve a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente.

L’eccezione per l’appartamento non richiede che Lei vi abiti, quindi l’acquisto per affittare rientra. La condizione delle esigenze abitative riguarda nella legge solo i garage.

Ci sono due limiti (art. 8 comma 3). Le eccezioni non valgono nella zona di frontiera né per i terreni agricoli oltre 1 ettaro. Varsavia non è in zona di frontiera. Nel voivodato della Masovia la zona comprende solo due comuni, Sarnaki e Stara Kornica, secondo il regolamento del 2005 in vigore a settembre 2026.

Se ha anche la cittadinanza polacca, la legge non La riguarda affatto. Lo afferma esplicitamente la relazione del ministero per il 2025 del 27 marzo 2026.

Secondo l’art. 8a il notaio invia copia dell’atto al ministero entro 7 giorni, e il ministero tiene un registro degli acquisti effettuati da stranieri. Dal 19 novembre 2026 una modifica (Dz.U. 2026 poz. 1099) trasferisce il registro in un archivio elettronico e il notaio riscuoterà dalle parti un compenso per la sua gestione. Al 27 settembre 2026 il regolamento che fissa tale compenso non risultava pubblicato. La modifica non cambia ciò che uno straniero può acquistare.

Nel 2025 il registro ha rilevato 17.720 annotazioni relative ad acquisti di appartamenti da parte di stranieri in tutta la Polonia, con e senza permesso. A Varsavia ne sono andate 3.137, e l’appartamento medio acquistato da una persona fisica misurava 58,38 m² (relazione MSWiA del 27 marzo 2026). Sono annotazioni nel registro, non il numero di appartamenti distinti.

Quando serve il permesso MSWiA: casa, terreno, quota, garage, quote di società?

L’acquirente extra SEE ha bisogno del permesso per:

• una casa, perché sorge su un terreno separato;
• un terreno, edificato o meno;
• una quota di un immobile separato acquistata insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso che non è parte comune dell’edificio;
• un garage che non serve alle Sue esigenze abitative;
• quote o azioni di alcune società proprietarie di immobili in Polonia: anche questa via rientra nella procedura di permesso del ministero, e conviene chiedere i dettagli a un giurista.

Nelle risposte alle domande frequenti il ministero traccia il confine nei nuovi complessi. La quota del terreno sotto l’edificio spetta insieme all’appartamento e non richiede permesso. La quota di un terreno separato, per esempio la strada interna, lo richiede (MSWiA, aggiornamento del 27 giugno 2022). Per i cittadini SEE è irrilevante, ma riguarda il britannico e l’americano.

Il permesso viene rilasciato se l’acquisto non minaccia la difesa, la sicurezza dello Stato né l’ordine pubblico, e se dimostra un legame con la Polonia (art. 1a). La legge fa degli esempi: nazionalità o origine polacca, matrimonio con un cittadino polacco, permesso di soggiorno polacco, appartenenza al consiglio di amministrazione di una società polacca controllata da stranieri oppure attività economica o agricola in Polonia. Il terreno acquistato per esigenze personali non può superare 0,5 ettari secondo la legge, e il ministero applica 1 ettaro per i coniugi (stato a ottobre 2026).

Il permesso non è una formalità. Nel 2025 al ministero sono arrivate 2.582 domande, l’11,77% in più rispetto al 2024. Sono stati rilasciati 2.005 permessi e 117 promesse, in 162 casi c’è stato un rifiuto e 98 domande sono state lasciate senza esame per carenze (relazione MSWiA del 27 marzo 2026).

Costi e validità a ottobre 2026:

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Conversioni al cambio medio NBP del 25 settembre 2026. Se il permesso non viene rilasciato, può chiedere il rimborso dell’imposta di bollo. Finché la promessa è valida, il permesso non può essere negato se le circostanze non sono cambiate. Il permesso abilita all’acquisto dello specifico immobile indicato e di nient’altro.

La legge del 1920 non fissa un termine. Il codice di procedura amministrativa concede al ministero fino a due mesi nei casi particolarmente complessi, e il ministero tratta questi casi come complessi. I periodi di sospensione non si contano.¹ L’acquisto senza il permesso richiesto è nullo (art. 6), e il notaio non redige l’atto (art. 5).

Britannico dopo la Brexit, americano e altri: in che cosa differiscono gli acquirenti extra SEE?

Cittadini e società del SEE e della Svizzera di regola non hanno bisogno del permesso (art. 8 comma 2), salvo, tra l’altro, immobili agricoli e forestali e la seconda casa. Tutti gli altri applicano la regola generale e le sue eccezioni. Per un appartamento a Varsavia il risultato è identico per ogni acquirente extra SEE: nessun permesso.

Cittadini del Regno Unito. La legge del 1920 non è stata modificata per la Brexit. Il Regno Unito ha semplicemente smesso di essere uno Stato del SEE. Dal 1° gennaio 2021 britannici e imprese britanniche chiedono il permesso con le regole generali, se non rientrano in un’eccezione (pagina del servizio del ministero, aggiornamento del 19 maggio 2026). La guida del governo britannico “Living in Poland” (aggiornamento dell’11 dicembre 2025) conferma che il permesso può essere necessario.

Un gruppo di britannici è trattato come i cittadini SEE. Il ministero esenta i cittadini britannici coperti dall’art. 10 dell’accordo di recesso: persone che prima della fine del periodo di transizione, il 31 dicembre 2020, vivevano in uno Stato UE e vi vivono ancora, e lavoratori frontalieri. Se oggi vive nel Regno Unito, questa esenzione non La riguarda.

Cittadini USA. Il trattato tra Polonia e Stati Uniti sulle relazioni commerciali ed economiche del 1990 è tuttora in vigore (Dz.U. 1994 nr 97 poz. 467). In allegato la Polonia si è riservata il diritto di eccezioni riguardo alla proprietà e all’uso degli immobili, e il protocollo del 2004 non ha modificato questa disposizione. Anche il Dipartimento di Stato USA, nel rapporto sul clima degli investimenti (2024), scrive che gli investitori extra SEE e extra Svizzera hanno bisogno del permesso, con l’appartamento o il garage come eccezione. In pratica l’americano è nella stessa situazione di un britannico residente nel Regno Unito.

Da dove vengono gli acquirenti. Nel 2025 le persone fisiche del Regno Unito hanno acquistato in Polonia appartamenti per 11.140,32 m², quelle degli USA per 7.368,49 m² (registro MSWiA, relazione del 27 marzo 2026).

Una società straniera può comprare un immobile in Polonia?

Sì, ma le regole sui permessi valgono anche per le società. Secondo l’art. 1 comma 2 è straniera anche una società con sede all’estero e una società polacca controllata, direttamente o indirettamente, da stranieri. Il controllo significa oltre il 50% dei voti (art. 1 comma 3).

Le società del SEE e della Svizzera non hanno bisogno del permesso. Le società di Regno Unito, Gibilterra, Isola di Man, Isole del Canale e Isole Vergini Britanniche dopo la Brexit non sono società del SEE. Hanno bisogno del permesso per tutto tranne appartamento e garage (stato a ottobre 2026). La pagina in inglese del ministero elenca ancora Gibilterra tra i territori SEE, ma quel testo è precedente alla Brexit. La pagina in polacco, aggiornata il 19 maggio 2026, non lo fa più.

Comprare un immobile dà il diritto di soggiorno o un “visto d’oro”?

No. L’acquisto di un appartamento, anche in contanti, non dà il permesso di soggiorno. La legge sugli stranieri (testo unico: Dz.U. 2025 poz. 1079, e successive modifiche, stato a ottobre 2026) non prevede un titolo di soggiorno basato sull’immobile.

Il rapporto della Commissione europea del 2019 (COM(2019) 12) elenca la Polonia tra i 20 Stati membri con schemi di soggiorno per investitori. Non la colloca tra i Paesi che concedono il soggiorno in cambio dell’acquisto di immobili. La via polacca citata nel rapporto è il soggiorno per attività economica (art. 142). Richiede, per esempio, un reddito della società pari ad almeno 12 volte lo stipendio medio mensile lordo del voivodato oppure l’impiego di 2 persone a tempo pieno con contratti a tempo indeterminato per almeno un anno. Si possono anche dimostrare mezzi o attività che permetteranno di soddisfare quelle condizioni in futuro. L’appartamento da solo non le soddisfa.

Il rapporto vale anche nell’altro senso: il permesso di soggiorno polacco conta come legame con la Polonia nella domanda di permesso per l’acquisto di un terreno. A ottobre 2026, dopo 5 anni di soggiorno in Polonia dal rilascio del permesso di soggiorno permanente o dello status di soggiornante di lungo periodo UE, il permesso non serve più. Il coniuge di un cittadino polacco ha bisogno di 2 anni di soggiorno dopo tale permesso, per un immobile in comproprietà dei coniugi.

Quali documenti servono: passaporto, PESEL o NIP, origine dei fondi?

Passaporto. Conferma la Sua identità dal notaio e, se serve, al ministero.

PESEL o NIP. L’identificativo fiscale polacco di una persona fisica è il numero PESEL. Se non ce l’ha, serve il NIP. Presenta la domanda sul modulo NIP-7 (versione 7, in vigore dal 1° gennaio 2026), destinato alle persone senza PESEL. Se non vive in Polonia e qui non paga l’imposta sul reddito, l’ufficio competente è il Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście.

Origine dei fondi. Notaio e agente immobiliare sono istituzioni obbligate ai sensi della legge polacca antiriciclaggio. La identificano e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano. A ottobre 2026 la soglia per un’operazione occasionale è di 15.000 euro (circa 65.625 zł al cambio medio NBP del 25 settembre 2026). Se la verifica non può essere eseguita, l’operazione non va a buon fine. La legge non indica un elenco fisso di documenti per il notaio.

L’elenco del ministero per le domande di permesso mostra che cosa viene di solito accettato (pagina del servizio, aggiornamento del 19 maggio 2026):

• reddito da lavoro: dichiarazioni dei redditi con conferma di ricezione, contratti di lavoro o di prestazione di servizi;
• mutuo: contratto di mutuo, decisione di credito o promessa della banca;
• donazione o prestito privato: contratto, conferma del bonifico oppure dichiarazione sul contante trasportato oltre frontiera;
• altre fonti: contratto di vendita di un altro immobile con prova di pagamento oppure documenti sui dividendi.

Alla domanda di permesso allega anche le prove del legame con la Polonia, un estratto del registro fondiario (księga wieczysta) non più vecchio di 6 mesi e la dichiarazione del venditore sull’intenzione di vendere, che può essere un contratto preliminare o con il costruttore. I documenti stranieri richiedono la traduzione giurata in polacco. Dal 2025 il ministero verifica l’origine dei fondi anche insieme all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) (relazione MSWiA del 27 marzo 2026).

Per chi legge dall’estero: punti pratici

I documenti stranieri vanno tradotti da un traduttore giurato, quindi nel budget per l’acquisto in Polonia conviene prevedere anche la traduzione. Se non vive in Polonia, senza PESEL può procedere con il NIP. Raccogliere prima dell’acquisto i documenti sull’origine dei fondi (dichiarazioni dei redditi, estratti bancari, decisione di credito) facilita la verifica da parte di notaio e agente. E controllare prima della firma il registro fondiario e le quote di terreni separati Le mostra subito un eventuale obbligo di permesso evitabile.

Mercato primario o secondario: che cosa cambia per chi compra dall’estero?

L’imposta dipende dal mercato, non dalla cittadinanza. Stato a ottobre 2026:

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Un appartamento del mercato primario soggetto a IVA non è soggetto a PCC, tranne il 6° appartamento acquistato dallo stesso acquirente nello stesso edificio o in edifici sullo stesso terreno (art. 7a della legge sul PCC). Per l’investitore che compra più unità insieme quel 6% è un costo reale. Anche per l’acquisto di un terreno l’acquirente extra SEE ha bisogno del permesso (stato a ottobre 2026). Il calcolo completo dei costi è nell’articolo costo totale di un appartamento dal costruttore.

Come verificare un nuovo investimento a Varsavia prima di partire: prezzi su dane.gov.pl e registro fondiario

Prezzi del costruttore. Dall’11 luglio 2025 i costruttori devono pubblicare sul proprio sito i prezzi degli appartamenti con IVA e lo storico dei prezzi. Una volta al giorno trasmettono anche i dati al ministro della digitalizzazione, che li rende disponibili sul portale nazionale dei dati aperti dane.gov.pl (art. 19a–19b della legge sui costruttori, testo unico: Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026). Può confrontare il prezzo che Le è stato comunicato con quello pubblicato e vedere se è cambiato. Il nostro catalogo dei nuovi appartamenti a Varsavia mostra questi prezzi con la data dei dati, e la pagina prezzi degli appartamenti a Varsavia riporta le mediane per quartiere.

Registro fondiario (księga wieczysta). In Polonia i registri fondiari sono pubblici. Chiunque conosca il numero del registro può consultarlo gratuitamente online su ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ comma 6 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, testo unico: Dz.U. 2026 poz. 1066, stato a ottobre 2026). La stampa dal browser non è un documento giudiziario; per l’operazione serve l’estratto ufficiale (odpis).

Per l’acquirente extra SEE la verifica più importante riguarda le quote di terreni separati. Accerti se all’appartamento appartenga una quota di un immobile separato, per esempio una strada interna che non è parte comune dell’edificio. In tal caso per quella quota serve il permesso del ministero, anche se per l’appartamento in sé non serve. Lo chieda prima di firmare il contratto di prenotazione o con il costruttore.

FAQ

Un cittadino britannico può comprare casa in Polonia?

Sì. Dal 1° gennaio 2021 britannici e società britanniche rientrano nelle regole generali per gli acquirenti extra SEE, ma un appartamento autonomo fuori dalla zona di frontiera si compra senza permesso del MSWiA (stato a ottobre 2026). Varsavia non è in zona di frontiera. Nel 2025 le persone fisiche del Regno Unito hanno acquistato in Polonia appartamenti per 11.140 m² complessivi (registro MSWiA).

Un cittadino americano può acquistare un immobile in Polonia?

Sì. Con il trattato polacco-americano del 1990 la Polonia si è riservata il diritto di porre limiti all’acquisto di immobili, quindi i cittadini USA seguono le regole generali. Un appartamento autonomo a Varsavia si compra senza permesso, per una casa o un terreno serve il permesso (stato a ottobre 2026). L’imposta di bollo sul permesso è di 1.570 zł, circa 409 USD al cambio medio NBP del 25 settembre 2026.

Comprare un immobile in Polonia dà diritto al soggiorno?

No. La legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079, stato a ottobre 2026) non prevede un titolo di soggiorno basato sulla proprietà immobiliare. La via più vicina è il permesso di soggiorno temporaneo per attività economica, che richiede, per esempio, un reddito della società pari ad almeno 12 volte lo stipendio medio mensile del voivodato oppure l’impiego di 2 persone a tempo pieno per un anno.

Quanto costa il permesso per acquistare un immobile in Polonia?

A ottobre 2026 l’imposta di bollo è di 1.570 zł per il permesso, 98 zł per la promessa di permesso (promesa) e 17 zł per la presentazione della procura. Il permesso vale 2 anni, la promessa 1 anno. Se il permesso non viene rilasciato, può chiedere il rimborso dell’imposta di bollo.

Una società straniera può comprare un immobile in Polonia?

Sì, con limiti. Una società con sede fuori dal SEE e dalla Svizzera, o una società polacca in cui gli stranieri detengono oltre il 50% dei voti, ha bisogno del permesso per tutto tranne appartamento o garage (stato a ottobre 2026). Le società di Regno Unito, Gibilterra, Isola di Man, Isole del Canale e Isole Vergini Britanniche sono trattate come società extra SEE.

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.

Compra casa a Varsavia dall’estero? Ci scriva prima di contattare il costruttore o di visitare il suo ufficio vendite (biuro sprzedaży). Se vuole, andremo lì insieme a Lei. Esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista; prima della visita Le invieremo i prezzi pubblicati dell’investimento scelto, con la data. Serviamo i clienti in 7 lingue. Chi compra un appartamento da un costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Come lavoriamo è descritto nella pagina assistenza per l’acquisto a Varsavia.

Jawno · Vladyslav Moroz, agente immobiliare (JDG, assicurazione OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com