Uno straniero può comprare casa in Polonia nel 2026? Permesso, soggiorno e origine del denaro

Sì, uno straniero può comprare un appartamento in Polonia. Il cittadino della Bielorussia, del Kazakistan, della Georgia, dell’Armenia o di un altro paese al di fuori dello SEE (Spazio economico europeo) e della Svizzera compra un appartamento a Varsavia senza permesso del Ministero dell’Interno (MSWiA) e senza permesso di soggiorno. La legge esenta dall’obbligo di permesso l’appartamento autonomo, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 comma 1 punto 1 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato giuridico a ottobre 2026). Il permesso serve per la casa, il terreno e alcune quote che a volte vengono vendute insieme all’appartamento. L’acquisto non dà diritto di soggiorno. Il notaio e l’intermediario devono invece verificare l’acquirente e possono chiedere da dove provenga il denaro.

Questo testo è per chi vive fuori dalla Polonia e sceglie un appartamento a Varsavia prima ancora del primo viaggio. Gli stranieri comprano spesso in Polonia: secondo il registro del MSWiA nel 2025 hanno concluso 17.720 compravendite di appartamenti, di cui 3.137 a Varsavia (relazione del MSWiA per il 2025, stampato della Dieta n. 2420 del 27.03.2026). Riportiamo le norme secondo il testo delle leggi. Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.

Uno straniero ha bisogno del permesso per comprare un appartamento a Varsavia?

La regola generale è rigida: lo straniero ha bisogno di un permesso per acquistare un immobile in Polonia. Lo rilascia il ministro competente per gli affari interni, se non si oppone il ministro della Difesa nazionale (art. 1 comma 1). Per acquisto si intende l’ottenimento della proprietà o dell’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) a qualsiasi titolo (art. 1 comma 4).

Per l’appartamento la legge prevede un’eccezione. Senza permesso si possono acquistare:

• un appartamento autonomo ai sensi della legge sulla proprietà dei locali (art. 8 comma 1 punto 1);
• un garage che sia un locale non abitativo autonomo a uso garage, oppure una quota di esso, se serve alle Sue esigenze abitative (art. 8 comma 1 punto 1a);
• qualsiasi immobile, se risiede in Polonia da almeno 5 anni dal rilascio del permesso di soggiorno permanente o del permesso di soggiornante di lungo periodo UE (art. 8 comma 1 punto 2);
• qualsiasi immobile in comproprietà con il coniuge cittadino polacco, se risiede in Polonia da almeno 2 anni dal rilascio di tale permesso (art. 8 comma 1 punto 3).

I cittadini dei paesi SEE e della Svizzera non hanno affatto bisogno del permesso (art. 8 comma 2). I cittadini di Bielorussia, Kazakistan, Uzbekistan e di altri paesi extra-SEE non rientrano in questa regola. Hanno le esenzioni dell’art. 8 comma 1 e, per chi compra dall’estero, la più importante è quella per l’appartamento.

Le esenzioni non valgono nella zona di confine né per i terreni agricoli superiori a 1 ha (art. 8 comma 3). Varsavia non si trova in zona di confine. Nel voivodato della Masovia ne fanno parte solo i comuni di Sarnaki e Stara Kornica (regolamento del MSWiA del 29.08.2005, in vigore secondo lo stato a ottobre 2026).

Anche quando il permesso non serve, il MSWiA viene a sapere della compravendita. Il notaio trasmette al ministro entro 7 giorni un estratto dell’atto, e il ministro tiene il registro degli acquisti effettuati da stranieri (art. 8a comma 1, art. 8 comma 4). Dal 19.11.2026 i documenti dovranno arrivare al ministero tramite il Repertorio centrale degli estratti elettronici degli atti notarili. Il notaio addebiterà alle parti un compenso per questa attività. L’importo sarà fissato da un regolamento del ministro che, allo stato del 27.09.2026, non è ancora stato emanato (Dz.U. 2026 poz. 1099).

Quando il permesso del MSWiA serve comunque: casa, terreno, quota, garage?

Il permesso serve per tutto ciò che non rientra nelle esenzioni dell’art. 8:

• Casa con terreno o terreno edificabile. È un immobile fondiario, non un appartamento autonomo.
• Locale non abitativo diverso dal garage.
• Quote di particelle separate vendute insieme all’appartamento. La quota del terreno sotto il Suo edificio, legata all’appartamento, si compra senza permesso. Il permesso serve per le quote di particelle separate, per esempio della strada di accesso o di una parte del complesso, che vengono vendute con l’appartamento ma nel registro fondiario sono un immobile distinto. Così risponde il MSWiA nella sezione delle domande e risposte (stato al 27.06.2022). Nelle nuove costruzioni capita, perciò prima di firmare chieda al costruttore che cosa acquista esattamente oltre all’appartamento.
• Acquisto tramite una società polacca controllata da stranieri. Anche una società così è considerata straniera se agli stranieri spetta oltre il 50% dei voti nell’assemblea dei soci (art. 1 comma 2 punto 4, comma 3, stato a ottobre 2026).

Se il permesso era necessario e non è stato ottenuto, l’acquisto è nullo (art. 6 comma 1). La nullità è accertata dal tribunale, anche su richiesta del ministro (art. 6 comma 2).

Come ottenere il permesso del MSWiA: documenti, tempi, imposta (stato a ottobre 2026)

Condizioni. L’acquisto non può minacciare la difesa, la sicurezza dello Stato o l’ordine pubblico, e Lei deve dimostrare un legame con la Polonia (art. 1a comma 1). La legge porta esempi di tale legame (art. 1a comma 2): nazionalità o origine polacca, matrimonio con un cittadino polacco, permesso di soggiorno (temporaneo, permanente o di soggiornante di lungo periodo UE), un posto nel consiglio di una società polacca, attività economica o agricola in Polonia. Il limite di superficie nella legge è 0,5 ha (art. 1a comma 5). Per i coniugi, secondo il MSWiA, il limite è 1 ha.

Come presentare la domanda. Non esiste un modulo pronto, la domanda si scrive in forma libera. La si presenta di persona (ul. Rakowiecka 2a, Varsavia), per posta (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Varsavia), tramite ePUAP o e-Doręczenia. Il MSWiA non accetta domande via e-mail (sito del MSWiA, modifica del 19.05.2026).

Documenti (regolamento del Ministro dell’Interno del 20.06.2012, Dz.U. 2012 poz. 729, e sito del MSWiA):

• copia del passaporto o di un altro documento con foto e cittadinanza; il MSWiA richiede che la copia sia autenticata da un notaio oppure da un procuratore che sia avvocato o consulente legale;
• estratto ufficiale dal registro fondiario (księga wieczysta) non anteriore a 6 mesi alla data di presentazione;
• dichiarazione del venditore sull’intenzione di vendere; basta un contratto preliminare o un contratto con il costruttore (umowa deweloperska);
• documenti che attestano l’origine del denaro, per esempio dichiarazioni dei redditi se il denaro proviene dal lavoro, oppure il contratto di mutuo;
• traduzione giurata (tłumacz przysięgły) di tutti i documenti in lingua straniera.

Imposta di bollo (opłata skarbowa) (stato a ottobre 2026):

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

L’imposta si versa sul conto del Centro di assistenza ai contribuenti del Comune di Varsavia; il numero del conto è sul sito del MSWiA. Se il permesso non viene rilasciato, i 1.570 zł si possono recuperare. Dal 1° ottobre 2026 il rimborso avviene senza decisione separata, entro 2 mesi dalla richiesta (legge sull’imposta di bollo, art. 9 comma 2a, nel testo Dz.U. 2026 poz. 846). Il rimborso non spetta dopo 5 anni dalla fine dell’anno in cui l’imposta è stata pagata (art. 9 comma 3).

Tempi di esame. Secondo il Codice di procedura amministrativa un caso particolarmente complesso si definisce entro 2 mesi (KPA art. 35 § 3). Nella pratica, come indica il MSWiA, ci vogliono di solito 2–4 mesi, a volte di più¹. Il Ministero della Difesa nazionale e il Ministero dell’Agricoltura esprimono la posizione entro 14 giorni, l’ABW entro 30 giorni.

Validità. Il permesso vale 2 anni dal rilascio (art. 3 comma 2). Secondo la relazione del MSWiA per il 2025 la proroga della validità non è ammessa. La promessa vale un anno (art. 3d comma 2). Da sola non dà il diritto di acquistare, ma il MSWiA la ritiene utile quando compra dal costruttore e non conosce ancora i dati definitivi dell’immobile. Finché la promessa è in vigore, il permesso non può essere negato se le circostanze non sono cambiate (art. 3d comma 4).

Come decide il MSWiA. Nel 2025 sono arrivate 2.582 domande (l’11,77% in più rispetto al 2024). Il ministero ha rilasciato 2.005 permessi e 117 promesse e ha respinto 162 volte. Come motivi di rifiuto indica il mancato dimostrare un forte legame con la Polonia, l’origine non confermata dei fondi o la minaccia alla sicurezza (relazione del MSWiA per il 2025, stampato della Dieta n. 2420 del 27.03.2026).

Cittadini di Bielorussia e Asia centrale: nel 2026 valgono limitazioni particolari e controlli sulle sanzioni?

Nella legge polacca sull’acquisto di immobili no. La legge del 1920 distingue soltanto i cittadini dei paesi SEE e della Svizzera. Non contiene regole separate per i cittadini della Bielorussia o dei paesi dell’Asia centrale. A giudicare dai titoli dei progetti presentati alla Dieta della X legislatura, oltre a una modifica tecnica sulla trasmissione elettronica dei documenti (Dz.U. 2026 poz. 1099) non sono state proposte altre modifiche di questa legge, nemmeno riguardanti i cittadini di Bielorussia e Asia centrale (stato al 27.09.2026).

Le sanzioni polacche sono rivolte a persone specifiche. Le misure della legge del 13.04.2022 si applicano a persone ed enti dell’elenco del MSWiA pubblicato nel BIP (Dz.U. 2025 poz. 514).

Le sanzioni UE riguardano le banche e si basano su cittadinanza e residenza. Le banche dell’UE non accettano depositi superiori a 100.000 euro per banca da cittadini e residenti della Bielorussia (regolamento 765/2006, art. 1u).

Il divieto non vale se ha la cittadinanza o un permesso di soggiorno in uno Stato UE, SEE o in Svizzera (art. 1u comma 2, nel testo al 24.07.2026). Dai chiarimenti della Commissione europea non risulta con certezza se questo limite comprenda un versamento sul conto vincolato del costruttore. La banca può rifiutare o chiedere documenti, perciò definisca la modalità di pagamento con la banca prima di firmare il contratto.

Per i paesi dell’elenco ad alto rischio la verifica dell’origine del denaro è più severa. Dal 29.01.2026 è in vigore l’elenco UE aggiornato dei paesi ad alto rischio di riciclaggio (regolamento delegato UE 2026/46). Se la transazione è collegata a un paese di questo elenco, il notaio e l’intermediario devono applicare una verifica rafforzata e accertare la fonte del Suo patrimonio (legge AML, art. 44 comma 1). La Bielorussia in questo elenco non c’è (stato a ottobre 2026). Se il Suo paese ci sia, lo verifichi con il notaio o l’intermediario prima della transazione.

Che cosa dà l’acquisto di un appartamento in Polonia: ci sarà il permesso di soggiorno?

L’acquisto non dà diritto di soggiorno. Nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079 con le modifiche del 2025–2026) non esiste alcun motivo di soggiorno basato sull’immobile. La domanda di soggiorno temporaneo prevede 17 finalità: lavoro, attività economica, studio, famiglia e altre. L’acquisto di un appartamento o un investimento non vi figura (portale MOS dell’Ufficio per gli Stranieri, stato a ottobre 2026). Anche il permesso del MSWiA, come precisa il ministero, non dà alcun diritto oltre a quello di acquistare lo specifico immobile.

L’appartamento può servire se ha già un motivo di soggiorno. Con lo status di soggiornante di lungo periodo UE bisogna dimostrare il titolo giuridico sull’alloggio (art. 219a della legge sugli stranieri). L’appartamento di proprietà soddisfa questo requisito, come un contratto di locazione.

Funziona anche al contrario. Se ha già un permesso di soggiorno (tranne il soggiorno delle vittime della tratta di esseri umani e il soggiorno di breve durata), esso è considerato un legame con la Polonia nella domanda di permesso per una casa o un terreno (art. 1a comma 2 punto 3).

Che cosa chiederanno all’acquirente straniero: passaporto, PESEL o NIP, fonte dei fondi?

Il notaio e l’intermediario sono soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio e devono verificare il cliente (legge AML, art. 2 comma 1 punti 13 e 18). La verifica comprende:

• l’accertamento dell’identità in base al passaporto;
• l’accertamento del titolare effettivo (beneficjent rzeczywisty), se non acquista di persona;
• la valutazione dello scopo della transazione;
• il controllo dell’origine del denaro „nei casi giustificati dalle circostanze” (art. 34 comma 1).

La verifica è obbligatoria per una transazione occasionale di valore a partire da 15.000 euro (art. 35 comma 1 punto 2 lett. a, stato a ottobre 2026). Per l’intermediario il caso base è l’instaurazione di un rapporto d’affari con il cliente (art. 35 comma 1 punto 1). Dal 30.06.2026 i notai trasmettono all’Ispettore generale per l’informazione finanziaria (GIIF) dati ampliati sull’appartamento: numero del registro fondiario, superficie, numero di stanze e piano.

Per questo prepari i documenti sull’origine del denaro prima del viaggio, non davanti al notaio. Come esempi il MSWiA indica le dichiarazioni dei redditi, se il denaro proviene dal lavoro, e il contratto di mutuo, se proviene da un finanziamento. I documenti in lingua straniera dovranno essere tradotti in polacco da un traduttore giurato, se la procedura lo richiede (per il MSWiA è obbligatorio).

PESEL o NIP. Nelle procedure fiscali polacche una persona fisica senza attività economica si identifica di norma con il numero PESEL. Se non ha il PESEL e in Polonia sorgono obblighi fiscali, per esempio affitta l’appartamento, l’identificativo sarà il NIP (legge sulle regole di evidenza e identificazione dei contribuenti, testo unico Dz.U. 2026 poz. 151). Si ottiene con il modulo NIP-7. Se non risiede in Polonia e non paga qui l’IRPEF (PIT), presenta il modulo al Secondo Ufficio delle Imposte Warszawa-Śródmieście (art. 4 punto 3 lett. b). Se affitta l’appartamento e paga il PIT, l’ufficio delle imposte si determina secondo le regole del PIT. Se il NIP serva nella Sua transazione, lo accerti con il notaio prima di fissare la data.

Per chi legge da straniero: documenti in polacco e Lei all’estero

Questa sezione contiene solo conclusioni che derivano dalle norme e dai dati del MSWiA riportati sopra. Non aggiungiamo regole nuove.

• I documenti sono in polacco. L’estratto del registro fondiario, il contratto con il costruttore e l’atto notarile sono redatti in polacco. Il MSWiA, se serve il permesso, richiede la traduzione giurata di tutti i documenti in lingua straniera. Ottenga in anticipo il modello di contratto e gli allegati e se li faccia spiegare nella Sua lingua; chiarisca prima della transazione se serve un traduttore giurato.
• Prepari prima del viaggio i documenti sull’origine del denaro. Dichiarazioni dei redditi, buste paga, contratto di mutuo: servono al notaio e, se necessario, al MSWiA.
• Concordi in anticipo con la banca la modalità di pagamento. In particolare se è cittadino bielorusso o se è coinvolto un paese collegato, il bonifico può essere rifiutato o possono essere richiesti documenti aggiuntivi.
• Consulti il registro fondiario a distanza. Il registro si può consultare online gratuitamente (vedi sotto); per la domanda di permesso serve invece l’estratto ufficiale.
• Se in Polonia sorgono obblighi fiscali. Per esempio se affitta l’appartamento, possono servire il PESEL o il NIP.

Se compra dal costruttore, per questi passaggi può rivolgersi a noi: per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Prima della Sua prima visita all’ufficio vendite La segnaliamo al costruttore e andiamo insieme; con Lei esamineremo il prospetto informativo e il progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Offriamo assistenza in 7 lingue.

Mercato primario o secondario: che cosa è più facile per uno straniero e quanto costa l’intermediario?

Dal punto di vista della legge sull’acquisto di immobili la differenza non c’è: sia l’appartamento dal costruttore sia quello del mercato secondario sono appartamenti autonomi per i quali il permesso non serve. Nella pratica, in una nuova costruzione conviene verificare le quote di particelle separate (strade, parti del complesso). Se c’è una quota del genere e il permesso risulta necessario, comprando dal costruttore è comodo ottenere prima la promessa. Tra i permessi del MSWiA per gli appartamenti del 2025 il 57% riguardava il mercato primario e il 43% il secondario (relazione del MSWiA per il 2025).

Il nostro compenso (stato a ottobre 2026):

• Mercato primario. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
• Mercato secondario. Il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione prima di iniziare il lavoro.
• Terreni. Il compenso lo stabiliamo ugualmente nel contratto di intermediazione. Il cittadino di un paese extra-SEE e non svizzero ha bisogno per il terreno del permesso del MSWiA, a meno che non rientri in una delle esenzioni dell’art. 8 comma 1, per esempio 5 anni di residenza in Polonia dal permesso di soggiorno permanente o dallo status di soggiornante di lungo periodo UE.

Sul mercato primario La segnaliamo al costruttore (segnalazione del cliente) prima della Sua visita all’ufficio vendite. Per questo ci scriva prima di andarci. Che cosa comprende l’aiuto lo descrive la pagina come aiutiamo nell’acquisto in una lingua straniera.

Come verificare una nuova costruzione prima di arrivare a Varsavia: prezzi del costruttore su dane.gov.pl e registro fondiario online

Prezzi. Dall’11.07.2025 i costruttori devono pubblicare i prezzi degli appartamenti sui propri siti e trasmetterli allo Stato una volta al giorno. Il Ministero della Digitalizzazione rende disponibili questi dati sul portale dane.gov.pl (legge del 21.05.2025, Dz.U. 2025 poz. 758). Per le vendite avviate in precedenza il periodo transitorio è terminato l’11.09.2025. Dall’11.11.2026 i dati dovranno essere trasmessi in una struttura elettronica uniforme (Dz.U. 2026 poz. 1077). Se il prezzo nel contratto è diverso da quello pubblicato, può chiedere il contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a comma 6). Per questo salvi uno screenshot datato del prezzo dell’appartamento scelto. Il livello medio dei prezzi per quartiere lo trova alla pagina prezzi degli appartamenti a Varsavia.

Registro fondiario. I registri fondiari in Polonia sono pubblici (art. 2 della legge sui registri fondiari e l’ipoteca). Chiunque conosca il numero del registro può consultarlo online gratuitamente su ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ comma 6, stato a ottobre 2026). Chieda al costruttore il numero del registro della particella sotto il complesso. La stampa della consultazione non ha valore di documento ufficiale (art. 36⁴ comma 7). Per la domanda al MSWiA serve un estratto ufficiale non anteriore a 6 mesi.

L’appartamento prima del viaggio lo sceglie nella sezione nuovi appartamenti a Varsavia nel catalogo. Come si paga poi il costruttore per stati di avanzamento lo spieghiamo nel testo come si paga il costruttore per stati di avanzamento. Se compra come cittadino bielorusso, veda anche acquisto da parte di cittadini bielorussi e verifica della banca.

FAQ

Uno straniero può comprare casa in Polonia senza permesso di soggiorno?

Sì. Un appartamento autonomo fuori dalla zona di confine si compra senza permesso del Ministero dell’Interno (MSWiA) e senza permesso di soggiorno, indipendentemente dalla cittadinanza (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 comma 1 punto 1, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia non è in zona di confine. Secondo il registro del MSWiA nel 2025 gli stranieri hanno concluso in Polonia 17.720 compravendite di appartamenti, di cui 3.137 a Varsavia.

Quanto costa il permesso per l’acquisto di un immobile da parte di uno straniero?

L’imposta di bollo è di 1.570 zł per il permesso del MSWiA, 98 zł per la promessa e 17 zł per la procura (stato a ottobre 2026). Se il permesso non viene rilasciato, l’importo si può recuperare. Dal 1° ottobre 2026 il rimborso avviene senza decisione separata, entro 2 mesi dalla richiesta (legge sull’imposta di bollo, art. 9 comma 2a, nel testo Dz.U. 2026 poz. 846). Per un normale appartamento a Varsavia il permesso non serve.

I cittadini della Bielorussia e dell’Asia centrale possono comprare casa in Polonia nel 2026?

La legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri non prevede regole separate per i cittadini della Bielorussia e dell’Asia centrale (stato al 27.09.2026). Le banche dell’UE, però, non accettano depositi superiori a 100.000 euro per banca da cittadini e residenti della Bielorussia (regolamento 765/2006, art. 1u). Se c’è un legame con un paese dell’elenco UE ad alto rischio (dal 29.01.2026), l’origine del denaro viene verificata in modo più approfondito.

Comprare un immobile in Polonia dà il permesso di soggiorno?

No. Nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079, stato a ottobre 2026) non esiste alcun motivo di soggiorno basato sull’immobile. La domanda di soggiorno temporaneo prevede 17 finalità e nessuna riguarda l’acquisto di un appartamento o un investimento. L’appartamento serve al massimo a dimostrare il titolo giuridico sull’alloggio con lo status di soggiornante di lungo periodo UE.

Per quanto tempo vale il permesso del MSWiA per l’acquisto di un immobile?

Il permesso vale 2 anni dalla data di rilascio (art. 3 comma 2, stato a ottobre 2026) e, secondo la relazione del MSWiA per il 2025, la proroga della validità non è ammessa. La promessa, cioè l’impegno a rilasciare il permesso, vale un anno. Da sola non dà il diritto di acquistare, ma finché è in vigore il permesso non può essere negato, se le circostanze non sono cambiate.

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.

Ha scelto un nuovo appartamento a Varsavia e va all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della visita. Prima del viaggio esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato (anche sul permesso del MSWiA e su ciò che, oltre all’appartamento, rientra nel contratto) e prepareremo l’elenco dei documenti sull’origine del denaro. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

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