Чи може іноземець купити квартиру в Польщі у 2026 році?

Так, іноземець може купити квартиру в Польщі. Громадянин Білорусі, Казахстану, Грузії, Вірменії чи іншої країни поза ЄЕП і Швейцарією купує квартиру у Варшаві без дозволу MSWiA і без карти побиту (карти побиту, тобто посвідки на проживання). Самостійне житлове приміщення закон звільняє від обов’язку мати дозвіл незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону від 24 березня 1920 р. про придбання нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Дозвіл потрібен на будинок, земельну ділянку і деякі частки, які іноді продають разом із квартирою. Купівля не дає права на перебування. Натомість нотаріус і посередник мусять перевірити покупця і можуть запитати, звідки гроші.

Цей текст для тих, хто живе в Мінську, Алмати чи Тбілісі й обирає квартиру у Варшаві ще до першого приїзду. Іноземці купують у Польщі квартири часто: за реєстром MSWiA у 2025 р. вони уклали 17 720 угод щодо квартир, із них 3 137 у Варшаві (звіт MSWiA за 2025 р., друк Сейму № 2420 від 27.03.2026). Норми наводимо за текстами законів. Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Чи потрібен іноземцеві дозвіл, щоб купити квартиру у Варшаві?

Загальне правило суворе: іноземець потребує дозволу на придбання нерухомості в Польщі. Його видає міністр внутрішніх справ, якщо не заперечить міністр національної оборони (art. 1 ust. 1). Придбанням вважається набуття права власності або права вічного користування (użytkowanie wieczyste) на будь-якій підставі (art. 1 ust. 4).

Для квартири закон передбачає виняток. Без дозволу можна купити:

• самостійне житлове приміщення в розумінні закону про власність на приміщення (art. 8 ust. 1 pkt 1);
• гараж, що є самостійним нежитловим приміщенням (lokal użytkowy) гаражного призначення, а також частку в ньому, якщо він служить Вашим житловим потребам (art. 8 ust. 1 pkt 1a);
• будь-яку нерухомість, якщо Ви живете в Польщі щонайменше 5 років від отримання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2);
• будь-яку нерухомість у спільну власність із чоловіком чи дружиною, які є громадянами Польщі, якщо Ви живете в Польщі щонайменше 2 роки від отримання такого дозволу (art. 8 ust. 1 pkt 3).

Громадянам держав ЄЕП і Швейцарії дозвіл не потрібен узагалі (art. 8 ust. 2). Громадян Білорусі, Казахстану, Узбекистану та інших держав поза ЄЕП це правило не охоплює. Вони користуються звільненнями з art. 8 ust. 1, а для покупця з-за кордону найважливіше звільнення для квартири.

Звільнення не діють у прикордонній смузі і щодо сільськогосподарських земель понад 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава не лежить у прикордонній смузі. У Мазовецькому воєводстві до неї належать лише ґміни Сарнакі та Стара Корніца (розпорядження MSWiA від 29.08.2005, чинне станом на жовтень 2026 р.).

Навіть коли дозвіл не потрібен, MSWiA дізнається про угоду. Нотаріус протягом 7 днів надсилає міністрові витяг з акта, а міністр веде реєстр придбань, здійснених іноземцями (art. 8a ust. 1, art. 8 ust. 4). З 19.11.2026 документи мають надходити до міністерства через Центральний репозиторій електронних витягів з нотаріальних актів. Нотаріус стягне зі сторін плату за цю дію. Її розмір визначить розпорядження міністра, яке станом на 27.09.2026 ще не видане (Dz.U. 2026 poz. 1099).

Коли дозвіл MSWiA усе ж потрібен: будинок, ділянка, частка, гараж?

Дозвіл потрібен на все, що не вкладається у звільнення з art. 8:

• Будинок із землею або будівельна ділянка. Це земельна нерухомість, а не самостійне житлове приміщення.
• Нежитлове приміщення (lokal użytkowy) інше, ніж гараж.
• Частки в окремих ділянках, які продають разом із квартирою. Частку в землі під Вашою будівлею, пов’язану з приміщенням, можна купити без дозволу. Дозвіл потрібен на частки в окремих ділянках, наприклад у під’їзній дорозі чи в частині житлового комплексу, які продають разом із квартирою, але в земельно-іпотечній книзі (księga wieczysta) це окрема нерухомість. Так відповідає MSWiA у розділі питань і відповідей (станом на 27.06.2022). У нових житлових комплексах (inwestycja deweloperska) таке трапляється, тому перед підписанням договору запитайте забудовника, що саме Ви купуєте поза самою квартирою.
• Купівля польською компанією, яку контролюють іноземці. Така компанія теж вважається іноземцем, якщо іноземцям належить понад 50% голосів на зборах учасників (art. 1 ust. 2 pkt 4, ust. 3, станом на жовтень 2026 р.).

Якщо дозвіл був потрібен, а його не отримали, придбання недійсне (art. 6 ust. 1). Недійсність визнає суд, зокрема й на заяву міністра (art. 6 ust. 2).

Як отримати дозвіл MSWiA: документи, строк розгляду, збір (станом на жовтень 2026 р.)

Умови. Придбання не може загрожувати обороні, безпеці держави чи публічному порядку, а Ви мусите довести зв’язок із Польщею (art. 1a ust. 1). Закон наводить приклади такого зв’язку (art. 1a ust. 2): польська національність або походження, шлюб із громадянином Польщі, дозвіл на перебування (тимчасове, постійне або довгострокового резидента ЄС), місце в правлінні польської компанії, господарська чи сільськогосподарська діяльність у Польщі. Ліміт площі в законі становить 0,5 га (art. 1a ust. 5). Для подружжя, за даними MSWiA, ліміт становить 1 га.

Як подати заяву. Готового бланка немає, заяву пишуть у довільній формі. Подати її можна особисто (ul. Rakowiecka 2a, Warszawa), поштою (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa), через ePUAP або e-Doręczenia. Заяв електронною поштою MSWiA не приймає (сторінка MSWiA, зміна від 19.05.2026).

Документи (розпорядження міністра внутрішніх справ від 20.06.2012, Dz.U. 2012 poz. 729, та сторінка MSWiA):

• копія паспорта чи іншого документа з фото і громадянством; MSWiA вимагає засвідчити її на відповідність оригіналові нотаріусом або представником, який є радцею права чи адвокатом;
• офіційний витяг із земельно-іпотечної книги не старший за 6 місяців на день подання заяви;
• заява продавця про намір продати; достатньо попереднього договору (umowa przedwstępna) або договору із забудовником (umowa deweloperska);
• документи, що підтверджують походження грошей, наприклад податкові декларації, якщо гроші від роботи, або кредитний договір;
• присяжний переклад усіх документів іноземною мовою.

Гербовий збір (станом на жовтень 2026 р.):

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Збір сплачують на рахунок Центру обслуговування платника податків Управління м. Варшави, номер рахунку подає сторінка MSWiA. Якщо дозвіл не видано, 1570 zł можна повернути. З 1 жовтня 2026 р. повернення відбувається без окремого рішення, протягом 2 місяців від заяви (закон про гербовий збір, art. 9 ust. 2a, у редакції Dz.U. 2026 poz. 846). Повернення не належить, якщо минуло 5 років, рахуючи від кінця року, в якому збір сплачено (art. 9 ust. 3).

Строк розгляду. За Адміністративно-процесуальним кодексом особливо складну справу вирішують не пізніше ніж за 2 місяці (KPA art. 35 § 3). На практиці, як повідомляє MSWiA, це зазвичай 2–4 місяці, а іноді довше¹. Міністерство національної оборони і Міністерство сільського господарства подають позицію протягом 14 днів, ABW протягом 30 днів.

Чинність. Дозвіл чинний 2 роки від видачі (art. 3 ust. 2). За звітом MSWiA за 2025 р. продовжити чинність дозволу не можна. Промеса чинна рік (art. 3d ust. 2). Сама вона не дає права на купівлю, але MSWiA вважає її корисною, коли Ви купуєте в забудовника і ще не знаєте остаточних даних нерухомості. Поки промеса діє, у дозволі не можна відмовити, якщо обставини не змінилися (art. 3d ust. 4).

Як вирішує MSWiA. У 2025 р. надійшло 2582 заяви (на 11,77% більше, ніж у 2024 р.). Міністерство видало 2005 дозволів і 117 промес, а 162 рази відмовило. Причинами відмов відомство називає недоведений міцний зв’язок із Польщею, непідтверджене походження коштів або загрозу безпеці (звіт MSWiA за 2025 р., друк Сейму № 2420 від 27.03.2026).

Громадяни Білорусі та Центральної Азії: чи діють у 2026 році особливі обмеження і санкційні перевірки?

У польському законі про придбання нерухомості ні. Закон 1920 р. виділяє лише громадян держав ЄЕП і Швейцарії. Окремих правил для громадян Білорусі чи держав Центральної Азії він не містить. Судячи з назв проєктів, внесених до Сейму X каденції, окрім технічної поправки про електронну передачу документів (Dz.U. 2026 poz. 1099), інших змін цього закону, зокрема щодо громадян Білорусі та Центральної Азії, не пропонували (станом на 27.09.2026).

Польські санкції спрямовані проти конкретних осіб. Заходи із закону від 13.04.2022 застосовують до осіб і суб’єктів із переліку MSWiA, що публікується в BIP (Dz.U. 2025 poz. 514).

Санкції ЄС стосуються банків і спираються на громадянство та місце проживання. Банки ЄС не приймають депозитів понад 100 000 євро на банк від громадян і резидентів Білорусі (регламент 765/2006, art. 1u).

Заборона не діє, якщо Ви маєте громадянство або дозвіл на перебування в державі ЄС, ЄЕП чи Швейцарії (art. 1u ust. 2 у редакції на 24.07.2026). З роз’яснень Європейської комісії прямо не випливає, чи охоплює цей ліміт внесок на ескроу-рахунок забудовника. Банк може відмовити або попросити документи, тому порядок оплати з’ясуйте в банку до підписання договору.

Для країн зі списку високого ризику перевірка походження коштів суворіша. З 29.01.2026 діє оновлений перелік ЄС держав високого ризику щодо відмивання грошей (делегований регламент ЄС 2026/46). Якщо угода пов’язана з країною з цього переліку, нотаріус і посередник мусять застосувати поглиблену перевірку і з’ясувати джерело Вашого майна (закон AML, art. 44 ust. 1). Білорусі в цьому переліку немає (станом на жовтень 2026 р.). Чи є там Ваша країна, перевірте в нотаріуса або посередника до угоди.

Що дає купівля квартири в Польщі: чи буде карта побиту?

Купівля не дає права на перебування. У законі про іноземців (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами 2025–2026 рр.) немає жодної підстави для перебування, що спирається на нерухомість. У заяві на тимчасове перебування є 17 цілей перебування: робота, господарська діяльність, навчання, сім’я та інші. Купівлі квартири чи інвестицій серед них немає (портал MOS Управління у справах іноземців, станом на жовтень 2026 р.). Навіть дозвіл MSWiA, як повідомляє міністерство, не дає жодних прав, крім права придбати конкретну нерухомість.

Квартира може згодитися, якщо підставу для перебування Ви вже маєте. Для статусу довгострокового резидента ЄС треба підтвердити правовий титул на житло (art. 219a закону про іноземців). Власна квартира цю вимогу виконує, так само як договір оренди.

Це працює і навпаки. Якщо Ви вже маєте дозвіл на перебування (окрім перебування жертв торгівлі людьми і короткострокового перебування), його зараховують як зв’язок із Польщею у заяві на дозвіл щодо будинку чи ділянки (art. 1a ust. 2 pkt 3).

Що запитають у покупця-іноземця: паспорт, PESEL чи NIP, джерело коштів?

Нотаріус і посередник є зобов’язаними установами (instytucja obowiązana) в розумінні закону про протидію відмиванню грошей і мусять перевірити клієнта (закон AML, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Перевірка охоплює:

• встановлення особи за паспортом;
• встановлення кінцевого бенефіціарного власника, якщо Ви купуєте не особисто;
• оцінку мети угоди;
• перевірку походження грошей «у випадках, обґрунтованих обставинами» (art. 34 ust. 1).

Перевірка обов’язкова при разовій угоді на суму від 15 000 євро (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a, станом на жовтень 2026 р.). Для посередника основний випадок це встановлення ділових відносин із клієнтом (art. 35 ust. 1 pkt 1). З 30.06.2026 нотаріуси передають Генеральному інспекторові фінансової інформації (GIIF) розширені дані про квартиру: номер земельно-іпотечної книги, площу, кількість кімнат і поверх.

Тому документи про походження грошей підготуйте до приїзду, а не в нотаріуса. MSWiA як приклади називає податкові декларації, якщо гроші від роботи, і кредитний договір, якщо від кредиту. Документи іноземною мовою доведеться перекласти польською в присяжного перекладача, якщо цього вимагає процедура (для MSWiA це обов’язково).

PESEL або NIP. У польських податкових процедурах фізична особа без господарської діяльності ідентифікується зазвичай номером PESEL. Якщо PESEL у Вас немає, а в Польщі виникнуть податкові обов’язки, наприклад Ви здасте квартиру в оренду, ідентифікатором буде NIP (закон про правила ведення обліку та ідентифікації платників податків, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 151). Його отримують за формою NIP-7. Якщо Ви не маєте місця проживання в Польщі й не сплачуєте тут PIT, форму подають до Другого податкового управління Варшава-Сьрудмістя (art. 4 pkt 3 lit. b). Якщо здаватимете квартиру в оренду і сплачуватимете PIT, податкове управління визначають за правилами PIT. Чи потрібен NIP у Вашій угоді, з’ясуйте в нотаріуса до призначення дати.

Ситуація іноземця: документи польською, переклад і підготовка до візиту

Нотаріальний акт, договір із забудовником, інформаційний проспект і витяг із земельно-іпотечної книги складені польською. Для заяви в MSWiA потрібен присяжний переклад усіх документів іноземною мовою, і це обов’язково. Нотаріус перевіряє особу за паспортом, а банк може попросити документи про джерело коштів, тому збирайте їх до приїзду. Якщо Ви громадянин Білорусі, порядок оплати та ліміт 100 000 євро з’ясуйте в банку ще до підписання договору. Нашу допомогу описано на сторінці як ми допомагаємо з купівлею квартири іноземною мовою.

Первинний чи вторинний ринок: що простіше іноземцеві і скільки коштує посередник?

З погляду закону про придбання нерухомості різниці немає: і квартира від забудовника, і квартира з вторинного ринку є самостійним житловим приміщенням, на яке дозвіл не потрібен. На практиці в новому житловому комплексі варто перевірити частки в окремих ділянках (дороги, частини комплексу). Якщо така частка є і дозвіл виявиться потрібним, при купівлі від забудовника зручно спершу отримати промесу. Серед дозволів MSWiA на приміщення за 2025 р. 57% стосувалося первинного ринку, а 43% вторинного (звіт MSWiA за 2025 р.).

Наша винагорода (станом на жовтень 2026 р.):

• Первинний ринок. Ми не беремо з Вас винагороди за допомогу з купівлею квартири від забудовника. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
• Вторинний ринок. Винагороду і те, хто її сплачує, ми визначаємо в договорі посередництва до початку роботи.
• Земельні ділянки. Винагороду також визначаємо в договорі посередництва. Громадянин держави поза ЄЕП і Швейцарією потребує на ділянку дозволу MSWiA, якщо його не охоплює одне зі звільнень з art. 8 ust. 1, наприклад 5 років проживання в Польщі від отримання дозволу на постійне перебування чи статусу довгострокового резидента ЄС.

На первинному ринку ми заявляємо Вас забудовникові (заявка клієнта) до Вашого візиту у відділ продажу (biuro sprzedaży) забудовника. Тому напишіть нам, перш ніж туди йти.

Як перевірити нову інвестицію до приїзду у Варшаву: ціни забудовника на dane.gov.pl і земельно-іпотечна книга онлайн

Ціни. З 11.07.2025 забудовники мусять публікувати ціни квартир на своїх сайтах і раз на добу передавати їх державі. Міністерство цифровізації оприлюднює ці дані на порталі dane.gov.pl (закон від 21.05.2025, Dz.U. 2025 poz. 758). Для продажів, розпочатих раніше, перехідний період закінчився 11.09.2025. З 11.11.2026 дані мають передавати в єдиній електронній структурі (Dz.U. 2026 poz. 1077). Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, можна вимагати договору за вигіднішою для себе ціною (art. 19a ust. 6). Тому збережіть знімок екрана з ціною обраної квартири і датою. Середній рівень цін за районами знайдете на сторінці ціни на квартири у Варшаві.

Земельно-іпотечна книга. Земельно-іпотечні книги в Польщі відкриті (art. 2 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку). Кожен, хто знає номер книги, може безкоштовно переглянути її онлайн на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6, станом на жовтень 2026 р.). Номер книги ділянки під житловим комплексом попросіть у забудовника. Роздруківка з перегляду не має сили офіційного документа (art. 36⁴ ust. 7). Для заяви до MSWiA потрібен офіційний витяг не старший за 6 місяців.

Квартиру до приїзду оберете в розділі нові квартири у Варшаві в каталозі. Про те, як потім платять забудовникові на етапах будівництва, пишемо в тексті як платять забудовнику поетапно. Якщо купуєте як громадянин Білорусі, дивіться також купівля квартири громадянином Білорусі та перевірка банку.

FAQ

Чи можна купити квартиру в Польщі без карти побиту?

Так. Самостійне житлове приміщення поза прикордонною смугою можна купити без дозволу MSWiA і без карти побиту, незалежно від громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про придбання нерухомості іноземцями, станом на жовтень 2026 р.). Варшава не лежить у прикордонній смузі. За реєстром MSWiA, у 2025 р. іноземці уклали в Польщі 17 720 угод щодо квартир, із них 3 137 у Варшаві.

Скільки коштує дозвіл на купівлю нерухомості іноземцем?

Гербовий збір за дозвіл MSWiA становить 1570 zł, за промесу 98 zł, за довіреність 17 zł (станом на жовтень 2026 р.). Якщо дозвіл не видано, збір можна повернути. З 1 жовтня 2026 р. повернення відбувається без окремого рішення, протягом 2 місяців від заяви (закон про гербовий збір, art. 9 ust. 2a, у редакції Dz.U. 2026 poz. 846). На звичайну квартиру у Варшаві дозвіл не потрібен.

Чи можуть громадяни Білорусі та Центральної Азії купити квартиру в Польщі у 2026 році?

Закон про придбання нерухомості іноземцями не має окремих правил для громадян Білорусі та Центральної Азії (станом на 27.09.2026). Банки ЄС, однак, не приймають депозитів понад 100 000 євро на банк від громадян і резидентів Білорусі (регламент 765/2006, art. 1u). Якщо угода пов’язана з країною з переліку ЄС високого ризику (від 29.01.2026), застосовують поглиблену перевірку походження коштів.

Чи дає купівля нерухомості в Польщі карту побиту?

Ні. У законі про іноземців (єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1079, станом на жовтень 2026 р.) немає жодної підстави для перебування, що спирається на нерухомість. У заяві на тимчасове перебування є 17 цілей перебування, і жодна не стосується купівлі квартири чи інвестицій. Квартира згодиться хіба що як підтвердження правового титулу на житло для статусу довгострокового резидента ЄС.

Як довго чинний дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості?

Дозвіл чинний 2 роки від дня видачі (art. 3 ust. 2, станом на жовтень 2026 р.), а за звітом MSWiA за 2025 р. продовжити його чинність не можна. Промеса, тобто обіцянка видати дозвіл, чинна рік. Сама вона не дає права на купівлю, але поки діє, у дозволі не можна відмовити, якщо обставини не змінилися.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.

Обрали нову квартиру у Варшаві й збираєтеся у відділ продажу забудовника? Напишіть нам до візиту. Перед поїздкою ми разом із Вами пройдемо інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста (зокрема про дозвіл MSWiA і про те, що, крім квартири, входить у договір), і складемо перелік документів про походження грошей. Ми не беремо з Вас винагороди за допомогу з купівлею квартири від забудовника. Обслуговуємо сімома мовами.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com