Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce w 2026 r.?

Tak, cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce. Obywatel Białorusi, Kazachstanu, Gruzji, Armenii lub innego kraju spoza EOG i Szwajcarii kupuje mieszkanie w Warszawie bez zezwolenia MSWiA i bez karty pobytu. Samodzielny lokal mieszkalny ustawa zwalnia z obowiązku zezwolenia niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Zezwolenie potrzebne jest na dom, działkę i niektóre udziały, które bywają sprzedawane razem z mieszkaniem. Kupno nie daje prawa pobytu. Notariusz i pośrednik muszą natomiast zweryfikować kupującego i mogą zapytać, skąd pochodzą pieniądze.

Ten tekst jest dla osób, które mieszkają w Mińsku, Ałmaty czy Tbilisi i wybierają mieszkanie w Warszawie jeszcze przed pierwszym przyjazdem. Cudzoziemcy kupują w Polsce mieszkania często: według rejestru MSWiA w 2025 r. zawarli 17 720 transakcji na mieszkania, z czego 3 137 w Warszawie (sprawozdanie MSWiA za 2025 r., druk Sejmu nr 2420 z 27.03.2026). Przepisy podajemy według tekstów ustaw. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia, żeby kupić mieszkanie w Warszawie?

Zasada ogólna jest ścisła: cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. Wydaje je minister właściwy do spraw wewnętrznych, jeżeli nie sprzeciwi się minister obrony narodowej (art. 1 ust. 1). Nabyciem jest uzyskanie prawa własności lub użytkowania wieczystego na jakiejkolwiek podstawie (art. 1 ust. 4).

Dla mieszkania ustawa przewiduje wyjątek. Bez zezwolenia można kupić:

• samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 8 ust. 1 pkt 1);
• garaż będący samodzielnym lokalem użytkowym o przeznaczeniu garażowym, a także udział w nim, jeśli służy Twoim potrzebom mieszkaniowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a);
• każdą nieruchomość, jeśli mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE (art. 8 ust. 1 pkt 2);
• każdą nieruchomość na współwłasność z małżonkiem będącym obywatelem polskim, jeśli mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania takiego zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 3).

Obywatele państw EOG i Szwajcarii w ogóle nie potrzebują zezwolenia (art. 8 ust. 2). Obywateli Białorusi, Kazachstanu, Uzbekistanu i innych państw spoza EOG ta zasada nie obejmuje. Mają zwolnienia z art. 8 ust. 1, a dla kupującego z zagranicy najważniejsze jest zwolnienie dla mieszkania.

Zwolnienia nie działają w strefie nadgranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. W województwie mazowieckim należą do niej tylko gminy Sarnaki i Stara Kornica (rozporządzenie MSWiA z 29.08.2005, obowiązuje według stanu na październik 2026 r.).

Nawet gdy zezwolenie nie jest potrzebne, MSWiA dowiaduje się o transakcji. Notariusz w ciągu 7 dni przesyła ministrowi wypis z aktu, a minister prowadzi rejestr nabyć dokonanych przez cudzoziemców (art. 8a ust. 1, art. 8 ust. 4). Od 19.11.2026 dokumenty mają trafiać do ministerstwa przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów z Akt Notarialnych. Notariusz pobierze od stron opłatę za tę czynność. Jej wysokość określi rozporządzenie ministra, które według stanu na 27.09.2026 nie zostało jeszcze wydane (Dz.U. 2026 poz. 1099).

Kiedy zezwolenie MSWiA jest jednak potrzebne: dom, działka, udział, garaż?

Zezwolenie jest potrzebne na wszystko, co nie mieści się w zwolnieniach z art. 8:

• Dom z gruntem lub działka budowlana. To nieruchomość gruntowa, a nie samodzielny lokal mieszkalny.
• Lokal użytkowy inny niż garaż.
• Udziały w odrębnych działkach sprzedawane razem z mieszkaniem. Udział w gruncie pod Twoim budynkiem, związany z lokalem, kupisz bez zezwolenia. Zezwolenie potrzebne jest na udziały w odrębnych działkach, na przykład w drodze dojazdowej lub w części osiedla, które sprzedaje się razem z mieszkaniem, ale w księdze wieczystej są odrębną nieruchomością. Tak odpowiada MSWiA w dziale pytań i odpowiedzi (stan na 27.06.2022). W nowych inwestycjach to się zdarza, dlatego przed podpisaniem umowy zapytaj dewelopera, co dokładnie kupujesz poza samym mieszkaniem.
• Zakup przez polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemców. Taka spółka też jest cudzoziemcem, jeśli cudzoziemcom przysługuje ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników (art. 1 ust. 2 pkt 4, ust. 3, stan na październik 2026 r.).

Jeśli zezwolenie było wymagane, a go nie uzyskano, nabycie jest nieważne (art. 6 ust. 1). Nieważność stwierdza sąd, także na wniosek ministra (art. 6 ust. 2).

Jak uzyskać zezwolenie MSWiA: dokumenty, czas rozpatrzenia, opłata (stan na październik 2026 r.)

Warunki. Nabycie nie może zagrażać obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, a Ty musisz wykazać związek z Polską (art. 1a ust. 1). Ustawa podaje przykłady takiego związku (art. 1a ust. 2): polska narodowość lub pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na pobyt (czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE), miejsce w zarządzie polskiej spółki, działalność gospodarcza lub rolnicza w Polsce. Limit powierzchni w ustawie to 0,5 ha (art. 1a ust. 5). Dla małżonków, według MSWiA, limit wynosi 1 ha.

Jak złożyć wniosek. Gotowego formularza nie ma, wniosek pisze się dowolnie. Złożysz go osobiście (ul. Rakowiecka 2a, Warszawa), pocztą (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa), przez ePUAP lub e-Doręczenia. Wniosków e-mailem MSWiA nie przyjmuje (strona MSWiA, zmiana z 19.05.2026).

Dokumenty (rozporządzenie MSW z 20.06.2012, Dz.U. 2012 poz. 729, oraz strona MSWiA):

• kopia paszportu lub innego dokumentu ze zdjęciem i obywatelstwem; MSWiA wymaga poświadczenia jej za zgodność z oryginałem przez notariusza albo pełnomocnika będącego radcą prawnym lub adwokatem;
• urzędowy odpis z księgi wieczystej nie starszy niż 6 miesięcy w dniu złożenia wniosku;
• oświadczenie sprzedającego o zamiarze sprzedaży; wystarczy umowa przedwstępna lub umowa deweloperska;
• dokumenty potwierdzające pochodzenie pieniędzy, na przykład zeznania podatkowe, jeśli pieniądze pochodzą z pracy, albo umowa kredytu;
• tłumaczenie przysięgłe wszystkich dokumentów w języku obcym.

Opłaty skarbowe (stan na październik 2026 r.):

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Opłatę wnosi się na rachunek Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy, numer rachunku podaje strona MSWiA. Jeśli zezwolenia nie wydano, 1570 zł można odzyskać. Od 1 października 2026 r. zwrot następuje bez odrębnej decyzji, w ciągu 2 miesięcy od wniosku (ustawa o opłacie skarbowej, art. 9 ust. 2a, w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 846). Zwrot nie przysługuje po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym zapłacono opłatę (art. 9 ust. 3).

Czas rozpatrzenia. Według Kodeksu postępowania administracyjnego sprawę szczególnie skomplikowaną załatwia się najpóźniej w ciągu 2 miesięcy (KPA art. 35 § 3). W praktyce, jak podaje MSWiA, trwa to zwykle 2–4 miesiące, a czasem dłużej¹. Ministerstwo Obrony Narodowej i Ministerstwo Rolnictwa przedstawiają stanowisko w ciągu 14 dni, ABW w ciągu 30 dni.

Ważność. Zezwolenie jest ważne 2 lata od wydania (art. 3 ust. 2). Według sprawozdania MSWiA za 2025 r. przedłużenie ważności zezwolenia nie jest dopuszczalne. Promesa jest ważna rok (art. 3d ust. 2). Sama nie daje prawa do zakupu, ale MSWiA uznaje ją za przydatną, gdy kupujesz od dewelopera i nie znasz jeszcze ostatecznych danych nieruchomości. Dopóki promesa obowiązuje, zezwolenia nie można odmówić, jeśli okoliczności się nie zmieniły (art. 3d ust. 4).

Jak decyduje MSWiA. W 2025 r. wpłynęło 2582 wnioski (o 11,77% więcej niż w 2024 r.). Ministerstwo wydało 2005 zezwoleń i 117 promes, a 162 razy odmówiło. Jako powody odmów resort podaje brak wykazanego silnego związku z Polską, niepotwierdzone pochodzenie środków albo zagrożenie dla bezpieczeństwa (sprawozdanie MSWiA za 2025 r., druk Sejmu nr 2420 z 27.03.2026).

Obywatele Białorusi i Azji Centralnej: czy w 2026 r. obowiązują szczególne ograniczenia i kontrole sankcyjne?

W polskiej ustawie o nabywaniu nieruchomości nie. Ustawa z 1920 r. wyróżnia tylko obywateli państw EOG i Szwajcarii. Osobnych zasad dla obywateli Białorusi czy państw Azji Centralnej nie zawiera. Sądząc po tytułach projektów wniesionych do Sejmu X kadencji, poza techniczną poprawką o elektronicznym przekazywaniu dokumentów (Dz.U. 2026 poz. 1099) nie proponowano innych zmian tej ustawy, także dotyczących obywateli Białorusi i państw Azji Centralnej (stan na 27.09.2026).

Polskie sankcje są wymierzone w konkretne osoby. Środki z ustawy z 13.04.2022 stosuje się wobec osób i podmiotów z listy MSWiA publikowanej w BIP (Dz.U. 2025 poz. 514).

Sankcje UE dotyczą banków i opierają się na obywatelstwie i miejscu zamieszkania. Banki w UE nie przyjmują depozytów powyżej 100 000 euro na bank od obywateli i rezydentów Białorusi (rozporządzenie 765/2006, art. 1u).

Zakaz nie obowiązuje, jeśli masz obywatelstwo lub zezwolenie na pobyt w państwie UE, EOG albo w Szwajcarii (art. 1u ust. 2 w brzmieniu na 24.07.2026). Z wyjaśnień Komisji Europejskiej nie wynika wprost, czy ten limit obejmuje wpłatę na rachunek powierniczy dewelopera. Bank może odmówić albo poprosić o dokumenty, dlatego tryb płatności ustal w banku przed podpisaniem umowy.

Dla krajów z listy wysokiego ryzyka weryfikacja pochodzenia pieniędzy jest ostrzejsza. Od 29.01.2026 obowiązuje zaktualizowana unijna lista państw wysokiego ryzyka w zakresie prania pieniędzy (rozporządzenie delegowane UE 2026/46). Jeśli transakcja wiąże się z krajem z tej listy, notariusz i pośrednik muszą zastosować pogłębioną weryfikację i ustalić źródło Twojego majątku (ustawa AML, art. 44 ust. 1). Białorusi na tej liście nie ma (stan na październik 2026 r.). Czy jest na niej Twój kraj, sprawdź u notariusza lub pośrednika przed transakcją.

Co daje kupno mieszkania w Polsce: czy będzie karta pobytu?

Zakup nie daje prawa pobytu. W ustawie o cudzoziemcach (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079 ze zmianami z lat 2025–2026) nie ma żadnej podstawy pobytu opartej na nieruchomości. We wniosku o pobyt czasowy jest 17 celów pobytu: praca, działalność gospodarcza, nauka, rodzina i inne. Zakupu mieszkania ani inwestycji wśród nich nie ma (portal MOS Urzędu do Spraw Cudzoziemców, stan na październik 2026 r.). Nawet zezwolenie MSWiA, jak podaje ministerstwo, nie daje żadnych praw poza prawem do nabycia konkretnej nieruchomości.

Mieszkanie może się przydać, jeśli masz już podstawę pobytu. Przy statusie rezydenta długoterminowego UE trzeba potwierdzić tytuł prawny do lokalu (art. 219a ustawy o cudzoziemcach). Własne mieszkanie spełnia ten wymóg, tak samo jak umowa najmu.

Działa to też w drugą stronę. Jeśli masz już zezwolenie na pobyt (z wyjątkiem pobytu ofiar handlu ludźmi i pobytu krótkoterminowego), jest ono uznawane za związek z Polską przy wniosku o zezwolenie na dom lub działkę (art. 1a ust. 2 pkt 3).

O co zapytają kupującego cudzoziemca: paszport, PESEL lub NIP, źródło środków?

Notariusz i pośrednik są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i muszą zweryfikować klienta (ustawa AML, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Weryfikacja obejmuje:

• ustalenie tożsamości na podstawie paszportu;
• ustalenie beneficjenta rzeczywistego, jeśli nie kupujesz osobiście;
• ocenę celu transakcji;
• sprawdzenie pochodzenia pieniędzy „w przypadkach uzasadnionych okolicznościami” (art. 34 ust. 1).

Weryfikacja jest obowiązkowa przy transakcji okazjonalnej o wartości od 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a, stan na październik 2026 r.). Dla pośrednika podstawowy przypadek to nawiązanie stosunków gospodarczych z klientem (art. 35 ust. 1 pkt 1). Od 30.06.2026 notariusze przekazują Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej rozszerzone dane o mieszkaniu: numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pokoi i piętro.

Dlatego dokumenty o pochodzeniu pieniędzy przygotuj przed przyjazdem, a nie u notariusza. MSWiA jako przykłady wymienia zeznania podatkowe, jeśli pieniądze pochodzą z pracy, oraz umowę kredytu, jeśli z kredytu. Dokumenty w języku obcym trzeba będzie przetłumaczyć na polski u tłumacza przysięgłego, jeśli wymaga tego procedura (dla MSWiA jest to obowiązkowe).

PESEL albo NIP. W polskich procedurach podatkowych osoba fizyczna bez działalności gospodarczej identyfikuje się zwykle numerem PESEL. Jeśli PESEL-u nie masz, a w Polsce pojawią się obowiązki podatkowe, na przykład wynajmiesz mieszkanie, identyfikatorem będzie NIP (ustawa o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 151). Uzyskuje się go na formularzu NIP-7. Jeśli nie masz miejsca zamieszkania w Polsce i nie płacisz tu PIT, formularz składasz w Drugim Urzędzie Skarbowym Warszawa-Śródmieście (art. 4 pkt 3 lit. b). Jeśli wynajmiesz mieszkanie i będziesz płacić PIT, urząd skarbowy ustala się według zasad PIT. Czy NIP jest potrzebny w Twojej transakcji, ustal u notariusza przed wyznaczeniem terminu.

Rynek pierwotny czy wtórny: co jest łatwiejsze dla cudzoziemca i ile kosztuje pośrednik?

Pod względem ustawy o nabywaniu nieruchomości różnicy nie ma: zarówno mieszkanie od dewelopera, jak i z rynku wtórnego to samodzielny lokal mieszkalny, na który zezwolenie nie jest potrzebne. W praktyce w nowej inwestycji warto sprawdzić udziały w odrębnych działkach (drogi, części osiedla). Jeśli taki udział jest i zezwolenie okaże się potrzebne, przy zakupie od dewelopera wygodnie jest najpierw uzyskać promesę. Wśród zezwoleń MSWiA na lokale za 2025 r. 57% dotyczyło rynku pierwotnego, a 43% wtórnego (sprawozdanie MSWiA za 2025 r.).

Nasze wynagrodzenie (stan na październik 2026 r.):

• Rynek pierwotny. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
• Rynek wtórny. Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem pracy.
• Działki. Wynagrodzenie również ustalamy w umowie pośrednictwa. Obywatel państwa spoza EOG i Szwajcarii potrzebuje na działkę zezwolenia MSWiA, o ile nie obejmuje go jedno ze zwolnień z art. 8 ust. 1, na przykład 5 lat mieszkania w Polsce od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE.

Na rynku pierwotnym zgłaszamy Cię deweloperowi (zgłoszenie klienta) przed Twoją wizytą w biurze sprzedaży. Dlatego napisz do nas, zanim tam pójdziesz. Co obejmuje pomoc, opisuje strona jak pomagamy przy zakupie mieszkania w obcym języku.

Jak sprawdzić nową inwestycję przed przyjazdem do Warszawy: ceny dewelopera na dane.gov.pl i księga wieczysta online

Ceny. Od 11.07.2025 deweloperzy muszą publikować ceny mieszkań na swoich stronach i raz na dobę przekazywać je państwu. Ministerstwo Cyfryzacji udostępnia te dane na portalu dane.gov.pl (ustawa z 21.05.2025, Dz.U. 2025 poz. 758). Dla sprzedaży rozpoczętych wcześniej okres przejściowy zakończył się 11.09.2025. Od 11.11.2026 dane mają być przekazywane w jednolitej strukturze elektronicznej (Dz.U. 2026 poz. 1077). Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać umowy w cenie korzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6). Dlatego zapisz zrzut ekranu ceny wybranego mieszkania z datą. Średni poziom cen według dzielnic znajdziesz na stronie ceny mieszkań w Warszawie.

Księga wieczysta. Księgi wieczyste w Polsce są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Każdy, kto zna numer księgi, może bezpłatnie obejrzeć ją online na ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6, stan na październik 2026 r.). Numer księgi działki pod osiedlem poproś od dewelopera. Wydruk z przeglądania nie ma mocy dokumentu urzędowego (art. 36⁴ ust. 7). Do wniosku do MSWiA potrzebny jest urzędowy odpis nie starszy niż 6 miesięcy.

Mieszkanie przed przyjazdem wybierzesz w dziale nowe mieszkania w Warszawie w katalogu. O tym, jak potem płaci się deweloperowi etapami budowy, piszemy w tekście jak płaci się deweloperowi etapami. Jeśli kupujesz jako obywatel Białorusi, zobacz też zakup mieszkania przez obywatela Białorusi i weryfikacja banku.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce bez karty pobytu?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną kupisz bez zezwolenia MSWiA i bez karty pobytu, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Według rejestru MSWiA w 2025 r. cudzoziemcy zawarli w Polsce 17 720 transakcji na mieszkania, z czego 3 137 w Warszawie.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Opłata skarbowa za zezwolenie MSWiA to 1570 zł, za promesę 98 zł, za pełnomocnictwo 17 zł (stan na październik 2026 r.). Jeśli zezwolenia nie wydano, opłatę można odzyskać. Od 1 października 2026 r. zwrot następuje bez odrębnej decyzji, w ciągu 2 miesięcy od wniosku (ustawa o opłacie skarbowej, art. 9 ust. 2a, w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 846). Na zwykłe mieszkanie w Warszawie zezwolenie nie jest potrzebne.

Czy obywatele Białorusi i Azji Centralnej mogą kupić mieszkanie w Polsce w 2026 r.?

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie ma osobnych zasad dla obywateli Białorusi i Azji Centralnej (stan na 27.09.2026). Banki w UE nie przyjmują jednak depozytów powyżej 100 000 euro na bank od obywateli i rezydentów Białorusi (rozporządzenie 765/2006, art. 1u). Przy powiązaniach z krajem z unijnej listy wysokiego ryzyka (od 29.01.2026) stosuje się pogłębioną weryfikację pochodzenia pieniędzy.

Czy zakup nieruchomości w Polsce daje kartę pobytu?

Nie. W ustawie o cudzoziemcach (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1079, stan na październik 2026 r.) nie ma żadnej podstawy pobytu opartej na nieruchomości. We wniosku o pobyt czasowy jest 17 celów pobytu i żaden nie dotyczy zakupu mieszkania ani inwestycji. Mieszkanie przyda się najwyżej jako potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu przy statusie rezydenta długoterminowego UE.

Jak długo ważne jest zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości?

Zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania (art. 3 ust. 2, stan na październik 2026 r.), a według sprawozdania MSWiA za 2025 r. przedłużenie jego ważności nie jest dopuszczalne. Promesa, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, jest ważna rok. Sama nie daje prawa do zakupu, ale gdy obowiązuje, zezwolenia nie można odmówić, jeśli okoliczności się nie zmieniły.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.

Wybrałeś nowe mieszkanie w Warszawie i wybierasz się do biura sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed wizytą. Przed wyjazdem przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika (także o zezwolenie MSWiA i o to, co poza mieszkaniem wchodzi w skład umowy), i ułożymy listę dokumentów o pochodzeniu pieniędzy. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com