Jesteś obywatelem Białorusi, mieszkasz w Warszawie na podstawie karty pobytu i planujesz kupić mieszkanie. Zezwolenie MSWiA nie jest Ci potrzebne, jeśli lokal nie leży w strefie nadgranicznej. Warszawa w niej nie leży. Pieniądze sprawdzą natomiast nawet trzy podmioty:
- bank: przy przelewie i przy księgowaniu środków na rachunku;
- notariusz: przed podpisaniem aktu;
- pośrednik, jeśli z nim współpracujesz.
Unijny limit depozytów dla obywateli Białorusi (100 000 euro w jednym banku) najpewniej Cię nie dotyczy: wyjątek obejmuje osoby z prawem pobytu w UE. O transakcji i o dużych przelewach instytucje informują Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). To obowiązek banku i notariusza, a nie sygnał przeciwko Tobie. Poniżej opisujemy, kto co sprawdza, na jakiej podstawie i co przygotować wcześniej. Wszystkie przepisy podajemy w stanie na październik 2026 r.
W skrócie: kto sprawdza pieniądze (stan na październik 2026 r.)
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Kto | Co sprawdza lub robi | Podstawa |
|---|---|---|
| Bank | Limit depozytów 100 000 euro dla obywateli Białorusi bez prawa pobytu w UE | Rozporządzenie UE 765/2006, art. 1u |
| Bank | Zgłasza do GIIF przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy | Ustawa AML, art. 72 ust. 1–2 |
| Notariusz | Ustala tożsamość, w razie potrzeby sprawdza źródło środków | Ustawa AML, art. 34–36 |
| Notariusz | Zgłasza do GIIF akt powyżej 15 000 euro w ciągu 7 dni | Ustawa AML, art. 72 ust. 4 |
| Pośrednik | Również stosuje wobec klienta środki AML | Ustawa AML, art. 2 ust. 1 pkt 18 |
| Służba celna na granicy UE | Zgłoszenie gotówki od 10 000 euro | Rozporządzenie UE 2018/1672, art. 3 ust. 1 |
Ustawa AML to ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (ze zmianami: Dz.U. 2025 poz. 1669).
Czy Białorusin może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA?
Tak. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnej narodowości kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 2017 poz. 2278 z późn. zm.). Bez zezwolenia można nabyć także lokal garażowy lub udział w nim, jeśli służy do korzystania z Twojego mieszkania (pkt 1a). Zwolnienie nie działa w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3). Chodzi o gminy przy granicy państwa i wybrzeżu morskim (art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej, Dz.U. 2026 poz. 919). Warszawa do strefy nie należy.
Zezwolenie będzie potrzebne na dom lub działkę. Wtedy karta pobytu Ci pomoże: zezwolenie na pobyt czasowy (z wyjątkiem wydanych na podstawie art. 176 i 181 ust. 1 ustawy o cudzoziemcach), zezwolenie na pobyt stały albo status rezydenta długoterminowego UE ustawa uznaje za „związek z Polską” (art. 1a ust. 2 pkt 3). Szczegóły o zezwoleniu znajdziesz w artykule kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA.
Obywatele Białorusi kupują w Polsce dużo mieszkań. Według sprawozdania MSWiA za 2025 rok (druk Sejmu nr 2420) należą do czołówki wśród cudzoziemców będących osobami fizycznymi. Nabyli około 192 tys. m² powierzchni lokali mieszkalnych. W rejestrze MSWiA za 2025 rok jest łącznie 17 720 wpisów o nabyciu mieszkań (lokali mieszkalnych) przez cudzoziemców, z czego 3 137 dotyczy Warszawy.
Limit 100 000 euro: czy dotyczy Cię, jeśli masz kartę pobytu?
Rozporządzenie Rady UE 765/2006 zakazuje bankom w UE przyjmowania depozytów obywateli i rezydentów Białorusi powyżej 100 000 euro w jednej instytucji kredytowej (art. 1u ust. 1). Dla orientacji: według kursu NBP z 06.10.2026 (tabela 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł) to około 437 000 zł. Dla porównania: średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie w II kwartale 2026 r. wyniosła 16 783 zł za m² (NBP, plik z 07.08.2026). Tyle wystarcza więc na około 26 m², dlatego kwestia nie jest teoretyczna.
Zakaz nie obowiązuje (art. 1u ust. 4, wersja na 24.07.2026), jeśli jesteś:
- obywatelem państwa UE, EOG lub Szwajcarii;
- posiadaczem zezwolenia na pobyt czasowy lub stały w państwie UE, EOG lub Szwajcarii.
Osoba z kartą pobytu wydaną na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy albo stały podpada pod drugi wyjątek. Bank najpewniej poprosi o potwierdzenie statusu, więc miej pod ręką kartę pobytu i decyzję o pobycie. Jeśli karta niedługo wygasa, a nowej decyzji jeszcze nie ma, uzgodnij z bankiem wcześniej, co zaakceptuje. Jeżeli prawa pobytu w UE nie masz, limit obowiązuje, a drogę pieniędzy na rachunek dewelopera trzeba zaplanować przed podpisaniem umowy.
Polska lista sankcyjna jest oparta na nazwiskach i podmiotach, a nie na obywatelstwie. Środki z polskiej ustawy z 13.04.2022 (Dz.U. 2025 poz. 514, art. 2–3) stosuje się wobec konkretnych osób i podmiotów z listy, którą prowadzi minister właściwy do spraw wewnętrznych w BIP. Samo białoruskie obywatelstwo pod te środki nie podpada.
Co sprawdzają notariusz i pośrednik według ustawy AML
Notariusz sporządzający akt przeniesienia własności i pośrednik w obrocie nieruchomościami to „instytucje obowiązane” w rozumieniu ustawy AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a i pkt 18). Pytania o Ciebie i o pieniądze wynikają więc z prawa, a nie z braku zaufania.
Środki bezpieczeństwa finansowego wymienia art. 34 ust. 1 pkt 1–4. Pochodzenie środków sprawdza się „w przypadkach uzasadnionych okolicznościami” (pkt 4 lit. b). Środki stosuje się zawsze, gdy nawiązuje się stosunki gospodarcze (art. 35 ust. 1 pkt 1) oraz gdy przeprowadza się transakcję okazjonalną o wartości od 15 000 euro (pkt 2 lit. a). Zakup mieszkania prawie zawsze przekracza ten próg: 15 000 euro według kursu NBP z 06.10.2026 to około 65 550 zł.
Dane, które zostaną o Tobie zapisane jako o osobie fizycznej (art. 36 ust. 1 pkt 1):
- imię i nazwisko;
- obywatelstwo;
- numer PESEL, a gdy go nie ma, data i państwo urodzenia;
- seria i numer dokumentu potwierdzającego tożsamość;
- adres, jeśli jest znany.
Jeśli środków nie da się zastosować, na przykład odmawiasz okazania dokumentu, transakcja okazjonalna nie zostanie przeprowadzona (art. 41 ust. 1 pkt 2). Dlatego dokumenty o pochodzeniu pieniędzy najlepiej zebrać, zanim ustalisz datę u notariusza. Ustawa nie zawiera zamkniętej listy takich dokumentów. W praktyce są to papiery pokazujące drogę pieniędzy: wyciągi bankowe, umowa sprzedaży poprzedniego mieszkania, zeznania podatkowe, umowa darowizny. Dokumenty w języku obcym mogą wymagać tłumaczenia, a co dokładnie, ustal z notariuszem.
O czym bank i notariusz informują GIIF
To nie jest kontrola Ciebie osobiście, tylko rejestracja operacji. Ustawa wymaga jej od instytucji automatycznie (art. 72 ustawy AML):
- Notariusz zawiadamia GIIF o akcie notarialnym o wartości powyżej 15 000 euro w ciągu 7 dni od sporządzenia aktu (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). Od 30.06.2026 zawiadomienie o nieruchomości obejmuje adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi i piętro (ust. 6 pkt 7a w brzmieniu Dz.U. 2025 poz. 1669).
- Bank zawiadamia o wpłatach i wypłatach gotówki oraz o przelewach powyżej 15 000 euro (art. 72 ust. 1 pkt 1–2), także o przelewach przychodzących z zagranicy (ust. 2). Są wyjątki, na przykład przelew z innej instytucji obowiązanej w kraju.
Praktyczny wniosek: przelew powyżej 15 000 euro na rachunek dewelopera lub sprzedającego najpewniej trafi do zawiadomienia banku do GIIF. Jeśli bank zada pytania, pomoże Ci ta sama teczka dokumentów o pochodzeniu pieniędzy, którą przygotujesz dla notariusza.
Czy obywatel Białorusi zostanie objęty wzmożoną kontrolą?
Samo obywatelstwo niekoniecznie. Ustawa AML wylicza czynniki podwyższonego ryzyka (art. 43 ust. 2). Dla kupującego mieszkanie istotne są dwa:
- transakcja bez fizycznej obecności klienta, jeśli ryzyka nie obniża się środkami identyfikacji elektronicznej (pkt 7);
- związek z państwem trzecim wysokiego ryzyka z listy Komisji Europejskiej (pkt 10 lit. a). Wobec takich państw wzmożone środki są obowiązkowe (art. 44 ust. 1).
Białorusi nie ma na unijnej liście państw wysokiego ryzyka. Wynika to z rozporządzenia delegowanego 2016/1675 w brzmieniu z 29.01.2026, późniejszych zmian nie znaleziono (stan na październik 2026 r.). Jednocześnie notariusz lub bank oceniają ryzyko każdej transakcji osobno. Jeśli mieszkasz w Warszawie i do notariusza przychodzisz osobiście, pierwszy czynnik Cię nie dotyczy.
Paszport wygasł: z jakim dokumentem iść do notariusza
Notariusz ustala tożsamość „na podstawie prawem przewidzianych dokumentów” (art. 85 § 2 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). W akcie wpisuje się Twoje obywatelstwo (art. 92 § 1 pkt 4a). Karta pobytu w okresie ważności potwierdza tożsamość cudzoziemca na terytorium Polski (art. 242 ustawy o cudzoziemcach, Dz.U. 2025 poz. 1079 z późn. zm.). Jakim dokumentem notariusz ustali Twoją tożsamość, zapytaj przy rezerwacji terminu, żeby nie przekładać daty.
Jeżeli paszport utraciłeś, wygasł albo go nie miałeś, a masz zezwolenie na pobyt czasowy lub stały, status rezydenta długoterminowego UE, ochronę uzupełniającą albo zgodę na pobyt ze względów humanitarnych, możesz uzyskać polski dokument podróży dla cudzoziemca (art. 252a ust. 1; rozporządzenie MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Warunki na październik 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Parametr | Stan obecny |
|---|---|
| Kto wydaje | Wojewoda właściwy ze względu na miejsce pobytu (art. 257 ust. 1) |
| Ważność | 1 rok (art. 253 ust. 2) |
| Opłata dla obywateli Białorusi | Bezpłatnie (rozporządzenie MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| Do kiedy składać wnioski | Do 31.12.2026 (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Gotówka, przelewy i rachunek dewelopera
- Limitu gotówki dla kupującego-konsumenta w Polsce nie ma. Próg 15 000 zł z ustawy Prawo przedsiębiorców dotyczy wyłącznie transakcji między przedsiębiorcami (art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Deweloperowi gotówką w praktyce się nie płaci. W umowie deweloperskiej wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku (art. 8 ust. 1 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880). Pieniądze i tak przejdą więc przez bank i jego kontrole. Jak rozkładają się wpłaty na etapy, opisujemy w artykule jak wygląda harmonogram płatności dla dewelopera.
- Gotówka na granicy UE. Jeśli wwozisz lub wywozisz 10 000 euro lub więcej, musisz ją zgłosić (art. 3 ust. 1 rozporządzenia UE 2018/1672). Zachowaj zgłoszenie: razem z wyciągami bankowymi pokazuje drogę pieniędzy.
Ile pieniędzy przejdzie przez transakcję poza ceną mieszkania
Poza ceną przez notariusza i bank przejdą obowiązkowe opłaty. Stan na październik 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Opłata | Ile | Podstawa |
|---|---|---|
| PCC na rynku wtórnym | 2% ceny; płaci kupujący, pobiera notariusz | Ustawa o PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 |
| PCC przy zakupie od dewelopera | Jeśli sprzedaż podlega VAT, PCC nie ma (art. 2 pkt 4 lit. a). Wyjątek: 6% od szóstego i każdego kolejnego lokalu dla jednego nabywcy w budynkach na jednej działce (art. 7a ust. 1) | Ustawa o PCC |
| VAT w cenie nowego mieszkania | 8% dla mieszkań do 150 m², powyżej limitu proporcjonalnie | Ustawa o VAT, Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2, 12–12c |
| Taksa notarialna (maksymalna) | Połowa stawki dla umowy deweloperskiej i sprzedaży mieszkania; przy cenie od 60 000 do 1 000 000 zł pełna stawka to 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł | Rozporządzenie, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 pkt 15a, 16, 19 |
| Wypisy aktu | 6 zł za każdą rozpoczętą stronę | Tamże, § 12 ust. 1 |
| Opłaty sądowe | 200 zł za wpis prawa własności; 100 zł za założenie księgi wieczystej | Ustawa o kosztach sądowych, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 |
Dla pierwszego mieszkania istnieje ulga w PCC (art. 9 pkt 17). Czy dotyczy Ciebie, zapytaj notariusza przed transakcją. Co do stawki VAT 8%: do 31.10.2026 Ministerstwo Finansów może jeszcze ogłosić komunikat z art. 146ef ust. 2 ustawy o VAT o końcu okresu jej obowiązywania. Przed podpisaniem sprawdź, czy się ukazał.
Przykład obliczenia (nasz, według skali taksy): przy cenie mieszkania 800 000 zł pełna stawka wyniesie 1 010 zł + 0,4% × 740 000 zł = 3 970 zł. Połowa to 1 985 zł. To maksymalna taksa z rozporządzenia ministra, notariusz może ustalić niższą. Ostateczną kwotę ustal z notariuszem.
Co własne mieszkanie daje dla Twojego statusu w Polsce
Prawa pobytu zakup nie daje: własność nieruchomości nie jest w ustawie o cudzoziemcach podstawą pobytu. Ale jeśli ubiegasz się o status rezydenta długoterminowego UE, musisz przedstawić „aktualny tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego” (art. 219a ust. 1 ustawy o cudzoziemcach, stosowany od 27.04.2026). Własne mieszkanie spełnia ten wymóg. Polskie nazwy dokumentów z tego artykułu zebraliśmy w słowniku pojęć przy zakupie mieszkania.
Zobacz też: mieszkanie pod klucz czy w stanie deweloperskim.
Sytuacja cudzoziemca: dokumenty, tłumaczenia i język
Jeśli nie czytasz biegle po polsku, pamiętaj o trzech sprawach, które wynikają z przepisów opisanych wyżej:
- dokumenty o pochodzeniu pieniędzy w języku obcym mogą wymagać tłumaczenia; ustal z notariuszem, co dokładnie;
- kartę pobytu i decyzję o pobycie miej pod ręką: bank może poprosić o potwierdzenie statusu, a notariusz o dokument tożsamości;
- umowę deweloperską i prospekt informacyjny przeczytaj w całości przed podpisaniem, a pytania o zapisy zadaj deweloperowi lub prawnikowi.
FAQ
Czy obywatel Białorusi może kupić mieszkanie w Warszawie?
Tak. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnej narodowości kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Dz.U. 2017 poz. 2278, stan na październik 2026 r.). Wyjątek to strefa nadgraniczna, a Warszawa do niej nie należy. Karta pobytu nie jest potrzebna do zakupu, ale przyda się przy weryfikacji w banku.
Czy limit 100 000 euro na depozyty dotyczy mnie, jeśli mam kartę pobytu?
Nie, jeśli masz zezwolenie na pobyt czasowy lub stały w państwie UE. Rozporządzenie UE 765/2006 (art. 1u ust. 1) zakazuje bankom przyjmowania od obywateli i rezydentów Białorusi depozytów powyżej 100 000 euro w jednej instytucji, ale art. 1u ust. 4 wyłącza osoby z prawem pobytu w UE, EOG lub Szwajcarii (stan na październik 2026 r.). Bank najpewniej poprosi o potwierdzenie statusu.
Czy notariusz zapyta, skąd mam pieniądze na mieszkanie?
Może zapytać. Notariusz i pośrednik mają z mocy ustawy AML obowiązek zweryfikować klienta, a pochodzenie środków sprawdzają „w przypadkach uzasadnionych okolicznościami” (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, Dz.U. 2025 poz. 644, stan na październik 2026 r.). Jeśli weryfikacji nie da się przeprowadzić, transakcji okazjonalnej nie wykonuje się (art. 41 ust. 1 pkt 2).
Czy GIIF dowie się o zakupie mieszkania?
Tak, jeśli kwota przekracza 15 000 euro. Notariusz zgłasza taki akt do GIIF w ciągu 7 dni, a od 30.06.2026 podaje też numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pokoi i piętro. Bank zgłasza przelewy powyżej 15 000 euro, także przychodzące z zagranicy (art. 72 ustawy AML, stan na październik 2026 r.). To obowiązek instytucji, a nie podejrzenie wobec Ciebie.
Czy mogę podpisać akt notarialny, jeśli mój białoruski paszport wygasł?
Karta pobytu w okresie ważności potwierdza tożsamość cudzoziemca w Polsce (art. 242 ustawy o cudzoziemcach). Notariusz ustala tożsamość na podstawie dokumentów przewidzianych prawem (art. 85 § 2 Prawa o notariacie). Jaki dokument przyjmie, zapytaj przy umawianiu terminu. Obywatel Białorusi z prawem pobytu może uzyskać od wojewody polski dokument podróży dla cudzoziemca: bezpłatnie, wnioski do 31.12.2026 (stan na październik 2026 r.).
Wybrałeś nowe mieszkanie i planujesz wizytę w biurze sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed pierwszą wizytą: zgłosimy Cię deweloperowi i pójdziemy do biura sprzedaży razem. Przed podpisaniem przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a przy okazji przygotujemy listę dokumentów o pochodzeniu pieniędzy dla banku i notariusza. Obsługujemy klientów w 7 językach. Kupujący mieszkanie od dewelopera nie płaci nam wynagrodzenia. Więcej na stronie wsparcie przy zakupie mieszkania w Warszawie. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Pośrednik: Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Przepisy podajemy w stanie na październik 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.