Cenę nowego mieszkania w Warszawie możesz sprawdzić samodzielnie, bez znajomych w biurze sprzedaży i bez znajomości prawa. Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi pokazywać na swojej stronie cenę każdego oferowanego lokalu wraz z historią zmian. Te same dane raz na dobę przekazuje państwu, a państwo publikuje je na otwartym portalu dane.gov.pl. Jeśli w umowie pojawi się wyższa cena niż w cenniku, prawo daje Ci możliwość żądania ceny najkorzystniejszej. Stan prawny: październik 2026 r.
Mieszkasz w Warszawie, widzisz w reklamie „od … zł/m²”, a w biurze sprzedaży słyszysz inną kwotę. Dokumenty są po polsku, umowa też. Poniżej krok po kroku: gdzie znaleźć cennik, jak odczytać plik w dane.gov.pl znając kilka polskich słów i co zrobić, gdy liczby się nie zgadzają.
Skąd się wzięła jawność cen i kogo dotyczy
Obowiązek wprowadziła ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (Dz.U. 2025 poz. 758). Dodała ona do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Przepisy obowiązują od 11 lipca 2025 r.; inwestycje, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, miały czas do 11 września 2025 r. Obowiązujący tekst ustawy to t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Obowiązek ciąży na deweloperze. Art. 19a ust. 4 rozciąga go także na dewelopera sprzedającego gotowe lokale oraz na przedsiębiorcę, który po raz pierwszy sprzedaje lokal z takiej inwestycji. Prywatnych sprzedawców na rynku wtórnym ten przepis nie wymienia.
Od 11 listopada 2026 r. zmienia się forma codziennego raportowania. Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) wymaga przekazywania danych jako dokumentu elektronicznego o strukturze określonej przez ministra. Rozporządzenie o strukturze danych istnieje na razie jako projekt (opublikowany na rządowym portalu legislacja.gov.pl 28 września 2026 r.), planowany termin wejścia w życie to 11 listopada 2026 r. Obowiązków dewelopera wobec kupującego z art. 19a ta zmiana nie uchyla.
Co deweloper musi pokazać na swojej stronie
Zgodnie z art. 19a ust. 1 na stronie internetowej dewelopera muszą się znaleźć:
- cena 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu oraz cena całej nieruchomości lub jej części będącej przedmiotem umowy;
- ceny pomieszczeń przynależnych (komórki, piwnicy, garażu) i praw, bez których nie da się korzystać z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu;
- inne świadczenia pieniężne, które zapłacisz deweloperowi na podstawie umowy przenoszącej własność.
Wszystkie kwoty podaje się z VAT. Na tej samej stronie powinna być część ogólna prospektu informacyjnego, adres dewelopera i biura sprzedaży, sposób kontaktu oraz lokalizacja inwestycji. Strona ma działać od początku sprzedaży (a jeśli zawierane są umowy rezerwacyjne, jeszcze przed pierwszą z nich) do przeniesienia praw na podstawie ostatniej umowy w inwestycji.
Najważniejsze dla kupującego, który widzi „od … zł/m²”, jest art. 19a ust. 3: w reklamach i ogłoszeniach deweloper musi podawać adres strony z cenami. Cena „od” nie zastępuje ceny konkretnego lokalu. Szukaj jej pod tym adresem, a miejsce postojowe lub komórkę sprzedawane osobno znajdź w cenniku, zanim policzysz budżet. Więcej o tych pozycjach w artykule o tym, ile kosztuje garaż i komórka w nowych mieszkaniach.
Jak znaleźć cenę nowego mieszkania w dane.gov.pl: krok po kroku
Deweloper raz na dobę przekazuje dane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a ten publikuje je w dane.gov.pl jako dane o wysokiej wartości (art. 19b). Interfejs portalu jest po polsku, ale do wyszukania wystarczy kilka słów.
- Zacznij od strony dewelopera. Otwórz cennik pod adresem z reklamy i zapisz numer lokalu. Po nim połączysz dane z różnych źródeł.
- Wyszukaj zbiór danych. W wyszukiwarce dane.gov.pl wpisz „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera lub jego spółki. Stan na 27 września 2026 r. takich zbiorów jest ponad 14 tys. To zbiory, a nie inwestycje: jeden deweloper może mieć ich kilka.
- Otwórz najnowszy plik i w kolumnie z lokalizacją znajdź swoją inwestycję.
- Znajdź wiersz z numerem lokalu. Wzorcowy zbiór danych ministerstwa nie przewiduje powierzchni, piętra ani liczby pokoi. Do 10 listopada 2026 r. nie jest on przy tym obowiązkowy, dlatego pliki różnych deweloperów wyglądają inaczej. Od 11 listopada 2026 r. strukturę danych ma określać rozporządzenie ministra właściwego do spraw informatyzacji na podstawie art. 19b ust. 2a (w brzmieniu nadanym ustawą Dz.U. 2026 poz. 1077); stan na październik 2026 r. to wciąż projekt. Powierzchnię i piętro sprawdzaj na stronie dewelopera.
- Sprawdź datę. W pliku według wzoru ministerstwa przy cenie za m², cenie lokalu i cenach komórek czy innych świadczeń stoi data, od której cena obowiązuje.
Nie każdy zbiór ma archiwum. Niektórzy deweloperzy codziennie dodają nowy plik i da się z nich złożyć historię. Inni publikują jeden plik „na dzień bieżący”, który codziennie jest zastępowany nowym. Wtedy historię cen oglądaj na stronie dewelopera.
Jak czytać historię ceny
Historię ceny prowadzi deweloper na swojej stronie. Art. 19a ust. 2 wymaga aktualizacji informacji w dniu każdej zmiany, podania jej daty i przechowywania poprzednich danych od początku sprzedaży: starej ceny, nowej ceny i daty. Porównaj datę reklamy z ceną, która obowiązywała tego dnia.
Zasada „najniższej ceny z 30 dni” przed obniżką wynika z innej ustawy, o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Czy dotyczy mieszkań od dewelopera, nie jest rozstrzygnięte: art. 2 tej ustawy wyłącza informowanie o cenach uregulowane odrębnymi przepisami, a jawność cen mieszkań reguluje ustawa deweloperska. Opublikowanego stanowiska UOKiK w tej sprawie nie znaleźliśmy (stan na wrzesień 2026 r.). Praktyczny sposób sprawdzenia promocji na podstawie historii cen opisaliśmy w artykule jak sprawdzić, czy promocja dewelopera jest prawdziwa.
Cena ofertowa czy transakcyjna: gdzie sprawdzić, za ile sprzedano
Cennik dewelopera to cena ofertowa. Za ile mieszkania sprzedano naprawdę, pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości (RCN). Od 13 lutego 2026 r. jego dane są udostępniane bezpłatnie (ustawa z 26 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1542).
Na geoportal.gov.pl otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości”. Zobaczysz cenę, datę dokumentu, rodzaj nieruchomości, powierzchnię i rodzaj rynku: pierwotny lub wtórny. Warszawa jest w serwisie, ale z opóźnieniem: stan na 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje w RCN pochodziły z maja 2026 r. W warstwie lokali są też garaże i lokale niemieszkalne, dlatego filtruj według rodzaju nieruchomości.
Drugie źródło dopiero powstaje. Zgodnie z ustawą z 17 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1669) od 2 kwietnia 2027 r. Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), ma publikować średnie ceny lub mediany transakcji oraz liczbę transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym. Statystyka pojawi się tylko wtedy, gdy w próbie jest co najmniej 6 lokali i 6 różnych nabywców, a wybrany okres nie przekracza 2 lat (stan prawny na październik 2026 r.).
Gdy w umowie jest wyższa cena niż w cenniku
Art. 19a ust. 6: jeżeli cena na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy zawieraniu umowy, kupujący może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Jak się przygotować:
- Przed wizytą zapisz stronę z cenami (zrzut ekranu z widoczną datą) i pobierz plik z dane.gov.pl z tego samego dnia.
- Sprawdź wyliczenie. W umowach z deweloperem zawieranych od 13 lutego 2026 r., w tym w umowie rezerwacyjnej, cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej w m² i ceny 1 m² (art. 5a). Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.
- Rozbieżność zgłoś pisemnie przed podpisaniem i powołaj się na art. 19a ust. 6.
- Przepis mówi o cenie „przy zawieraniu umowy”. Czy obejmuje umowę rezerwacyjną, ustawa wprost nie rozstrzyga, dlatego przed rezerwacją poproś o cenę lokalu na piśmie.
Co jeszcze może dojść do ceny z cennika, opisaliśmy w artykule o tym, jakie dopłaty doliczyć do ceny z cennika.
Nie jesteś obywatelem Polski: co uwzględnić osobno
Prawa są takie same. Obowiązki z art. 19a ciążą na deweloperze, a prawo do najkorzystniejszej ceny przysługuje kupującemu; przepis nie zawiera warunku obywatelstwa. Sam lokal mieszkalny (samodzielny lokal mieszkalny) obywatel dowolnego państwa kupuje bez zezwolenia MSWiA, z wyjątkiem strefy nadgranicznej, do której Warszawa nie należy (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Posiadacze statusu UKR i CUKR kupują lokal na zasadach ogólnych. Lokal garażowy lub udział w nim także można kupić bez zezwolenia, jeśli zakup wiąże się z Twoimi potrzebami mieszkaniowymi (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
Uważnie czytaj pozycje „inne prawa”. Jeśli w cenniku osobno wymieniony jest udział w innej nieruchomości, na przykład w drodze dojazdowej lub części zespołu mieszkaniowego, według wyjaśnień MSWiA na jego zakup potrzebne jest zezwolenie, o ile dotyczy Cię ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (m.in. obywateli Ukrainy ze statusem UKR lub z kartą pobytu bez 5 lat pobytu stałego). Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a rozpatrzenie zwykle trwa kilka miesięcy; w 2022 r. MSWiA wskazywało na 2–4 miesiące, czasem dłużej (stan na październik 2026 r.). Udział w gruncie pod budynkiem i w częściach wspólnych budynku zezwolenia nie wymaga. Wyjaśnij to przed rezerwacją.
Dokumenty po polsku. Prawo nie zobowiązuje dewelopera do tłumaczenia cennika, prospektu ani umowy: ustawa deweloperska nie reguluje języka tych dokumentów. Umowę z konsumentem-cudzoziemcem można sporządzić w jego języku, jeśli sam o to poprosi, zna ten język, nie jest obywatelem polskim i został wcześniej poinformowany o prawie do polskiego tekstu (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Automatyczne tłumaczenie strony pomaga się zorientować, ale liczby i daty porównuj z oryginałem.
Polskie słowa, które przydadzą się w cenniku i dokumentach:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Po polsku | Znaczenie dla cudzoziemca |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | ceny ofertowe (oferty) lokali |
| cena za m² powierzchni użytkowej | cena 1 m² powierzchni użytkowej |
| cena lokalu | cena mieszkania |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | pomieszczenia dodatkowe (komórka, piwnica) |
| miejsce postojowe, garaż | miejsce parkingowe, garaż |
| inne świadczenia pieniężne | inne płatności na rzecz dewelopera |
| data, od której obowiązuje cena | data wejścia ceny w życie |
| historia cen | zmiany ceny w czasie |
U notariusza. Umowę z deweloperem zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Akt sporządza się po polsku. Jeśli nie znasz polskiego i nie ma tłumaczenia, notariusz powinien przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz sprawdza, czy rozumiesz jego treść (art. 94 § 1). Cenę w akcie porównaj z zapisanym zrzutem cennika jeszcze przed tym spotkaniem, a nie w jego trakcie.
Kto pilnuje deweloperów i gdzie się skarżyć
Przestrzegania tych przepisów pilnuje Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Naruszenie art. 19a ust. 1–4 i obowiązku raportowania z art. 19b to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Kara może sięgnąć 10% obrotu z poprzedniego roku (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714). Kierownikowi, który umyślnie dopuścił do naruszenia, grozi kara do 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, stan prawny na październik 2026 r.). Prezes UOKiK może też zwrócić się do dewelopera bez wszczynania postępowania; termin na odpowiedź to co najmniej 14 dni.
Ustawa uznaje też zawsze za nieuczciwą „reklamę wabik”: ofertę po określonej cenie bez ujawnienia, że przedsiębiorca ma podstawy sądzić, iż towaru w tej cenie nie dostarczy (art. 7 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym).
Gdzie się zwrócić (stan na październik 2026 r.):
- UOKiK zajmuje się interesem zbiorowym, a nie pojedynczym sporem (art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Zgłoszenie możesz wysłać na uokik@uokik.gov.pl lub na adres pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Twoja indywidualna sprawa: miejski lub powiatowy rzecznik konsumentów (w Polsce jest ich ponad 370) oraz konsumencka infolinia 801 440 220 lub 222 66 76 76, w dni robocze 10:00–18:00, w cenie połączenia według taryfy operatora.
Jak pokazujemy ceny w katalogu Jawno
Ceny w naszym katalogu bierzemy z dane.gov.pl i przy każdej podajemy datę danych. Na stronie o tym, skąd bierzemy ceny w katalogu i jak je datujemy, opisaliśmy źródło i liczbę objętych inwestycji. Nasza cena to zdjęcie z konkretnego dnia. Przy porównaniu z umową znaczenie prawne ma cennik dewelopera, bo to jego dotyczy art. 19a ust. 6. Widzisz różnicę między naszym katalogiem a stroną dewelopera? Napisz do nas.
FAQ
Gdzie znaleźć oficjalną cenę mieszkania od dewelopera w Warszawie?
W dwóch miejscach. Pierwsze: strona internetowa dewelopera, której adres musi być w każdym jego ogłoszeniu; jest tam cena każdego oferowanego lokalu i historia jej zmian. Drugie: portal dane.gov.pl, do którego deweloper raz na dobę przekazuje te same dane za pośrednictwem ministra (art. 19a–19b ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.). W portalu wpisz „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera.
Czy muszę znać polski, żeby sprawdzić cenę w dane.gov.pl?
Nie. Wystarczy kilka słów: „Ceny ofertowe mieszkań” do wyszukiwania, numer lokalu ze strony dewelopera i nazwy kolumn z ceną za m², ceną lokalu i datą, od której cena obowiązuje. Prawo nie zobowiązuje dewelopera do tłumaczenia cennika, prospektu ani umowy (stan na październik 2026 r.), dlatego liczby i daty porównuj z polskim oryginałem, a nie z automatycznym tłumaczeniem strony.
W biurze sprzedaży usłyszałem wyższą cenę niż na stronie dewelopera. Co zrobić?
Możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Przed spotkaniem zapisz stronę z cenami z widoczną datą i pobierz plik z dane.gov.pl z tego samego dnia. Rozbieżność zgłoś pisemnie przed podpisaniem i powołaj się na art. 19a ust. 6.
Czy przepisy o jawności cen działają, jeśli jestem cudzoziemcem lub mam status UKR?
Tak. Obowiązki z art. 19a ciążą na deweloperze, a prawo do najkorzystniejszej ceny przysługuje kupującemu; przepis nie zawiera warunku obywatelstwa. Sam lokal mieszkalny obywatel dowolnego państwa kupuje w Warszawie bez zezwolenia MSWiA, także posiadacz statusu UKR lub CUKR (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan na październik 2026 r.).
Gdzie sprawdzić, za ile naprawdę sprzedano mieszkania w Warszawie?
W Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl; od 13 lutego 2026 r. dane są bezpłatne. Stan na 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje w serwisie pochodziły z maja 2026 r. Od 2 kwietnia 2027 r. średnie ceny lub mediany transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym ma publikować Portal DOM (Dz.U. 2025 poz. 1669).
Co zmieni się 11 listopada 2026 r.?
Zmieni się forma codziennego raportowania: deweloper przekaże dane jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra (ustawa z 17 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1077). Obowiązek publikowania cen na własnej stronie i Twoje prawo do najkorzystniejszej ceny z art. 19a ta zmiana nie uchyla.
Wybrałeś mieszkanie i wybierasz się do biura sprzedaży? Napisz do nas przed pierwszą wizytą. Zgłosimy Cię deweloperowi jako naszego klienta, pójdziemy na spotkanie razem, a przed podpisaniem przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, porównamy cenę z cennikiem dewelopera i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Nie płacisz nam wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Obsługujemy w siedmiu językach, w tym po ukraińsku. Co dokładnie sprawdzić w dokumentach, opisaliśmy w artykule co sprawdzić w prospekcie informacyjnym. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.