W ogłoszeniu mieszkanie kosztuje 690 000 zł, a w projekcie umowy kwota jest wyższa: doszło obowiązkowe miejsce postojowe albo komórka. Różnicę da się zobaczyć jeszcze przed rezerwacją, bo deweloper musi publikować na swojej stronie nie tylko cenę mieszkania, ale też cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu (jeśli nie są w cenie mieszkania) oraz inne świadczenia na jego rzecz, wszystko z VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej). Poza cennikiem zostają notariusz i opłaty za księgę wieczystą. Poniżej krok po kroku: co porównać, o co zapytać i co zrobić, gdy liczby się nie zgadzają.
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Wszystkie normy, stawki i kwoty podajemy według stanu na październik 2026 r.
Gdzie szukać różnicy (stan na październik 2026 r.)
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Gdzie ją znajdziesz | Uwaga |
|---|---|---|
| Cena mieszkania | cennik na stronie dewelopera, prospekt informacyjny, umowa | z VAT; w umowach zawartych od 13.02.2026 to powierzchnia użytkowa × cena za m² (art. 5a) |
| Komórka, piwnica, garaż (pomieszczenia przynależne) | cennik na stronie, jeśli nie są w cenie mieszkania | art. 19a ust. 1 |
| Miejsce postojowe, udział w garażu | cennik, umowa | VAT 8% albo 23% zależnie od formy sprzedaży |
| Inne świadczenia na rzecz dewelopera | cennik, umowa | art. 19a ust. 1 |
| Notariusz i księga wieczysta | nie ma ich w cenniku | taksa maksymalna, stałe opłaty sądowe |
| Opłata rezerwacyjna | umowa rezerwacyjna | to nie dopłata: zalicza się ją na poczet ceny (art. 32 ust. 3) |
Co deweloper musi pokazać w cenniku
Od 11 lipca 2025 r. obowiązują zasady przejrzystości cen (art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej). Według art. 19a ust. 1 deweloper publikuje na stronie internetowej:
- cenę 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania;
- cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są w cenie mieszkania;
- inne świadczenia pieniężne, które ma ponieść nabywca.
Wszystkie kwoty podaje się z VAT. Deweloper publikuje też historię zmian cen z datami (art. 19a ust. 1-2), a w każdej reklamie wskazuje adres strony z cennikiem (art. 19a ust. 3). Te same dane codziennie trafiają do ministra i są udostępniane na portalu dane.gov.pl (art. 19b). Stamtąd pochodzą ceny na naszej stronie, zawsze z datą danych.
Jeśli ceny podane przez dewelopera się różnią, możesz żądać najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6). Naruszenie tych obowiązków jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 19a ust. 5). Dlatego przed wizytą w biurze sprzedaży zrób zrzut ekranu cennika z datą: mieszkanie, komórka, miejsce postojowe i inne pozycje.
Gdzie znaleźć cennik i jego historię, wyjaśniamy w tekście jak sprawdzić cenę nowego mieszkania i jej historię na dane.gov.pl.
Jak liczy się cenę samego mieszkania
Dla umów zawartych od 13 lutego 2026 r. cena mieszkania to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 27). Sposób pomiaru powierzchni musi być wskazany w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 15) i w prospekcie informacyjnym.
Jeśli w umowie pojawia się ogródek lub taras, zapytaj, czy wliczono je do powierzchni i ceny mieszkania, czy idą jako osobna pozycja. Odpowiedź porównaj z cennikiem i prospektem.
Komórka i miejsce postojowe: dopłata czy część mieszkania
Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) wśród pomieszczeń przynależnych wymienia m.in. piwnicę, strych, komórkę i garaż (art. 2 ust. 4). Miejsca postojowe deweloperzy sprzedają w różnych formach, a od formy zależy m.in. stawka VAT. Przed rezerwacją zapytaj w biurze sprzedaży:
- Czy miejsce postojowe lub komórka są przy tym mieszkaniu obowiązkowe?
- W jakiej formie je kupuję: udział w garażu będącym odrębnym lokalem z własną księgą wieczystą czy prawo wyłącznego korzystania z miejsca we wspólnej części?
- Ile kosztują i czy cena w cenniku zawiera VAT w tej samej stawce co umowa?
- Czy wpłaty za garaż trafiają na ten sam mieszkaniowy rachunek powierniczy co wpłaty za mieszkanie?
Ceny miejsc i komórek w warszawskich inwestycjach zebraliśmy osobno: ile kosztuje garaż i komórka lokatorska w nowych mieszkaniach w Warszawie.
Czy deweloper może narzucić miejsce postojowe
Zakup mieszkania razem z miejscem postojowym może być warunkiem umowy. W wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie zobowiązujące nabywcę do kupna mieszkania wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie było niedozwolonym postanowieniem umownym.
Dlatego o obowiązkowe dopłaty pytaj przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, a nie dopiero przed umową deweloperską. Jeśli do mieszkania za 690 000 zł dochodzi obowiązkowe miejsce, Twój budżet musi pokryć obie pozycje.
Zatajenie istotnej informacji może być zaniechaniem wprowadzającym w błąd (art. 6 ust. 1 i ust. 3 pkt 1 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Za istotną ustawa uznaje m.in. cenę wraz z podatkami (art. 6 ust. 4 pkt 3). Dla cen dewelopera główną normą pozostaje jednak art. 19a ustawy deweloperskiej.
Garaż a ochrona Twoich pieniędzy. Udział w lokalu garażowym kupowany razem z mieszkaniem w ramach tego samego przedsięwzięcia dewelopera również podlega ustawie deweloperskiej (art. 2 ust. 2 pkt 3-4). Wpłaty za niego trafiają na rachunek powierniczy (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Ustawa nie obejmuje tylko samodzielnego zakupu niezwiązanego z umową deweloperską.
VAT na miejsce postojowe: 8% czy 23%
Według stanu na 7 października 2026 r. sprzedaż mieszkań o powierzchni do 150 m² opodatkowana jest stawką 8% (art. 41 ust. 2 i 12-12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Przed aktem notarialnym sprawdź stawkę jeszcze raz: jeśli minister finansów ogłosi zakończenie okresu z art. 146ef, obwieszczenie ma ukazać się do 31 października 2026 r.
Dla miejsca postojowego stawka zależy od formy sprzedaży (stan na październik 2026 r.):
- miejsce we wspólnej części lub prawo wyłącznego korzystania, sprzedane razem z mieszkaniem: stawka właściwa dla mieszkania, czyli dziś 8%;
- udział w odrębnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą: 23% (wyrok WSA w Warszawie z 7 grudnia 2009 r., III SA/Wa 1110/09; w 2009 r. stawki wynosiły jeszcze 7% i 22%).
Przy cenie miejsca 50 000 zł netto różnica między 23% a 8% to 7 500 zł (obliczenie własne). Zapytaj dewelopera, jaką stawkę zastosuje, i sprawdź, czy cena z cennika (z VAT) zgadza się z ceną w umowie.
Ile doliczyć na notariusza i księgę wieczystą
Tych kosztów nie ma w cenniku dewelopera. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Taksę notarialną, wypisy aktu i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej z tej umowy strony ponoszą po połowie (art. 40 ust. 2).
Maksymalne stawki określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł taksa to 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Za umowę deweloperską pobiera się połowę tej stawki (§ 6 pkt 15a), za umowę przenoszącą własność lokalu również połowę (§ 6 pkt 16). Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Przykład dla mieszkania za 690 000 zł (obliczenie własne, stawki maksymalne, stan na październik 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Koszt | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Opłata rezerwacyjna (część ceny, nie dopłata) | maks. 6 900 zł | art. 32 ust. 2-3 ustawy deweloperskiej |
| Taksa za umowę deweloperską, Twoja połowa | maks. 882,50 zł netto, ok. 1 085 zł brutto | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Taksa za umowę przenoszącą własność | maks. 1 765 zł netto | § 6 pkt 16 |
| Wypisy aktu | 6 zł netto za stronę | § 12 |
Ustawa deweloperska dzieli po połowie tylko koszty umowy deweloperskiej. Jak rozłożą się koszty umowy przenoszącej własność, sprawdź w projekcie umowy. Jeśli miejsce postojowe kupujesz jako odrębny udział w garażu, zapytaj notariusza, jak policzy taksę i wpisy dla tej pozycji. Pełną listę kosztów, także przy kredycie, opisujemy w tekście pełna lista dopłat i kosztów zakupu mieszkania od dewelopera.
Jeśli jesteś cudzoziemcem: czego nie ma w polskich poradnikach
Ten fragment dotyczy osób mieszkających w Warszawie bez polskiego obywatelstwa, które nie czytają dokumentów dewelopera po polsku. Stan na październik 2026 r.
Podatki są takie same. Podatki przy zakupie mieszkania nie zależą od obywatelstwa: nowe mieszkanie z VAT 8% (do 150 m²), bez PCC. Odrębnego “podatku dla cudzoziemców” nie ma.
Zezwolenie MSWiA: na mieszkanie nie, na udziały uważnie. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Garaż lub udział w nim również, jeśli zakup wiąże się z Twoimi potrzebami mieszkaniowymi (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Inaczej jest z udziałem w odrębnej nieruchomości sprzedawanym razem z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej: według wyjaśnień MSWiA zezwolenie jest wtedy potrzebne, o ile ustawa Cię obejmuje (nie dotyczy obywateli EOG i Szwajcarii, art. 8 ust. 2). Do ceny dochodzą wtedy opłata skarbowa 1 570 zł i czas oczekiwania. Dlatego w cenniku i projekcie umowy sprawdź, co dokładnie i w jakiej formie kupujesz razem z mieszkaniem.
Tłumaczenie to Twój koszt przed notariuszem. Cennik, prospekt i umowę rezerwacyjną dostajesz przed wizytą u notariusza. Jeśli chcesz zrozumieć dopłaty przed rezerwacją, tłumaczenie tych dokumentów zamawiasz Ty, więc zapytaj o jego koszt z góry. Więcej o kosztach cudzoziemca znajdziesz w tekście dodatkowe koszty cudzoziemca przy zakupie od dewelopera.
Kalkulator: jak policzyć pełną cenę
Na karcie inwestycji jest kalkulator “Pełna cena zakupu” (zakładka “Pełna cena”). Wpisujesz cenę mieszkania, komórki i miejsca postojowego, wybierasz etap (w budowie albo gotowe) i zaznaczasz, czy bierzesz kredyt. Kalkulator liczy orientacyjnie, według maksymalnych stawek taksy i stałych opłat sądowych. Dokładne koszty podadzą notariusz i bank. Zobacz na przykładzie: kalkulator pełnej ceny na karcie inwestycji NU! (Wola).
Lista kontrolna przed umową rezerwacyjną
- Zrób zrzut ekranu cennika z datą: mieszkanie, komórki, miejsca postojowe, inne świadczenia.
- Poproś o prospekt informacyjny. Deweloper przekazuje go bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1-2).
- Zapytaj na piśmie, czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe i w jakiej formie je kupujesz.
- Ustal stawkę VAT dla każdej pozycji i porównaj ją z ceną z VAT w cenniku.
- Sprawdź w prospekcie i umowie sposób pomiaru powierzchni oraz to, czy ogródek lub taras są w cenie mieszkania.
- Jeśli nie jesteś obywatelem EOG ani Szwajcarii, sprawdź, czy wśród zakupów nie ma udziału w odrębnej nieruchomości wymagającego zezwolenia MSWiA.
- Policz koszty u notariusza i w sądzie według tabeli wyżej lub w kalkulatorze; dodaj tłumaczenie, jeśli jest potrzebne.
- Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2), czyli przy 690 000 zł maksymalnie 6 900 zł; zalicza się ją na poczet ceny (art. 32 ust. 3).
FAQ
Czy deweloper może zmusić do kupna miejsca postojowego razem z mieszkaniem?
Może postawić taki warunek. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) uznał, że postanowienie zobowiązujące do kupna mieszkania wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie było niedozwolonym postanowieniem umownym. O obowiązkowe dopłaty pytaj więc przed umową rezerwacyjną i porównaj odpowiedź z cennikiem na stronie dewelopera.
Co zrobić, gdy cena w umowie jest wyższa niż w cenniku na stronie dewelopera?
Jeśli ceny podane przez dewelopera się różnią, możesz żądać tej, która jest dla Ciebie najkorzystniejsza (art. 19a ust. 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880; stan na październik 2026 r.). Zrób zrzut ekranu cennika z datą i porównaj go z prospektem informacyjnym oraz projektem umowy.
Jaki VAT jest na miejsce postojowe w nowym mieszkaniu: 8% czy 23%?
To zależy od formy sprzedaży. Miejsce we wspólnej części budynku lub prawo wyłącznego korzystania, sprzedane razem z mieszkaniem, opodatkowuje się stawką właściwą dla mieszkania, czyli obecnie 8%. Udział w odrębnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą to 23% (WSA w Warszawie, III SA/Wa 1110/09). Przy cenie miejsca 50 000 zł netto różnica to 7 500 zł (stan na październik 2026 r.).
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 690 000 zł od dewelopera?
Maksymalna taksa za umowę deweloperską to 1 765 zł netto, a Ty płacisz połowę z deweloperem: 882,50 zł netto, około 1 085 zł brutto. Taksa za umowę przenoszącą własność wynosi maksymalnie 1 765 zł netto. Osobno doliczasz wypisy aktu (6 zł netto za stronę) i opłaty sądowe za księgę wieczystą (stan na październik 2026 r.).
Czy opłata rezerwacyjna to dopłata do ceny?
Nie. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej), czyli przy 690 000 zł najwyżej 6 900 zł. Zalicza się ją na poczet ceny (art. 32 ust. 3).
Wybrałeś mieszkanie i chcesz znać pełną cenę przed rezerwacją? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Zgłosimy Cię jako naszego klienta i pójdziemy na spotkanie razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, w tym obowiązkowe dopłaty i ich ceny, i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w 7 językach. Kupujący mieszkanie od dewelopera nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.