İlanda daire 690 000 zł, ama sözleşme taslağında tutar daha yüksek: araya zorunlu bir otopark yeri ya da depo girmiş. Farkı rezervasyondan önce görebilirsiniz, çünkü müteahhit internet sitesinde yalnızca dairenin fiyatını değil; dairenin fiyatına dahil değilse eklentilerin (müştemilat) ve daireyi kullanmak için gereken hakların fiyatını, ayrıca alıcının üstleneceği diğer ödemeleri de KDV dahil yayımlamak zorundadır (müteahhit kanunu md. 19a f. 1). Fiyat listesinin dışında kalan kalemler noter ve tapu sicili harçlarıdır. Aşağıda adım adım neyi karşılaştıracağınız, neyi soracağınız ve rakamlar tutmadığında ne yapacağınız anlatılıyor.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut ve müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Teminat Fonu hakkındaki kanun (müteahhit kanunu, ustawa deweloperska), birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880. Tüm normları, oranları ve tutarları Ekim 2026 itibarıyla veriyoruz.
Farkı nerede aramalı (Ekim 2026 itibarıyla)
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Nerede bulursunuz | Not |
|---|---|---|
| Dairenin fiyatı | müteahhidin sitesindeki fiyat listesi, bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny), sözleşme | KDV dahil; 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde kullanım alanı × m² fiyatı (md. 5a) |
| Depo, kiler, garaj (müştemilat) | dairenin fiyatına dahil değilse sitedeki fiyat listesi | md. 19a f. 1 |
| Otopark yeri, garajda pay | fiyat listesi, sözleşme | satış biçimine göre KDV yüzde 8 veya yüzde 23 |
| Müteahhit lehine diğer ödemeler | fiyat listesi, sözleşme | md. 19a f. 1 |
| Noter ve tapu sicili (księga wieczysta) | fiyat listesinde yoktur | azami noter ücreti, sabit mahkeme harçları |
| Rezervasyon ücreti | rezervasyon sözleşmesi | ek ödeme değildir: fiyata mahsup edilir (md. 32 f. 3) |
Müteahhit fiyat listesinde neyi göstermek zorunda?
11 Temmuz 2025’ten beri fiyat şeffaflığı kuralları geçerli (müteahhit kanunu md. 19a ve 19b). Md. 19a f. 1’e göre müteahhit internet sitesinde şunları yayımlar:
- sunulan her dairenin kullanım alanının 1 m² fiyatını;
- dairenin fiyatına dahil değilse, eklentilerin ve daireyi kullanmak için gerekli hakların fiyatını;
- alıcının üstleneceği diğer parasal ödemeleri.
Tüm tutarlar KDV dahil verilir. Müteahhit ayrıca tarihli fiyat değişikliği geçmişini yayımlar (md. 19a f. 1-2) ve her reklamda fiyat listesinin adresini belirtir (md. 19a f. 3). Aynı veriler her gün bakana iletilir ve dane.gov.pl portalında paylaşılır (md. 19b). Sitemizdeki fiyatlar da oradan gelir ve her zaman veri tarihiyle birlikte verilir.
Müteahhidin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa, sizin için en elverişli olanı talep edebilirsiniz (md. 19a f. 6). Bu yükümlülüklerin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır (md. 19a f. 5). Bu yüzden satış ofisine gitmeden önce fiyat listesinin tarihli bir ekran görüntüsünü alın: daire, depo, otopark yeri ve diğer kalemler.
Fiyat listesini ve geçmişini nerede bulacağınızı şu yazıda anlatıyoruz: yeni dairenin fiyatını ve fiyat geçmişini dane.gov.pl’de kontrol etme.
Dairenin kendi fiyatı nasıl hesaplanır?
13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (müteahhit kanunu md. 5a; Dz.U. 2026 poz. 27 ile eklendi). Alanın nasıl ölçüldüğü sözleşmede (md. 35 f. 1 pkt 15) ve bilgi prospektüsünde belirtilmelidir.
Sözleşmede bahçe veya teras geçiyorsa, bunların alana ve daire fiyatına dahil edilip edilmediğini, yoksa ayrı bir kalem olarak mı yazıldığını sorun. Cevabı fiyat listesi ve prospektüsle karşılaştırın.
Depo ve otopark yeri: ek ödeme mi, dairenin parçası mı?
Kat mülkiyeti kanunu (ustawa o własności lokali; birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 232), müştemilat arasında bodrumu, çatı katını, depoyu ve garajı sayar (md. 2 f. 4). Müteahhitler otopark yerlerini farklı biçimlerde satar; KDV oranı gibi birçok şey bu biçime bağlıdır. Rezervasyondan önce satış ofisine şunları sorun:
- Bu daire için otopark yeri veya depo zorunlu mu?
- Bunu hangi biçimde alıyorum: kendi tapu kütüğü (księga wieczysta) olan ayrı bir garaj biriminde pay mı, yoksa ortak kısımdaki bir yerin özel kullanım hakkı mı?
- Fiyatları ne kadar ve fiyat listesindeki fiyat, sözleşmedekiyle aynı oranda KDV içeriyor mu?
- Garaj için yapılan ödemeler, daire ödemeleriyle aynı konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) mı yatıyor?
Varşova’daki projelerde otopark ve depo fiyatlarını ayrıca derledik: Varşova’daki yeni dairelerde garaj ve depo fiyatları.
Müteahhit otopark yerini dayatabilir mi?
Daireyle birlikte otopark yeri alınması sözleşmenin şartı olabilir. Yüksek Mahkeme 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12), alıcıyı daireyle birlikte çok araçlı garajda pay almaya mecbur kılan hükmün haksız sözleşme şartı olmadığına hükmetti.
Bu yüzden zorunlu ek ödemeleri müteahhit sözleşmesinden önce değil, rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce sorun. 690 000 zł’lik daireye zorunlu bir yer de ekleniyorsa, bütçeniz her iki kalemi de karşılamalıdır.
Önemli bir bilginin gizlenmesi, yanıltıcı bir ihmal olabilir (haksız piyasa uygulamalarının önlenmesi kanunu, birleşik metin Dz.U. 2023 poz. 845, md. 6 f. 1 ve f. 3 pkt 1). Kanun, vergiler dahil fiyatı da önemli bilgi sayar (md. 6 f. 4 pkt 3). Müteahhit fiyatları için yine de ana norm, müteahhit kanununun md. 19a’sıdır.
Garaj ve paranızın korunması. Müteahhidin aynı girişimi kapsamında daireyle birlikte alınan garaj birimindeki pay da müteahhit kanununa tabidir (md. 2 f. 2 pkt 3-4). Bunun için yapılan ödemeler emanet hesabına yatar (md. 16 f. 1 pkt 2, md. 35 f. 4 pkt 7). Kanun, yalnızca müteahhit sözleşmesine bağlı olmayan bağımsız alımı kapsamaz.
Otopark yeri için KDV: yüzde 8 mi, yüzde 23 mü?
7 Ekim 2026 itibarıyla, kullanım alanı 150 m²’ye kadar olan dairelerin satışı yüzde 8 oranıyla vergilendirilir (KDV kanunu, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1263, md. 41 f. 2 ve 12-12c ile md. 146ef). Noter senedinden önce oranı bir kez daha kontrol edin: Maliye Bakanı md. 146ef’teki dönemin sona erdiğini ilan ederse, duyurunun 31 Ekim 2026’ya kadar yayımlanması öngörülüyor.
Otopark yeri için oran, satış biçimine bağlıdır (Ekim 2026 itibarıyla):
- ortak kısımdaki yer ya da daireyle birlikte satılan özel kullanım hakkı: daire için geçerli oran, yani bugün yüzde 8;
- kendi tapu kütüğü olan ayrı bir garaj biriminde pay: yüzde 23 (Varşova İdare Mahkemesi’nin 7 Aralık 2009 tarihli kararı, III SA/Wa 1110/09; 2009’da oranlar henüz yüzde 7 ve yüzde 22 idi).
Yerin net fiyatı 50 000 zł ise yüzde 23 ile yüzde 8 arasındaki fark 7 500 zł eder (kendi hesabımız). Müteahhide hangi oranı uygulayacağını sorun ve fiyat listesindeki KDV dahil fiyatın sözleşmedekiyle tuttuğunu kontrol edin.
Noter ve tapu sicili için ne kadar ayırmalı?
Bu masraflar müteahhidin fiyat listesinde yoktur. Müteahhit sözleşmesi noter senedi biçiminde yapılır (müteahhit kanunu md. 40 f. 1). Noter ücretini, senet suretlerini ve bu sözleşmeden doğan tapu sicili kaydının mahkeme harçlarını taraflar yarı yarıya öder (md. 40 f. 2).
Azami oranları, azami noter ücretlerine ilişkin yönetmelik belirler (birleşik metin Dz.U. 2024 poz. 1566). 60 000 ile 1 000 000 zł arasındaki değerler için ücret, 1 010 zł artı 60 000 zł’yi aşan kısmın yüzde 0,4’üdür (§ 3 pkt 5). Müteahhit sözleşmesi için bu oranın yarısı alınır (§ 6 pkt 15a); daire mülkiyetini devreden sözleşme için de yarısı alınır (§ 6 pkt 16). Tapu sicili kayıtlarının mahkeme harçları, hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunundan doğar (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1228).
690 000 zł’lik daire için örnek (kendi hesabımız, azami oranlar, Ekim 2026 itibarıyla):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Masraf | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| Rezervasyon ücreti (fiyatın bir parçası, ek ödeme değil) | en fazla 6 900 zł | müteahhit kanunu md. 32 f. 2-3 |
| Müteahhit sözleşmesi için noter ücreti, sizin yarınız | en fazla net 882,50 zł, brüt yaklaşık 1 085 zł | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; md. 40 f. 2 |
| Mülkiyeti devreden sözleşme için noter ücreti | en fazla net 1 765 zł | § 6 pkt 16 |
| Senet suretleri | sayfa başına net 6 zł | § 12 |
Müteahhit kanunu yalnızca müteahhit sözleşmesinin masraflarını yarı yarıya paylaştırır. Mülkiyeti devreden sözleşmenin masraflarının nasıl dağılacağını sözleşme taslağında kontrol edin. Otopark yerini ayrı bir garaj payı olarak alıyorsanız, notere bu kalem için ücreti ve kayıtları nasıl hesaplayacağını sorun. Kredi dahil masrafların tam listesini şu yazıda anlatıyoruz: müteahhitten daire alırken tüm ek ödemelerin ve masrafların listesi.
Yabancıysanız: Polonyaca rehberlerde bulamayacağınız şeyler
Bu bölüm, Varşova’da yaşayan, Polonya vatandaşı olmayan ve müteahhidin belgelerini Lehçe okumayan kişiler içindir. Hukuki durum Ekim 2026.
Vergiler aynıdır. Daire alırken vergiler vatandaşlığa bağlı değildir: yeni daire için KDV yüzde 8’dir (150 m²’ye kadar), PCC yoktur. “Yabancılara özel vergi” diye bir şey yoktur.
İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni: daire için hayır, paylar için dikkat. Bağımsız bir konutu, hangi vatandaşlıktan olursanız olun, MSWiA izni olmadan satın alabilirsiniz (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278, md. 8 f. 1 pkt 1). Garaj veya garajda pay da, alım konut ihtiyaçlarınızla ilgiliyse izne tabi değildir (md. 8 f. 1 pkt 1a). Daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir erişim yolundaki pay ise durum farklıdır: MSWiA’nın açıklamalarına göre, kanun sizi kapsıyorsa izin gerekir (AEA ve İsviçre vatandaşları için geçerli değildir, md. 8 f. 2). O zaman fiyata 1 570 zł damga harcı ve bekleme süresi eklenir. Bu yüzden fiyat listesinde ve sözleşme taslağında daireyle birlikte tam olarak neyi ve hangi biçimde aldığınızı kontrol edin.
Noter öncesi tercüme sizin masrafınızdır. Fiyat listesini, prospektüsü ve rezervasyon sözleşmesini noter ziyaretinden önce alırsınız. Ek ödemeleri rezervasyondan önce anlamak istiyorsanız bu belgelerin tercümesini siz yaptırırsınız; bu yüzden maliyetini baştan sorun. Yabancının masrafları hakkında daha fazlasını şu yazıda bulabilirsiniz: müteahhitten alırken yabancının ek masrafları.
Hesaplayıcı: tam fiyatı nasıl hesaplarsınız?
Yatırım sayfasında “Pełna cena zakupu” (tam satın alma fiyatı) hesaplayıcısı var (“Pełna cena” sekmesi). Dairenin, deponun ve otopark yerinin fiyatını girer, aşamayı seçer (inşaat halinde veya hazır) ve kredi kullanıp kullanmayacağınızı işaretlersiniz. Hesaplayıcı, azami noter oranlarına ve sabit mahkeme harçlarına göre yaklaşık hesap yapar. Kesin masrafları noter ve banka bildirir. Örneğe bakın: NU! (Wola) yatırım sayfasındaki tam fiyat hesaplayıcısı.
Rezervasyon sözleşmesinden önce kontrol listesi
- Fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın: daire, depolar, otopark yerleri, diğer ödemeler.
- Bilgi prospektüsünü isteyin. Müteahhit bunu rezervasyon sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı bir ortamda verir (md. 21 f. 1-2).
- Otopark yerinin veya deponun zorunlu olup olmadığını ve hangi biçimde alındığını yazılı sorun.
- Her kalem için KDV oranını belirleyin ve fiyat listesindeki KDV dahil fiyatla karşılaştırın.
- Prospektüste ve sözleşmede alanın nasıl ölçüldüğünü ve bahçe veya terasın daire fiyatına dahil olup olmadığını kontrol edin.
- AEA veya İsviçre vatandaşı değilseniz, aldıklarınız arasında MSWiA izni gerektiren ayrı bir taşınmazda pay olup olmadığını kontrol edin.
- Noter ve mahkeme masraflarını yukarıdaki tabloya veya hesaplayıcıya göre hesaplayın; gerekiyorsa tercümeyi ekleyin.
- Rezervasyon ücreti, prospektüsteki fiyatın en fazla yüzde 1’idir (md. 32 f. 2); yani 690 000 zł için en fazla 6 900 zł’dir; fiyata mahsup edilir (md. 32 f. 3).
FAQ
Müteahhit daireyle birlikte otopark yeri almamı zorunlu kılabilir mi?
Böyle bir şart koyabilir. Yüksek Mahkeme (Sąd Najwyższy) 8 Kasım 2012 tarihli kararında (I CSK 49/12), daireyle birlikte çok araçlı garajda pay alınmasını zorunlu kılan hükmün haksız sözleşme şartı olmadığına hükmetti. Bu yüzden zorunlu ek ödemeleri rezervasyon sözleşmesinden önce sorun ve cevabı müteahhidin sitesindeki fiyat listesiyle karşılaştırın.
Sözleşmedeki fiyat müteahhidin sitesindeki fiyat listesinden yüksekse ne yapmalıyım?
Müteahhidin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa, sizin için en elverişli olanı talep edebilirsiniz (20 Mayıs 2021 tarihli konut alıcısı koruma kanunu md. 19a f. 6, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880; hukuki durum Ekim 2026). Fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın ve bilgi prospektüsü ile sözleşme taslağıyla karşılaştırın.
Yeni dairede otopark yeri için KDV yüzde 8 mi, yüzde 23 mü?
Satış biçimine bağlı. Daireyle birlikte satılan, binanın ortak kısmındaki yer veya özel kullanım hakkı daire için geçerli oranla, yani şu anda yüzde 8 ile vergilendirilir. Kendi kat mülkiyeti kütüğü olan ayrı bir garaj biriminde pay ise yüzde 23’tür (Varşova İdare Mahkemesi, III SA/Wa 1110/09). Yerin net fiyatı 50 000 zł ise fark 7 500 zł eder (hukuki durum Ekim 2026).
Müteahhitten 690 000 zł’lik daire alırken noter ne kadar tutar?
Müteahhit sözleşmesi için azami noter ücreti net 1 765 zł’dir ve siz müteahhitle yarı yarıya ödersiniz: net 882,50 zł, brüt yaklaşık 1 085 zł. Mülkiyeti devreden sözleşme için azami ücret de net 1 765 zł’dir. Buna ayrıca senet suretleri (sayfa başına net 6 zł) ve tapu sicili için mahkeme harçları eklenir (hukuki durum Ekim 2026).
Rezervasyon ücreti fiyata yapılan bir ek ödeme midir?
Hayır. Rezervasyon ücreti, bilgi prospektüsündeki fiyatın yüzde 1’ini aşamaz (müteahhit kanunu md. 32 f. 2); yani 690 000 zł için en fazla 6 900 zł’dir. Bu tutar fiyata mahsup edilir (md. 32 f. 3).
Daireyi seçtiniz ve rezervasyondan önce tam fiyatı öğrenmek mi istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildirir ve toplantıya birlikte gideriz. Bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını, zorunlu ek ödemeler ve fiyatları dahil sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alan alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.