В объявлении квартира стоит 690 000 zł, а в проекте договора сумма выше: добавилось обязательное парковочное место или кладовка. Разницу можно увидеть ещё до бронирования, потому что застройщик обязан публиковать на своём сайте не только цену квартиры, но и цену принадлежащих помещений и прав, необходимых для пользования квартирой (если они не входят в цену), а также другие платежи в его пользу, всё с НДС (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках). За рамками прайс-листа остаются нотариус и сборы за земельно-ипотечную книгу. Ниже по шагам: что сравнить, о чём спросить и что делать, если цифры не сходятся.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Все нормы, ставки и суммы приводим по состоянию на октябрь 2026 г.
Где искать разницу (по состоянию на октябрь 2026 г.)
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Позиция | Где найти | Примечание |
|---|---|---|
| Цена квартиры | прайс-лист на сайте застройщика, информационный проспект, договор | с НДС; в договорах от 13.02.2026 это полезная площадь × цена за м² (art. 5a) |
| Кладовка, подвал, гараж (принадлежащие помещения) | прайс-лист на сайте, если не входят в цену квартиры | art. 19a ust. 1 |
| Парковочное место, доля в гараже | прайс-лист, договор | НДС 8% или 23% в зависимости от формы продажи |
| Другие платежи в пользу застройщика | прайс-лист, договор | art. 19a ust. 1 |
| Нотариус и земельно-ипотечная книга | в прайс-листе их нет | максимальная такса, фиксированные судебные сборы |
| Плата за бронирование | договор бронирования | это не доплата: засчитывается в счёт цены (art. 32 ust. 3) |
Что застройщик обязан показать в прайс-листе
С 11 июля 2025 г. действуют правила прозрачности цен (art. 19a и 19b закона о застройщиках). Согласно art. 19a ust. 1 застройщик публикует на сайте:
- цену 1 м² полезной площади каждой предлагаемой квартиры;
- цену принадлежащих помещений и прав, необходимых для пользования квартирой, если они не входят в цену квартиры;
- другие денежные платежи, которые должен понести покупатель.
Все суммы указываются с НДС. Застройщик также публикует историю изменения цен с датами (art. 19a ust. 1-2), а в каждой рекламе указывает адрес страницы с прайс-листом (art. 19a ust. 3). Эти данные ежедневно передаются министру и выкладываются на портале dane.gov.pl (art. 19b). Оттуда берутся цены на нашем сайте, всегда с датой данных.
Если цены, названные застройщиком, расходятся, вы вправе требовать наиболее выгодную для себя (art. 19a ust. 6). Нарушение этих обязанностей считается практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5). Поэтому перед визитом в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży) сделайте скриншот прайс-листа с датой: квартира, кладовка, парковочное место и другие позиции.
Где найти прайс-лист и его историю, объясняет текст как проверить цену новой квартиры и её историю на dane.gov.pl.
Как считается цена самой квартиры
Для договоров, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры равна произведению полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a закона о застройщиках, добавлена законом Dz.U. 2026 poz. 27). Способ измерения площади должен быть указан в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15) и в информационном проспекте (prospekt informacyjny).
Если в договоре фигурирует садик или терраса, спросите, включены ли они в площадь и цену квартиры или идут отдельной позицией. Ответ сравните с прайс-листом и проспектом.
Кладовка и парковочное место: доплата или часть квартиры
Закон о собственности помещений (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) среди принадлежащих помещений называет, в частности, подвал, чердак, кладовку и гараж (art. 2 ust. 4). Парковочные места застройщики продают в разных формах, а от формы зависит, среди прочего, ставка НДС. Перед бронированием спросите в отделе продаж:
- Обязательны ли парковочное место или кладовка при этой квартире?
- В какой форме я их покупаю: доля в гараже, который является отдельным помещением с собственной земельно-ипотечной книгой, или право исключительного пользования местом в общей части?
- Сколько они стоят и включает ли цена в прайс-листе НДС по той же ставке, что и договор?
- Поступают ли платежи за гараж на тот же специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), что и платежи за квартиру?
Цены на места и кладовки в варшавских комплексах мы собрали отдельно: сколько стоят парковка и кладовка в новостройках Варшавы.
Может ли застройщик навязать парковочное место
Покупка квартиры вместе с парковочным местом может быть условием договора. В решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) Верховный суд признал, что пункт, обязывающий покупателя приобрести квартиру вместе с долей в многоместном гараже, не был недопустимым условием договора.
Поэтому об обязательных доплатах спрашивайте до подписания договора бронирования, а не только перед договором с застройщиком. Если к квартире за 690 000 zł добавляется обязательное место, ваш бюджет должен покрыть обе позиции.
Сокрытие существенной информации может быть вводящим в заблуждение бездействием (art. 6 ust. 1 и ust. 3 pkt 1 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Существенной закон считает, в частности, цену вместе с налогами (art. 6 ust. 4 pkt 3). Для цен застройщика главной нормой остаётся art. 19a закона о застройщиках.
Гараж и защита ваших денег. Доля в гаражном помещении, купленная вместе с квартирой в рамках того же проекта застройщика, тоже подпадает под закон о застройщиках (art. 2 ust. 2 pkt 3-4). Платежи за неё поступают на специальный счёт в банке (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Закон не охватывает только самостоятельную покупку, не связанную с договором с застройщиком.
НДС на парковочное место: 8% или 23%
По состоянию на 7 октября 2026 г. продажа квартир площадью до 150 м² облагается ставкой 8% (art. 41 ust. 2 и 12-12c, а также art. 146ef закона о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотариальным актом проверьте ставку ещё раз: если министр финансов объявит об окончании периода из art. 146ef, объявление должно появиться до 31 октября 2026 г.
Для парковочного места ставка зависит от формы продажи (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- место в общей части или право исключительного пользования, проданное вместе с квартирой: ставка, действующая для квартиры, сейчас 8%;
- доля в отдельном гаражном помещении с собственной земельно-ипотечной книгой: 23% (решение WSA в Варшаве от 7 декабря 2009 г., III SA/Wa 1110/09; в 2009 г. ставки были ещё 7% и 22%).
При цене места 50 000 zł нетто разница между 23% и 8% составляет 7 500 zł (собственный расчёт). Спросите застройщика, какую ставку он применит, и проверьте, совпадает ли цена из прайс-листа (с НДС) с ценой в договоре.
Сколько заложить на нотариуса и земельно-ипотечную книгу
Этих расходов в прайс-листе застройщика нет. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Нотариальную таксу, выписки из акта и судебные сборы за запись в земельно-ипотечную книгу по этому договору стороны несут пополам (art. 40 ust. 2).
Максимальные ставки устанавливает распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł такса составляет 1 010 zł плюс 0,4% с суммы свыше 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договор с застройщиком берётся половина этой ставки (§ 6 pkt 15a), за договор о переходе права собственности на помещение тоже половина (§ 6 pkt 16). Судебные сборы за записи в земельно-ипотечную книгу определяет закон о судебных издержках по гражданским делам (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Пример для квартиры за 690 000 zł (собственный расчёт, максимальные ставки, по состоянию на октябрь 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Расход | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Плата за бронирование (часть цены, не доплата) | макс. 6 900 zł | art. 32 ust. 2-3 закона о застройщиках |
| Такса за договор с застройщиком, ваша половина | макс. 882,50 zł нетто, ок. 1 085 zł брутто | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договор о переходе права собственности | макс. 1 765 zł нетто | § 6 pkt 16 |
| Выписки из акта | 6 zł нетто за страницу | § 12 |
Закон о застройщиках делит пополам только расходы по договору с застройщиком. Как распределятся расходы по договору о переходе права собственности, проверьте в проекте договора. Если парковочное место вы покупаете как отдельную долю в гараже, спросите нотариуса, как он посчитает таксу и записи для этой позиции. Полный список расходов, в том числе при кредите, описан в тексте полный список доплат и расходов при покупке квартиры у застройщика.
Если вы иностранец: чего нет в польских справочниках
Этот раздел для тех, кто живёт в Варшаве без польского гражданства и не читает документы застройщика по-польски. По состоянию на октябрь 2026 г.
Налоги одинаковы. Налоги при покупке квартиры не зависят от гражданства: новая квартира с НДС 8% (до 150 м²), без PCC (налога на гражданско-правовые сделки). Отдельного «налога для иностранцев» нет.
Разрешение MSWiA: на квартиру не нужно, на доли нужно внимательно. Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Гараж или долю в нём тоже, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Иначе обстоит дело с долей в отдельной недвижимости, которую продают вместе с квартирой, например в подъездной дороге: по разъяснениям MSWiA тогда нужно разрешение, если закон вас охватывает (не касается граждан ЕЭЗ и Швейцарии, art. 8 ust. 2). К цене добавляются госпошлина (opłata skarbowa) 1 570 zł и время ожидания. Поэтому в прайс-листе и проекте договора проверьте, что именно и в какой форме вы покупаете вместе с квартирой.
Перевод за ваш счёт, ещё до нотариуса. Прайс-лист, проспект и договор бронирования вы получаете до визита к нотариусу. Если хотите разобраться в доплатах до бронирования, перевод этих документов заказываете вы, поэтому заранее спросите о его стоимости. Подробнее о расходах иностранца читайте в тексте дополнительные расходы иностранца при покупке у застройщика.
Калькулятор: как посчитать полную цену
На карточке жилого комплекса есть калькулятор «Полная цена покупки» (вкладка «Pełna cena»). Вы вводите цену квартиры, кладовки и парковочного места, выбираете этап (строится или готово) и отмечаете, берёте ли кредит. Калькулятор считает ориентировочно, по максимальным ставкам таксы и фиксированным судебным сборам. Точные расходы назовут нотариус и банк. Пример: калькулятор полной цены на карточке жилого комплекса NU! (Wola).
Чек-лист перед договором бронирования
- Сделайте скриншот прайс-листа с датой: квартира, кладовки, парковочные места, другие платежи.
- Попросите информационный проспект. Застройщик передаёт его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования (art. 21 ust. 1-2).
- Спросите письменно, обязательны ли парковочное место или кладовка и в какой форме вы их покупаете.
- Выясните ставку НДС по каждой позиции и сравните её с ценой с НДС в прайс-листе.
- Проверьте в проспекте и договоре способ измерения площади и то, входят ли садик или терраса в цену квартиры.
- Если вы не гражданин ЕЭЗ или Швейцарии, проверьте, нет ли среди покупок доли в отдельной недвижимости, для которой нужно разрешение MSWiA.
- Посчитайте расходы у нотариуса и в суде по таблице выше или в калькуляторе; добавьте перевод, если он нужен.
- Плата за бронирование — не более 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2), то есть при 690 000 zł максимум 6 900 zł; она засчитывается в счёт цены (art. 32 ust. 3).
FAQ
Может ли застройщик обязать купить парковочное место вместе с квартирой?
Может поставить такое условие. Верховный суд в решении от 8 ноября 2012 г. (I CSK 49/12) признал, что пункт об обязательной покупке квартиры вместе с долей в многоместном гараже не был недопустимым условием договора. Поэтому об обязательных доплатах спрашивайте до договора бронирования (umowa rezerwacyjna) и сверяйте ответ с прайс-листом на сайте застройщика.
Что делать, если цена в договоре выше, чем в прайс-листе на сайте застройщика?
Если цены, названные застройщиком, расходятся, вы вправе требовать наиболее выгодную для себя (art. 19a ust. 6 закона от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880; по состоянию на октябрь 2026 г.). Сделайте скриншот прайс-листа с датой и сравните его с информационным проспектом и проектом договора.
Какой НДС на парковочное место в новой квартире: 8% или 23%?
Зависит от формы продажи. Место в общей части здания или право исключительного пользования, проданные вместе с квартирой, облагаются по ставке квартиры, то есть сейчас 8%. Доля в отдельном гаражном помещении с собственной земельно-ипотечной книгой (księga wieczysta) облагается 23% (WSA в Варшаве, III SA/Wa 1110/09). При цене места 50 000 zł нетто разница составляет 7 500 zł (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры за 690 000 zł у застройщика?
Максимальная такса за договор с застройщиком (umowa deweloperska) составляет 1 765 zł нетто, вы платите половину вместе с застройщиком: 882,50 zł нетто, около 1 085 zł брутто. Такса за договор о переходе права собственности — не более 1 765 zł нетто. Отдельно добавьте выписки из акта (6 zł нетто за страницу) и судебные сборы за земельно-ипотечную книгу (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Плата за бронирование — это доплата к цене?
Нет. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 закона о застройщиках), то есть при 690 000 zł — не более 6 900 zł. Она засчитывается в счёт цены (art. 32 ust. 3).
Выбрали квартиру и хотите знать полную цену до бронирования? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента и пойдём на встречу вместе. Пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, включая обязательные доплаты и их цены, и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Обслуживаем на 7 языках. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.