Цену новой квартиры в Варшаве можно проверить самостоятельно, без знакомых в отделе продаж и без знания права. С 11 июля 2025 г. застройщик обязан показывать на своём сайте цену каждой предлагаемой квартиры вместе с историей изменений. Те же данные раз в сутки он передаёт государству, а государство публикует их на открытом портале dane.gov.pl. Если в договоре окажется цена выше, чем в прайс-листе, закон позволяет потребовать наиболее выгодную. Правовое состояние: октябрь 2026 г.
Вы живёте в Варшаве, видите в рекламе «от … zł/m²», а в отделе продаж слышите другую сумму. Документы на польском, договор тоже. Ниже по шагам: где найти прайс-лист, как прочитать файл на dane.gov.pl, зная несколько польских слов, и что делать, если цифры не сходятся.
Откуда взялась прозрачность цен и кого она касается
Обязанность ввёл закон от 21 мая 2025 г. о внесении изменений в закон о защите прав приобретателя жилого помещения (Dz.U. 2025 poz. 758). Он добавил в закон о застройщиках (ustawa deweloperska) art. 19a и 19b. Нормы действуют с 11 июля 2025 г.; застройщики, чьи продажи начались раньше, имели время до 11 сентября 2025 г. Действующий текст закона: t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Обязанность лежит на застройщике. Art. 19a ust. 4 распространяет её и на застройщика, продающего готовые помещения, и на предпринимателя, который впервые продаёт помещение из такой инвестиции. Частных продавцов на вторичном рынке эта норма не упоминает.
С 11 ноября 2026 г. меняется форма ежедневной отчётности. Закон от 17 июля 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1077) требует передавать данные как электронный документ со структурой, определённой министром. Распоряжение о структуре данных пока существует как проект (опубликован на правительственном портале legislacja.gov.pl 28 сентября 2026 г.), планируемая дата вступления в силу: 11 ноября 2026 г. Обязанностей застройщика перед покупателем по art. 19a это изменение не отменяет.
Что застройщик должен показать на своём сайте
Согласно art. 19a ust. 1 на сайте застройщика должны быть:
- цена 1 м² полезной площади каждого предлагаемого помещения и цена всего объекта или его части, являющейся предметом договора;
- цены дополнительных помещений (кладовая, подвал, гараж) и прав, без которых нельзя пользоваться квартирой, если они не включены в цену помещения;
- иные денежные выплаты, которые вы заплатите застройщику на основании договора о передаче собственности.
Все суммы указываются с НДС. На этой же странице должны быть общая часть информационного проспекта, адрес застройщика и отдела продаж, способ связи и местонахождение инвестиции. Сайт должен работать с начала продаж (а если заключаются договоры бронирования, то ещё до первого из них) и до передачи прав по последнему договору в инвестиции.
Для покупателя, который видит «от … zł/m²», важнее всего art. 19a ust. 3: в рекламе и объявлениях застройщик обязан указывать адрес страницы с ценами. Цена «от» не заменяет цену конкретной квартиры. Ищите её по этому адресу, а паркоместо или кладовую, которые продаются отдельно, найдите в прайс-листе, прежде чем считать бюджет. Подробнее об этих позициях в статье о том, сколько стоят паркоместо и кладовка в новостройках.
Как найти цену новостройки на dane.gov.pl: шаг за шагом
Застройщик раз в сутки передаёт данные министру, ответственному за информатизацию, а тот публикует их на dane.gov.pl как данные высокой ценности (art. 19b). Интерфейс портала польский, но для поиска хватит нескольких слов.
- Начните с сайта застройщика. Откройте прайс-лист по адресу из рекламы и запишите номер квартиры. По нему вы соедините данные из разных источников.
- Найдите набор данных. В поиске dane.gov.pl введите «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или его компании. По состоянию на 27 сентября 2026 г. таких наборов больше 14 тыс. Это наборы, а не инвестиции: у одного застройщика их может быть несколько.
- Откройте самый свежий файл и в колонке с локализацией найдите свою инвестицию.
- Найдите строку с номером квартиры. Образцовый набор данных министерства не предусматривает площадь, этаж и число комнат. До 10 ноября 2026 г. он к тому же не обязателен, поэтому файлы разных застройщиков выглядят по-разному. С 11 ноября 2026 г. структуру данных должно определять распоряжение министра, ответственного за информатизацию, на основании art. 19b ust. 2a (в редакции закона Dz.U. 2026 poz. 1077); по состоянию на октябрь 2026 г. это всё ещё проект. Площадь и этаж проверяйте на сайте застройщика.
- Проверьте дату. В файле по образцу министерства рядом с ценой за м², ценой квартиры и ценами кладовых или иных выплат стоит дата, с которой цена действует.
Не у каждого набора есть архив. Одни застройщики каждый день добавляют новый файл, и из них можно собрать историю. Другие публикуют один файл «на текущий день», который ежедневно заменяется новым. Тогда историю цен смотрите на сайте застройщика.
Как читать историю цены
Историю цены ведёт застройщик на своём сайте. Art. 19a ust. 2 требует обновлять информацию в день каждого изменения, указывать его дату и хранить прежние данные с начала продаж: старую цену, новую цену и дату. Сравните дату рекламы с ценой, действовавшей в тот день.
Правило «самой низкой цены за 30 дней» перед снижением следует из другого закона, об информировании о ценах товаров и услуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Относится ли оно к квартирам от застройщика, не решено: art. 2 этого закона исключает информирование о ценах, урегулированное отдельными нормами, а прозрачность цен на квартиры регулирует закон о застройщиках. Опубликованной позиции UOKiK по этому вопросу мы не нашли (по состоянию на сентябрь 2026 г.). Практический способ проверки акции по истории цен мы описали в статье о том, как проверить, настоящая ли скидка застройщика.
Цена предложения или цена сделки: где проверить, за сколько продали
Прайс-лист застройщика это цена предложения. За сколько квартиры продали на самом деле, показывает Реестр цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN). С 13 февраля 2026 г. его данные предоставляются бесплатно (закон от 26 сентября 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1542).
На geoportal.gov.pl откройте модуль «Rejestr Cen Nieruchomości». Вы увидите цену, дату документа, вид недвижимости, площадь и вид рынка: первичный или вторичный. Варшава в сервисе есть, но с задержкой: по состоянию на 27 сентября 2026 г. самые свежие варшавские сделки в RCN были за май 2026 г. В слое помещений есть и гаражи, и нежилые помещения, поэтому фильтруйте по виду недвижимости.
Второй источник только создаётся. Согласно закону от 17 октября 2025 г. (Dz.U. 2025 poz. 1669) с 2 апреля 2027 г. Portal DOM, который ведёт Страховой гарантийный фонд (UFG), должен публиковать средние цены или медианы сделок и число сделок на первичном и вторичном рынке. Статистика появится только тогда, когда в выборке не менее 6 помещений и 6 разных приобретателей, а выбранный период не превышает 2 лет (правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Если в договоре цена выше, чем в прайс-листе
Art. 19a ust. 6: если цена на сайте застройщика отличается от цены, предложенной при заключении договора, покупатель может потребовать заключить договор по наиболее выгодной для него цене. Как подготовиться:
- Перед визитом сохраните страницу с ценами (скриншот с видимой датой) и скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день.
- Проверьте расчёт. В договорах с застройщиком, заключаемых с 13 февраля 2026 г., включая договор бронирования, цену помещения определяют как произведение полезной площади в м² и цены 1 м² (art. 5a). Площадь считают по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве.
- О расхождении заявите письменно до подписания и сошлитесь на art. 19a ust. 6.
- Норма говорит о цене «при заключении договора». Охватывает ли она договор бронирования, закон прямо не решает, поэтому перед бронированием попросите цену квартиры в письменном виде.
Что ещё может добавиться к цене из прайс-листа, мы описали в статье о том, какие доплаты добавить к цене из прайс-листа.
Вы не гражданин Польши: что учесть отдельно
Права те же. Обязанности из art. 19a лежат на застройщике, а право на наиболее выгодную цену принадлежит покупателю; условия о гражданстве в норме нет. Саму жилую квартиру (самостоятельное жилое помещение) гражданин любого государства покупает без разрешения MSWiA, за исключением приграничной зоны, к которой Варшава не относится (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Обладатели статуса UKR и CUKR покупают квартиру на общих основаниях. Гаражное помещение или долю в нём тоже можно купить без разрешения, если покупка связана с вашими жилищными потребностями (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
Внимательно читайте позиции «иные права». Если в прайс-листе отдельно указана доля в другой недвижимости, например в подъездной дороге или части жилого комплекса, то, по разъяснениям MSWiA, для её покупки нужно разрешение, если на вас распространяется закон о приобретении недвижимости иностранцами (в частности, граждане Украины со статусом UKR или с картой побыта без 5 лет постоянного пребывания). Госпошлина за разрешение составляет 1570 zł, а рассмотрение обычно занимает несколько месяцев; в 2022 г. MSWiA указывало 2–4 месяца, иногда больше (по состоянию на октябрь 2026 г.). Доля в земле под зданием и в общих частях здания разрешения не требует. Выясните это до бронирования.
Документы на польском. Закон не обязывает застройщика переводить прайс-лист, проспект или договор: закон о застройщиках не регулирует язык этих документов. Договор с потребителем-иностранцем можно составить на его языке, если он сам об этом просит, знает этот язык, не является гражданином Польши и был заранее проинформирован о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b закона о польском языке, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Автоперевод страницы помогает сориентироваться, но суммы и даты сверяйте с оригиналом.
Польские слова, которые пригодятся в прайс-листе и документах:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| По-польски | Значение |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | цены предложения (оферты) на квартиры |
| cena za m² powierzchni użytkowej | цена 1 м² полезной площади |
| cena lokalu | цена квартиры |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | дополнительные помещения (кладовая, подвал) |
| miejsce postojowe, garaż | паркоместо, гараж |
| inne świadczenia pieniężne | иные выплаты в пользу застройщика |
| data, od której obowiązuje cena | дата, с которой действует цена |
| historia cen | изменение цены во времени |
У нотариуса. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Акт составляют на польском. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус должен перевести акт лично или с помощью переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Перед подписанием акт зачитывается, а нотариус проверяет, понимаете ли вы его содержание (art. 94 § 1). Цену в акте сверьте с сохранённым скриншотом прайс-листа ещё до этой встречи, а не во время неё.
Кто следит за застройщиками и куда жаловаться
За соблюдением этих норм следит Президент Управления по защите конкуренции и потребителей (UOKiK). Нарушение art. 19a ust. 1–4 и обязанности отчётности из art. 19b является практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей. Штраф может достигать 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714). Руководителю, который умышленно допустил нарушение, грозит штраф до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Президент UOKiK может и обратиться к застройщику, не начиная производства; срок ответа не менее 14 дней.
Закон считает всегда недобросовестной и «рекламу-приманку»: предложение по определённой цене без раскрытия того, что у предпринимателя есть основания полагать, что товар по такой цене он не поставит (art. 7 pkt 5 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам).
Куда обратиться (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- UOKiK занимается коллективным интересом, а не отдельным спором (art. 24 ust. 3 закона о защите конкуренции и потребителей). Заявление можно отправить на uokik@uokik.gov.pl или по адресу pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Ваш индивидуальный случай: городской или повятовый потребительский омбудсмен (rzecznik konsumentów; в Польше их более 370) и потребительская горячая линия 801 440 220 или 222 66 76 76, по рабочим дням 10:00–18:00, по тарифу оператора связи.
Как мы показываем цены в каталоге Jawno
Цены в нашем каталоге мы берём с dane.gov.pl и к каждой указываем дату данных. На странице о том, откуда берутся цены в каталоге и как мы их датируем, мы описали источник и число охваченных инвестиций. Наша цена это снимок конкретного дня. При сравнении с договором юридическое значение имеет прайс-лист застройщика, потому что art. 19a ust. 6 относится к нему. Видите разницу между нашим каталогом и сайтом застройщика? Напишите нам.
FAQ
Где найти официальную цену квартиры от застройщика в Варшаве?
В двух местах. Первое: сайт застройщика, адрес которого должен быть в каждой его рекламе; там указана цена каждой предлагаемой квартиры и история её изменений. Второе: портал dane.gov.pl, куда застройщик раз в сутки передаёт те же данные через министра (art. 19a–19b ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). На портале введите «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика.
Нужно ли знать польский, чтобы проверить цену на dane.gov.pl?
Нет. Достаточно нескольких слов: «Ceny ofertowe mieszkań» для поиска, номер квартиры с сайта застройщика и названия колонок с ценой за м², ценой квартиры и датой, с которой цена действует. Закон не обязывает застройщика переводить прайс-лист, проспект или договор (по состоянию на октябрь 2026 г.), поэтому суммы и даты сверяйте с польским оригиналом, а не с автоматическим переводом страницы.
В отделе продаж назвали цену выше, чем на сайте застройщика. Что делать?
Вы вправе потребовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, по состоянию на октябрь 2026 г.). Перед встречей сохраните страницу с ценами с видимой датой и скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день. О расхождении заявите письменно до подписания и сошлитесь на art. 19a ust. 6.
Действуют ли правила прозрачности цен, если я иностранец или у меня статус UKR?
Да. Обязанности из art. 19a лежат на застройщике, а право на наиболее выгодную цену принадлежит покупателю; условия о гражданстве в норме нет. Саму квартиру гражданин любого государства покупает в Варшаве без разрешения MSWiA, в том числе обладатель статуса UKR или CUKR (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Где посмотреть, за сколько на самом деле продавали квартиры в Варшаве?
В Реестре цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości) на geoportal.gov.pl; с 13 февраля 2026 г. данные бесплатны. По состоянию на 27 сентября 2026 г. самые свежие варшавские сделки в сервисе были за май 2026 г. С 2 апреля 2027 г. средние цены или медианы сделок на первичном и вторичном рынке должен публиковать Portal DOM (Dz.U. 2025 poz. 1669).
Что изменится 11 ноября 2026 г.?
Изменится форма ежедневной отчётности: застройщик будет передавать данные как электронный документ со структурой, которую определит министр (закон от 17 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1077). Обязанность публиковать цены на собственном сайте и ваше право на наиболее выгодную цену по art. 19a это изменение не отменяет.
Выбрали квартиру и собираетесь в отдел продаж? Напишите нам до первого визита. Мы заявим вас застройщику как нашего клиента, пойдём на встречу вместе, а перед подписанием пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, сравним цену с прайс-листом застройщика и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Вы не платите нам вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Мы работаем на семи языках, в том числе на русском. Что именно проверить в документах, мы описали в статье о том, что проверить в информационном проспекте. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.