Den Preis einer neuen Wohnung in Warschau können Sie selbst prüfen, ohne Bekannte im Verkaufsbüro und ohne Rechtskenntnisse. Seit dem 11. Juli 2025 muss der Bauträger auf seiner Website den Preis jeder angebotenen Wohnung samt Änderungshistorie zeigen. Dieselben Daten übermittelt er einmal täglich dem Staat, und der Staat veröffentlicht sie auf dem offenen Datenportal dane.gov.pl. Nennt der Vertrag einen höheren Preis als die Preisliste, können Sie nach dem Gesetz den günstigsten verlangen. Rechtsstand: Oktober 2026.
Sie leben in Warschau, sehen in der Werbung „ab … zł/m²“, und im Verkaufsbüro hören Sie einen anderen Betrag. Die Unterlagen sind auf Polnisch, der Vertrag auch. Im Folgenden Schritt für Schritt: wo Sie die Preisliste finden, wie Sie eine Datei auf dane.gov.pl mit wenigen polnischen Wörtern lesen und was zu tun ist, wenn die Zahlen nicht übereinstimmen.
Woher die Preistransparenz kommt und wen sie betrifft
Die Pflicht hat das Gesetz vom 21. Mai 2025 zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung eingeführt (Dz.U. 2025 Pos. 758). Es fügte dem Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) die Art. 19a und 19b hinzu. Die Vorschriften gelten seit dem 11. Juli 2025; Vorhaben, deren Verkauf früher begonnen hatte, hatten Zeit bis zum 11. September 2025. Der geltende Gesetzestext ist in der Fassung Dz.U. 2026 Pos. 880 veröffentlicht.
Die Pflicht trifft den Bauträger. Art. 19a Abs. 4 dehnt sie auf den Bauträger aus, der fertige Wohnungen verkauft, sowie auf den Unternehmer, der eine Wohnung aus einem solchen Vorhaben erstmals verkauft. Private Verkäufer auf dem Sekundärmarkt nennt diese Vorschrift nicht.
Ab dem 11. November 2026 ändert sich die Form der täglichen Meldung. Das Gesetz vom 17. Juli 2026 (Dz.U. 2026 Pos. 1077) verlangt, die Daten als elektronisches Dokument mit einer vom Minister festgelegten Struktur zu übermitteln. Die Verordnung zur Datenstruktur liegt bisher nur als Entwurf vor (am 28. September 2026 auf dem Regierungsportal legislacja.gov.pl veröffentlicht); als Datum des Inkrafttretens ist der 11. November 2026 geplant. Die Pflichten des Bauträgers gegenüber dem Käufer aus Art. 19a hebt diese Änderung nicht auf.
Was der Bauträger auf seiner Website zeigen muss
Nach Art. 19a Abs. 1 müssen auf der Website des Bauträgers stehen:
- der Preis von 1 m² Nutzfläche jeder angebotenen Wohnung sowie der Preis der gesamten Immobilie oder des Teils, der Gegenstand des Vertrags ist;
- die Preise der Nebenräume (Abstellraum, Keller, Garage) und der Rechte, ohne die sich die Wohnung nicht nutzen lässt, wenn sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- sonstige Geldleistungen, die Sie dem Bauträger aufgrund des Vertrags über die Eigentumsübertragung zahlen.
Alle Beträge werden einschließlich Mehrwertsteuer angegeben. Auf derselben Seite sollen der allgemeine Teil des Informationsprospekts, die Adresse des Bauträgers und des Verkaufsbüros, die Kontaktmöglichkeit und der Standort des Vorhabens stehen. Die Seite muss ab Verkaufsbeginn (und, wenn Reservierungsverträge geschlossen werden, schon vor dem ersten) bis zur Übertragung der Rechte aus dem letzten Vertrag des Vorhabens betrieben werden.
Für Käufer, die „ab … zł/m²“ lesen, ist Art. 19a Abs. 3 am wichtigsten: In Werbung und Anzeigen muss der Bauträger die Adresse der Seite mit den Preisen angeben. Ein „ab“-Preis ersetzt nicht den Preis einer bestimmten Wohnung. Suchen Sie ihn unter dieser Adresse, und einen separat verkauften Stellplatz oder Abstellraum finden Sie in der Preisliste, bevor Sie das Budget berechnen. Mehr zu diesen Posten im Beitrag darüber, was Stellplatz und Abstellraum in Warschauer Neubauten kosten.
Neubaupreis auf dane.gov.pl finden: Schritt für Schritt
Der Bauträger übermittelt die Daten einmal täglich dem für Digitalisierung zuständigen Minister, der sie auf dane.gov.pl als hochwertige Datensätze veröffentlicht (Art. 19b). Die Oberfläche des Portals ist polnisch, doch für die Suche genügen einige Wörter.
- Beginnen Sie mit der Website des Bauträgers. Öffnen Sie die Preisliste unter der Adresse aus der Werbung und notieren Sie die Wohnungsnummer. Damit verbinden Sie Daten aus verschiedenen Quellen.
- Suchen Sie den Datensatz. Geben Sie in der Suche von dane.gov.pl „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder seiner Gesellschaft ein. Stand 27. September 2026 gibt es mehr als 14 000 solcher Datensätze. Das sind Datensätze, keine Vorhaben: Ein Bauträger kann mehrere haben.
- Öffnen Sie die neueste Datei und suchen Sie in der Spalte mit dem Standort Ihr Vorhaben.
- Suchen Sie die Zeile mit der Wohnungsnummer. Der Musterdatensatz des Ministeriums sieht weder Fläche noch Etage noch Zimmerzahl vor. Bis zum 10. November 2026 ist er zudem nicht verbindlich, deshalb sehen die Dateien verschiedener Bauträger unterschiedlich aus. Ab dem 11. November 2026 soll die Datenstruktur durch eine Verordnung des für Digitalisierung zuständigen Ministers aufgrund von Art. 19b Abs. 2a (in der Fassung des Gesetzes Dz.U. 2026 Pos. 1077) festgelegt werden; Stand Oktober 2026 ist das noch ein Entwurf. Fläche und Etage prüfen Sie auf der Website des Bauträgers.
- Prüfen Sie das Datum. In einer Datei nach dem Muster des Ministeriums steht beim Preis pro m², beim Wohnungspreis und bei den Preisen für Abstellräume oder andere Leistungen das Datum, ab dem der Preis gilt.
Nicht jeder Datensatz hat ein Archiv. Manche Bauträger fügen jeden Tag eine neue Datei hinzu, aus denen sich eine Historie zusammensetzen lässt. Andere veröffentlichen eine einzige Datei „für den laufenden Tag“, die täglich durch eine neue ersetzt wird. Dann sehen Sie sich die Preishistorie auf der Website des Bauträgers an.
So lesen Sie die Preishistorie
Die Preishistorie führt der Bauträger auf seiner Website. Art. 19a Abs. 2 verlangt, die Angaben am Tag jeder Änderung zu aktualisieren, deren Datum anzugeben und frühere Daten seit Verkaufsbeginn aufzubewahren: alter Preis, neuer Preis und Datum. Vergleichen Sie das Datum der Werbung mit dem Preis, der an diesem Tag galt.
Die Regel vom „niedrigsten Preis der letzten 30 Tage“ vor einer Preissenkung folgt aus einem anderen Gesetz, dem über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Fassung Dz.U. 2023 Pos. 168, Art. 4 Abs. 2). Ob sie für Bauträgerwohnungen gilt, ist nicht geklärt: Art. 2 dieses Gesetzes nimmt Preisangaben aus, die durch gesonderte Vorschriften geregelt sind, und die Preistransparenz bei Wohnungen regelt das Bauträgergesetz. Eine veröffentlichte Stellungnahme der Verbraucherschutzbehörde UOKiK dazu haben wir nicht gefunden (Stand September 2026). Eine praktische Methode, eine Aktion anhand der Preishistorie zu prüfen, beschreiben wir im Beitrag darüber, wie Sie prüfen, ob ein Rabatt des Bauträgers echt ist.
Angebotspreis oder Transaktionspreis: wo Sie sehen, zu welchem Preis verkauft wurde
Die Preisliste des Bauträgers zeigt Angebotspreise. Zu welchen Preisen Wohnungen tatsächlich verkauft wurden, zeigt das Immobilienpreisregister (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN). Seit dem 13. Februar 2026 werden seine Daten kostenlos bereitgestellt (Gesetz vom 26. September 2025, Dz.U. 2025 Pos. 1542).
Öffnen Sie auf geoportal.gov.pl das Modul „Rejestr Cen Nieruchomości“. Sie sehen den Preis, das Datum des Dokuments, die Art der Immobilie, die Fläche und die Art des Marktes: Primär- oder Sekundärmarkt. Warschau ist im Dienst enthalten, aber mit Verzögerung: Stand 27. September 2026 stammten die neuesten Warschauer Transaktionen im RCN aus dem Mai 2026. In der Ebene der Wohnungen finden sich auch Garagen und Gewerbeeinheiten, filtern Sie daher nach Immobilienart.
Die zweite Quelle entsteht erst. Nach dem Gesetz vom 17. Oktober 2025 (Dz.U. 2025 Pos. 1669) soll das Portal DOM, das vom Versicherungsgarantiefonds (UFG) betrieben wird, ab dem 2. April 2027 Durchschnittspreise oder Mediane der Transaktionen sowie die Zahl der Transaktionen auf dem Primär- und Sekundärmarkt veröffentlichen. Eine Statistik erscheint nur, wenn die Stichprobe mindestens 6 Einheiten und 6 verschiedene Erwerber umfasst und der gewählte Zeitraum 2 Jahre nicht übersteigt (Rechtsstand Oktober 2026).
Wenn der Vertrag einen höheren Preis nennt als die Preisliste
Art. 19a Abs. 6: Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers von dem beim Vertragsschluss vorgeschlagenen Preis ab, kann der Käufer verlangen, dass der Vertrag zu dem für ihn günstigsten Preis geschlossen wird. So bereiten Sie sich vor:
- Speichern Sie vor dem Besuch die Preisseite (Screenshot mit sichtbarem Datum) und laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter.
- Prüfen Sie die Berechnung. In Bauträgerverträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, einschließlich des Reservierungsvertrags, wird der Wohnungspreis als Produkt aus Nutzfläche in m² und Preis pro m² bestimmt (Art. 5a). Die Fläche wird nach der polnischen Norm berechnet, die am Tag des Antrags auf die Baugenehmigung oder der Bauanzeige galt.
- Melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich und berufen Sie sich auf Art. 19a Abs. 6.
- Die Vorschrift spricht vom Preis „beim Vertragsschluss“. Ob sie den Reservierungsvertrag erfasst, entscheidet das Gesetz nicht ausdrücklich; bitten Sie daher vor der Reservierung um den Wohnungspreis in schriftlicher Form.
Was zum Preis der Preisliste noch hinzukommen kann, beschreiben wir im Beitrag darüber, welche Zuzahlungen zum Preis der Preisliste hinzukommen.
Wenn Sie kein polnischer Staatsbürger sind: was Sie gesondert beachten sollten
Die Rechte sind dieselben. Die Pflichten aus Art. 19a treffen den Bauträger, das Recht auf den günstigsten Preis steht dem Käufer zu; die Vorschrift enthält keine Bedingung der Staatsangehörigkeit. Die Wohnung selbst (eine selbstständige Wohnung) kann ein Bürger jedes Staates ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erwerben, außer in der Grenzzone, zu der Warschau nicht gehört (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Fassung Dz.U. 2017 Pos. 2278). Inhaber des Status UKR und CUKR erwerben eine Wohnung nach den allgemeinen Regeln. Eine Garageneinheit oder einen Anteil daran kann man ebenfalls ohne Genehmigung kaufen, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a).
Lesen Sie die Posten „sonstige Rechte“ sorgfältig. Ist in der Preisliste gesondert ein Anteil an einer anderen Immobilie genannt, zum Beispiel an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Wohnanlage, ist nach Erläuterungen des MSWiA für den Erwerb eine Genehmigung nötig, sofern das Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer für Sie gilt (u. a. ukrainische Staatsbürger mit Status UKR oder mit Aufenthaltskarte ohne 5 Jahre unbefristeten Aufenthalts). Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1570 zł, die Bearbeitung dauert in der Regel einige Monate; 2022 nannte das MSWiA 2 bis 4 Monate, manchmal länger (Stand Oktober 2026). Ein Anteil am Grundstück unter dem Gebäude und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes erfordert keine Genehmigung. Klären Sie das vor der Reservierung.
Unterlagen auf Polnisch. Das Recht verpflichtet den Bauträger nicht, Preisliste, Prospekt oder Vertrag zu übersetzen: Das Bauträgergesetz regelt die Sprache dieser Dokumente nicht. Ein Vertrag mit einem ausländischen Verbraucher kann in dessen Sprache abgefasst werden, wenn er selbst darum bittet, die Sprache beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und zuvor über das Recht auf einen polnischen Text informiert wurde (Art. 8 Abs. 1b des Gesetzes über die polnische Sprache, Fassung Dz.U. 2026 Pos. 81). Eine automatische Übersetzung der Seite hilft bei der Orientierung, doch Zahlen und Daten vergleichen Sie mit dem Original.
Polnische Wörter, die in Preisliste und Unterlagen nützlich sind:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Auf Polnisch | Bedeutung |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | Angebotspreise von Wohnungen |
| cena za m² powierzchni użytkowej | Preis pro m² Nutzfläche |
| cena lokalu | Wohnungspreis |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | Nebenräume (Abstellraum, Keller) |
| miejsce postojowe, garaż | Stellplatz, Garage |
| inne świadczenia pieniężne | sonstige Zahlungen an den Bauträger |
| data, od której obowiązuje cena | Datum, ab dem der Preis gilt |
| historia cen | Preishistorie |
Beim Notar. Der Vertrag mit dem Bauträger wird als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Die Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung vorliegt, soll der Notar die Urkunde persönlich oder mithilfe eines Dolmetschers übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, Fassung Dz.U. 2026 Pos. 614). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar prüft, ob Sie ihren Inhalt verstehen (Art. 94 § 1). Vergleichen Sie den Preis in der Urkunde mit dem gespeicherten Screenshot der Preisliste schon vor diesem Termin und nicht währenddessen.
Wer die Bauträger überwacht und wo Sie sich beschweren können
Die Einhaltung dieser Vorschriften überwacht der Präsident der Wettbewerbs- und Verbraucherschutzbehörde (UOKiK). Ein Verstoß gegen Art. 19a Abs. 1–4 und gegen die Meldepflicht aus Art. 19b ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt. Die Geldbuße kann bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes betragen (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern, Dz.U. 2025 Pos. 1714). Einem Leiter, der den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat, droht eine Geldbuße bis zu 2 000 000 zł (Art. 106b Abs. 1, Rechtsstand Oktober 2026). Der Präsident der UOKiK kann sich auch an den Bauträger wenden, ohne ein Verfahren einzuleiten; die Antwortfrist beträgt mindestens 14 Tage.
Als stets unlauter gilt nach dem Gesetz auch „Lockvogelwerbung“: ein Angebot zu einem bestimmten Preis, ohne offenzulegen, dass der Unternehmer Grund zur Annahme hat, die Ware zu diesem Preis nicht zu liefern (Art. 7 Nr. 5 des Gesetzes zur Bekämpfung unlauterer Marktpraktiken).
Wohin Sie sich wenden können (Stand Oktober 2026):
- UOKiK befasst sich mit kollektiven Interessen, nicht mit einem einzelnen Streit (Art. 24 Abs. 3 des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern). Eine Meldung können Sie an uokik@uokik.gov.pl oder an pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa senden.
- Ihr Einzelfall: der städtische oder Kreis-Verbraucherbeauftragte (rzecznik konsumentów; in Polen gibt es mehr als 370) und die Verbraucher-Hotline 801 440 220 oder 222 66 76 76, an Werktagen 10:00–18:00 Uhr, zum Tarif des Telefonanbieters.
Wie wir Preise im Katalog von Jawno zeigen
Die Preise in unserem Katalog entnehmen wir dane.gov.pl und nennen bei jedem das Datum der Daten. Auf der Seite darüber, woher die Preise im Katalog stammen und wie wir sie datieren, beschreiben wir die Quelle und die Zahl der erfassten Vorhaben. Unser Preis ist eine Momentaufnahme eines bestimmten Tages. Beim Vergleich mit dem Vertrag ist rechtlich die Preisliste des Bauträgers maßgeblich, denn auf sie bezieht sich Art. 19a Abs. 6. Sehen Sie einen Unterschied zwischen unserem Katalog und der Website des Bauträgers? Schreiben Sie uns.
FAQ
Wo finde ich den offiziellen Preis einer Bauträgerwohnung in Warschau?
An zwei Stellen. Erstens auf der Website des Bauträgers, deren Adresse in jeder Anzeige stehen muss; dort stehen der Preis jeder angebotenen Wohnung und die Geschichte der Preisänderungen. Zweitens auf dem Portal dane.gov.pl, an das der Bauträger dieselben Daten einmal täglich über den Minister übermittelt (Art. 19a–19b des Bauträgergesetzes, ustawa deweloperska, Fassung Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026). Geben Sie im Portal „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers ein.
Muss ich Polnisch können, um den Preis auf dane.gov.pl zu prüfen?
Nein. Einige Wörter genügen: „Ceny ofertowe mieszkań“ für die Suche, die Wohnungsnummer von der Website des Bauträgers und die Spaltennamen für Preis pro m², Wohnungspreis und das Datum, ab dem der Preis gilt. Das Recht verpflichtet den Bauträger nicht, Preisliste, Prospekt oder Vertrag zu übersetzen (Stand Oktober 2026). Vergleichen Sie Zahlen und Daten daher mit dem polnischen Original und nicht mit einer automatischen Übersetzung der Seite.
Im Verkaufsbüro wurde mir ein höherer Preis genannt als auf der Website des Bauträgers. Was tun?
Sie können verlangen, dass der Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis geschlossen wird (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Speichern Sie vor dem Termin die Preisseite mit sichtbarem Datum und laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter. Melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich und berufen Sie sich auf Art. 19a Abs. 6.
Gelten die Regeln zur Preistransparenz auch für mich als Ausländer?
Ja. Die Pflichten aus Art. 19a treffen den Bauträger, das Recht auf den günstigsten Preis steht dem Käufer zu; die Vorschrift enthält keine Bedingung der Staatsangehörigkeit. Die Wohnung selbst kann ein Bürger jedes Staates in Warschau ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erwerben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026).
Wo sehe ich, zu welchen Preisen in Warschau tatsächlich verkauft wurde?
Im Immobilienpreisregister (Rejestr Cen Nieruchomości) auf geoportal.gov.pl; die Daten sind seit dem 13. Februar 2026 kostenlos. Stand 27. September 2026 stammten die neuesten Warschauer Transaktionen im Dienst aus dem Mai 2026. Ab dem 2. April 2027 soll das Portal DOM Durchschnittspreise oder Mediane der Transaktionen auf dem Primär- und Sekundärmarkt veröffentlichen (Dz.U. 2025 Pos. 1669).
Was ändert sich am 11. November 2026?
Es ändert sich die Form der täglichen Meldung: Der Bauträger übermittelt die Daten als elektronisches Dokument mit einer vom Minister festgelegten Struktur (Gesetz vom 17. Juli 2026, Dz.U. 2026 Pos. 1077). Die Pflicht zur Veröffentlichung der Preise auf der eigenen Website und Ihr Recht auf den günstigsten Preis nach Art. 19a hebt diese Änderung nicht auf.
Wohnung gefunden und auf dem Weg ins Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch. Wir melden Sie beim Bauträger als unseren Kunden an, gehen gemeinsam mit Ihnen zum Termin und gehen vor der Unterschrift mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, vergleichen den Preis mit der Preisliste des Bauträgers und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger zahlen Sie uns kein Honorar. Wir betreuen Sie in sieben Sprachen, auch auf Deutsch. Was genau Sie in den Unterlagen prüfen sollten, beschreiben wir im Beitrag darüber, was Sie im Informationsprospekt prüfen sollten. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.