Ціну новобудови у Варшаві, тобто конкретної квартири від забудовника, можна перевірити самостійно, без знайомих у відділі продажу і без знання польського права. З 11 липня 2025 р. забудовник зобов’язаний показувати на своєму сайті ціну кожної квартири, яку пропонує, разом з історією змін. Ці самі дані він раз на добу передає державі, а вона публікує їх на відкритому порталі dane.gov.pl. Якщо в договорі з’явиться вища ціна, ніж у переліку, закон дає вам право вимагати найвигіднішої. Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Ви живете у Варшаві, бачите в рекламі «від … zł/м²», а у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) чуєте іншу суму. Документи польською, договір теж. Нижче покроково: де знайти перелік цін, як прочитати файл на dane.gov.pl із кількома польськими словами і що робити, коли цифри не збігаються.
Звідки взялася прозорість цін і кого вона стосується
Обов’язок запровадив закон від 21 травня 2025 р. про зміну закону про захист прав покупця житла (Dz.U. 2025 poz. 758). Він додав до закону про забудовників (далі — ustawa deweloperska) статті 19a і 19b. Норми діють з 11 липня 2025 р.; комплекси, де продаж почався раніше, мали час до 11 вересня 2025 р. Чинний текст закону — t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Обов’язок несе забудовник. Art. 19a ust. 4 поширює його також на забудовника, який продає вже готові квартири, і на підприємця, який уперше продає квартиру з такого комплексу. Приватних продавців на вторинному ринку ця норма не згадує.
З 11 листопада 2026 р. змінюється форма щоденного звітування. Закон від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) вимагає передавати дані як електронний документ зі структурою, яку визначить міністр. Розпорядження про структуру даних поки існує лише як проєкт (опублікований на урядовому порталі legislacja.gov.pl 28 вересня 2026 р.), запланована дата набрання чинності — 11 листопада 2026 р. Обов’язків забудовника перед покупцем за art. 19a ця зміна не скасовує.
Що забудовник мусить показати на своєму сайті
За art. 19a ust. 1 на власному сайті забудовника мають бути:
- ціна 1 м² корисної площі кожної квартири, яку він пропонує, і ціна всієї нерухомості або її частини, що є предметом договору;
- ціни допоміжних приміщень (комори, підвалу, гаража) і прав, без яких квартирою не скористатися, якщо вони не входять у ціну квартири;
- інші грошові платежі, які ви сплатите забудовникові за договором про передачу власності.
Усі суми подаються з VAT. На тій самій сторінці мають бути загальна частина інформаційного проспекту (prospekt informacyjny), адреса забудовника і відділу продажу, спосіб зв’язку та розташування комплексу. Сторінка має працювати від початку продажу (а якщо укладаються договори бронювання — ще до першого з них) до передачі прав за останнім договором у комплексі.
Головне для покупця, який бачить «від … zł/м²», — art. 19a ust. 3: у рекламі й оголошеннях забудовник зобов’язаний вказувати адресу сайту з цінами. Ціна «від» не замінює ціни конкретної квартири. Її шукайте за цією адресою, а паркомісце чи комору, що продаються окремо, знайдіть у переліку, перш ніж рахувати бюджет. Детальніше про ці позиції — у статті про те, скільки коштують паркомісце і комора в новобудовах Варшави.
Як знайти ціну новобудови на dane.gov.pl: покроково
Забудовник раз на добу передає дані міністрові, відповідальному за інформатизацію, а той публікує їх на dane.gov.pl як дані високої цінності (art. 19b). Інтерфейс порталу польською, але для пошуку вистачить кількох слів.
- Почніть із сайту забудовника. Відкрийте перелік цін за адресою з реклами і запишіть номер квартири. За ним ви зіставите дані з різних джерел.
- Шукайте набір даних. У пошуку dane.gov.pl введіть «Ceny ofertowe mieszkań» і назву забудовника або його компанії. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів понад 14 тис. Це набори, а не комплекси: в одного забудовника їх може бути кілька.
- Відкрийте найновіший файл і в колонці з розташуванням знайдіть потрібний комплекс.
- Знайдіть рядок із номером квартири. Зразковий набір даних міністерства не передбачає площі, поверху і кількості кімнат. До 10 листопада 2026 р. він до того ж не обов’язковий, тому файли різних забудовників мають різний вигляд. З 11 листопада 2026 р. структуру даних має визначати розпорядження міністра цифровізації на підставі art. 19b ust. 2a (у редакції закону Dz.U. 2026 poz. 1077); станом на жовтень 2026 р. воно існує лише як проєкт. Площу й поверх перевіряйте на сайті забудовника.
- Подивіться дату. У файлі за зразком міністерства біля ціни за м², ціни квартири й цін комор чи інших платежів стоїть дата, з якої ця ціна діє.
Не кожен набір має архів. Одні забудовники щодня додають новий файл, і з них можна скласти історію. Інші публікують один файл «na dzień bieżący» (на поточний день), який щодня замінюється новим. Тоді історію цін дивіться на сайті забудовника.
Як читати історію ціни
Історію ціни веде забудовник на своєму сайті. Art. 19a ust. 2 вимагає оновлювати інформацію в день кожної зміни, вказувати її дату і зберігати попередні дані від початку продажу: стару ціну, нову ціну і дату. Порівняйте дату реклами з ціною, яка діяла того дня.
Правило «найнижчої ціни за 30 днів» до знижки походить з іншого закону — про інформування про ціни товарів і послуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Чи застосовується воно до квартир від забудовника, не вирішено: art. 2 цього закону виключає інформування про ціни, врегульоване окремими законами, а прозорість цін квартир регулює ustawa deweloperska. Опублікованої позиції UOKiK щодо цього ми не знайшли (станом на вересень 2026 р.). Практичний спосіб перевірити акцію за історією цін описано в статті як перевірити, чи знижка в забудовника справжня.
Ціна пропозиції чи ціна угоди: де дізнатися, за скільки продали
Перелік забудовника — це ціна пропозиції. За скільки квартири продали насправді, показує Реєстр цін нерухомості (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN). З 13 лютого 2026 р. його дані надаються безплатно (закон від 26 вересня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1542).
На geoportal.gov.pl відкрийте модуль «Rejestr Cen Nieruchomości». Ви побачите ціну, дату документа, вид нерухомості, площу і вид ринку: первинний (pierwotny) чи вторинний (wtórny). Варшава в сервісі є, але із запізненням: станом на 27 вересня 2026 р. найновіші варшавські угоди в RCN були з травня 2026 р. У шарі приміщень є також гаражі й нежитлові приміщення, тому фільтруйте за видом нерухомості.
Друге джерело ще тільки створюється. За законом від 17 жовтня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 1669) з 2 квітня 2027 р. Portal DOM, який веде Страховий гарантійний фонд (UFG), має публікувати середні ціни або медіани угод і кількість угод на первинному і вторинному ринку. Статистика з’явиться лише тоді, коли у вибірці щонайменше 6 квартир і 6 різних покупців, а обраний період не перевищує 2 років (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Якщо в договорі ціна вища, ніж у переліку
Art. 19a ust. 6: якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладення договору, ви маєте право вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною. Як підготуватися:
- Перед візитом збережіть сторінку з цінами (знімок екрана з видимою датою) і завантажте файл із dane.gov.pl того ж дня.
- Перевірте розрахунок. У договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., зокрема в договорі бронювання (umowa rezerwacyjna), ціну квартири визначають як добуток корисної площі в м² на ціну 1 м² (art. 5a). Площу рахують за Польською нормою (Polska Norma), чинною на день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво.
- Розбіжність заявіть письмово до підписання і пошліться на art. 19a ust. 6.
- Норма говорить про ціну «при укладенні договору». Чи охоплює вона договір бронювання, закон прямо не вирішує, тому перед бронюванням попросіть ціну квартири письмово.
Що ще може додатися до ціни з переліку, розібрано в статті про те, які доплати додати до ціни з переліку.
Ви не громадянин Польщі: що врахувати окремо
Права ті самі. Обов’язки з art. 19a лежать на забудовникові, а право на найвигіднішу ціну належить покупцеві; умов щодо громадянства в цій статті немає. Саму квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) громадянин будь-якої країни купує без дозволу MSWiA, крім прикордонної зони, до якої Варшава не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Власники статусу UKR і CUKR купують квартиру на загальних підставах. Гаражне приміщення або частку в ньому теж можна купити без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
Уважно перевіряйте рядки «інші права». Якщо в переліку окремо стоїть частка в іншій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу, за роз’ясненням MSWiA на її купівлю потрібен дозвіл, якщо на вас поширюється закон про набуття нерухомості іноземцями (зокрема громадянам України зі статусом UKR чи з картою побиту без 5 років pobytu stałego). Гербовий збір (opłata skarbowa) за дозвіл — 1 570 zł, а розгляд, за даними MSWiA, на практиці триває 2–4 місяці, іноді довше (станом на жовтень 2026 р.). На частку в землі під будинком і в спільних частинах будинку дозвіл не потрібен. З’ясуйте це до бронювання.
Документи польською. Закон не зобов’язує забудовника перекладати перелік цін, проспект чи договір: ustawa deweloperska про мову цих документів нічого не каже. Договір зі споживачем-іноземцем можна скласти його мовою, якщо він сам про це попросить, знає цю мову, не є громадянином Польщі і заздалегідь попереджений про право на польський текст (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Автоматичний переклад сторінки допомагає зорієнтуватися, але числа й дати звіряйте з оригіналом.
Польські слова, які знадобляться в переліку цін і в документах:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польською | Українською |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | ціни пропозиції квартир |
| cena za m² powierzchni użytkowej | ціна 1 м² корисної площі |
| cena lokalu | ціна квартири |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | допоміжні приміщення (комора, підвал) |
| miejsce postojowe, garaż | паркомісце, гараж |
| inne świadczenia pieniężne | інші грошові платежі |
| data, od której obowiązuje cena | дата, з якої діє ціна |
| historia cen | історія цін |
У нотаріуса. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус перевіряє, що ви розумієте його зміст (art. 94 § 1). Ціну в акті звірте зі збереженим знімком переліку ще до цієї зустрічі, а не під час неї.
Термін очікування теж коштує грошей. Якщо ви орендуєте житло у Варшаві, порівнюйте не лише ціну за м², а й те, скільки ще платитимете оренду. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирні будинки в Польщі будувалися в середньому 24,8 місяця.
Хто стежить за забудовниками і куди скаржитися
За дотриманням цих норм стежить Голова Управління з питань конкуренції та захисту споживачів (Prezes UOKiK). Порушення art. 19a ust. 1–4 і обов’язку звітування з art. 19b — це практика, що порушує колективні інтереси споживачів. Штраф може сягнути 10% торішнього обороту (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714). Керівникові, який умисно допустив порушення, загрожує штраф до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, правовий стан на жовтень 2026 р.). Голова UOKiK може також звернутися до забудовника без порушення провадження; строк на відповідь — не менше 14 днів.
Закон також вважає недобросовісною за будь-яких обставин «рекламу-приманку»: пропозицію за певною ціною без розкриття того, що підприємець має підстави вважати, що за цією ціною товару не надасть (art. 7 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym).
Куди звертатися (станом на жовтень 2026 р.):
- UOKiK займається колективними інтересами, а не окремою суперечкою (art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Повідомлення можна надіслати на uokik@uokik.gov.pl або за адресою pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Ваша особиста справа: міський або повітовий омбудсмен споживачів (rzecznik konsumentów; у Польщі їх понад 370) і споживча гаряча лінія 801 440 220 або 222 66 76 76, у робочі дні 10:00–18:00, за тарифом оператора.
Як ми показуємо ціни в каталозі Jawno
Ціни в нашому каталозі беремо з dane.gov.pl і біля кожної вказуємо дату даних. На сторінці про те, звідки беруться ціни в нашому каталозі і як ми їх датуємо, описано джерело і скільки комплексів охоплено. Наша ціна — це знімок на певний день. Для порівняння з договором правове значення має перелік забудовника, бо саме його стосується art. 19a ust. 6. Помітили різницю між нашим каталогом і сайтом забудовника? Напишіть нам.
FAQ
Де знайти офіційну ціну квартири від забудовника у Варшаві?
У двох місцях. Перше: сайт забудовника, адреса якого має бути в кожній його рекламі; там є ціна кожної квартири, яку він пропонує, та історія її змін. Друге: портал dane.gov.pl, куди забудовник раз на добу передає ці самі дані через міністра (art. 19a–19b ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). На порталі шукайте за словами «Ceny ofertowe mieszkań» і назвою забудовника.
Чи потрібно знати польську, щоб перевірити ціну на dane.gov.pl?
Ні. Достатньо кількох слів: «Ceny ofertowe mieszkań» для пошуку, номер квартири з сайту забудовника і назви колонок із ціною за м², ціною квартири та датою, з якої ціна діє. Закон не зобов’язує забудовника перекладати перелік цін, проспект чи договір (станом на жовтень 2026 р.), тому числа й дати звіряйте з польським оригіналом, а не з автоматичним перекладом сторінки.
У відділі продажу назвали вищу ціну, ніж на сайті забудовника. Що робити?
Ви маєте право вимагати укласти договір за ціною, найвигіднішою для вас (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Перед зустріччю збережіть сторінку з цінами з видимою датою і файл із dane.gov.pl того ж дня. Розбіжність заявіть письмово до підписання й пошліться на art. 19a ust. 6.
Чи діють правила прозорості цін, якщо я іноземець або маю статус UKR?
Так. Обов’язки з art. 19a лежать на забудовникові, а право на найвигіднішу ціну належить покупцеві; умов щодо громадянства в цій статті немає. Саму квартиру громадянин будь-якої країни купує у Варшаві без дозволу MSWiA, власники статусу UKR і CUKR також (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, станом на жовтень 2026 р.).
Де подивитися, за скільки насправді продали квартири у Варшаві?
У Реєстрі цін нерухомості (Rejestr Cen Nieruchomości) на geoportal.gov.pl: з 13 лютого 2026 р. він безплатний. Станом на 27 вересня 2026 р. найновіші варшавські угоди там були з травня 2026 р. З 2 квітня 2027 р. середні ціни або медіани угод на первинному і вторинному ринку має публікувати Portal DOM (Dz.U. 2025 poz. 1669).
Що зміниться 11 листопада 2026 року?
Зміниться форма щоденного звітування: забудовник передаватиме дані як електронний документ зі структурою, яку визначить міністр (закон від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1077). Обов’язок показувати ціни на своєму сайті й ваше право на найвигіднішу ціну за art. 19a ця зміна не скасовує.
Вибрали квартиру й збираєтеся у відділ продажу? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас як нашого клієнта, підемо на зустріч разом, а до підписання пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, звіримо ціну з переліком забудовника і підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ви не платите нам винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Говоримо українською. Що саме дивитися в документах, розібрано в статті що перевірити в інформаційному проспекті.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.