Ви винаймаєте квартиру у Варшаві й маєте два варіанти: готову, з ключами приблизно за два місяці, і дешевшу в будівництві, яку здадуть ще через півтора року. Увесь цей час ви й далі платите оренду. Квартира в будівництві вигідніша лише тоді, коли різниця в ціні більша, ніж оренда за додаткові місяці чекання, із запасом на затримку. За середньої оренди 2-кімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026) 16 зайвих місяців оренди коштують 62 352 zł. Для квартири 50 м² це означає, що квартира в будівництві має бути дешевшою приблизно на 1 247 zł за кожен квадратний метр, щоб вийти в нуль (наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Нижче — формула, таблиця для різних строків, що змінює результат в обидва боки і що важливо саме для іноземця, який купує без іпотеки і не читає документів польською. Правовий стан — на жовтень 2026 р. Закон про забудовників — це ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), далі — ustawa deweloperska.
Як порахувати, скільки коштує чекання на квартиру в будівництві?
Важить не весь час до ключів, а різниця між двома пропозиціями. На готову квартиру ви теж чекаєте: на нотаріальний акт, приймання і, якщо берете кредит, на рішення банку. Час на оздоблення квартири в «стані забудовника» (stan deweloperski) приблизно однаковий в обох випадках, тож його можна не враховувати.
Формула:
ціна чекання = ваша оренда на місяць × (місяців до ключів у будівництві − місяців до ключів у готовій)
Результат порівнюйте з різницею цін цілих квартир разом із доплатами (паркомісце, комора), а не з різницею ціни за м². Лише в кінці перерахуйте її на метр, щоб легше порівнювати пропозиції.
У таблиці — середня оренда 3 897 zł на місяць за 2 кімнати 40–59 м² у Варшаві (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026). Підставте свою суму. Усі суми — наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Додаткові місяці оренди | Вартість оренди | На скільки має бути дешевшим м² при 50 м² | Частка в ціні квартири для прикладу* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 zł | близько 935 zł | 5,6% |
| 16 (напр., 18 міс. у будівництві проти 2 міс. для готової) | 62 352 zł | близько 1 247 zł | 7,4% |
| 18 | 70 146 zł | близько 1 403 zł | 8,4% |
| 20 (16 міс. + затримка близько 4 міс.) | 77 940 zł | близько 1 559 zł | 9,3% |
| 24 | 93 528 zł | близько 1 871 zł | 11,1% |
* Квартира для прикладу: 50 м² × 16 783 zł/м² = 839 150 zł. 16 783 zł/м² — середня ціна угод на первинному ринку Варшави у II кварталі 2026 р. за даними NBP (база BaRN, файл ceny_mieszkan.xlsx). Це лише орієнтир: важать ціни ваших двох пропозицій.
Як читати таблицю: якщо квартира в будівництві дешевша на 40 000 zł, а різниця в чеканні — 16 місяців, то на самій оренді ви втрачаєте близько 22 000 zł. Готова виходить дешевшою, хоча за прайс-листом вона дорожча.
Чи дешевша у Варшаві квартира в будівництві, ніж готова?
У середньому ні, і це дивує багатьох. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові до заселення квартири у Варшаві коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Тобто готові були в середньому на 24,8% дешевші за ті, на які треба довго чекати.
Звідси не випливає, що та сама квартира в будівництві коштує дорожче. Середні цифри змішують різні райони, класи будинків і площі. Проєкти з далеким строком здачі можуть бути в інших районах і в іншому сегменті, ніж квартири, які залишилися непроданими в готових будинках. Тому:
- порівнюйте квартири в тому самому районі, зі схожою площею і стандартом, найкраще в тому самому житловому комплексі, якщо забудовник продає наступні черги;
- беріть ціни з прайс-листа забудовника. Забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну за м² і ціну кожної квартири з ПДВ, а також історію змін цін із датами (art. 19a ustawy deweloperskiej);
- шукайте обидва варіанти поруч: у пошуку новобудов Варшави за районом і строком здачі готові квартири і квартири з пізнішим строком видно в одному районі.
Вибір є. За даними CBRE і Tabelaofert.pl, на кінець червня 2026 р. у Варшаві було 3 344 готові непродані квартири, тобто 20,5% пропозиції. За BIG DATA RynekPierwotny.pl, у серпні 2026 р. готові квартири становили близько 20% варшавської пропозиції (близько 3,6 тис.). І покупців на них не бракує: за барометром Tabelaofert.pl (дані за квітень 2026 р.) готові квартири становили майже 32% продажів на 7 ринках, які охоплює барометр.
Що, крім оренди, коштує чекання на квартиру в будівництві?
Платежі під час будівництва. За договором із забудовником (umowa deweloperska) ви вносите гроші на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) в міру будівництва, після завершення чергових етапів (art. 8 ust. 1–3). У графіку щонайменше 4 етапи, і кожен становить 10–25% загальних витрат на будівництво, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Якщо купуєте за власні гроші, то весь час будівництва платите й оренду, і чергові внески забудовнику. Як це працює, розбираємо в статті як платити забудовнику частинами без іпотеки.
Кредит. Якщо берете кредит, запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy), як банк виплачуватиме кредит при купівлі в будівництві і коли почнуться платежі. Від цього залежить, чи не платитимете ви якийсь час одночасно і кредит, і оренду. Додайте ці місяці до таблиці.
Затримка. Строк у договорі — це строк, а не дата переїзду. Будівництво саме по собі довге: за GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026), багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будували в середньому 24,8 місяця. Якщо забудовник не переніс на вас право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий строк 120 днів. Лише якщо він і тоді не встигне, можна відмовитися від договору, зберігши право на неустойку (kara umowna) за затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3). Тому в таблиці є рядок із запасом близько 4 місяців. Як заздалегідь оцінити ризик, читайте в статті як перевірити, чи забудовник здасть будинок вчасно.
Неустойка і ваша оренда. Договір із забудовником містить розмір відсотків і неустойок, якщо сторони їх передбачили (art. 35 ust. 1 pkt 14). Порівняйте неустойку за місяць затримки зі своєю орендою. Якщо неустойка менша, різницю за кожен місяць затримки ви платите з власної кишені.
Договір оренди. Перевірте строк попередження про розірвання (okres wypowiedzenia) і чи можна продовжити договір на кілька місяців. Якщо здачу перенесуть, жорсткий договір оренди на рік може коштувати більше, ніж сама затримка.
Що ви виграєте, коли чекаєте на квартиру в будівництві?
У чекання є й переваги, які варто оцінити, перш ніж відкидати будівництво.
Захист внесків. За договором із забудовником гроші йдуть на спеціальний рахунок у банку. Із закритого рахунку банк виплачує їх забудовнику лише після нотаріального акта про перехід права власності (art. 15), а з відкритого — етапами (art. 16). Внески на відкритий рахунок у випадках з art. 48 ust. 1 захищає Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Внесок до DFG платить забудовник: 0,45% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Оплата, розтягнута в часі. За договором із забудовником ви не платите всю ціну одразу, а частинами за графіком. Якщо готову квартиру продають одразу за договором купівлі-продажу, такого графіка немає.
Ціна, зафіксована в договорі. Перевірте в проспекті і в проєкті договору, чи може ціна індексуватися (waloryzacja) і на яких умовах. Урядовий проєкт змін до ustawy deweloperskiej (UD361, опублікований на RCL 11.05.2026) передбачає заборону індексації ціни, але станом на 7 жовтня 2026 р. до Сейму він не надійшов. Це проєкт, а не чинне право.
ПДВ поки однаковий. Продаж квартири до 150 м² оподатковується ПДВ 8% незалежно від того, чи будинок уже готовий (art. 41 ust. 2 і 12–12c та art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Ставки за art. 146ef тимчасові: кінець періоду, коли вони діють, міністр фінансів оголошує в Monitor Polski до 31 жовтня відповідного року (art. 146ef ust. 2). Якщо акт буде через півтора року, перед підписанням договору перевірте ставку ще раз.
Готова квартира «за два місяці»: від чого залежить дата ключів?
Готову квартиру забудовник може продавати одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 ustawy deweloperskiej). Тоді застосовується лише частина закону, зокрема норми про бронювання, плату за бронювання і приймання (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2 і ust. 2, art. 41 ust. 1–3). Норми про спеціальний рахунок і DFG не застосовуються. Натомість ви оглядаєте готову квартиру і приймаєте її до акта. За недоліки нерухомості забудовник як продавець відповідає 5 років (rękojmia) — і за готову, і за збудовану пізніше квартиру (art. 568 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
На дату ключів впливають переважно дві речі:
- Строк бронювання. Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) укладають на визначений строк. Якщо купуєте з кредитом, цей строк має враховувати час, потрібний банку на рішення (art. 31). Плата за бронювання — не більше 1% ціни квартири (art. 32 ust. 2). Її повертають, якщо банк відмовив у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Приймання і дата акта. Дату погоджуєте із забудовником, нотаріусом і, якщо є кредит, із банком.
Отже, «два місяці» — це план, а не гарантія. Розривайте договір оренди лише тоді, коли маєте на папері дату акта і передачі квартири.
Якщо ви іноземець: що змінюється в цьому розрахунку?
Дозвіл на квартиру не потрібен. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони, де це звільнення не діє. Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують на загальних підставах: окремих норм про нерухомість у законі про допомогу громадянам України (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) немає. Тож дозвіл не впливає на вибір між готовою квартирою і будівництвом.
Купівля за власні гроші — дві статті витрат одночасно. Якщо ви платите з власних грошей, то за готову квартиру платите велику суму за короткий час, але оренда закінчується через кілька місяців. У будівництві навпаки: внески розтягнуті на графік, але весь цей час ви платите і забудовнику, і орендодавцю. Порахуйте не лише загальну суму з таблиці, а й чи витримає ваш місячний бюджет обидва платежі разом. Про кредит запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy).
Договір оренди на час чекання. Якщо ви винаймаєте за договором najmu okazjonalnego, його укладають на визначений строк, не довше 10 років. Перед підписанням чи продовженням перевірте, як такий договір можна достроково розірвати, якщо ключі дадуть раніше. Застава (kaucja) за звичайної оренди — не більше 12-кратної місячної плати, за najmu okazjonalnego — не більше 6-кратної (art. 6 ust. 1 і art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Порахуйте, скільки грошей у вас заморожено в заставі, коли плануєте бюджет переїзду.
Ваш статус і строк чекання. Купівля квартири не дає права на перебування: у законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає такої підстави. Тимчасовий захист для громадян України продовжено рішенням Ради ЄС 2026/1912 до 04.03.2028. Він припиняється, якщо ви виїдете з Польщі більш ніж на 30 днів (art. 109b ust. 1 pkt 2 ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, t.j. Dz.U. 2026 poz. 862). Якщо на час будівництва плануєте пожити в Україні, врахуйте це до підписання договору і зіставте дату ключів зі своїми планами щодо статусу.
Документи польською. Закон про забудовників нічого не каже про мову проспекту і договору (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Закон про польську мову дозволяє паралельні версії іншими мовами, але не зобов’язує їх робити (art. 8 ust. 1–1a ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Тож строк передачі квартири, неустойку за затримку і умови індексації ціни ви, найімовірніше, читатимете польською. Перекладіть саме ці пункти до бронювання: від них залежить ваш розрахунок. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Готова квартира має тут одну перевагу: ви оцінюєте її на місці, а не з польського опису в проспекті.
Гроші з-за кордону. Банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, зокрема вхідні з-за кордону; закон передбачає винятки (art. 72 ust. 1–2 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Нотаріус і посередник як зобов’язані установи (instytucje obowiązane) перевіряють походження коштів, коли це виправдано обставинами (art. 2 ust. 1 pkt 13 і 18, art. 34 ust. 1). Документи про походження грошей зберіть до першого платежу.
Список питань перед рішенням
- Скільки я плачу за оренду і на скільки місяців довше платитиму її, якщо куплю в будівництві?
- Яка різниця цін цілих квартир разом із паркомісцем і коморою?
- Який строк передачі права власності вписано в проєкт договору і яка неустойка за затримку?
- Чи допускає договір індексацію ціни?
- Який спеціальний рахунок: відкритий чи закритий?
- Чи потягне мій бюджет внески забудовнику й оренду одночасно, якщо я купую без кредиту?
- Чи продають готову квартиру за договором із забудовником, чи одразу за договором купівлі-продажу?
- Скільки часу і грошей займе оздоблення? Це стосується обох пропозицій, якщо обидві в «стані забудовника». Коли вигідніше взяти квартиру вже з оздобленням, пояснюємо в статті коли вигідна квартира з ремонтом від забудовника.
- Чи переклав я пункти про строк, неустойку й індексацію ціни, перш ніж платити за бронювання?
Якщо ви ще вагаєтеся між новою і вживаною квартирою, почніть із порівняння новобудови і вторинки у Варшаві.
FAQ
Що вигідніше, якщо ми орендуємо житло у Варшаві: готова квартира чи в будівництві?
Квартира в будівництві вигідніша лише тоді, коли вона дешевша більше, ніж ви заплатите за оренду за додаткові місяці чекання, із запасом на затримку. За середньої оренди 2-кімнатної квартири 40–59 м² у Варшаві 3 897 zł на місяць (дані за травень 2026 р., звіт Bankier.pl на даних Otodom Analytics від 22.06.2026) 16 зайвих місяців оренди коштують 62 352 zł. Для квартири 50 м² це близько 1 247 zł за кожен квадратний метр (наш розрахунок, станом на жовтень 2026 р.).
Чи справді квартира в будівництві у Варшаві дешевша за готову?
У середньому ні. За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), готові квартири у Варшаві коштували в середньому 19,7 тис. zł за м², а квартири зі строком здачі через 2 роки і пізніше — 26,2 тис. zł за м². Це середні значення для різних районів і класів будинків, тому порівнюйте конкретні квартири поруч, а не середні цифри.
Що робити, якщо забудовник затримує здачу, а ми далі платимо оренду?
Якщо забудовник не переніс на вас право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий строк 120 днів. Якщо й тоді він не встигне, можна відмовитися від договору із забудовником, зберігши право на неустойку за затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Кожен місяць затримки — це ще один місяць оренди, тому порівняйте неустойку в договорі зі своєю орендою.
Чи потрібен іноземцю дозвіл, щоб купити квартиру в новобудові у Варшаві?
Ні. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA, і Варшава не входить до прикордонної зони, де це звільнення не діє. Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують на загальних підставах (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Тож дозвіл не впливає на вибір між готовою квартирою і будівництвом.
Чи дасть куплена квартира право залишитися в Польщі, поки ми чекаємо на ключі?
Ні. У польському законі про іноземців немає підстави для перебування, пов’язаної з купівлею нерухомості (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079, станом на жовтень 2026 р.). Ваш статус і далі визначають тимчасовий захист, продовжений рішенням Ради ЄС 2026/1912 до 04.03.2028, або карта побиту (посвідка на проживання).
Маєте дві пропозиції і не знаєте, яку вибрати? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Ми заявимо вас як нашого клієнта до вашого першого візиту, підемо туди разом, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору (строк здачі, неустойку за затримку, вид рахунку) і підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо 7 мовами, зокрема українською. За допомогу в купівлі квартири в забудовника ви не платите нам винагороди. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.