Так, новобудову у Варшаві можна взяти «під виплату», тобто оплатити частинами без іпотеки. За договором із забудовником (umowa deweloperska) ви вносите гроші етапами, поки триває будівництво, на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а не віддаєте всю суму в день підпису (art. 8 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Це не кредит і не розстрочка після отримання ключів: усю ціну ви сплачуєте з власних грошей, лише розтягнуто на час будівництва. Нижче розбираємо, скільки платять на старті, де лежать гроші, що буде, якщо забудовник не впорається, і що перевірити в договорі.
Правовий стан — на жовтень 2026 року.
Як працює «під виплату» в польській новобудові
У Польщі оплату квартири в забудовника регулює закон про захист прав покупця (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, далі — ustawa deweloperska). Закон описує не «розстрочку» в українському розумінні, а оплату етапами:
- забудовник ділить будівництво на етапи. Їх щонайменше 4, і кожен становить від 10% до 25% загальних витрат на будівництво (art. 24 ust. 2);
- ви платите частинами відповідно до етапів. Про кожен наступний платіж забудовник повідомляє вас на папері або на довговічному носії (trwały nośnik) (art. 8 ust. 1–3);
- усі внески йдуть на спеціальний рахунок у банку, а не на звичайний рахунок забудовника (art. 8 ust. 1).
Зверніть увагу: 10–25% — це частки витрат на будівництво, а не ціни вашої квартири. Скільки саме ви платите на кожному етапі і до якої дати, написано у вашому договорі. Його укладають тільки у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1).
Ціну теж визначає закон: корисна площа квартири (powierzchnia użytkowa) в м² помножена на ціну за м² (art. 5a, діє з 13.02.2026). Тож порівнювати пропозиції різних забудовників зручно саме за ціною метра.
Скільки платять на старті: етапи, «10/90» і плата за бронювання
На практиці ви зустрінете два підходи.
Платежі за етапами. Кожен завершений етап будівництва означає черговий внесок. Сума розподіляється на весь час будівництва.
Графік «10/90». У рекламі варшавських житлових комплексів трапляється позначка «Harmonogram płatności 10/90» (станом на жовтень 2026 р.). Зазвичай так позначають графік, у якому 10% ціни ви платите при підписанні договору із забудовником, а решту 90% — перед прийманням квартири (odbiór) або в строки, записані в договорі. Що саме стоїть за цими цифрами в конкретного забудовника, видно лише з графіка платежів у проєкті договору. Точні частки й дати бувають різні, тому орієнтуйтеся не на рекламу, а на цей графік.
Перед договором буває ще договір бронювання (umowa rezerwacyjna). Його укладають письмово, інакше він недійсний (art. 30 ust. 1). Плата за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни квартири з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2). Її зараховують у рахунок ціни (ust. 3), і забудовник має переказати її на спеціальний рахунок не пізніше ніж через 7 днів після укладення договору із забудовником (ust. 4).
Приклад розрахунку. За даними NBP, середня ціна пропозиції на первинному ринку Варшави у II кварталі 2026 р. становила 18 488 zł за м² (файл NBP від 07.08.2026, даних за III квартал ще немає). За даними CBRE, середня ціна пропозиції нових квартир у Варшаві на кінець II кварталу 2026 р. становила 19 405 zł за м². Візьмемо ціну NBP:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що рахуємо | Сума для квартири 50 м² | Довідково (курс NBP від 06.10.2026) |
|---|---|---|
| Ціна квартири | 924 414 zł | близько 211 500 євро ≈ 10,71 млн грн |
| Плата за бронювання, максимум 1% | 9 244 zł | близько 2 115 євро ≈ 107 тис. грн |
| Старт за графіком «10/90» | 92 441 zł | близько 21 154 євро ≈ 1,07 млн грн |
| Решта за графіком «10/90» | 831 973 zł | близько 190 400 євро ≈ 9,64 млн грн |
Це наш розрахунок для прикладу, а не ціна конкретної квартири. Середні ціни змішують різні райони й класи будинків. Актуальні ціни конкретних комплексів з датою оновлення дивіться на сторінці новобудови Варшави з цінами з dane.gov.pl.
Куди йдуть ваші гроші: спеціальний рахунок у банку
Забудовник, який починає продаж, зобов’язаний укласти з банком договір про спеціальний рахунок (art. 7 ust. 1). Буває два види рахунків, і різниця для вас суттєва.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Відкритий рахунок (otwarty) | Закритий рахунок (zamknięty) | |
|---|---|---|
| Коли банк віддає гроші забудовнику | після завершення етапу і не раніше ніж через 30 днів після договору (art. 16 ust. 1) | лише після того, як право власності перейде на вас (art. 15) |
| Внесок забудовника до DFG | 0,45% | 0,1% |
Витрати й комісії банку за ведення рахунку несе забудовник. Утримати їх із ваших внесків не можна (art. 14 ust. 1–2).
Вид рахунку і назву банку шукайте в інформаційному проспекті (prospekt informacyjny). Забудовник має вручити його безкоштовно, на довговічному носії, ще до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 ust. 1–2).
Що буде з грошима, якщо забудовник не впорається
Банкрутство забудовника. Для покупців діє Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Це окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG) (art. 46 ust. 1). Внески до фонду розраховує і сплачує забудовник (art. 49 ust. 5) за ставками 0,45% для відкритого і 0,1% для закритого рахунку (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341, станом на жовтень 2026 р.). Гроші з відкритого рахунку фонд повертає у випадках, перелічених в art. 48 ust. 1.
Банкрутство банку. Гроші на рахунку покриває гарантія Банківського гарантійного фонду (Bankowy Fundusz Gwarancyjny, BFG) до 100 000 євро (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620). Те, що перевищує цю суму, доплачує DFG (art. 48 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Затримка будівництва. Якщо забудовник не переніс на вас право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий строк 120 днів. Лише після цього можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 3). Для частини підстав відмови закон дає 30 днів (art. 43 ust. 2), ще для однієї підстави — 60 днів (ust. 5). Заяву про відмову подають письмово з нотаріально засвідченими підписами разом зі згодою виключити ваші вимоги із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1). Як повертають гроші, визначає art. 44.
Приймання квартири (odbiór). Воно відбувається після того, як дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie) набрав законної сили, у вашій присутності і з протоколом (art. 41 ust. 1–3). На ваші зауваження забудовник має 14 днів відповісти, інакше вважається, що він їх визнав. На усунення недоліків у нього 30 днів (art. 41 ust. 4–6). Відмовитися прийняти квартиру можна в разі істотного недоліку, якщо забудовник його не визнав (ust. 9).
Чому розстрочка не замінює іпотеку
Графік платежів розтягує оплату, але не зменшує її. Буває, що родина розраховує так: перші внески з власних заощаджень, а останній платіж візьмемо в кредит. Це ризиковано: рішення про кредит ухвалюють на дату кредиту, а не на дату підпису договору із забудовником. Чи дадуть вам кредит і на яких умовах, запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy) ще до бронювання. Плануйте всю ціну квартири з власних грошей, а кредит на останній платіж розглядайте як можливість, а не як основу плану. Якщо вам потрібен час, щоб зібрати суму, порівняйте варіанти в статті готова квартира чи на етапі будівництва: скільки коштує чекати.
Гроші з України і перевірки AML
Ліміту готівки для споживача в Польщі немає: обмеження в 15 000 zł стосується лише угод між підприємцями (art. 19 Prawa przedsiębiorców, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Але за договором із забудовником ви платите на спеціальний рахунок у банку (art. 8 ust. 1), тож на практиці це переказ.
За законом AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644), станом на жовтень 2026 р.:
- банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про переказ понад 15 000 євро, зокрема вхідний з-за кордону (art. 72 ust. 1–2). За курсом NBP від 06.10.2026 це близько 65 550 zł, тож про великий переказ, зокрема з-за кордону, банк, як правило, повідомить (закон передбачає винятки);
- нотаріус повідомляє GIIF про нотаріальний акт на суму понад 15 000 євро протягом 7 днів (art. 72 ust. 4 і ust. 5 pkt 5);
- нотаріус і посередник з нерухомості — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) (art. 2 ust. 1 pkt 13 і 18). Походження коштів вони перевіряють «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Документи про походження грошей (виписки з рахунку, договір продажу попереднього житла, підтвердження дарування) краще зібрати до першого платежу. Якщо частина грошей ще в Україні, звірте графік платежів із тим, які перекази дозволить ваш банк. Докладніше — у статті як купити квартиру у Варшаві, поки живете в Україні.
Що перевірити до бронювання і підпису
- Проспект. Чи вручили його до бронювання, безкоштовно і на довговічному носії (art. 21). Який вид спеціального рахунку і в якому банку.
- Договір бронювання. Письмова форма (art. 30 ust. 1) і плата не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2).
- Графік ваших платежів. Скільки внесків, які суми, до яких етапів вони прив’язані і на яку дату припадає останній платіж.
- Наслідки прострочення. Які відсотки чи неустойку (kara umowna, art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego) передбачає договір, якщо ви затримаєте внесок.
- Мова. Нотаріальні дії відбуваються польською. На прохання сторони нотаріус може провести їх додатково іноземною мовою сам або із присяжним перекладачем, а якщо ви не знаєте польської, акт перекладають (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).
- Довіреність. Якщо підписуватиме представник, довіреність потрібна в тій самій формі нотаріального акта (art. 99 § 1 k.c.).
Загальні правила купівлі для українців — у статті чи може українець купити квартиру в Польщі.
Скільки коштує наша допомога
Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Важлива умова: нас треба заявити як вашого посередника у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) до вашого першого самостійного візиту. Далі йдемо туди разом, проходимо з вами інформаційний проспект і проєкт договору (графік платежів, вид рахунку, дату останнього внеску) і підказуємо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо 7 мовами, зокрема українською. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Читайте також: Бронювання квартири у забудовника: скільки можна втратити і Знижка у забудовника у Варшаві: чи справді впала ціна.
FAQ
Чи можна купити новобудову у Варшаві частинами без іпотеки?
Так. За договором із забудовником (umowa deweloperska) ви вносите гроші частинами в міру будівництва на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а не одразу всю суму (art. 8 ust. 1–3 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Це не кредит: усю ціну ви сплачуєте з власних коштів, лише розтягнуто в часі.
Скільки потрібно заплатити одразу при купівлі в забудовника?
Це визначає договір. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з інформаційного проспекту і зараховується в рахунок ціни (art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Графік «10/90» зазвичай означає 10% при підписанні договору із забудовником і 90% перед прийманням квартири, але точні частки визначає ваш договір. Для квартири 50 м² за середньою ціною пропозиції NBP у Варшаві за II квартал 2026 р. 10% — це близько 92 тис. zł.
Що буде з моїми грошима, якщо забудовник збанкрутує?
Ваші внески надходять не на рахунок забудовника, а на спеціальний рахунок у банку, і забудовник отримує їх лише після завершення етапу або після переходу права власності. Якщо рахунок відкритий, Гарантійний фонд забудовників (DFG) повертає гроші у випадках, перелічених в art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Внесок до фонду платить забудовник, а не ви: 0,45% для відкритого і 0,1% для закритого рахунку (станом на жовтень 2026 р.).
Чи можна взяти іпотеку тільки на останній платіж?
Можна спробувати, але гарантії немає: банк вирішує на дату кредиту, а не на дату підпису договору із забудовником. Чи дадуть вам кредит і на яких умовах, запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy) ще до бронювання. Плануйте всю суму так, ніби кредиту не буде.
Чи можна платити забудовнику переказами з України?
Платити можна лише на спеціальний рахунок у банку, тобто переказом. Про переказ понад 15 000 євро, зокрема вхідний з-за кордону, банк, за деякими винятками, повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) (art. 72 ust. 1–2 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, станом на жовтень 2026 р.). Підготуйте документи про походження коштів заздалегідь і звірте графік платежів із лімітами свого українського банку.
Знайшли новобудову і хочете платити частинами? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта, підемо на зустріч разом, до підпису пройдемо з вами проспект і графік платежів у проєкті договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ви не платите нам винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.