Відділ продажу (biuro sprzedaży) пропонує бронювання квартири у забудовника: договір бронювання і плату за нього. А ви ще не знаєте, чи дасть банк кредит, чи не зміняться ваші плани, і не до кінця розумієте документ польською. Коротка відповідь станом на жовтень 2026 р.: плата за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни квартири з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2). Якщо квартира коштує 690 000 zł, плата — щонайбільше 6 900 zł. Якщо ви купуєте квартиру, плату зараховують у ціну. Якщо банк відмовив у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності, забудовник мусить її повернути. Якщо ви просто передумали, закон повернення не передбачає, і плату найчастіше втрачаєте.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (далі — закон про захист покупців), і закон про іпотечний кредит (ustawa o kredycie hipotecznym), t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Номери статей наведено польською, щоб їх можна було показати забудовнику чи нотаріусу. Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Скільки максимум можна втратити на бронюванні
Ліміт один, і він стосується самої плати: не більше 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (prospekt informacyjny) (art. 32 ust. 2). Тому звірте ціну з проспекту з ціною в договорі бронювання і з ціною на сайті забудовника, яку він зобов’язаний публікувати з VAT (art. 19a ust. 1). Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни, яку пропонують у договорі, ви можете вимагати найвигіднішої для себе ціни (art. 19a ust. 6).
Приклад (власний розрахунок):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири в проспекті | Максимальна плата за бронювання (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Що відбувається з цими грошима:
- Ви купуєте. Плату зараховують у ціну (art. 32 ust. 3). Після підписання договору із забудовником (umowa deweloperska) він переказує її на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) не пізніше ніж через 7 днів (art. 32 ust. 4). До цього моменту гроші на спеціальному рахунку не лежать.
- Ви не купуєте. Чи повернуть плату, залежить від того, чи підпадає ваша ситуація під art. 34. Про це нижче.
Закон обмежує розмір плати за бронювання, але договір прочитайте повністю. Якщо в ньому на випадок відмови є будь-які інші платежі, крім цієї плати, запитайте про них письмово до підпису.
Коли забудовник зобов’язаний повернути плату за бронювання
Art. 34 ust. 1 називає три ситуації, у яких плату повертають негайно:
- Ви не отримали кредит через негативну оцінку кредитоспроможності. Ідеться про відсутність позитивного рішення про кредит (decyzja kredytowa) або обіцянки надати кредит (przyrzeczenie udzielenia kredytu) у зв’язку з негативною оцінкою кредитоспроможності в розумінні art. 4 pkt 11 закону про іпотечний кредит (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Забудовник не виконує зобов’язання за договором бронювання (art. 34 ust. 1 pkt 2).
- Забудовник змінив проспект або додатки до нього і не повідомив вас (art. 34 ust. 1 pkt 3).
У двох випадках плату повертають у подвійному розмірі:
- коли забудовник не виконує зобов’язання за договором бронювання (art. 34 ust. 3). Якщо плата становила 6 900 zł, повернуть 13 800 zł (власний розрахунок);
- коли ви купуєте готову квартиру за договором купівлі-продажу (art. 3 закону; якщо продає підприємець, який не є забудовником, — art. 4), бронювання передувало цьому договору, продавець не усунув дефекти, внесені до протоколу приймання (protokół odbioru), а ви не підписали договір про передачу права власності (art. 34 ust. 2).
Для готової квартири за договором купівлі-продажу закон застосовує з art. 34 ust. 1 лише pkt 1 і 2 (art. 3 і art. 4). Норма про повернення через неповідомлену зміну проспекту цього випадку не охоплює.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ситуація | Що з платою | Норма |
|---|---|---|
| Ви купуєте квартиру | зараховують у ціну | art. 32 ust. 3 |
| Банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності | повертають негайно | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Забудовник не виконує договір бронювання | повертають подвійно | art. 34 ust. 1 pkt 2 і ust. 3 |
| Забудовник змінив проспект і не повідомив | повертають негайно | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готова квартира: дефекти з протоколу не усунуто, договір ви не підписали | повертають подвійно | art. 34 ust. 2 |
| Ви передумали | закон не регулює, вирішує договір | art. 34 (перелік закритий) |
Банк відмовив в іпотеці: коли гроші повернуть, а коли ні
Норма тут точна, і її варто знати до того, як платити.
Що захищає закон. Повернення належить вам, якщо ви не отримали позитивного рішення про кредит або обіцянки надати кредит (promesa) через негативну оцінку кредитоспроможності (art. 34 ust. 1 pkt 1). Обіцянка надати кредит — поняття з art. 3 ust. 1 закону про іпотечний кредит. Закон про захист покупців не вимагає, щоб вам відмовили кілька банків. Достатньо рішення, яке відповідає цій умові.
Чого норма не охоплює. Перелік в art. 34 закритий. Якщо кредит не вийшов з іншої причини, ніж негативна оцінка кредитоспроможності, art. 34 ust. 1 pkt 1 не дає підстави для повернення. Тоді все залежить від того, що записано в договорі бронювання.
Що з цього випливає на практиці:
- збережіть рішення банку і попросіть письмово підтвердити, що відмова пов’язана з негативною оцінкою кредитоспроможності. Це ваш доказ для забудовника;
- якщо хочете ширшого захисту, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті, впишіть це в договір бронювання до підпису. Закон цього не гарантує, тож лишається тільки договір.
На який строк бронювати, якщо берете кредит
Договір бронювання укладають на визначений строк. Якщо ви подаєте заявку на кредит, цей строк має враховувати час, потрібний для отримання рішення про кредит або обіцянки надати кредит (art. 31).
Скільки це триває, залежить від банку, але один строк випливає із закону. Банк передає рішення про кредит на 21-й день від отримання заявки, а раніше — лише за вашою згодою (art. 14 ust. 2 закону про іпотечний кредит). Рішення зобов’язує банк щонайменше 14 днів від його передання (art. 14 ust. 6). Бронювання, яке рахують від дня підписання, а не від дня подання заявки, легко виявляється закоротким. Порахуйте строк від дати, коли ви реально подасте заявку в банк, і тільки тоді підписуйте.
Бронювання квартири у забудовника: що перевірити в договорі до підпису
Перевірте сім пунктів:
- Письмова форма. Договір бронювання, укладений не в письмовій формі, недійсний (art. 30 ust. 1).
- Проспект до договору. Забудовник вручає інформаційний проспект до договору бронювання, безоплатно і на довговічному носії (trwały nośnik) (art. 21 ust. 1–2). Без проспекту не платіть. Що в ньому перевірити, ми розібрали в чек-листі проспекту забудовника до бронювання.
- Розмір плати. Не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Порахуйте самі за проспектом.
- Ціна. Порівняйте ціну в проспекті, у договорі і на сайті забудовника. Якщо ціна на сайті інша, ніж у пропозиції, можна вимагати найвигіднішої для вас (art. 19a ust. 6).
- Строк бронювання. Визначений, із запасом на рішення банку (art. 31).
- Умови відмови і повернення. Чи повторює договір випадки з art. 34 і чи додає щось на вашу користь, наприклад повернення за будь-якої відмови в кредиті.
- Назва платежу. Якщо в договорі з’являється «zadatek» (завдаток), запитайте чому. Це інший інститут (art. 394 Цивільного кодексу), а закон про захист покупців такого слова не вживає.
Пам’ятайте ще про одне обмеження. Бронювання не можна перепродати чи передати сторонній людині: передача вимог за договором бронювання третій особі недійсна (art. 30 ust. 3). Виняток — передача особі, яка належить до I або II податкової групи в розумінні закону про податок зі спадщини і дарування, тобто члену родини з цих груп (art. 30 ust. 4).
Якщо ви іноземець у Варшаві: що врахувати перед бронюванням
Цей розділ для тих, хто живе у Варшаві зі статусом UKR, картою побиту (посвідкою на проживання) чи на інших підставах і бронює квартиру вперше. Норми art. 30–34 не містять жодних винятків для іноземців: ліміт 1% і повернення за art. 34 діють для вас так само. Різниця — у тому, що навколо договору.
Мова договору. Закон про захист покупців не містить жодної норми про мову чи переклад проспекту і договорів. Діє загальний закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81): у відносинах зі споживачем, який живе в Польщі, якщо договір виконується в Польщі, використовують польську мову (art. 7 ust. 1). Договір можна скласти іноземною мовою, якщо ви самі про це попросили, володієте цією мовою, не є громадянином Польщі і вас заздалегідь попередили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b). Обов’язку перекладати закон не вводить.
Нотаріус з’являється на етапі договору із забудовником: його укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про захист покупців). Якщо учасник не знає польської і перекладу до акта не додано, нотаріус перекладає сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) (art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат (Prawo o notariacie), t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Для договору бронювання закон вимагає лише письмової форми (art. 30 ust. 1), тож нотаріуса, який мусив би перекласти вам текст, на цьому етапі немає. Тому переклад проспекту і договору бронювання потрібен до того, як ви заплатите, а не в день акта.
Кредит. Чи дадуть вам кредит і на яких умовах, запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy). Для бронювання важливо одне: art. 34 ust. 1 pkt 1 захищає вас лише тоді, коли банк відмовив через негативну оцінку кредитоспроможності. Якщо купуєте в кредит, бронюйте лише після цієї розмови і впишіть у договір повернення плати за будь-якої відмови в кредиті.
Дозвіл MSWiA. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу міністра внутрішніх справ (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони, де цей виняток не діє (art. 8 ust. 3). Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують квартиру на тих самих загальних підставах, а громадянам ЄЕЗ і Швейцарії дозвіл не потрібен узагалі (art. 8 ust. 2). Пастка в іншому: за роз’ясненням MSWiA частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою (під’їзна дорога, частина житлового комплексу), потребує дозволу, а без дозволу таке набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Особливо складну справу за кодексом адміністративного провадження розглядають до 2 місяців (art. 35 § 3 KPA, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691), на практиці, за даними MSWiA, 2–4 місяці, іноді довше. Art. 31 згадує тільки час на рішення банку, тож якщо проспект показує таку частку, строк бронювання з запасом на дозвіл обумовте в договорі окремо.
Якщо плани зміняться. Бронювання не передасте знайомому (art. 30 ust. 3–4, виняток — родина з I або II податкової групи), а за відмови з власної ініціативи закон повернення не передбачає. Якщо ви не певні, що залишитеся у Варшаві, врахуйте це до того, як платити.
Оренда на час будівництва. Після бронювання і договору із забудовником квартиру ще треба дочекатися. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця. Якщо ви винаймаєте житло, рахуйте оренду до строку переходу права власності з проспекту.
Право на проживання. Ні бронювання, ні купівля квартири не дають права на проживання в Польщі: закон про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) такої підстави не містить.
Плата за бронювання і завдаток: у чому різниця
Завдаток (zadatek) регулює art. 394 Цивільного кодексу (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Закон про захист покупців слова «zadatek» не вживає взагалі. Під час купівлі в забудовника діють правила плати за бронювання: ліміт 1% ціни з проспекту і повернення за art. 34.
Завдаток і передоплата (zaliczka) — тема передусім вторинного ринку, де їх обумовлюють у попередньому договорі (umowa przedwstępna).
Що відбувається з бронюванням після договору із забудовником
Договір із забудовником містить інформацію про укладення договору бронювання і розмір плати (art. 35 ust. 1 pkt 20). Плата надходить на спеціальний рахунок у банку протягом 7 днів (art. 32 ust. 4). Далі гроші йдуть на цей рахунок частинами після кожного етапу графіка, детальніше — у матеріалі про те, як платити забудовнику частинами за графіком.
З цього моменту діють інші правила. Закон перелічує випадки, коли можна відступити від договору із забудовником (art. 43 ust. 1), але відмови в кредиті серед них немає. Якщо фінансування не певне, захист треба записати в самому договорі.
Чи зміняться правила про плату за бронювання
Урядовий проєкт змін до закону про захист покупців (UD361, опублікований на сайті Урядового законодавчого центру (RCL) 11 травня 2026 р.) передбачає, зокрема, повернення плати за бронювання в чотирикратному розмірі в деяких випадках. Станом на 7 жовтня 2026 р. проєкт до Сейму не внесено. Це не чинне право, тож сьогодні під час бронювання діють правила, описані вище.
Чи можете ви взагалі купити квартиру в Польщі з вашим статусом і що спитає нотаріус, ми пояснили окремо: чи може українець купити квартиру в Польщі.
Читайте також: Купити квартиру у Варшаві, поки живете в Україні.
FAQ
Скільки забудовник може взяти за бронювання квартири в Польщі?
Не більше 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (art. 32 ust. 2 закону про захист покупців, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо квартира коштує 690 000 zł, плата — щонайбільше 6 900 zł. Якщо ви купуєте квартиру, плату зараховують у ціну (art. 32 ust. 3), тож ви її не втрачаєте.
Чи повернуть плату за бронювання, якщо банк не дасть іпотеку?
Так, якщо ви не отримали позитивного рішення про кредит або обіцянки надати кредит через негативну оцінку кредитоспроможності. Тоді забудовник повертає плату негайно (art. 34 ust. 1 pkt 1, правовий стан на жовтень 2026 р.). Відмови кількох банків закон не вимагає. Якщо кредит не вийшов з іншої причини, ця норма не допоможе, і все вирішує текст договору бронювання.
Що буде з грошима за бронювання, якщо ми передумаємо?
Закон цього випадку не регулює: art. 34 називає лише три ситуації, у яких плату повертають, і цей перелік закритий. На ринку забудовник зазвичай залишає плату собі, якщо договір бронювання не передбачає іншого. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Коли забудовник повертає плату за бронювання в подвійному розмірі?
Станом на жовтень 2026 р. у двох випадках: коли забудовник не виконує свого зобов’язання за договором бронювання (art. 34 ust. 3) і коли ви купуєте готову квартиру за договором купівлі-продажу, продавець не усунув дефекти з протоколу приймання, а ви не підписали договір про передачу права власності (art. 34 ust. 2).
Чи можна підписати договір бронювання українською?
Закон про захист покупців (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) не містить норм про мову. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) дозволяє скласти договір зі споживачем іноземною мовою, якщо ви самі про це попросили, володієте цією мовою, не є громадянином Польщі і вас заздалегідь попередили про право на польський текст. Обов’язку перекладати закон не вводить (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Плата за бронювання — це завдаток?
Ні. Завдаток (zadatek) регулює art. 394 Цивільного кодексу (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а закон про захист покупців слова «zadatek» не вживає взагалі. Для плати за бронювання діють власні правила: ліміт 1% ціни і повернення у випадках з art. 34. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Забудовник уже пропонує бронювання? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: ми маємо заявити вас як нашого клієнта, перш ніж ви прийдете туди самі. Підемо разом, українською пройдемо з вами проспект і проєкт договору бронювання та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ви не платите нам винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Ціни і пропозиції можна заздалегідь переглянути в каталозі новобудов Варшави з цінами і датою даних з dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.