Чи може українець купити квартиру в Польщі у 2026 році?

Так, українець може купити квартиру в Польщі без дозволу MSWiA, без карти побиту (посвідки на проживання) і без польського громадянства. Закон звільняє від дозволу купівлю окремої квартири (samodzielny lokal mieszkalny) для іноземців будь-якого громадянства, і станом на вересень 2026 року для громадян України винятків тут немає. Статус UKR чи карта CUKR на це право не впливають. Дозвіл потрібен на будинок із ділянкою або саму ділянку, а на квартиру лише в прикордонній зоні, до якої Варшава не входить.

Якщо ваша родина з 2022 року винаймає житло у Варшаві й думає про власне, ви в цьому не самі. За звітом MSWiA за 2025 рік, серед іноземців-фізосіб найбільше квартир у Польщі купили саме громадяни України: 548 079,79 м² із 1 002 719,19 м², тобто 54,66% усієї площі. Нижче — документи, гроші з України, ціни й оплата забудовнику частинами.

Чи може українець купити квартиру в Польщі без дозволу MSWiA?

Загальне правило закону 1920 року про купівлю нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) таке: іноземцю, тобто будь-якій особі без польського громадянства, на купівлю нерухомості потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ (art. 1). Але art. 8 ust. 1 pkt 1 робить виняток для окремої квартири. Разом із нею без дозволу можна купити гаражне місце або частку в гаражі, якщо вони пов’язані із задоволенням ваших житлових потреб (pkt 1a).

Виняток не діє в прикордонній зоні та для сільськогосподарських земель понад 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава до прикордонної зони не входить: у Мазовецькому воєводстві там лише гміни Sarnaki і Stara Kornica (станом на вересень 2026 р.).

Пільга для громадян і підприємців Європейського економічного простору та Швейцарії (art. 8 ust. 2) на українців не поширюється. Тому на будинки й ділянки вам потрібен дозвіл MSWiA, а купівля без потрібного дозволу недійсна (art. 6 ust. 1).

Навіть коли дозвіл не потрібен, нотаріус зазначить в акті ваше громадянство і протягом 7 днів надішле виписку до MSWiA (art. 8a). Міністерство веде реєстр таких купівель (art. 8 ust. 4). За звітом MSWiA, у 2025 році іноземці уклали в Польщі 17 720 угод щодо квартир, з дозволом і без нього. У Варшаві таких записів 3 137, з них 2 999 стосуються фізосіб.

Статус UKR, карта побиту, PESEL: чи впливає ваш статус на право купити житло?

На саме право купити квартиру статус не впливає. Спецзакон про допомогу громадянам України (t.j. Dz.U. 2025 poz. 337 зі змінами) не містить окремих правил купівлі нерухомості, тому діють загальні норми закону 1920 року. Це наше прочитання текстів станом на вересень 2026 року. Квартиру однаково можна купити зі статусом UKR, з картою CUKR чи з іншою картою побиту.

Статус важливий для іншого: для легальності вашого перебування і для документів на угоду. Ось що змінилося у 2026 році:

• На чому тримається статус UKR. З 5.03.2026 його підставою є art. 106 ust. 1 закону про надання іноземцям захисту (t.j. Dz.U. 2026 poz. 862): перебування легальне, доки діє рішення Ради ЄС про тимчасовий захист. Рішенням 2026/1912 від 30.07.2026 ЄС продовжив захист до 4 березня 2028 року. Для нових заявників рішення додало умову: підтвердити виконання військових обов’язків; на тих, хто мав захист станом на 30.07.2026 і зберігає його без перерви, ця умова не поширюється. Актуальну інформацію перевіряйте на сайті UdSC.
• PESEL UKR. Хто отримав його лише за заявою, без паспорта, мав підтвердити особу дійсним паспортом до 31.08.2026. У тих, хто не встиг, з 1.09.2026 статус змінився на NUE, і тимчасовий захист втрачено.
• Карта CUKR. Це дозвіл на тимчасове проживання на 3 роки. Заяви приймають з 4.05.2026 лише електронно, через MOS. За інформацією UdSC станом на вересень 2026, подати заяву можна до 04.03.2027. Умови такі: статус UKR на 4.06.2025 і на дату заяви, без перерви щонайменше 365 днів. Збір становить 340 zł плюс 100 zł за карту, а на рішення закон відводить 180 днів.

Одне застереження для тих, хто хоче купити зараз, а жити частково в Україні. Тимчасовий захист припиняється, якщо ви виїхали з Польщі більш ніж на 30 днів. Карту CUKR відкликають після виїзду на строк не менше 6 місяців (станом на вересень 2026 р.).

Будинок чи ділянка: коли дозвіл таки потрібен

На будинок із землею чи на окрему ділянку громадянину України потрібен дозвіл MSWiA. Без дозволу таку нерухомість можна купити, лише проживши в Польщі 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Статус UKR і CUKR не є дозволом на постійне проживання, тому ця пільга вам поки не підходить.

Дозвіл видають, якщо купівля не загрожує безпеці держави і ви доведете зв’язок із Польщею (art. 1a). Серед обставин, що підтверджують такий зв’язок, закон називає дозвіл на тимчасове проживання, крім виданих за art. 176 і 181 ust. 1. CUKR юридично є саме таким дозволом, тому, за нашим прочитанням закону, він може підтверджувати зв’язок. Чи зарахує MSWiA сам статус UKR, закон прямо не каже. Ділянка для власних потреб може мати не більше 0,5 га.

Витрати й строки станом на вересень 2026:

• гербовий збір (opłata skarbowa) за дозвіл становить 1 570 zł, за промесу (promesa, обіцянка видати дозвіл) 98 zł;
• дозвіл діє 2 роки і не продовжується, промеса діє 1 рік;
• розгляд зазвичай триває від 2 до 4 місяців¹.

Дозвіл дає право лише купити конкретний об’єкт і жодних інших прав.

Гроші з України: чи можна переказати кошти на купівлю житла за кордоном під час воєнного стану?

Постанова НБУ № 18 від 24.02.2022 (чинна редакція від 17.09.2026) у п. 14 забороняє транскордонні перекази, крім переліку дозволених випадків. Окремого випадку «купівля житла фізособою за кордоном» у цьому переліку немає, і слово «нерухомість» у тексті постанови не трапляється взагалі. Немає там і дозволу переказувати кошти на власний рахунок за кордоном.

Для платежів за кордон із рахунків в українських банках діють місячні ліміти НБУ, які залежать від виду рахунку і платежу. Ці правила часто змінюються, тому актуальні суми перевірте у своєму банку та на bank.gov.ua перед плануванням графіка платежів.

Отже, постанова не містить окремого дозволу на переказ коштів фізособою для купівлі житла за кордоном. Перед угодою уточніть у своєму банку, які операції він проведе. Обхідних схем ми не пропонуємо.

Які документи попросять нотаріус і банк: паспорт, PESEL, NIP, походження коштів?

За польським законом про протидію відмиванню грошей (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 і 18) нотаріус під час купівлі-продажу нерухомості і посередник мають обов’язки зобов’язаної установи (instytucja obowiązana). Вони мають:

• встановити й перевірити вашу особу: записують ім’я та прізвище, громадянство, PESEL (якщо його немає, то дату й країну народження), серію та номер документа, що посвідчує особу, і адресу (art. 36);
• встановити кінцевого бенефіціарного власника і мету угоди, а джерело походження коштів перевіряють «у випадках, обґрунтованих обставинами» (art. 34);
• не проводити угоду, якщо перевірку провести неможливо (art. 41).

Про кожен нотаріальний акт на суму понад 15 000 євро нотаріус протягом 7 днів повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF). З 30.06.2026 у повідомленні зазначають адресу, номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), площу, кількість кімнат і поверх (станом на вересень 2026 р.).

Що з цього випливає для вашої родини:

• PESEL. Зі статусом UKR він у вас уже є. Для фізособи без бізнесу податковим ідентифікатором є саме PESEL, а вказувати NIP мусять лише ті, хто зобов’язаний його мати (t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, art. 3). Тож окремий NIP для купівлі квартири, як правило, не потрібен, але уточніть це в нотаріуса.
• Якщо в когось із родини PESEL немає. Іноземець отримує його автоматично, коли реєструє місце проживання (zameldowanie) більш ніж на 30 днів, або за заявою в будь-якій гміні, якщо закон вимагає PESEL. Заяву подають особисто (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384). Якщо немає ні PESEL, ні місця проживання в Польщі, NIP оформлюють заявою NIP-7 у Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście.
• Походження коштів. Переліку документів закон не встановлює. Майте під рукою банківські виписки, з яких видно, звідки прийшли гроші, особливо якщо вони надходили частинами з України.

Скільки коштує квартира у Варшаві (станом на вересень 2026 р.) і що додається до ціни?

Станом на вересень 2026 року останні опубліковані дані NBP стосуються II кварталу 2026 року (файл від 07.08.2026). Це ціни з VAT у багатоквартирних будинках у межах міста:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

За рік (II квартал 2026 року порівняно з II кварталом 2025 року) ціни пропозиції на первинному ринку зросли на 6,91%, ціни угод на 2,42%. На первинному ринку угода в середньому на 1 704,79 zł/м² нижча за пропозицію, тобто на 9,22%. NBP переглядає минулі квартали, тому ці цифри подано за станом на серпень 2026 року. Ціни конкретних комплексів із датою даних шукайте серед новобудов Варшави в каталозі, а медіани за районами — на сторінці ціни на квартири у Варшаві.

Що додається до ціни квартири (станом на вересень 2026 року):

• Нотаріус. Договір із забудовником (umowa deweloperska) і купівлю оформлюють нотаріальним актом, суму назве нотаріус до угоди. З 19.11.2026 нотаріус додатково стягуватиме зі сторін плату за розміщення документів в електронному Центральному репозиторії електронних витягів нотаріальних актів (Centralne Repozytorium) для MSWiA. Її розмір встановить розпорядження MSWiA, а станом на 27.09.2026 його ще немає.
• Посередник. На вторинному ринку розмір винагороди і те, хто її сплачує, фіксуємо в договорі посередництва; на первинному з вас винагороди не беремо (див. нижче).
• Дозвіл MSWiA. Для будинку чи ділянки додається 1 570 zł гербового збору. Для квартири цього пункту немає.

Квартира в розстрочку від забудовника (під виплату): як працює графік платежів

Розстрочка («під виплату») у новобудові означає, що ви платите забудовнику частинами в міру будівництва. Це не кредит. Правила задає закон про захист прав покупця (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), станом на вересень 2026 року:

• гроші надходять на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) відповідно до ходу будівництва, після завершення кожного етапу (art. 8);
• у графіку щонайменше 4 етапи, і кожен коштує від 10% до 25% вартості всього будівництва (art. 24 ust. 2);
• розмір, строки і спосіб платежів записують у самому договорі (art. 35 ust. 1 pkt 9);
• з відкритого рахунку банк перераховує гроші забудовнику не раніше ніж через 30 днів після договору і лише після того, як перевірить завершення етапу (art. 16 ust. 1);
• договір укладають лише у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1);
• плата за бронювання (opłata rezerwacyjna), якщо вона є, не може перевищувати 1% ціни квартири (art. 32 ust. 2).

Для української родини тут важливий зв’язок із попереднім розділом. Якщо частина грошей ще в Україні, звірте графік платежів із тим, які перекази дозволить ваш банк у межах місячних лімітів НБУ.

Чи дає купівля квартири право на проживання або громадянство?

Ні. У законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) станом на вересень 2026 року немає жодної підстави для карти побиту, пов’язаної з нерухомістю. Підстави для тимчасового проживання там інші: робота, бізнес, навчання, сім’я та кілька інших. Навіть дозвіл MSWiA на купівлю не дає жодних прав, крім права купити конкретний об’єкт.

Право жити в Польщі й далі дає статус UKR, CUKR чи інша карта побиту, а не квартира. Громадянство — окрема процедура за окремим законом, і в перевірених нами актах купівля житла з ним не пов’язана.

Скільки коштує посередник

Станом на вересень 2026 року:

• первинний ринок: ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника;
• вторинний ринок: розмір винагороди фіксуємо в договорі посередництва до початку роботи;
• ділянки (działki): так само, у договорі посередництва.

До вашого першого візиту ми реєструємо вас у забудовника як нашого клієнта: так ми домовляємося про співпрацю з відділом продажу й можемо піти на зустріч разом із вами. Тому напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Як посередник ми теж проводимо перевірку AML, описану вище, і заздалегідь скажемо, які документи підготувати. Як ми працюємо, описано на сторінці супровід купівлі квартири у забудовника.

FAQ

Чи можна купити квартиру зі статусом UKR без карти побиту?

Так. Окрему квартиру у Варшаві іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1, станом на вересень 2026 р.). Карта побиту для цього не потрібна. Нотаріус запише дані документа, що посвідчує особу, і PESEL, який у родини зі статусом UKR уже є. У 2025 році іноземці уклали в Польщі 17 720 угод щодо квартир.

Скільки коштує дозвіл MSWiA на будинок або ділянку?

Гербовий збір (opłata skarbowa) за дозвіл MSWiA становить 1 570 zł, за промесу (promesa), тобто обіцянку видати дозвіл, 98 zł (станом на вересень 2026 р.). Дозвіл діє 2 роки, і продовжити його не можна. Промеса діє 1 рік. Для квартири у Варшаві дозвіл не потрібен, тож ці витрати стосуються лише будинку з ділянкою або окремої ділянки.

Чи втрачу я статус UKR, якщо після купівлі поїду в Україну?

Тимчасовий захист припиняється, якщо ви виїхали з Польщі більш ніж на 30 днів (art. 109b ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, станом на вересень 2026 р.). Карту CUKR відкликають після виїзду на строк не менше 6 місяців. Сама квартира статус не зберігає і не відновлює, тому поїздки плануйте з огляду на ці строки.

Чи можна купити новобудову частинами без іпотеки?

Так, за договором із забудовником ви платите етапами в міру будівництва на спецрахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). У графіку щонайменше 4 етапи, кожен від 10% до 25% вартості будівництва (art. 24 ust. 2 ustawy deweloperskiej, станом на вересень 2026 р.). Графік платежів записують у договорі, укладеному у формі нотаріального акта.

Чи потрібен NIP, щоб купити квартиру в Польщі?

Для фізособи без бізнесу і без реєстрації платником VAT податковим ідентифікатором є PESEL (art. 3 ust. 1 ustawy o zasadach ewidencji, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, станом на вересень 2026 р.). Вказувати NIP мусять лише ті, хто зобов’язаний його мати. Тому окремий NIP для купівлі квартири, як правило, не потрібен, але перед угодою уточніть це в нотаріуса.

Обрали новобудову у Варшаві й збираєтеся до відділу продажу забудовника? Напишіть нам до візиту: ми зареєструємо вас у забудовника як нашого клієнта. До зустрічі звіримо графік платежів із переказами з України і скажемо, які документи про походження коштів підготувати. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com