Ви орендуєте житло у Варшаві, придивилися до новобудови, а у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) кажуть: «-10% до кінця місяця, рішення потрібне зараз». Перевірити, чи це справжня знижка у забудовника, можна за даними, які забудовник зобов’язаний публікувати. Під час кожної зміни ціни забудовник мусить указати дату цієї зміни, а в більшості файлів на dane.gov.pl біля ціни стоїть дата, з якої вона діє. А на своєму сайті забудовник мусить зберігати попередні ціни з датами змін (art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «після знижки» діє вже кілька місяців або вища за найнижчу ціну за 30 днів до акції, ціна насправді не впала. Обидва джерела, перелік цін (cennik) на сайті забудовника і його файл на порталі dane.gov.pl, доступні без знання польського права.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та про Гарантійний фонд забудовників (далі — ustawa deweloperska), чинний текст t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Три запитання, перш ніж бронювати квартиру за акцією:
- З якої дати діє ціна за акцією і чи не діяла вона ще до оголошення акції?
- Скільки ця сама квартира коштувала в останні тижні й місяці, зокрема за 30 днів до зниження?
- Чи впала ціна за м² за тієї самої площі, чи змінилася лише сума, наприклад через нову площу, пакет або паркомісце?
Де забудовник показує дату ціни та історію цін
Сайт забудовника. За art. 19a ust. 1 забудовник показує на сайті ціну 1 м² корисної площі кожної квартири, ціни допоміжних приміщень і прав, без яких квартирою не скористатися (якщо вони не входять у ціну квартири), а також інші грошові платежі. Усе — з VAT. За кожної зміни ціни він оновлює сторінку «в день цієї зміни», «із зазначенням дати цієї зміни» і «зі збереженням раніше поданої інформації, починаючи з дня початку продажу» (art. 19a ust. 2). Отже, історія ціни квартири має бути видна на сайті забудовника.
Реклама. У рекламі, оголошенні та пропозиції забудовник указує адресу сайту з цими цінами (art. 19a ust. 3). На банері «-10%» має бути адреса переліку цін, де ви перевірите дату й попередні ціни.
Портал dane.gov.pl. Забудовник раз на добу передає дані міністрові, відповідальному за інформатизацію, і їх публікують на порталі відкритих даних (art. 19b ust. 1 і 3). У файлах за структурою міністерства біля кожної ціни є колонка з датою, з якої ця ціна діє. Файли мають ліцензію CC0. Оскільки дані передаються щодня, файл може змінитися з дня на день, тож записуйте дату завантаження (станом на жовтень 2026 р.). З 11 листопада 2026 р. структуру даних має визначити розпорядження (зміна art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077). Станом на 7 жовтня 2026 р. це розпорядження в Dziennik Ustaw не опубліковане.
Наш каталог. У списку квартир із датою ціни в колонці «Дата ціни» ми показуємо дату ціни з файлу забудовника, а якщо забудовник її не вказав, — дату файлу. У Варшавському індексі відкритих цін є медіана ціни за м² у кожній інвестиції з датою даних. Історії змін день за днем ми не публікуємо, тому історію конкретної квартири перевіряйте на сайті забудовника.
Як перевірити знижку у забудовника крок за кроком
- Збережіть рекламу. Зробіть знімок екрана з датою і перевірте, чи є в рекламі адреса сайту з цінами.
- Знайдіть квартиру в переліку цін забудовника. Запишіть ціну за м², ціну квартири, дату останньої зміни й попередні ціни.
- Завантажте файл із dane.gov.pl того самого дня. Знайдіть номер квартири і дату, з якої діє ціна. Як знайти набір даних потрібного забудовника, пояснюємо в статті про те, як знайти файл конкретного забудовника на dane.gov.pl.
- Порівняйте дату ціни з датою акції. Якщо ціна «після знижки» діє з дня, що передує старту акції, акція ціну цієї квартири не знизила.
- Порахуйте найнижчу ціну за 30 днів до зниження. Якщо перед акцією ціну підняли, знижка від підвищеної ціни менша, ніж здається.
- Рахуйте в zł/м² за тієї самої площі. Зміна суми може бути наслідком нової площі, а не нової ціни.
- Додайте доплати. Перевірте ціну паркомісця й комори та їхні дати, особливо коли акція стосується «пакета».
- Порівняйте з медіаною інвестиції у Варшавському індексі відкритих цін. Це контекст, а не оцінка того, чи ціна вигідна.
Що видно у файлах забудовників: шість прикладів
Нижче — записи з файлів забудовників на dane.gov.pl. Ціни брутто. Ми показуємо, як читати запис. Ми не знаємо, чи оголошували забудовники ці зміни як акції, і не робимо з них висновків про ринок.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Інвестиція (район), квартира | Запис у файлі | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), квартири K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Ціна за м² з 09.09.2026 проти ціни з 14.03.2026, площа без змін: 16 000 → 15 600 zł (−2,5%), 15 600 → 15 200 (−2,6%), 16 450 → 16 000 (−2,7%), 16 600 → 16 000 (−3,6%) | Так виглядає зниження в даних: та сама площа, нижча ціна за м², нова дата |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 м² | 1 258 345 zł (з 02.09.2025) → 1 157 926 zł (з 05.08.2026) → 1 052 585 zł (з 09.09.2026) | Два зниження з інтервалом 35 днів: −9,1% до попередньої ціни, −16,4% до першої |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), квартира 43, 56,45 м² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (обидва записи 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Перед зниженням ціна зросла на 5,1%. Від квітневої ціни зниження становить −14,1%, від найнижчої попередньої −9,7% |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), будинок 11, 94,14 м² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Зниження на 2,1% настало через 13 днів після підвищення. Найнижча ціна за 30 днів до нього — 909 000 zł, тобто менше за ціну «після зниження» |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 м² | … 860 636 (до 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Падіння на 10,2% з 1 на 2 вересня, але та сама ціна 772 816 zł діяла весь серпень |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Ціна за м² без змін, а суми квартир змінилися від −0,19% до +0,50% через уточнення площі. Два записи відкликано через 1 і 10 хвилин (квартира 24: +1,4%, квартира 27: −5,4%). Подвійні залежні паркомісця: 35 000 → 55 000 zł з 13.08.2026 | Зміна суми — не завжди зміна ціни. Запис, що діяв кілька хвилин, міг бути виправленням. Ціна паркомісця теж має дату |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl. Файли: Korkowa 146 і Kowalskiego 37 — від 6 жовтня 2026 р., Konopacka — від 3 жовтня 2026 р. (стан переліку цін на кожен день з 10.07.2025 до 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 і Galant Ząbkowska — від 3 жовтня 2026 р., Osiedle Śpiewających Ptaków — від 4 жовтня 2026 р. Відсоткові розрахунки власні.
У файлі інвестиції Konopacka видно, що 1 вересня 2026 р. ціна зросла у 30 квартир, а 2 вересня впала у 28. Одноденне повернення ціни може бути помилкою під час введення даних. З файлу цього не з’ясувати, але для порівнянь не беріть ціну, яка діяла один день. У тому самому файлі 15 квартир із незмінною площею в останній день файлу (2 жовтня 2026 р.) були дешевші, ніж у перший день, коли вони в ньому з’явилися (медіана −9,3%). Це одна інвестиція і 18 квартир, а не картина ринку.
Скільки історії цін насправді є у файлах
Менше, ніж можна подумати. У 22 інвестиціях нашого каталогу, які мають квартири з файлів на dane.gov.pl, у пропозиції було 960 квартир (файли завантажено 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що є у файлі | Квартир | Інвестицій |
|---|---|---|
| Дата, з якої діє ціна | 726 (75,6%) | 18 з 22 |
| з них дата раніша за 1 вересня 2026 р. | 595 | — |
| Щонайменше одна попередня ціна квартири | 42 (4,4%) | 6 |
| Щонайменше дві попередні ціни | 12 | 4 |
| Стан переліку цін на кожен день | 18 | 1 (Konopacka) |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (файли завантажено 4 жовтня 2026 р.).
Дати ціни не було у файлах чотирьох інвестицій: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (зате тут забудовник публікує стан переліку цін на кожен день), Rezydencja Liwska і Osiedle Sprawna. Здебільшого файл показує лише поточну ціну з датою, а попередні ціни доводиться дивитися на сайті забудовника, де їх вимагає art. 19a ust. 2.
Тому ми не наводимо «середньої знижки» і частки забудовників, які піднімають ціни перед акцією. Історії 42 квартир у 6 інвестиціях для таких висновків замало.
Чи діє під час акції правило «найнижчої ціни за 30 днів»
Точно невідомо. Правило походить із закону про інформування про ціни товарів і послуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168). У разі знижки поруч із ціною вказують найнижчу ціну за 30 днів до зниження (art. 4 ust. 2), зокрема в рекламі з ціною (art. 4 ust. 5). Закон охоплює «товар», тобто річ, а також відчужувані майнові права (art. 3 ust. 1 pkt 4). Але він не застосовується до інформування про ціни, врегульованого окремими законами (art. 2), а інформування про ціни квартир від забудовника регулює ustawa deweloperska (art. 19a). Роз’яснення Голови UOKiK від 8 травня 2023 р. говорять про всіх підприємців, які рекламують товари чи послуги, але нерухомості не згадують. Правовий стан на жовтень 2026 р.
На практиці не розраховуйте, що забудовник сам назве вам найнижчу ціну за 30 днів. Порахуйте її з історії на його сайті. Приклад будинку 11 в Osiedle Śpiewających Ptaków з таблиці вище показує, навіщо це робити: ціна 929 000 zł з 21.08.2026 нижча за попередню, але вища за 909 000 zł, які діяли ще 7 серпня.
Знижка на пакет, паркомісце або «від каталожної ціни»
Знижка не завжди стосується ціни за м². Буває «паркомісце за акцією» або «комора за пів ціни». Ціни допоміжних приміщень і прав, без яких квартирою не скористатися, якщо вони не входять у ціну квартири, а також інші грошові платежі забудовник показує на сайті з VAT (art. 19a ust. 1 pkt 2 і 3). Кожен такий елемент перевіряйте так само, як ціну квартири: дата і попередня ціна. Приклад із таблиці: у Kowalskiego 37 ціна подвійних залежних паркомісць зросла з 35 000 до 55 000 zł з 13 серпня 2026 р. Якщо паркомісце подорожчало, знижка на квартиру може не змінити загальної суми. Що ще додати до ціни квартири, пояснюємо в статтях про доплати з переліку, які треба додати до ціни, і про те, скільки коштують паркомісце і комора в новобудовах Варшави.
Коли вам пропонують «знижку від каталожної ціни» (rabat od ceny katalogowej), пам’ятайте: у договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., ціну квартири визначають як добуток корисної площі на ціну 1 м² (art. 5a). Тож попросіть, щоб знижку було видно в ціні за м², бо саме вона потрапляє в договір.
Ви не громадянин Польщі: що врахувати окремо
Права покупця ті самі. Обов’язки з art. 19a лежать на забудовникові, а право на найвигіднішу ціну належить покупцеві; умов щодо громадянства в цій статті немає. Саму квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) громадянин будь-якої країни купує без дозволу MSWiA, крім прикордонної зони (strefa nadgraniczna), до якої Варшава не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). Власники статусу UKR і CUKR купують квартиру на загальних підставах.
«Пакет» за акцією і дозвіл MSWiA. Гаражне приміщення або частку в ньому іноземець може купити без дозволу, якщо покупка пов’язана з його житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Частка в землі під будинком і в спільних частинах будинку дозволу не потребує. Інша справа — частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу: за роз’ясненням MSWiA, на неї потрібен дозвіл. Гербовий збір (opłata skarbowa) за дозвіл — 1 570 zł (ustawa o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154), а розгляд, за даними MSWiA, на практиці триває 2–4 місяці, іноді довше (станом на жовтень 2026 р.). Без дозволу таке набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Акція «до кінця місяця» в такий строк не вміщається, тому склад пакета з’ясуйте до бронювання.
Умови акції польською. Закон не зобов’язує забудовника перекладати перелік цін, правила акції, проспект чи договір: ustawa deweloperska про мову цих документів нічого не каже. Договір зі споживачем-іноземцем можна скласти його мовою, якщо він сам про це попросить, знає цю мову, не є громадянином Польщі і заздалегідь попереджений про право на польський текст (art. 8 ust. 1b ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Автоматичний переклад сторінки допомагає зорієнтуватися, але числа й дати звіряйте з оригіналом. Слова, які трапляються в рекламі та переліку цін (у різних забудовників формулювання відрізняються):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Польською | Українською |
|---|---|
| promocja, rabat | акція, знижка |
| cena katalogowa | каталожна ціна |
| cena za m² powierzchni użytkowej | ціна 1 м² корисної площі |
| cena obowiązuje od | ціна діє з |
| historia zmian cen | історія змін цін |
| pakiet, miejsce postojowe, komórka lokatorska | пакет, паркомісце, комора |
| oferta ważna do | пропозиція дійсна до |
Поспіх і бронювання. Акція з коротким строком підштовхує швидко підписати договір бронювання (umowa rezerwacyjna). Плата за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни з інформаційного проспекту (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Перш ніж платити, збережіть перелік цін із датою і попросіть ціну квартири письмово.
Гроші з-за кордону. Нотаріус і посередник в угодах із нерухомістю — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) за законом про протидію відмиванню грошей. Вони встановлюють особу клієнта, а походження коштів перевіряють, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1 ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону; закон передбачає винятки (art. 72). Якщо платите з рахунку за межами Польщі, підготуйте документи про походження грошей заздалегідь, а не в останній день акції.
Оренда, поки триває будівництво. Якщо знижка стосується квартири в будівництві, порівнюйте не лише ціну за м², а й те, скільки ще платитимете за оренду. За даними GUS («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026), у 2025 р. багатоквартирні будинки в Польщі будувалися в середньому 24,8 місяця. Тож однакова ціна за квартиру в будівництві і за готову квартиру означає для орендаря різні загальні витрати.
У нотаріуса. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Нотаріальні дії вчиняють польською; на вимогу сторони нотаріус може додатково вчинити дію іноземною мовою сам або через присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус перевіряє, що ви розумієте його зміст (art. 94 § 1). Ціну за м² в акті звірте зі збереженим знімком переліку ще до зустрічі.
Що робити, якщо ціна в договорі або реклама викликає сумнів
Ціна в договорі вища, ніж у переліку. Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни під час укладення договору, ви можете вимагати договору за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl і заявіть розбіжність письмово до підписання.
Реклама, яка може вводити в оману. Закон про протидію нечесним ринковим практикам (t.j. Dz.U. 2023 poz. 845) указує, що оманлива дія може стосуватися, зокрема, «ціни, способу обчислення ціни або наявності особливої цінової вигоди» (art. 5 ust. 3 pkt 5). Вводити в оману може і поширення правдивої інформації в оманливий спосіб (art. 5 ust. 2 pkt 2), і оманлива бездіяльність (art. 6 ust. 1). За будь-яких обставин нечесною є «реклама-приманка» (art. 7 pkt 5). Чи порушує конкретна акція ці норми, вирішує UOKiK або суд, а не покупець і не посередник.
На сайті немає цін або їхньої історії. Порушення обов’язків з art. 19a — це практика, що порушує колективні інтереси споживачів (art. 19a ust. 5). Голова UOKiK (Prezes UOKiK) може накласти за неї штраф до 10% торішнього обороту (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714). Правовий стан на жовтень 2026 р. Куди повідомити про порушення, пояснюємо в статті про те, як перевірити ціну новобудови на dane.gov.pl.
FAQ
Як перевірити, чи знижка у забудовника у Варшаві справжня?
Подивіться три речі: дату, з якої діє ціна після знижки, попередні ціни тієї самої квартири і ціну за м² за тієї самої площі. Забудовник зобов’язаний показувати на своєму сайті кожну зміну ціни з датою і зберігати попередні дані від початку продажу (art. 19a ust. 2 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «після знижки» вже діяла раніше або вища за найнижчу ціну за 30 днів до зниження, ціна насправді не впала.
Чи мусить забудовник показати найнижчу ціну за 30 днів до акції?
Це не вирішено. Правило про найнижчу ціну за 30 днів до зниження походить із закону про інформування про ціни товарів і послуг (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 і 5). Але цей закон не стосується інформування про ціни, врегульованого окремими законами (art. 2), а ціни квартир від забудовника регулює ustawa deweloperska. Правовий стан на жовтень 2026 р. Найнижчу ціну за 30 днів порахуйте самі з історії цін на сайті забудовника.
Де побачити, з якої дати діє ціна квартири від забудовника?
На сайті забудовника біля ціни квартири і у файлі забудовника на порталі dane.gov.pl. У файлах за зразком міністерства біля кожної ціни є колонка з датою, з якої вона діє. У 22 інвестиціях нашого каталогу таку дату було вказано для 726 із 960 квартир у пропозиції (файли завантажено 4 жовтня 2026 р.).
У договорі ціна вища, ніж у переліку цін. Що робити?
Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни під час укладення договору, ви можете вимагати договору за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, правовий стан на жовтень 2026 р.). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl і заявіть розбіжність письмово до підписання.
Чи встигне іноземець купити квартиру за акцією «до кінця місяця»?
Саму квартиру у Варшаві громадянин будь-якої країни, зокрема громадянин України зі статусом UKR чи CUKR, купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо ж до «пакета» входить частка в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі, на неї, за роз’ясненням MSWiA, потрібен дозвіл, а розгляд на практиці триває 2–4 місяці, іноді довше. З’ясуйте склад пакета до бронювання.
Чи може акція «до кінця місяця» вводити в оману?
Може, якщо вводить в оману щодо ціни, способу її обчислення або наявності особливої цінової вигоди (art. 5 ust. 3 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, Dz.U. 2023 poz. 845). Вводити в оману може й правдива інформація, подана в оманливий спосіб (art. 5 ust. 2 pkt 2). Чи порушує конкретна акція закон, вирішує UOKiK або суд.
Придивилися до квартири за акцією і вже домовилися про візит у відділ продажу? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас як нашого клієнта у відділі продажу і підемо на зустріч разом. Перед тим перевіримо історію ціни квартири в переліку забудовника і на dane.gov.pl, пройдемо з вами інформаційний проспект (prospekt informacyjny) і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Ви не платите нам винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Говоримо українською.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.