В оголошенні квартира коштує 690 000 zł, а в проєкті договору сума більша: додалося обов’язкове паркомісце чи комора. Такі доплати можна побачити ще до бронювання. Польський закон зобов’язує забудовника публікувати на своєму сайті не лише ціну квартири, а й ціну допоміжних приміщень (pomieszczenia przynależne) і прав, необхідних для користування квартирою (якщо вони не входять у ціну), та інших платежів на його користь, усе з ПДВ (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej). Поза прайсом лишаються нотаріус і збори за земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta, KW), а іноземцеві варто врахувати ще переклад і, у деяких випадках, дозвіл MSWiA. Нижче — що перевірити і як порахувати повну ціну квартири від забудовника.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska, далі — закон про захист покупців), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Усі норми, ставки й суми в цьому тексті наведено станом на жовтень 2026 р.
Повна ціна коротко (станом на жовтень 2026 р.)
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Позиція | Де її шукати | Примітка |
|---|---|---|
| Ціна квартири | прайс на сайті забудовника, інформаційний проспект (prospekt informacyjny), договір | з ПДВ; у договорах, укладених від 13.02.2026, це корисна площа × ціна за м² (art. 5a) |
| Комора, підвал, гараж (допоміжні приміщення) | прайс на сайті, якщо їх немає в ціні квартири | art. 19a ust. 1 |
| Паркомісце, частка в гаражі | прайс на сайті, договір | ПДВ 8% або 23% залежно від форми продажу |
| Інші платежі на користь забудовника | прайс на сайті, договір | art. 19a ust. 1 |
| Нотаріус і земельно-іпотечна книга | у прайсі їх немає | максимальна такса, фіксовані судові збори |
| Переклад документів | у прайсі його немає | лише для тих, хто не читає польською |
| Плата за бронювання | договір бронювання (umowa rezerwacyjna) | це не доплата: її зараховують у ціну (art. 32 ust. 3) |
Що забудовник мусить показати в прайсі на сайті
З 11 липня 2025 р. діють правила про прозорість цін (art. 19a і 19b закону про захист покупців). За art. 19a ust. 1 забудовник публікує на своєму сайті:
- ціну квадратного метра і ціну кожної квартири;
- ціну допоміжних приміщень (pomieszczenia przynależne) і прав, необхідних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну квартири;
- інші платежі (так їх називає закон), якщо їх має сплатити покупець.
Усі ці суми подають із ПДВ. Забудовник також публікує історію змін цін із датами (art. 19a ust. 1–2), а в кожній рекламі має вказати адресу сторінки з прайсом (art. 19a ust. 3). Ці самі дані щодня надходять до міністра й публікуються на порталі dane.gov.pl (art. 19b). Звідти беруться ціни на нашому сайті, завжди з датою даних.
Якщо ціни, які подав забудовник, різняться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе (art. 19a ust. 6). Порушення цих обов’язків — практика, що порушує колективні інтереси споживачів (art. 19a ust. 5). Тому перед візитом до відділу продажу забудовника (biuro sprzedaży) збережіть знімок екрана прайсу з датою: квартира, комора, паркомісце та інші позиції.
Де знайти прайс і його історію, ми пояснюємо в тексті як перевірити ціну новобудови та її історію на dane.gov.pl.
Як рахують ціну самої квартири
Для договорів, укладених від 13 лютого 2026 р., ціна квартири — це добуток корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a закону про захист покупців, доданий законом Dz.U. 2026 poz. 27). Площу вимірюють за польською нормою, чинною на день подання заяви про дозвіл на будівництво або повідомлення про нього. Спосіб вимірювання має бути зазначений у договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15) і в інформаційному проспекті (поле «Sposób pomiaru powierzchni»).
Що це означає для вас: якщо в договорі з’являється власний садок (ogródek) або тераса, запитайте, чи їх враховано в площу і ціну квартири, чи вони йдуть окремою позицією. Відповідь порівняйте з прайсом на сайті та з проспектом.
Комора і паркомісце: що є доплатою, а що частиною квартири
Закон про власність приміщень (ustawa o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) серед допоміжних приміщень називає, зокрема, підвал, горище, комору і гараж (art. 2 ust. 4). Спільну нерухомість (nieruchomość wspólna) утворюють земельна ділянка, а також частини будинку й обладнання, які не служать виключно власникам окремих приміщень (art. 3 ust. 2).
Паркомісця забудовники продають у різних формах. Від форми залежить, зокрема, ставка ПДВ, тому до бронювання запитайте у відділі продажу:
- Чи обов’язкові паркомісце або комора при цій квартирі?
- У якій формі я їх купую: частка в гаражі, який є окремим приміщенням із власною земельно-іпотечною книгою, чи право виключного користування місцем у спільній частині?
- Скільки вони коштують і чи ціна в прайсі на сайті містить ПДВ за тією ж ставкою, що й у договорі?
- Чи платежі за гараж ідуть на той самий спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy), що й за квартиру?
Ціни паркомісць і комор у варшавських комплексах ми зібрали окремо: скільки коштують паркомісця і комори в прайсах варшавських новобудов.
Чи може забудовник змусити купити паркомісце
Купівля квартири разом із паркомісцем може бути умовою договору. У рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) Верховний суд Польщі визнав, що положення, яке зобов’язує покупця придбати квартиру разом із часткою в багатомісному гаражі, не було недозволеним положенням договору.
Тому про обов’язкові доплати питайте до підписання договору бронювання, а не перед договором із забудовником (umowa deweloperska). Якщо до квартири за 690 000 zł додається обов’язкове паркомісце, ваш бюджет має покривати обидві позиції.
Приховування суттєвої інформації може бути оманливою бездіяльністю (art. 6 ust. 1 і ust. 3 pkt 1 закону про протидію нечесним ринковим практикам, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Суттєвою закон вважає, зокрема, ціну разом із податками (art. 6 ust. 4 pkt 3). Але для цін забудовника основною нормою лишається art. 19a закону про захист покупців.
Гараж і захист ваших грошей. Частка в гаражному приміщенні, яку ви купуєте разом із квартирою в межах того самого проєкту забудовника, теж підпадає під закон про захист покупців (art. 2 ust. 2 pkt 3–4). Платежі за неї йдуть на спеціальний рахунок у банку (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Під дію закону не підпадає лише окрема покупка, не пов’язана з договором із забудовником.
ПДВ на паркомісце: 8% чи 23%
Станом на 7 жовтня 2026 р. продаж квартир площею до 150 м² оподатковують ПДВ за ставкою 8% (art. 41 ust. 2 і 12–12c та art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед нотаріальним актом перевірте ставку ще раз: якщо міністр фінансів оголосить про завершення періоду за art. 146ef, оголошення (obwieszczenie) має вийти до 31 жовтня 2026 р.
Для паркомісця ставка залежить від форми продажу (станом на жовтень 2026 р.):
- місце в спільній частині або право виключного користування, продане разом із квартирою: за ставкою для квартири, тобто сьогодні 8%;
- частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою: 23% (рішення WSA у Варшаві від 7 грудня 2009 р., III SA/Wa 1110/09; у 2009 р. ставки ще становили 7% і 22%).
При ціні місця 50 000 zł нетто різниця між 23% і 8% — 7 500 zł (власний розрахунок). Тож запитайте забудовника, яку ставку він застосує, і перевірте, чи ціна в прайсі (з ПДВ) збігається з ціною в договорі.
Витрата після отримання ключів. З 1 січня 2025 р. приміщення для зберігання транспортних засобів у житловому будинку належить до житлової частини будинку (art. 1a ust. 2c закону про місцеві податки і збори, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Тому гараж у багатоквартирному будинку, навіть як окреме приміщення, оподатковують податком на нерухомість за житловою ставкою. На 2026 р. її верхня межа — 1,25 zł за м², а для «інших» будівель — 12,00 zł за м² (M.P. 2025 poz. 726).
Скільки додати на нотаріуса і земельно-іпотечну книгу
Цих витрат у прайсі забудовника немає. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про захист покупців). Нотаріальну таксу, витяги акта (wypisy) і судові збори за запис до земельно-іпотечної книги за цим договором забудовник і покупець оплачують навпіл (art. 40 ust. 2).
Максимальні ставки встановлює розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł такса становить 1 010 zł плюс 0,4% від надлишку понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). За договір із забудовником стягують половину цієї ставки (§ 6 pkt 15a), за договір про перехід права власності на квартиру — теж половину (§ 6 pkt 16).
Судові збори за записи в земельно-іпотечній книзі визначає закон про судові витрати в цивільних справах (u.k.s.c., t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Приклад для квартири за 690 000 zł (власний розрахунок, максимальні ставки, станом на жовтень 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Витрата | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Плата за бронювання (частина ціни, не доплата) | макс. 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 закону про захист покупців |
| Такса за договір із забудовником, ваша половина | макс. 882,50 zł нетто, близько 1 085 zł брутто | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Такса за договір про перехід права власності | макс. 1 765 zł нетто | § 6 pkt 16 |
| Витяги акта | 6 zł нетто за сторінку | § 12 |
| Запис вимоги з договору із забудовником | 150 zł (навпіл із забудовником) | art. 43 pkt 3 u.k.s.c.; art. 40 ust. 2 |
| Відкриття земельно-іпотечної книги | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c. |
| Запис права власності | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Запис іпотеки (якщо є кредит) | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Такса за встановлення іпотеки (якщо є кредит) | макс. ¼ ставки з § 3, порахованої від суми іпотеки, + 23% ПДВ | § 7 ust. 1 pkt 1 розпорядження |
| PCC з іпотеки (якщо є кредит) | 19 zł при іпотеці на невизначену суму або 0,1% суми забезпеченої вимоги | art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC |
Закон про захист покупців ділить навпіл лише витрати на договір із забудовником. Як розподілять витрати на договір про перехід права власності, перевірте в проєкті договору. Якщо паркомісце ви купуєте як окрему частку в гаражі, запитайте нотаріуса, як він порахує таксу і записи для цієї позиції.
Чого не додаєте. Продаж, оподаткований ПДВ, не обкладають податком на цивільно-правові дії (PCC) (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: 6% PCC сплачує той, хто купує шосту й кожну наступну квартиру в будинку або будинках на одній земельній ділянці (art. 7a). При купівлі однієї квартири для себе цей виняток вас не стосується.
Якщо ви іноземець: доплати, яких немає в польських порадниках
Цей розділ для тих, хто живе у Варшаві, але не має польського громадянства і документи забудовника польською не читає. Правила нижче наведено станом на жовтень 2026 р.
Податки ті самі. Податки при купівлі квартири від громадянства не залежать: новобудова з ПДВ 8% (до 150 м²) і без PCC, як описано вище. Окремого «податку для іноземців» немає.
Дозвіл MSWiA: на квартиру ні, на частки — дивіться уважно. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони, де цей виняток не діє (art. 8 ust. 3). Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують квартиру на тих самих загальних підставах. Гаражне приміщення або частку в ньому теж купують без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу не потребує.
Інша річ — частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу. За роз’ясненням MSWiA, на таку частку потрібен дозвіл, якщо на вас поширюється закон (він не потрібен громадянам ЄЕЗ і Швейцарії, art. 8 ust. 2, а також тим, хто живе в Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС, art. 8 ust. 1 pkt 2). Без дозволу таке набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Тоді до ціни додаються гербовий збір (opłata skarbowa) 1 570 zł за дозвіл або 98 zł за промесу, тобто обіцянку видати дозвіл (ustawa o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154) і час: за Кодексом адміністративного провадження особливо складну справу розглядають до 2 місяців (art. 35 § 3 KPA, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691), а на практиці, за даними MSWiA, 2–4 місяці, інколи довше. Тому в прайсі та проєкті договору перевірте, що саме і в якій формі ви купуєте разом із квартирою.
Переклад — ваша витрата до нотаріуса. Закон про захист покупців не містить норм про мову проспекту чи договору. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) дозволяє скласти договір мовою, якою ви володієте, якщо ви самі про це попросили і вас заздалегідь попередили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b). Обов’язку перекладати закон не вводить. Нотаріальні дії відбуваються польською; на вимогу сторони нотаріус може додатково провести дію іноземною мовою, сам або через присяжного перекладача (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Але прайс, проспект і договір бронювання ви отримуєте раніше, без нотаріуса. Якщо хочете зрозуміти доплати до бронювання, переклад цих документів замовляєте ви, тож запитайте його вартість заздалегідь. Список присяжних перекладачів веде міністр юстиції і публікує в BIP (art. 6 ust. 2, art. 10 закону про професію присяжного перекладача, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326).
Гроші з-за кордону. Нотаріус і посередник — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) за законом про протидію відмиванню грошей (AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Вони встановлюють вашу особу і мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1). Банк повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону (art. 72). Підготуйте документи про походження грошей заздалегідь: якщо вони не польською, на переклад теж знадобляться час і кошти.
Оренда, поки будують. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця. Якщо ви зараз винаймаєте житло, оренда на час будівництва — теж частина повної ціни. Рахуйте її до строку переходу права власності з проспекту, а не до дати з реклами. Платежі на спеціальний рахунок ідуть частинами, після завершення етапів будівництва (art. 8 закону про захист покупців).
Кредит. Чи дадуть вам кредит, запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy). Якщо купуєте з кредитом, додайте до витрат три позиції з таблиці вище: запис іпотеки, таксу за її встановлення і PCC з іпотеки.
Як читати проспект без польської, ми розібрали в тексті що перевірити в проспекті забудовника, якщо ви не читаєте польською.
Калькулятор: як порахувати повну ціну квартири від забудовника
На картці житлового комплексу є калькулятор «Повна ціна купівлі» (вкладка «Повна ціна»). Вводите ціну квартири, ціну комори і паркомісця, обираєте етап (у будівництві або готова квартира) і позначаєте, чи берете кредит. Калькулятор рахує орієнтовно, за максимальними ставками такси і фіксованими судовими зборами. Точні витрати назвуть нотаріус і банк. Переклад і, якщо він потрібен, дозвіл MSWiA додайте окремо. Подивіться на прикладі: калькулятор повної ціни на картці комплексу NU! (Wola).
Чек-лист перед договором бронювання
- Зробіть знімок екрана прайсу на сайті забудовника з датою: квартира, комори, паркомісця, інші платежі.
- Попросіть інформаційний проспект. Забудовник вручає його безкоштовно, на довговічному носії, до договору бронювання (art. 21 ust. 1–2).
- Запитайте письмово, чи обов’язкові паркомісце або комора і в якій формі ви їх купуєте.
- З’ясуйте ставку ПДВ для кожної позиції і порівняйте її з ціною з ПДВ у прайсі.
- Перевірте в проспекті й договорі спосіб вимірювання площі і те, чи садок або тераса входять у ціну квартири.
- Якщо ви не громадянин ЄЕЗ чи Швейцарії, перевірте, чи немає серед покупок частки в окремій нерухомості, на яку потрібен дозвіл MSWiA.
- Порахуйте витрати в нотаріуса і в суді за таблицею вище або в калькуляторі; додайте переклад, якщо він потрібен.
- Плата за бронювання — не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2), тобто при 690 000 zł максимум 6 900 zł. Її зараховують у ціну (art. 32 ust. 3).
Читайте також: Квартира з ремонтом від забудовника: коли це вигідно і Знижка у забудовника у Варшаві: чи справді впала ціна.
FAQ
Чи може забудовник змусити купити паркомісце разом із квартирою?
Може поставити таку умову. Верховний суд Польщі у рішенні від 8 листопада 2012 р. (I CSK 49/12) визнав, що умова купити квартиру разом із часткою в багатомісному гаражі не є недозволеним положенням договору. Тому про обов’язкові доплати питайте до договору бронювання і звіряйте відповідь із прайсом на сайті забудовника.
Скільки коштує нотаріус при купівлі квартири за 690 000 zł?
Максимальна такса за договір із забудовником — 1 765 zł нетто, і ви ділите її із забудовником навпіл: ваша частина 882,50 zł нетто, близько 1 085 zł брутто. За договір про перехід права власності максимальна такса теж 1 765 zł нетто. Окремо — витяги акта (6 zł нетто за сторінку) і судові збори за земельно-іпотечну книгу (станом на жовтень 2026 р.).
Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на паркінг у новобудові?
На квартиру — ні, за будь-якого громадянства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Гаражне приміщення або частку в ньому теж купують без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (pkt 1a). Але частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, за роз’ясненням MSWiA потребує дозволу, якщо ви не громадянин ЄЕЗ чи Швейцарії і не підпадаєте під інший виняток з art. 8. Гербовий збір за дозвіл — 1 570 zł (станом на жовтень 2026 р.).
Який ПДВ на паркомісце в новобудові: 8% чи 23%?
Залежить від форми продажу. Місце в спільній частині будинку або право виключного користування ним, продане разом із квартирою, оподатковують за ставкою для квартири, тобто сьогодні 8%. Частка в окремому гаражному приміщенні з власною земельно-іпотечною книгою — 23% (WSA у Варшаві, III SA/Wa 1110/09). При ціні місця 50 000 zł нетто різниця — 7 500 zł (станом на жовтень 2026 р.).
Чи платить іноземець більше податків при купівлі квартири від забудовника?
Ні, податки не залежать від громадянства. Коли забудовник продає квартиру з ПДВ, податку PCC ви не сплачуєте (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток — 6% PCC за шосту й кожну наступну квартиру в будинку або будинках на одній земельній ділянці (art. 7a). Стан на жовтень 2026 р.
Що робити, якщо ціна в договорі вища, ніж на сайті забудовника?
Якщо ціни, які подав забудовник, різняться, ви можете вимагати найвигіднішої для себе (art. 19a ust. 6 закону про захист покупців, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Збережіть знімок екрана прайсу з датою і порівняйте його з ціною в проспекті та в проєкті договору.
Вибрали квартиру і хочете знати повну ціну до бронювання? Напишіть нам до першого візиту до відділу продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта і підемо на зустріч разом. Українською пройдемо з вами проспект і проєкт договору, зокрема обов’язкові доплати та їхні ціни, і підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець квартири від забудовника не платить нам винагороди.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.