Проспект забудовника (prospekt informacyjny): що перевірити, якщо ви не читаєте польською

Проспект забудовника, або інформаційний проспект (prospekt informacyjny), — обов’язковий документ про забудовника, житловий комплекс і вашу конкретну квартиру. Забудовник має вручити його безоплатно, на довговічному носії (trwały nośnik) і разом із додатками ще до того, як ви підпишете договір бронювання (umowa rezerwacyjna) (art. 21). Проспект зазвичай складено польською, і перекладати його закон не зобов’язує, а нотаріус з’явиться лише на етапі договору із забудовником (umowa deweloperska). Тому перевірку перед оплатою бронювання робите ви самі. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, указаної саме в проспекті (art. 32 ust. 2).

Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Норми про захист покупців діють з 1 липня 2022 р. Номери статей наведено польською: їх можна показати забудовнику чи нотаріусу. Правовий стан — на жовтень 2026 р.

Чек-лист перед оплатою бронювання

1. Дата складання проспекту і чи отримали ви всі додатки до нього (aneksy).
2. Номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta, KW) і записи в розділі IV (іпотеки, заяви про внесення запису).
3. Дозвіл на будівництво (pozwolenie na budowę): чи він є, чи остаточний, чи оскаржений.
4. Вид спеціального рахунку в банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy): відкритий чи закритий, банк і ставка внеску до DFG.
5. Графік проєкту (harmonogram): щонайменше 4 етапи і плановий строк завершення робіт.
6. Строк переходу права власності в індивідуальній частині.
7. Ціна квартири, ціна за м², корисна площа і чи збігається ціна з ціною на сайті забудовника.
8. Чи допускає договір індексацію ціни (waloryzacja) і на яких умовах.
9. Оточення: місцевий план забудови (plan miejscowy) у межах 100 м від меж комплексу і заплановані інвестиції в радіусі 1 км.
10. Три додатки: план поверху, зразок договору, ескіз планування території.
11. Чи не продають разом із квартирою частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі. Іноземцю поза ЄЕЗ і Швейцарією на неї може знадобитися дозвіл MSWiA (див. розділ про іноземців).
12. Сам договір бронювання: письмова форма, визначений строк (якщо плануєте кредит, із запасом на рішення банку, art. 31), плата не більше 1% ціни з проспекту.

Коли забудовник має дати проспект і в якій формі

Забудовник, який починає продаж, складає проспект для кожного комплексу за зразком із додатка до закону (art. 20 ust. 1 і 3). Вручає його до договору із забудовником, а якщо спершу ви підписуєте бронювання, то до договору бронювання (art. 21 ust. 1).

Три правила вручення:

• безоплатно і з додатками, на довговічному носії (art. 21 ust. 2). Закон визначає його як носій, що дає змогу зберігати інформацію і відтворити її в незмінному вигляді (art. 5 pkt 11);
• на папері на вашу вимогу, у приміщенні підприємства, якщо ви отримали проспект лише в іншій формі (art. 21 ust. 3);
• проспект стає частиною договору. Разом із додатками він є невід’ємною частиною договору бронювання і договору із забудовником (art. 23 ust. 2). Це не рекламна листівка.

Загальну частину проспекту забудовник публікує також на своєму сайті: від початку продажу, а якщо укладає договори бронювання, то до першого з них (art. 19a ust. 1, норма діє з 11 липня 2025 р.). Там само він указує ціну за м² з VAT. Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни, яку забудовник пропонує в договорі, ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Ціни новобудов Варшави з відкритих даних dane.gov.pl, із датою даних, зібрано на сторінці новобудов Варшави: із ними теж можна звірити ціну з проспекту.

Виняток: якщо ви купуєте в забудовника готову квартиру за звичайним договором купівлі-продажу, повного проспекту не буде. Натомість забудовник передає на довговічному носії скорочену інформацію про нерухомість і квартиру, без частини про фінансування, захист коштів покупців, графік і відступлення від договору (art. 3 і art. 27 ust. 1).

Що в загальній та індивідуальній частині проспекту забудовника

Угорі зразка є поле «Data sporządzenia prospektu» (дата складання проспекту) з приміткою «Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego». Якщо після цієї дати щось змінилося, забудовник вручає додаток (aneks) або новий проспект і позначає зміну так, щоб її можна було знайти. Зробити це він має вчасно, щоб ви встигли ознайомитися до договору (art. 22).

Таблиця за зразком проспекту:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

До проспекту додають три документи: план поверху з позначеною квартирою, зразок договору із забудовником і ескіз концепції планування території з будинком та умовами оточення. Якщо чогось бракує, з платою варто зачекати. Ціна з індивідуальної частини — ще не вся сума: які доплати додати до ціни з проспекту, розібрано окремо.

Які дані звірити з земельно-іпотечною книгою, KRS і дозволом на будівництво

Ідеться про просте порівняння цифр, а не про повну перевірку забудовника. Обидва реєстри доступні онлайн, і для перевірки досить ввести номер із проспекту.

• Земельно-іпотечна книга. Введіть номер KW із проспекту в пошуку Elektroniczne Księgi Wieczyste Міністерства юстиції. Перевірте, чи записи в розділі IV збігаються з полем про іпотечні обтяження в проспекті.
• KRS. Номер KRS із загальної частини перевірте в пошуку KRS: чи назва і місцезнаходження компанії ті самі, що в проспекті та в зразку договору.
• Дозвіл на будівництво. У проспекті три поля «так / ні»: чи є дозвіл, чи він остаточний, чи оскаржений. Плюс номер дозволу і назва органу, який його видав.

Решту документів покаже забудовник. На вашу вимогу ще до бронювання він має надати у своєму приміщенні, зокрема, актуальний стан земельно-іпотечної книги, витяг із KRS або довідку з CEIDG, дозвіл на будівництво, фінансову звітність за останні два роки, проєкт будівництва і згоду банку чи іншого іпотечного кредитора на перехід власності без обтяжень або зобов’язання таку згоду дати (art. 26 ust. 1). Ці документи теж польською, тому на перегляд приходьте з людиною, яка читає польською.

Спеціальний рахунок і DFG: що проспект каже про ваші гроші

У загальній частині шукайте поле «Środki ochrony nabywców» (засоби захисту покупців). Там зазначено:

• вид спеціального рахунку в банку: відкритий (otwarty) або закритий (zamknięty);
• ставку внеску до Гарантійного фонду забудовників (DFG);
• назву установи, яка забезпечує безпеку коштів покупця.

Внесок до DFG розраховує і сплачує забудовник, а не ви (art. 49 ust. 5). Ставка залежить від дня початку продажу (art. 49 ust. 6). Станом на жовтень 2026 р. діють ставки з розпорядження від 21 червня 2022 р. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого. Закон допускає ставки не вищі за 1% для відкритого і 0,1% для закритого рахунку (art. 49 ust. 7).

DFG — це окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (UFG) (art. 46). Закон спрямовує його кошти на повернення платежів, які покупці внесли на відкритий спеціальний рахунок, у випадках з art. 48 ust. 1, зокрема при банкрутстві забудовника або якщо ви відступили від договору і не отримали гроші в законний строк. На випадок неплатоспроможності банку, де відкрито рахунок, закон передбачає повернення з DFG тієї частини платежів, яку не покриває виплата Банківського гарантійного фонду (BFG) (art. 48 ust. 2). У зразку проспекту є обов’язковий абзац про гарантування депозитів у BFG до суми, еквівалентної 100 000 євро, на одного вкладника (станом на жовтень 2026 р.). Подробиці про фонд UFG публікує на порталі dfg.ufg.pl.

Плату за бронювання зараховують у ціну. Після підписання договору забудовник переказує її на спеціальний рахунок протягом 7 днів (art. 32 ust. 3–4). Коли цю плату повертають, а коли ні, пояснюємо в статті договір бронювання: скільки можна втратити.

Графік і строки: що обов’язкове, а що орієнтовне

Графік ділить будівництво на етапи. Він має містити щонайменше 4 етапи, і вартість кожного не може бути нижчою за 10% чи вищою за 25% загальних витрат проєкту, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Для кожного етапу вказують строк завершення і відсотковий розподіл витрат. Сам закон називає цей розподіл «орієнтовним» (szacunkowy, art. 24 ust. 1).

Як читати строки:

• «Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych» у загальній частині — це план будівництва.
• «Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności» в індивідуальній частині — дата, яка стосується вашої квартири. Звірте її з датою в зразку договору.
• Індексація ціни. У проспекті є поле «Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji». Якщо там «tak», прочитайте правила до того, як платити за бронювання.

Що робити з графіком далі, коли будівництво вже йде, описано в матеріалі як перевірити, чи здадуть будинок вчасно.

Проспект — невід’ємна частина договору (art. 23 ust. 2). Якщо в договорі зазначено іншу дату, ніж у проспекті, діє правило з розділу про розбіжності нижче.

Що забудовник має написати про оточення

Зразок проспекту вимагає трьох видів інформації про сусідство:

1. Наявні об’єкти, що впливають на умови життя, особливо обтяжливі запахом, шумом чи світлом. Радіуса для цього поля зразок не вказує.
2. Положення місцевого плану забудови для ділянок у межах 100 м від меж комплексу: призначення території, інтенсивність і висота забудови, частка біологічно активної поверхні, мінімальна кількість паркомісць. Якщо плану немає, забудовник пише «Brak planu».
3. Заплановані інвестиції в радіусі 1 км: зокрема з місцевих планів, рішень про умови забудови, екологічних рішень, зон обмеженого користування і карт загрози повеней. Окремо — рішення про інвестиції публічного призначення: дороги, залізниці, аеропорт, мережі. Примітка до зразка називає, зокрема, будівництво доріг і рейкових ліній, повітряні коридори, очисні споруди, сміттєспалювальні заводи, звалища і кладовища.

Порівняйте ці відомості з ескізом планування території (додаток 3). Якщо щось важливе для вас (дорога, колія) є на ескізі, але відсутнє в описі, запитайте про це письмово.

Якщо ви не читаєте польською: що закон гарантує, а що ні

Цей розділ для тих, хто живе у Варшаві, але документи забудовника польською не читає.

Мова проспекту. Закон про захист покупців (разом зі зразком проспекту) не містить жодної норми про мову чи переклад. Діє загальний закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, станом на жовтень 2026 р.):

• у відносинах зі споживачем, який на момент укладення договору живе в Польщі, якщо договір виконується в Польщі, використовують польську мову (art. 7 ust. 1), зокрема в документах, яких вимагають інші закони (art. 7 ust. 3);
• документ може мати паралельну версію іншою мовою. Якщо споживач — громадянин Польщі, основою тлумачення є польська версія (art. 8 ust. 1a);
• договір можна скласти іноземною мовою, якщо споживач сам про це попросив, володіє цією мовою, не є громадянином Польщі і був заздалегідь попереджений про право на документ польською (art. 8 ust. 1b).

Тобто попросити версію українською чи англійською можна, але забудовник не зобов’язаний її дати. Як ці правила застосовуються саме до проспекту, оцінить юрист.

Хто і коли перекладає. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Нотаріальні дії здійснюються польською. На вимогу сторони нотаріус може додатково провести дію іноземною мовою, сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо учасник не знає польської і перекладу до акта не додано, нотаріус перекладає сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус має переконатися, що учасники точно розуміють його зміст і значення (art. 94 § 1).

Але все це починається лише в нотаріуса. Проспект і договір бронювання ви отримуєте раніше, а бронювання укладають у простій письмовій формі (art. 30 ust. 1), без нотаріуса. До того ж у договорі із забудовником ви підписуєте заяву, що отримали проспект і ознайомилися з ним (art. 35 ust. 1 pkt 16). Тому переклад проспекту і зразка договору варто мати до бронювання, а не в день акта. Присяжний перекладач робить і засвідчує письмові переклади, а їхній список веде Міністр юстиції і публікує в BIP (art. 6 ust. 2, art. 10 і art. 13 закону про професію присяжного перекладача, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326).

Дозвіл MSWiA і частки. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони, де цей виняток не діє (art. 8 ust. 3). Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують квартиру на тих самих загальних підставах. Гаражне приміщення або частку в ньому теж можна купити без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу не потребує. А от частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу, за роз’ясненням MSWiA потребує дозволу, якщо на вас поширюється цей закон і ви не підпадаєте під виняток. Без дозволу таку частку купують громадяни ЄЕЗ і Швейцарії (art. 8 ust. 2), а також іноземці, які живуть у Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Без дозволу таке набуття недійсне (art. 6 ust. 1). Тому в індивідуальній частині проспекту (місця для паркування, доступ до дороги загального користування) і в зразку договору подивіться, що саме і в якій формі ви купуєте разом із квартирою.

Час до ключів. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця. Якщо зараз ви винаймаєте житло, рахуйте оренду до строку переходу права власності з індивідуальної частини, а не до орієнтовної дати з реклами.

Що робити, якщо договір відрізняється від проспекту

Під час бронювання. Забудовник має повідомляти вас про зміни в проспекті й додатках і вказувати, чого стосується зміна (art. 33 ust. 1). Якщо він змінив проспект і не повідомив вас, плату за бронювання повертають негайно (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Під час підписання договору із забудовником. Зміни, внесені між врученням проспекту і підписанням договору, мають бути в договорі чітко виділені. Вони зобов’язують вас лише тоді, коли ви погодитеся включити їх до договору (art. 35 ust. 2–3). Попросіть нотаріуса окремо перекласти саме ці місця.

Після підписання. Закон дає право відступити від договору із забудовником протягом 30 днів від його укладення (art. 43 ust. 2), зокрема якщо:

• інформація в договорі не збігається з проспектом, крім змін, погоджених за art. 35 ust. 2;
• забудовник не вручив проспект або інформацію про зміну;
• дані в проспекті не відповідають фактичному чи правовому стану на день укладення договору;
• у проспекті бракує даних, яких вимагає зразок.

Заяву подають письмово з нотаріально засвідченим підписом і зі згодою на видалення із земельно-іпотечної книги запису про ваші вимоги (art. 45 ust. 1). Договір тоді вважається неукладеним, ви не несете витрат на відступлення, а забудовник повертає гроші, виплачені йому зі спеціального рахунку, негайно, але не пізніше ніж через 30 днів після отримання заяви (art. 44 ust. 2–3). Це право стосується договору із забудовником. На етапі бронювання діють правила art. 33–34, описані вище.

FAQ

Чи зобов’язаний забудовник дати проспект українською?

Ні. Закон про захист покупців (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) нічого не каже про мову проспекту. Закон про польську мову (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1b) дозволяє скласти договір мовою, якою ви володієте, якщо ви самі про це попросили і вас попередили про право на польський текст. Обов’язку перекладати закон не вводить (станом на жовтень 2026 р.).

Скільки можна заплатити забудовнику за бронювання квартири?

Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.). Договір бронювання укладають письмово під загрозою недійсності (art. 30 ust. 1) і на визначений строк. Проспект забудовник має вручити ще до цього договору (art. 21 ust. 1).

Хто перекладе мені договір із забудовником, якщо я не знаю польської?

Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). Якщо учасник не знає польської і перекладу до акта не додано, нотаріус перекладає сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, станом на жовтень 2026 р.). На етапі проспекту й бронювання такого обов’язку немає, тож переклад до цього моменту замовляєте ви.

Чи потрібен іноземцю дозвіл MSWiA на квартиру з проспекту?

На саму квартиру ні: окрему квартиру іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу (art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Варшава не входить до прикордонної зони. Але за роз’ясненням MSWiA частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою (під’їзна дорога, частина житлового комплексу), потребує дозволу, якщо на вас поширюється закон про набуття нерухомості іноземцями (тобто ви громадянин країни поза ЄЕЗ і Швейцарією і не живете в Польщі щонайменше 5 років із дозволом на постійне проживання чи статусом довгострокового резидента ЄС, art. 8 ust. 1 pkt 2). Перевірте це в проспекті й проєкті договору.

Що робити, якщо договір із забудовником не збігається з проспектом?

Станом на жовтень 2026 р. у вас є 30 днів від укладення договору, щоб від нього відступити (art. 43 ust. 2). Це стосується, зокрема, розбіжностей між договором і проспектом, невручення проспекту та даних, що не відповідають фактичному чи правовому стану. Заяву подають письмово з нотаріально засвідченим підписом (art. 45 ust. 1).

Маєте проспект польською і вже домовилися про зустріч у відділі продажу забудовника? Напишіть нам до першого візиту. Ми заявимо вас як нашого клієнта, пройдемо з вами українською проспект і зразок договору за цим чек-листом, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, і підемо до відділу продажу разом. Ви не платите нам винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.