Ви купили або збираєтеся купити у Варшаві квартиру в будівництві, а поки винаймаєте житло. Кожен місяць затримки — ще одна оренда, тому хочеться знати наперед, чи забудовник устигне. Гарантії вам ніхто не дасть, але стежити за строком здачі (у розмовній мові — терміном здачі) можна самому, без знайомих у галузі і навіть без вільної польської. Для цього вистачить чотирьох джерел: строків у договорі та проспекті, графіка проєкту з повідомленнями про етапи, публічних слідів будови (інформаційна табличка і реєстр GUNB) та державних реєстрів, де видно компанію забудовника. Нижче — де що шукати, як це порівнювати і що робити, коли строк зсувається. Окремий розділ — про те, що змінюється, якщо ви купуєте як іноземець.
Правова основа (станом на жовтень 2026 р.): закон про захист прав покупця житла (ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, і Prawo budowlane (будівельне право), t.j. Dz.U. 2026 poz. 524. Норми закону Dz.U. 2025 poz. 1669, що набули чинності 2 жовтня 2026 р., стосуються обліку, який веде Страховий гарантійний фонд (UFG) (art. 50 і 51), а зміна від 11 листопада 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) торкається лише art. 19b, тобто даних про ціни. Описаних нижче норм вони не змінюють. Номери статей подаємо польською, щоб їх можна було показати забудовнику чи нотаріусу.
Який строк обіцяє забудовник, а який записано в договорі
В оголошенні чи на сторінці комплексу зазвичай стоїть одна дата, наприклад «IV kw. 2027» (IV квартал 2027 р.). У договорі із забудовником (umowa deweloperska) окремих строків щонайменше три, і закон вимагає кожного з них (art. 35 ust. 1):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що є в договорі | Норма | Що це означає для вас |
|---|---|---|
| Строк початку і завершення будівельних робіт | art. 35 ust. 1 pkt 12 | Коли будинок має бути фізично готовий |
| Строк і спосіб повідомлення про приймання та строк приймання квартири (odbiór) | pkt 17 | Коли ви оглянете квартиру й запишете недоліки |
| Строк переходу права власності | pkt 7 | Коли в нотаріуса квартира стане вашою |
| Номер дозволу на будівництво, орган, відомість, чи рішення остаточне або оскаржене | pkt 11 | З цього починається перевірка будови в реєстрі |
| Неустойка (kara umowna) і відсотки | pkt 14 | Є лише тоді, коли сторони їх передбачили |
Головний із цих строків — перехід права власності. Саме з ним закон пов’язує право відмовитися від договору (odstąpienie od umowy) через затримку (art. 43 ust. 1 pkt 6). Завершення робіт — лише початок шляху до ключів, про це нижче.
Закон не нав’язує неустойки і не визначає її розміру. Якщо в проєкті договору немає пункту про неустойку за затримку, її просто немає: art. 35 ust. 1 pkt 14 містить слова «jeżeli strony to przewidziały», тобто «якщо сторони це передбачили». Знайдіть цей пункт до підписання.
Де знайти ці строки до підписання договору
В інформаційному проспекті (prospekt informacyjny). Забудовник вручає його безоплатно, на довговічному носії (trwały nośnik), ще до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 ust. 1–2). У зразку проспекту, який є додатком до закону, є окремі поля для планового строку початку і завершення робіт, для графіка проєкту і для строку переходу права власності. Якщо щось змінюється, забудовник повідомляє про це додатком (aneks) або новим проспектом (art. 22 ust. 1). Решту полів ми розібрали в матеріалі про те, які поля інформаційного проспекту перевірити.
У приміщенні забудовника. На вашу вимогу, ще до підписання договору, забудовник має дати для ознайомлення у своєму приміщенні (art. 26 ust. 1 pkt 3–6, станом на жовтень 2026 р.):
- дозвіл на будівництво (або повідомлення про будівництво);
- фінансову звітність за останні два роки, а якщо комплекс будує окрема компанія проєкту (spółka celowa), то й звітність материнської компанії;
- проєкт будівництва;
- рішення про дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie), якщо його вже видано.
Попросіть ці документи під час візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży); якщо хочете піти туди з нами, напишіть до першого візиту. Запишіть дату дозволу на будівництво: вона знадобиться для перевірки в реєстрі GUNB.
Графік: як стежити за будовою після підписання договору
Графік проєкту (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego) — найкращий інструмент, який у вас є. Станом на жовтень 2026 р. у ньому щонайменше 4 етапи, кожен від 10 до 25% загальних витрат проєкту (а не ціни вашої квартири), зі строком завершення кожного етапу (art. 24 ust. 1–2).
Гроші ви вносите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення відповідного етапу, а забудовник повідомляє вас про це на папері або іншому довговічному носії (art. 8 ust. 1–3). Якщо це відкритий спеціальний рахунок (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy), банк виплачує забудовнику гроші не раніше ніж через 30 днів після укладення договору і лише після того, як завершення етапу підтверджено, пропорційно до його частки. Решту за останній етап банк виплачує забудовнику після того, як отримає витяг нотаріального акта про перехід власності (art. 16 ust. 1–2).
Отже, кожне повідомлення про завершення етапу — це дата, яку можна порівняти з графіком. Досить простої таблиці:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Етап | Строк за графіком | Дата повідомлення від забудовника | Різниця |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 |
Якщо повідомлення приходять щоразу пізніше, ніж у графіку, затримка накопичується, і кінцевий строк під загрозою ще до того, як формально мине. Це привід поговорити із забудовником, а не доказ його недобросовісності. Будь-яку зміну строків приймайте лише письмово.
Якщо комплекс будують чергами, графік стосується тієї черги (zadanie inwestycyjne), у якій ви купуєте квартиру.
Що скаже інформаційна табличка на будові
На будові має висіти жовта інформаційна табличка з літерами заввишки щонайменше 6 см, видима з боку дороги загального користування або під’їзду до неї. Вона висить до отримання дозволу на експлуатацію (art. 45b Prawa budowlanego, станом на жовтень 2026 р.). На табличці є:
- дата і номер дозволу на будівництво та орган, який його видав;
- назва і телефон органу будівельного нагляду (nadzór budowlany);
- інвестор і керівник будівництва (kierownik budowy) з номерами телефонів.
Перевірте, чи номер дозволу з таблички збігається з договором (art. 35 ust. 1 pkt 11) і з проспектом. Сфотографуйте табличку так, щоб на знімку була дата. Під час наступного візиту побачите, чи змінилося щось на майданчику.
Зважте, що «початок будівництва» в юридичному сенсі — це вже підготовчі роботи: геодезичне винесення об’єкта, нівелювання території, облаштування будівельного майданчика, підключення до мереж (art. 41 ust. 1–2 Prawa budowlanego). Тож огороджений майданчик із контейнерами формально може бути будовою, що вже почалася, хоча фундаменту ще не видно. Про плановий строк початку робіт інвестор повідомляє будівельний нагляд (art. 41 ust. 4).
Реєстр GUNB: чи існує дозвіл і на якому він етапі
Реєстр заяв, рішень і повідомлень (RWDZ) Головного управління будівельного нагляду (GUNB) працює за адресою wyszukiwarka.gunb.gov.pl. Станом на жовтень 2026 р.:
- він безоплатний і не вимагає входу в систему;
- охоплює заяви й рішення про дозвіл на будівництво, а також повідомлення, подані з 1 січня 2016 р.;
- шукати можна за воєводством і органом, населеним пунктом, вулицею, номером ділянки, кадастровим районом (obręb), видом робіт, категорією об’єкта і датами;
- показує статус справи (наприклад, на розгляді, позитивне чи негативне рішення, відсутність заперечення), але не текст рішення;
- містить лише рішення першої інстанції і не всі види повідомлень.
Номер ділянки і кадастровий район знайдете в проспекті.
Чому важлива дата дозволу? Дозвіл на будівництво втрачає чинність, якщо будівництво не розпочали протягом 3 років від дня, коли рішення стало остаточним, або якщо будівництво перервали більш ніж на 3 роки (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). Якщо дозвіл давній, а на майданчику нічого не відбувається, прямо запитайте забудовника, коли почалися підготовчі роботи.
Скільки зазвичай будують багатоквартирний будинок
За даними GUS, багатоквартирні житлові будинки, здані у 2025 р., будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публікація від 30.06.2026, дані для всієї Польщі).
Це середнє по країні, а не норма для вашого комплексу. Воно також не вимірює час від підписання договору до ключів. Користуйтеся ним як орієнтиром, коли зіставляєте строки робіт із договору з тим, що бачите на майданчику.
Від завершення робіт до ключів: дозвіл на експлуатацію і приймання
Завершені роботи ще не означають ключів. Станом на жовтень 2026 р. попереду ще три кроки.
1. Дозвіл на експлуатацію. Багатоквартирний житловий будинок належить до категорії XIII будівельних об’єктів, і перед використанням йому потрібне рішення про дозвіл на експлуатацію (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Коротший шлях через повідомлення про завершення будівництва з 14 днями на заперечення (art. 54 ust. 1) такого будинку не стосується. Рішення видає орган будівельного нагляду після обов’язкової перевірки (art. 59 ust. 1, art. 59a). До заяви інвестор додає, зокрема, журнал будівництва, технічний проєкт і заяву керівника будівництва про відповідність проєкту (art. 57 ust. 1).
Стороною цього провадження є лише інвестор (art. 59 ust. 7), тож рішення вам не надішлють. Запитайте забудовника, коли рішення набрало законної сили: лише після цього може відбутися приймання квартири (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Якщо рішення видали ще до підписання вашого договору, забудовник мусив дати його для ознайомлення на вашу вимогу (art. 26 ust. 1 pkt 6).
2. Приймання квартири (odbiór). Відбувається після того, як рішення про дозвіл на експлуатацію набрало законної сили, за вашої участі та з протоколом. На заявлені недоліки забудовник відповідає протягом 14 днів з дня підписання протоколу, а визнані усуває протягом 30 днів від цього дня (art. 41 ust. 1–6 ustawy deweloperskiej).
3. Нотаріальний акт про перехід власності. Тут діє строк з art. 35 ust. 1 pkt 7, тобто найважливіший.
Плануючи переїзд або кінець оренди, рахуйте від строку переходу власності, а не від дати завершення робіт, і залиште запас. Як перерахувати кожен додатковий місяць чекання на гроші, ми показали в матеріалі про те, скільки коштує кожен місяць чекання на квартиру.
Забудовник запізнюється: що каже закон
Якщо забудовник не переніс на вас право власності в строк, указаний у договорі, станом на жовтень 2026 р. порядок такий:
- Ви призначаєте додатковий строк 120 днів на перехід власності. Лише після того, як він мине безрезультатно, можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3).
- Ви подаєте заяву про відмову від договору письмово з нотаріально засвідченими підписами разом зі згодою на виключення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
- Договір вважається неукладеним, і ви не несете жодних витрат, пов’язаних із відмовою (art. 44 ust. 2). Забудовник повертає гроші, які банк йому виплатив, не пізніше ніж через 30 днів від дня, коли отримав вашу заяву про відмову (art. 44 ust. 3).
Вимогу про неустойку за час затримки ви зберігаєте і після відмови від договору (art. 43 ust. 3), але лише якщо неустойку записано в договорі.
Відмовившись від договору, ви втрачаєте квартиру, на яку чекаєте. Таке рішення варто ухвалювати з юристом, який прочитає саме ваш договір.
Компанія забудовника: що видно в реєстрах без входу в систему
Реєстри не скажуть, чи встигне забудовник. Зате покажуть, з ким ви підписуєте договір і які звіти подає ця компанія. Станом на жовтень 2026 р. усі пошуки працюють без входу в систему:
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs) — дані компанії, яка є стороною договору. Часто це окрема компанія проєкту, а не бренд із реклами.
- Repozytorium Dokumentów Finansowych (rdf-przegladarka.ms.gov.pl) — подані фінансові звіти компанії.
- Monitor Sądowy i Gospodarczy (prs.ms.gov.pl/msig) — офіційні оголошення щодо компанії.
- Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl) — перевірте, чи є в ньому компанія.
Якщо комплекс будує окрема компанія проєкту, ще до підписання договору попросіть і фінансову звітність материнської компанії: забудовник тоді мусить дати її для ознайомлення (art. 26 ust. 1 pkt 4).
Якщо ви іноземець: що врахувати, поки чекаєте на ключі
Цей розділ для тих, хто живе у Варшаві з картою побиту (посвідкою на проживання) чи тимчасовим захистом, не читає вільно польською і на час будівництва винаймає житло. Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Усі повідомлення приходитимуть польською. Закон про захист прав покупця житла не містить жодної норми про мову проспекту чи договору. Закон про польську мову дозволяє скласти договір зі споживачем-іноземцем його мовою, якщо він сам про це попросив, знає цю мову і його заздалегідь повідомили про право на польський текст, але обов’язку перекладати не вводить (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). Нотаріус перекладає акт, якщо ви не знаєте польської і перекладу до акта не додано (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Але листи про перенесення строку, додатки до проспекту і повідомлення про етапи ви отримуєте без нотаріуса. Перекладайте їх одразу і зберігайте разом з оригіналами. Засвідчений переклад роблять присяжні перекладачі (tłumacz przysięgły); їхній список веде Міністр юстиції і публікує в BIP (art. 6 ust. 2 і art. 10 закону про професію присяжного перекладача, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326).
Оренда триває до переходу власності, а не до дати з реклами. Кожен місяць затримки — ще один місяць оренди. Неустойка за затримку діє, лише якщо її записано в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej). Тому, порівнюючи пропозиції, дивіться не лише на ціну за метр, а й на пункт про неустойку і на строк переходу власності.
Квартира не змінює вашого статусу в Польщі. У законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає підстави для перебування, пов’язаної з купівлею нерухомості. Ваш статус і далі визначають тимчасовий захист, продовжений рішенням Ради ЄС 2026/1912 до 04.03.2028, або карта побиту (посвідка на проживання). Якщо на час затримки думаєте виїхати з Польщі, пам’ятайте: виїзд більш ніж на 30 днів припиняє тимчасовий захист (art. 109b ust. 1 pkt 2 закону про надання іноземцям захисту, t.j. Dz.U. 2026 poz. 862).
Якщо в день акта вас не буде в Польщі. Договір про перехід власності на нерухомість укладають у формі нотаріального акта (art. 158 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), і довіреність на нього потрібна в тій самій формі (art. 99 § 1). Польський консул засвідчує підписи, але нотаріальний акт складає лише з письмового повноваження Міністра юстиції (art. 28 Prawa konsularnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 711). Консульство Польщі у Стокгольмі пояснює, що на довіреності на передачу власності на нерухомість консул підпис не засвідчує. Апостиль підтверджує лише підпис, посаду того, хто підписав, і печатку, тож форми довіреності він не виправляє. Якщо строк зсувається і є ризик, що ви будете за кордоном, форму довіреності заздалегідь узгодьте з нотаріусом у Польщі. Заява про відмову від договору теж потребує нотаріально засвідчених підписів (art. 45 ust. 1 ustawy deweloperskiej).
Дозвіл MSWiA і перенесений строк. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA, а Варшава не входить до прикордонної зони (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; перелік гмін — rozporządzenie Dz.U. 2005 Nr 188 poz. 1580). Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують на тих самих загальних підставах. Проте, за роз’ясненням MSWiA, частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою (наприклад, під’їзна дорога чи частина житлового комплексу), потребує дозволу, якщо на вас поширюється цей закон. Дозвіл чинний 2 роки, промеса (обіцянка видати дозвіл) — 1 рік (art. 3 ust. 2, art. 3d ust. 2). Якщо строк переходу власності зсувається, перевірте, чи буде дозвіл ще чинний у день акта: без нього таку угоду не укладуть (art. 5).
Чек-лист: строк здачі крок за кроком
До бронювання і договору:
- У проєкті договору є три строки: робіт, приймання і переходу власності, а в проспекті — строк робіт, графік і строк переходу власності.
- Договір передбачає неустойку за затримку переходу власності.
- Номер і дата дозволу на будівництво однакові в договорі і на табличці, а в реєстрі GUNB за адресою або номером ділянки видно справу з позитивним рішенням.
- У договорі сказано, чи дозвіл остаточний і чи його не оскаржено.
- У графіку щонайменше 4 етапи з датою завершення кожного.
- Компанія, що є стороною договору, є в KRS, а її звіти — в Repozytorium Dokumentów Finansowych.
- У вас є письмовий переклад проспекту і проєкту договору, а не лише усні пояснення у відділі продажу.
Під час будівництва:
- Кожне повідомлення про завершення етапу вписуєте в таблицю і порівнюєте з графіком.
- Раз на кілька місяців фотографуєте майданчик разом із табличкою.
- Зміни строків приймаєте лише письмово й одразу перекладаєте.
Перед ключами:
- Запитуєте забудовника, чи є рішення про дозвіл на експлуатацію і коли воно набрало законної сили.
- Приймання призначаєте лише після цього.
- Якщо можете бути за кордоном, заздалегідь узгоджуєте довіреність з нотаріусом.
Заявлені строки здачі можна порівняти в каталозі, де зібрано новобудови Варшави із заявленими строками здачі. Вважайте їх відправною точкою: важить строк, записаний у договорі із забудовником. Польські назви полів із документів пояснює наш словник польських термінів із документів забудовника.
Читайте також: Новобудови Варшави біля метро: ціни біля станцій M1 і M2 і Шкільний округ у Варшаві: як перевірити до купівлі.
FAQ
Яка дата в договорі із забудовником означає, що квартира справді стане моєю?
Строк переходу права власності (art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). У договорі є ще строки початку й завершення будівельних робіт (pkt 12) і строк приймання квартири (pkt 17), але саме зі строком переходу власності закон пов’язує право відмовитися від договору через затримку. Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Як перевірити, чи має забудовник дозвіл на будівництво?
Номер дозволу, орган, який його видав, і відомість, чи рішення остаточне, мають бути в договорі із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 11). Той самий номер є на інформаційній табличці будови. Статус справи безоплатно і без входу в систему показує реєстр GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl), що охоплює справи з 1 січня 2016 р. Тексту рішення там немає. Станом на жовтень 2026 р.
Як помітити, що будова відстає, поки строк із договору ще не минув?
Порівнюйте графік проєкту (harmonogram) із повідомленнями забудовника. У графіку щонайменше 4 етапи зі строком завершення кожного (art. 24 ustawy deweloperskiej), а про завершення етапу забудовник повідомляє вас на папері або іншому довговічному носії (art. 8). Якщо повідомлення приходять щоразу пізніше, ніж у графіку, затримка накопичується. Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Забудовник не переоформив на мене квартиру вчасно. Що робити?
Станом на жовтень 2026 р. ви призначаєте забудовнику додатковий строк 120 днів. Якщо він і його не дотримає, можна відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 і ust. 3) і зберегти вимогу про неустойку за затримку, якщо неустойку записано в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14). Заяву подають письмово з нотаріально засвідченими підписами (art. 45 ust. 1), а гроші, які банк виплатив забудовнику зі спеціального рахунку, він повертає протягом 30 днів від отримання заяви (art. 44 ust. 3).
Договір і повідомлення від забудовника польською. Чи мусить він їх перекласти?
Ні. Закон про захист прав покупця житла (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) не містить норм про мову документів. Закон про польську мову дозволяє скласти договір зі споживачем-іноземцем його мовою, якщо він сам про це попросив, знає цю мову і його заздалегідь повідомили про право на польський текст (art. 8 ust. 1b, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81), але обов’язку перекладати не вводить. Нотаріус перекладає акт під час нотаріальної дії, якщо ви не знаєте польської. Станом на жовтень 2026 р.
Чи дасть квартира в будівництві право жити в Польщі, поки я чекаю на ключі?
Ні. У польському законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає підстави для перебування, пов’язаної з купівлею нерухомості. Ваш статус і далі визначають тимчасовий захист, продовжений рішенням Ради ЄС 2026/1912 до 04.03.2028, або карта побиту (посвідка на проживання). Станом на жовтень 2026 р.
Обираєте квартиру в будівництві і хочете перевірити строки до підписання? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Ми заявимо вас як нашого клієнта ще до цього візиту, підемо туди разом, пройдемо з вами інформаційний проспект, графік і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Обслуговуємо 7 мовами, зокрема українською. Покупець квартири від забудовника не платить нам винагороди. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.