Словник польських термінів покупця квартири: stan deweloperski, KW, harmonogram та інші

Вам дали у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) проспект і проєкт договору, а там на кожній сторінці stan deweloperski, KW, harmonogram, MRP. Три найчастіші слова розшифровуються так. Stan deweloperski — рекламний вираз, а не юридичний термін, тож що саме входить у квартиру, дивіться в розділі проспекту «Standard prac wykończeniowych». KW — земельно-іпотечна книга (księga wieczysta): публічний реєстр, який можна безкоштовно переглянути онлайн за номером. Harmonogram — графік будівництва щонайменше з 4 етапів, за яким ви платите внески на спеціальний рахунок у банку.

У цьому словнику польських термінів зібрано кілька десятків слів за етапами купівлі: від проспекту й бронювання до приймання квартири і податків. Польську назву подано в називному відмінку, поруч — статтю закону, яку можна показати нотаріусу чи забудовнику. Номери статей залишаємо польською, як у документах.

Стан правових норм — на жовтень 2026 р. Основний закон для новобудов — закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, z późn. zm.

Словник польських термінів: десять найчастіших слів

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Що означають слова з реклами і проспекту забудовника?

Stan deweloperski

У тексті закону про захист прав покупців (ustawa deweloperska) цього виразу немає жодного разу. Закон його не визначає, тому один забудовник під «stan deweloperski» розуміє одне, а інший — інше. Юридичну вагу має розділ «Standard prac wykończeniowych» в інформаційному проспекті: він є в обов’язковому зразку проспекту, що додається до закону. Порівняйте цей розділ з описом стандарту в проєкті договору. Якщо вони розходяться, запитайте забудовника письмово ще до бронювання.

Prospekt informacyjny (інформаційний проспект)

Забудовник, який починає продаж, мусить скласти проспект (art. 20 ust. 1) за зразком із додатка до закону (art. 20 ust. 3). Ви маєте отримати його до договору бронювання або договору із забудовником (art. 21 ust. 1), безкоштовно, разом із додатками, на довговічному носії (art. 21 ust. 2).

Trwały nośnik (довговічний носій)

Закон визначає його як носій, на якому інформацію можна зберігати й відтворити без змін (art. 5 pkt 11 ustawy deweloperskiej). Саме на ньому забудовник передає проспект, а також повідомляє про завершення етапів будівництва.

Powierzchnia użytkowa і cena za m² (корисна площа і ціна за м²)

З 13 лютого 2026 р. ціну квартири визначають як корисну площу в м², помножену на ціну за м² (art. 5a ustawy deweloperskiej, додано Dz.U. 2026 poz. 27). Площу рахують за польським стандартом (Polska Norma). Що ще може додатися до цієї суми, розібрано в статті про те, які доплати додаються до ціни квартири від забудовника.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego (графік будівництва)

Графік ділить будівництво на етапи. У ньому має бути щонайменше 4 етапи, а вартість кожного етапу становить від 10% до 25% загальних витрат на проєкт (przedsięwzięcie deweloperskie) (art. 24 ust. 2). Ви сплачуєте внески по етапах після того, як забудовник повідомить вас про завершення етапу на папері або на довговічному носії (art. 8 ust. 1–3). Якщо в рекламі чи прайсі трапляється «harmonogram płatności» (графік платежів), звіряйте його з графіком у проєкті договору: зобов’язує те, що підписано.

Які договори ви підпишете і чим вони відрізняються?

Umowa rezerwacyjna і opłata rezerwacyjna (договір бронювання і плата за бронювання)

Договір бронювання визначає art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Його укладають письмово, інакше він недійсний (art. 30 ust. 1). Передати бронювання іншій особі (cesja) не можна: така угода недійсна (art. 30 ust. 3). Плата за бронювання — не більше 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Її зараховують у ціну квартири (ust. 3), а після підписання договору із забудовником не пізніше ніж через 7 днів переказують на спеціальний рахунок у банку (ust. 4).

Umowa deweloperska (договір із забудовником)

Укладається тільки у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1). На його підставі до земельно-іпотечної книги вносять ваші вимоги як покупця (roszczenia nabywcy) (art. 38 ust. 1–2). Цей запис бачить кожен, хто відкриє книгу.

Umowa przedwstępna (попередній договір)

Сторони зобов’язуються укласти остаточний договір пізніше (art. 389–390 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Договір, який зобов’язує передати право власності на нерухомість, укладають у формі нотаріального акта (art. 158 k.c.). Від форми попереднього договору залежить, чого можна вимагати, якщо інша сторона ухилиться від угоди, тому форму обговоріть із нотаріусом до підпису.

Akt notarialny і wypis (нотаріальний акт і виписка з нього)

Нотаріальні дії відбуваються польською. На вимогу сторони нотаріус додатково проводить їх іноземною мовою: сам, якщо має підтверджене знання мови, або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо сторона не знає польської, акт їй перекладають (art. 87 § 1 pkt 1). Wypis — це офіційна копія акта, яку ви отримуєте на руки (art. 110).

Pełnomocnictwo (довіреність)

Якщо акт за вас підписує інша особа, довіреність має бути в тій самій формі, що й договір, тобто нотаріальна (art. 99 § 1 k.c.). Чи потрібен вам для самої купівлі дозвіл MSWiA, розібрано в статті про те, чи потрібен українцю дозвіл на купівлю квартири.

Umowa pośrednictwa (договір із посередником)

Укладається письмово або в електронній формі, інакше він недійсний (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Посередник зобов’язаний мати страхування цивільної відповідальності (ubezpieczenie OC) (art. 181 ust. 3), а копію поліса додають до договору (ust. 3a).

Куди йдуть ваші гроші: MRP, DFG, zadatek, zaliczka

Mieszkaniowy rachunek powierniczy, MRP (спеціальний рахунок у банку)

Забудовник, який починає продаж, мусить укласти з банком договір про такий рахунок (art. 7 ust. 1). Рахунок буває двох видів:

• otwarty (відкритий): банк виплачує забудовнику гроші не раніше ніж через 30 днів після укладення договору і лише після завершення етапу будівництва (art. 16 ust. 1);
• zamknięty (закритий): забудовник отримує гроші після того, як право власності перейде на вас (art. 15).

Витрати, збори й комісії за рахунок несе забудовник, і утримувати їх із ваших внесків не можна (art. 14 ust. 1–2).

DFG, UFG, BFG (гарантійні фонди)

Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) — окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (UFG) (art. 46 ust. 1). Внесок до нього розраховує і сплачує забудовник, а не ви (art. 49 ust. 5). Станом на жовтень 2026 р. ставка внеску становить 0,45% при відкритому рахунку і 0,1% при закритому (Dz.U. 2022 poz. 1341). З фонду повертають гроші з відкритого рахунку у випадках, перелічених в art. 48 ust. 1. Якщо збанкрутує банк, DFG доплачує ту частину, яку не покрила гарантія Банківського гарантійного фонду (BFG) (art. 48 ust. 2). Гарантія BFG становить до 100 000 євро (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620).

Zadatek і zaliczka (завдаток і аванс)

Zadatek: якщо договір не виконає сторона, яка дала завдаток, друга сторона може відмовитися від договору й залишити завдаток собі. Якщо не виконає сторона, яка завдаток отримала, той, хто його дав, може вимагати подвійну суму. Так діє, якщо договір не передбачає іншого (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka: загального визначення в Цивільному кодексі Польщі (Kodeks cywilny) немає. Тому умови повернення авансу, якщо угода зірветься, варто прямо записати в договорі.

Що записано в KW і на якому праві ви володітимете квартирою?

Księga wieczysta, KW (земельно-іпотечна книга)

Державний реєстр прав на нерухомість (art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Книги публічні, і посилатися на незнання записів не можна (art. 2). Діє презумпція: вважається, що право, внесене до книги, існує саме так, як записано (art. 3). Книга має чотири розділи (art. 25 ust. 1):

• dział I — опис нерухомості і права, пов’язані з власністю;
• dział II — власник або вічний користувач;
• dział III — обмежені речові права (крім іпотек), обмеження розпорядження, інші права і вимоги, зокрема вимоги покупців за договорами із забудовником;
• dział IV — іпотеки.

Переглянути книгу за номером можна безкоштовно в системі Elektroniczne Księgi Wieczyste (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з перегляду не має сили документа (ust. 7). Якщо потрібен документ, замовляють офіційний витяг (odpis z KW). Номер KW ділянки забудовника вказано в проспекті.

Hipoteka (іпотека)

Іпотека дає кредитору право задовольнити вимогу з нерухомості, хоч би хто був її власником (art. 65 ust. 1). Тому записи в розділі IV порівнюйте з полем про іпотечні обтяження в проспекті.

Samodzielny lokal mieszkalny (окрема квартира)

Відокремлена постійними стінами в будинку кімната або кілька кімнат для постійного проживання разом із допоміжними приміщеннями (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Самостійність квартири підтверджує довідка старости (zaświadczenie o samodzielności lokalu) (art. 2 ust. 3).

Pomieszczenia przynależne і udział (приналежні приміщення і частка)

Приналежні приміщення — підвал, горище, комора чи гараж, які належать до квартири (art. 2 ust. 4). Разом із квартирою ви отримуєте частку в спільній нерухомості (udział w nieruchomości wspólnej): у землі та спільних частинах будинку (art. 3 ust. 1–3).

Własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (власність, вічне користування, кооперативне право на квартиру)

• Własność — право власності на квартиру.
• Użytkowanie wieczyste — право вічного користування землею (art. 232–233 k.c.). Чи стоїть будинок на такій землі, видно в розділі II книги.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — кооперативне право на квартиру. Це не власність, а обмежене речове право, яке можна продати (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 889). Що ще перевіряти в таких квартирах, описано в статті про те, що перевірити перед угодою на вторинному ринку.

Що означають слова при здачі будинку і прийманні квартири?

Pozwolenie na użytkowanie (дозвіл на користування)

Багатоквартирний будинок можна заселяти лише після рішення про дозвіл на користування (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Повідомлення про завершення будівництва (zawiadomienie o zakończeniu budowy, art. 54) — інша процедура, і для такого будинку вона дозволу не замінює.

Odbiór lokalu (приймання квартири)

Приймання відбувається після того, як дозвіл на користування набрав законної сили (art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej), у вашій присутності (ust. 2), з протоколом, куди вписують вади (ust. 3). У забудовника 14 днів на відповідь, і мовчання означає визнання вад (ust. 4–5). На усунення визнаних вад закон дає 30 днів (ust. 6). Від приймання можна відмовитися через істотну ваду (wada istotna), якщо забудовник її не визнав (ust. 9). Якщо ви відмовляєтеся вдруге, потрібен висновок експерта (opinia rzeczoznawcy) (ust. 13).

Rękojmia, gwarancja, kara umowna (відповідальність за вади, гарантія, неустойка)

• Rękojmia — відповідальність продавця за вади нерухомості протягом 5 років від передачі (art. 568 § 1 k.c.). До квартир від забудовника вона застосовується теж (art. 41a ustawy deweloperskiej).
• Gwarancja — гарантія, яку дають окремою заявою (oświadczenie gwarancyjne) (art. 577 § 1 k.c.).
• Kara umowna — договірна неустойка (art. 483 § 1 k.c.). Її розмір і випадки записують у договорі, наприклад за затримку.

Odstąpienie od umowy (відмова від договору)

Випадки, коли покупець може відмовитися від договору із забудовником, перелічено в art. 43 ust. 1 pkt 1–12. Для випадків із pkt 1–5, зокрема коли договір не відповідає проспекту, строк становить 30 днів від дня укладення договору (art. 43 ust. 2), для pkt 8 — 60 днів від того самого дня (ust. 5). Заяву подають письмово з нотаріально засвідченим підписом і зі згодою на виключення з KW запису про ваші вимоги (art. 45 ust. 1).

Świadectwo charakterystyki energetycznej (енергетичний сертифікат)

Продавець передає його під час підписання нотаріального акта (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101). Відмовитися від цього права не можна (ust. 4).

Які податки і збори стоять за словами VAT, PCC, taksa?

Ставки й суми — станом на жовтень 2026 р.

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Пояснення до таблиці:

• VAT 8%. Закон пов’язує цю ставку з art. 146ef: вона діє до кінця року, у якому видатки на оборону перевищать 3% ВВП, а кінець такого періоду міністр фінансів оголошує до 31 жовтня. На 7 жовтня 2026 р. такого оголошення немає, тож не вважайте 8% гарантованими надовго.
• PCC. Якщо продаж обкладено VAT, PCC зазвичай не сплачують (art. 2 pkt 4 lit. a). Виняток — 6% з шостої і кожної наступної квартири, проданої одному покупцеві в будинках на одній земельній ділянці, якщо продаж обкладено VAT (art. 7a ust. 1). На вторинному ринку 2% платить покупець (art. 4 pkt 1), а стягує нотаріус (art. 10 ust. 2). Пільга для першого житла передбачена в art. 9 pkt 17, її умови уточніть у нотаріуса.
• Taksa. Для договору із забудовником, договору про виокремлення і передачу квартири та договору купівлі-продажу квартири максимальна такса становить половину ставки з § 3 (§ 6 pkt 15a, 16, 19). Нотаріус може взяти менше, тож попросіть заздалегідь розрахунок вартості.

Що означають слова після купівлі: wspólnota і zaliczki?

Wspólnota mieszkaniowa (об’єднання власників) — усі власники квартир у будинку разом (art. 6 ustawy o własności lokali). Zaliczki na koszty zarządu — щомісячні внески на утримання спільної нерухомості, які сплачують наперед до 10 числа кожного місяця (art. 15 ust. 1).

Читайте також: Купити квартиру у Варшаві, поки живете в Україні.

FAQ

Що означає stan deweloperski?

Це рекламний вираз, а не юридичний термін: у законі про захист прав покупців житла (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.) його немає жодного разу. Тому в кожного забудовника він означає своє. Зобов’язує те, що записано в розділі «Standard prac wykończeniowych» інформаційного проспекту та в договорі із забудовником. Порівнюйте саме ці два документи, а не рекламу.

Що таке KW і як її перевірити безкоштовно?

KW, або księga wieczysta, це земельно-іпотечна книга: державний реєстр прав на нерухомість із чотирма розділами (art. 25 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066, станом на жовтень 2026 р.). Переглянути її за номером можна безкоштовно на ekw.ms.gov.pl (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка з перегляду не має сили документа, для цього замовляють офіційний витяг (odpis).

Що означає harmonogram у договорі із забудовником?

Це графік будівництва, за яким ви платите внески. Станом на жовтень 2026 р. у ньому має бути щонайменше 4 етапи, а вартість кожного етапу становить від 10% до 25% загальних витрат на проєкт (przedsięwzięcie deweloperskie) (art. 24 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Черговий внесок ви сплачуєте на спеціальний рахунок у банку після того, як забудовник повідомить про завершення етапу (art. 8).

Чим zadatek відрізняється від zaliczka?

Zadatek (завдаток) регулює art. 394 Kodeksu cywilnego (станом на жовтень 2026 р.): якщо договір не виконає сторона, яка дала завдаток, друга сторона може відмовитися від договору й залишити завдаток собі. Якщо не виконає сторона, яка завдаток отримала, той, хто його дав, може вимагати подвійну суму. Так діє, якщо договір не передбачає іншого (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka (аванс) загального визначення в кодексі не має. Тому умови повернення авансу, якщо угода зірветься, варто прямо записати в договорі.

Скільки можна заплатити за бронювання квартири в забудовника?

Станом на жовтень 2026 р. плата за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни квартири, зазначеної в інформаційному проспекті (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Її зараховують у ціну, а після підписання договору із забудовником вона протягом 7 днів переходить на спеціальний рахунок у банку (art. 32 ust. 3–4).

Чи можна підписати нотаріальний акт, якщо я не знаю польської?

Так. Нотаріальні дії відбуваються польською, але на вимогу сторони нотаріус додатково проводить їх іноземною мовою: сам, якщо має підтверджене знання мови, або разом із присяжним перекладачем (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614, станом на жовтень 2026 р.). Якщо сторона не знає польської, акт їй перекладають (art. 87 § 1 pkt 1).

Отримали проспект і проєкт договору, а терміни досі незрозумілі? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас у відділі продажу до вашого першого самостійного візиту, підемо туди разом, пройдемо з вами проспект і проєкт договору за цим словником і підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Розмовляємо 7 мовами, зокрема українською. Вибрати квартиру можна серед новобудов Варшави в каталозі.

Посередник — Vladyslav Moroz (JDG), зі страхуванням OC.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Стан правових норм — на жовтень 2026 р.