Так, купити квартиру у Варшаві можна вже зараз, не переїжджаючи. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). Карта побиту (посвідка на проживання) не потрібна, а сама норма не ставить умови про проживання в Польщі. Тож питання «чи можна купити житло в Польщі для українців, які ще в Україні» зводиться до практики: як підписати нотаріальний акт, пройти перевірку коштів на відстані, переказати гроші й утримувати квартиру до переїзду.
Нижче кроки в тому порядку, в якому ви з ними зіткнетеся. Якщо ви вже живете в Польщі, почніть зі статті чи може українець купити квартиру в Польщі: там розібрано статус UKR, CUKR і дозволи на будинок чи ділянку.
Чи потрібні дозвіл, карта побиту або PESEL, щоб купити квартиру у Варшаві з України?
Дозвіл. На квартиру у Варшаві дозвіл MSWiA не потрібен. Разом із нею без дозволу можна купити гаражне приміщення (lokal garażowy) або частку в ньому, якщо вони пов’язані із задоволенням ваших житлових потреб (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Виняток не діє в прикордонній зоні та для сільськогосподарських земель понад 1 га (art. 8 ust. 3). Прикордонна зона — це гміни, що прилягають до кордону або морського берега (art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919). Варшава до неї не входить.
Документ, що посвідчує особу. Нотаріус встановлює особу «na podstawie prawem przewidzianych dokumentów» (art. 85 § 2 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) і зазначає в акті ваше громадянство (art. 92 § 1 pkt 4a). Карти побиту у вас поки немає, тому візьміть дійсний закордонний паспорт і заздалегідь запитайте нотаріуса, який документ він прийме.
PESEL. Для купівлі він не обов’язковий. Під час перевірки AML записують PESEL або, якщо його немає, дату народження, а також країну народження (art. 36 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Податковим ідентифікатором фізособи є PESEL (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Якщо PESEL у вас немає, а податкові обов’язки в Польщі з’являться (наприклад, здаватимете квартиру), ідентифікатором стане NIP. Його оформлюють заявою NIP-7 (rozporządzenie MF, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1367). Куди подавати NIP-7, визначає art. 4 pkt 3 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników: якщо ви не є платником податку на доходи й не маєте місця проживання в Польщі — до Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (lit. b); якщо ви вже платите податок на доходи, наприклад ryczałt з оренди, — до податкової, компетентної щодо цього податку (lit. a).
Приїхати на підписання чи оформити довіреність?
Головні договори при купівлі квартири укладають у формі нотаріального акта (akt notarialny):
- договір із забудовником (umowa deweloperska) — art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880);
- договір, що зобов’язує передати право власності на нерухомість, тобто купівля готової квартири або вторинки, — art. 158 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Довіреність на такий договір має бути в тій самій формі, що й сам договір, тобто теж нотаріальним актом (art. 99 § 1 k.c.). Скан, фото чи проста письмова довіреність тут не підійдуть.
Варіант 1: приїхати на день підписання
Нотаріальні дії в Польщі виконують польською мовою. На прохання сторони нотаріус може провести їх додатково іноземною мовою: сам, якщо має підтверджене знання мови, або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Якщо сторона не знає польської, акт їй перекладають (art. 87 § 1 pkt 1). Скажіть нотаріусу про переклад під час запису, щоб на дату підписання перекладач уже був.
Варіант 2: довіреність, оформлена в Україні
Між Польщею та Україною діє договір про правову допомогу від 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465; статус в ELI станом на жовтень 2026 р. — «obowiązujący»). За його art. 15 ust. 1 документи, складені або засвідчені компетентним органом однієї держави, з печаткою і підписом, діють на території іншої «bez potrzeby legalizacji». Це стосується і копій та перекладів.
Отже, довіреність, посвідчену українським нотаріусом, легалізувати не потрібно. Але її текст варто спершу погодити з польським нотаріусом, який складатиме акт. Він скаже, чи потрібен переклад польською і як описати квартиру, ціну та межі повноважень, щоб акт підписали без повторного оформлення. Довіреність давайте людині, якій повністю довіряєте, і обмежуйте її конкретною квартирою та конкретними діями.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Крок | Форма за законом | Якщо ви в Україні |
|---|---|---|
| Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) | письмова, під страхом недійсності (art. 30 ust. 1 u.dew.) | приїзд або довіреність у письмовій формі (art. 99 § 1 k.c.) |
| Договір із забудовником | нотаріальний акт (art. 40 ust. 1 u.dew.) | приїзд або нотаріальна довіреність |
| Купівля готової квартири | нотаріальний акт (art. 158 k.c.) | приїзд або нотаріальна довіреність |
| Прийняття квартири (odbiór) | протокол, у присутності покупця (art. 41 ust. 2–3 u.dew.) | приїзд або довірена особа з довіреністю (повідомте забудовника заздалегідь) |
| Договір із посередником | письмова або електронна форма (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399) | закон допускає електронну форму |
Перевірка AML на відстані: чому питань буде більше
Нотаріус, який посвідчує купівлю нерухомості, і посередник мають обов’язки зобов’язаної установи (instytucja obowiązana) за законом AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a і pkt 18). Вони застосовують заходи фінансової безпеки (art. 34 ust. 1): встановлюють і перевіряють вашу особу, кінцевого бенефіціарного власника, а також мету й характер співпраці. Якщо замість вас діє довірена особа, установа перевіряє і її особу, і її повноваження (art. 34 ust. 2). Джерело походження коштів перевіряють «w przypadkach uzasadnionych okolicznościami» (pkt 4 lit. b).
Ці заходи обов’язкові на початку співпраці (art. 35 ust. 1 pkt 1) і при разовій угоді від 15 000 євро (pkt 2 lit. a). За курсом NBP від 06.10.2026 (1 EUR = 4,3699 zł) це близько 65 550 zł, тож під цю межу підпадає практично кожна купівля квартири. Якщо заходи застосувати неможливо, разову угоду не проводять (art. 41 ust. 1 pkt 2).
Для покупця з України важливий art. 43 ust. 2 pkt 7. Серед чинників, що можуть свідчити про вищий ризик, закон називає ситуацію, коли клієнт фізично не присутній, а ризик не знижено засобами електронної ідентифікації. Тому розраховуйте на додаткові запитання і готуйте документи до того, як призначите дату акта.
Окремо діють обов’язки повідомлення (станом на жовтень 2026 р.):
- нотаріус протягом 7 днів повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про кожен акт купівлі нерухомості на суму понад 15 000 євро (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). З 30.06.2026 у повідомленні зазначають адресу, номер земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), площу, кількість кімнат і поверх (Dz.U. 2025 poz. 1669);
- банк повідомляє про внесення або виплату коштів і про переказ понад 15 000 євро, зокрема вхідний з-за кордону (art. 72 ust. 1–2).
Повідомлення — це звичайний обов’язок установ, а не заборона угоди. Що варто мати під рукою:
- банківські виписки, з яких видно шлях грошей від джерела до польського рахунку;
- документи про саме джерело: доходи, продаж іншого майна, накопичення;
- переклад польською, якщо нотаріус або банк його попросять.
Гроші з України: переказ, готівка, кредит
Переказ. Постанова НБУ № 18 від 24.02.2022 (редакція від 17.09.2026) обмежує транскордонні перекази. Купівлі нерухомості за кордоном серед дозволених винятків немає, а місячні ліміти встановлено лише для окремих цілей, як-от оплата товарів, послуг чи оренди житла. Перед плануванням платежів перевірте актуальну редакцію на bank.gov.ua і запитайте свій банк, яку операцію він проведе. Обхідних схем ми не пропонуємо.
Готівка. Якщо ви перетинаєте кордон ЄС із сумою від 10 000 євро готівкою, її треба задекларувати (art. 3 ust. 1 rozporządzenia (UE) 2018/1672). Обов’язок платити безготівково (тобто ліміт розрахунків готівкою) за art. 19 Prawa przedsiębiorców (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480) стосується лише угод між підприємцями на суму понад 15 000 zł; для споживача такого ліміту немає. Але за договором із забудовником ви платите на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) (art. 8 ust. 1 u.dew.). Тож готівку однаково доведеться внести в банк, а про внесок понад 15 000 євро банк повідомить GIIF.
Курс. 1 гривня = 0,0863 zł за таблицею NBP 194/A/NBP/2026 від 06.10.2026. Курс змінюється щодня, тому закладайте запас у бюджет.
Кредит. Якщо ви розраховуєте на іпотеку в польському банку, а доходи маєте в гривні, умови для вашої ситуації з’ясуйте в кредитного консультанта (doradca kredytowy) до бронювання.
Новобудова з України: що можна зробити дистанційно
- Вивчити проспект. Забудовник вручає інформаційний проспект (prospekt informacyjny) безкоштовно, на довговічному носії (trwały nośnik), до договору бронювання і до договору із забудовником (art. 21 ust. 1–2). Отримати й прочитати його можна з України. Незнайомі польські слова пояснює наш словник польських термінів для покупця.
- Забронювати. Плата за бронювання (opłata rezerwacyjna) не може перевищувати 1% ціни з проспекту (art. 32 ust. 2). Її зараховують у ціну (ust. 3), а після укладення договору із забудовником забудовник протягом 7 днів переводить її на спеціальний рахунок у банку (ust. 4). Що буде, якщо ви передумаєте, ми розібрали окремо: скільки можна втратити на бронюванні.
- Платити етапами. Графік проєкту (harmonogram) має щонайменше 4 етапи, вартість кожного — від 10% до 25% загальних витрат на проєкт (art. 24 ust. 2). Платите після повідомлення на папері або на довговічному носії (art. 8 ust. 1–3), тож отримувати повідомлення можна і в Україні. Деталі — у статті про те, як працює розстрочка від забудовника.
- Стежити за грошима. З відкритого спецрахунку банк перераховує гроші забудовнику не раніше ніж через 30 днів після договору і лише після завершення етапу (art. 16 ust. 1).
- Перевірити запис у книзі. Договір із забудовником є підставою для запису ваших вимог (roszczenia) у земельно-іпотечну книгу (art. 38 ust. 1–2). Книгу можна безкоштовно переглянути онлайн за її номером (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Роздруківка з перегляду не має сили документа (ust. 7).
Без вас або вашої довіреної особи не обійдеться прийняття квартири. Його проводять після того, як дозвіл на користування став остаточним (art. 41 ust. 1), у присутності покупця (ust. 2) і з протоколом (ust. 3). Плануйте поїздку на цей етап заздалегідь або оформіть довіреність і повідомте забудовника, хто прийматиме квартиру від вашого імені.
Поки ви в Україні: внески, податок, оренда
Внески на утримання будинку. Власник квартири вносить авансові платежі на утримання спільної нерухомості до 10 числа кожного місяця (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Найпростіше налаштувати регулярний переказ із польського рахунку.
Податок на нерухомість. Його рахують за 1 м² корисної площі (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Верхня межа ставки на 2026 рік — 1,25 zł/м² (M.P. 2025 poz. 726).
Оренда до переїзду. Дохід нерезидента від нерухомості, розташованої в Польщі, оподатковують у Польщі (art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Для приватної оренди закон про ryczałt передбачає ставки 8,5% до 100 000 zł доходу і 12,5% понад цю суму (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, станом на жовтень 2026 р.). Як задекларувати цей дохід в Україні, уточніть в українського податкового консультанта.
Чи дасть квартира право переїхати до Польщі?
Ні. Закон про іноземців (ustawa o cudzoziemcach, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами) не називає власність на нерухомість підставою для перебування. Для переїзду вам знадобиться окрема підстава, передбачена цим законом.
Квартира стане в пригоді пізніше. Подаючи заяву на статус довгострокового резидента ЄС, іноземець підтверджує «aktualny tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego» (art. 219a ust. 1, норма застосовується з 27.04.2026). Власна квартира цій вимозі відповідає.
Якщо ви вже мали в Польщі тимчасовий захист, перевірте свій статус окремо. ЄС продовжив тимчасовий захист до 04.03.2028 (імплементаційне рішення Ради (ЄС) 2026/1912). Проте польський спецзакон (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) станом на жовтень 2026 р. ще прив’язує строки легального перебування до 04.03.2027. На статус купівля квартири не впливає.
Як ми допомагаємо, якщо ви ще в Україні
- Первинний ринок: ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.
- Заявка до візиту: клієнта треба заявити у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży) до його першого самостійного візиту. Тому напишіть нам раніше, ніж підете туди самі. До відділу продажу ми підемо разом.
- Документи: проходимо з вами інформаційний проспект і проєкт договору й підказуємо, про що запитати забудовника або юриста.
- Мова: працюємо сімома мовами, зокрема українською.
- Хто посередник (рієлтор): Vladyslav Moroz (JDG) зі страхуванням OC. Договір посередництва укладаємо в письмовій або електронній формі, копія полісу OC є додатком до нього (art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
- Вторинний ринок: розмір винагороди і те, хто її сплачує, фіксуємо в договорі посередництва.
Як зобов’язана установа, ми теж проводимо перевірку AML, описану вище, і заздалегідь скажемо, які документи підготувати. Детальніше про те, як ми супроводжуємо купівлю квартири.
FAQ
Чи можна купити квартиру у Варшаві, якщо ми ще живемо в Україні?
Так. Окрему квартиру іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Карта побиту для цього не потрібна, а сама норма не ставить умови про проживання в Польщі. Варшава не входить до прикордонної зони, де цей виняток не діє.
Чи можна купити квартиру в Польщі через довіреність з України?
Так. Договір із забудовником і договір купівлі квартири укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej, art. 158 Kodeksu cywilnego). Тому довіреність на них теж має бути нотаріальним актом (art. 99 § 1 k.c., станом на жовтень 2026 р.). Скан чи проста письмова довіреність не підійде. Текст довіреності погодьте з польським нотаріусом ще до візиту до українського.
Чи треба легалізувати українську довіреність для Польщі?
За договором між Польщею та Україною про правову допомогу від 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, art. 15 ust. 1) документи, складені або засвідчені компетентним органом однієї держави з печаткою і підписом, діють в іншій без легалізації. Це стосується також копій і перекладів. Договір чинний станом на жовтень 2026 р. Чи потрібен переклад польською, уточніть у польського нотаріуса.
Чи можна переказати гроші з України на купівлю квартири в Польщі?
Постанова НБУ № 18 (редакція від 17.09.2026) обмежує транскордонні перекази, і купівлі нерухомості за кордоном серед її винятків немає. Місячні ліміти встановлено лише для окремих цілей, як-от товари, послуги чи оренда житла. Перевірте актуальну редакцію на bank.gov.ua і запитайте свій банк до того, як підписувати графік платежів.
Чи дає купівля квартири у Варшаві право переїхати до Польщі?
Ні. Закон про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами, станом на жовтень 2026 р.) не називає власність на нерухомість підставою для перебування. Квартира знадобиться пізніше: для статусу довгострокового резидента ЄС потрібне право займати житло (art. 219a ust. 1), і власна квартира цій вимозі відповідає.
Чи можна здавати квартиру у Варшаві, поки ми в Україні?
Можна, але дохід нерезидента від нерухомості в Польщі оподатковують у Польщі (art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Для приватної оренди закон про ryczałt передбачає ставки 8,5% до 100 000 zł доходу і 12,5% понад цю суму (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, станом на жовтень 2026 р.). Без PESEL знадобиться NIP за заявою NIP-7.
Плануєте купівлю у Варшаві, поки ви ще в Україні? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, і підемо до відділу продажу разом із вами. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан на жовтень 2026 р.