Авто у вас немає, на роботу ви хочете їздити метро і шукаєте новобудову біля станції. У нашому каталозі 7 новобудов у Варшаві розташовані приблизно до 1 км по прямій від відкритої станції M1 або M2. Медіана ціни за м² у них — від 12 100 zł у комплексі Rzepichy (лише 4 великі квартири) до 30 448 zł у Srebrna 5 біля Rondo Daszyńskiego (станом на 4 жовтня 2026 р.). Типовіший приклад — Kowalskiego 37 біля тієї самої станції Trocka: 14 600 zł/м². Однієї суми «доплати за метро» з цих даних порахувати не можна. Серед цих семи найдешевший метр — у районі Targówek, найдорожчий — у районі Wola. На 22 комплексах вплив станції неможливо відокремити від впливу району і самого комплексу.
Усі цифри в тексті взято з файлів із цінами, які забудовники публікують на порталі dane.gov.pl (art. 19b ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Вони охоплюють 22 комплекси з нашого каталогу і 960 квартир у продажу, а не весь ринок Варшави. Відстань рахуємо по прямій від точки комплексу на мапі до станції. Окремий розділ нижче — про те, що врахувати іноземцю: дозвіл, мову документів і оренду, поки будують.
Які новобудови у Варшаві найближче до метро?
Сім комплексів приблизно до 1 км від відкритої станції, від найближчого (станом на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Район | Найближча відкрита станція | Відстань по прямій | Квартир у продажу | Медіана, zł/м² | Ціни квартир, zł | Площа, м² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kowalskiego 37 | Targówek | Trocka (M2) | ≈ 206 м | 25 | 14 600 | 660 219 – 1 615 000 | 44,3 – 108,3 |
| Rzepichy | Targówek | Trocka (M2) | ≈ 206 м | 4 | 12 100 | 1 137 017 – 1 524 474 | 85,5 – 121,0 |
| Premiera Bemowo | Bemowo | Bemowo (M2) | ≈ 380 м | 31 | 19 143 | 719 842 – 1 266 854 | 31,4 – 68,0 |
| Srebrna 5 | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ≈ 529 м | 18 | 30 448 | 1 089 878 – 2 513 327 | 38,7 – 74,9 |
| NU! | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ≈ 607 м | 74 | 24 500 | 780 000 – 2 141 000 | 29,4 – 95,9 |
| Konopacka | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ≈ 629 м | 18 | 18 650 | 497 943 – 830 880 | 26,0 – 46,2 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | Bródno (M2) | ≈ 899 м | 88 | 16 138 | 575 000 – 1 185 000 | 33,8 – 79,1 |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). Ціни брутто з файлів забудовників, без паркомісця і комори. Файл Rezydencja Liwska має дату даних 2 жовтня 2026 р.
Усі сім комплексів стоять біля лінії M2. Найближче до M1 у нашому каталозі — Jaśminowy Mokotów: приблизно 1 179 м від станції Wilanowska.
Що з таблиці випливає, якщо бюджет обмежений:
- Найнижча ціна квартири біля метро — 497 943 zł у Konopacka (від 26,0 м²) і 575 000 zł у Rezydencja Liwska (від 33,8 м²). У Konopacka уважно прочитайте перелік цін (cennik): у файлі забудовника 9 із 18 квартир мають обов’язкову комору (komórka lokatorska) за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł). Цю суму додаєте до ціни квартири. Які ще доплати бувають, розібрано в статті які доплати додати до ціни квартири.
- Rzepichy — чотири великі квартири на першому поверсі (parter), від 85,5 м². Низька ціна за м² тут не означає дешевої квартири: найдешевша коштує 1 137 017 zł.
- Чотири з п’яти станцій у таблиці відкрили у 2019–2022 рр.: Szwedzka і Trocka — 15 вересня 2019 р., Bemowo — 30 червня 2022 р., Bródno — 28 вересня 2022 р. Ціни біля них — це ціни біля метро, яке вже працює, а не ставка на майбутнє.
Біля самої станції Kondratowicza серед 22 комплексів із цінами немає жодного. Найближча до неї Rezydencja Liwska (приблизно 2 168 м), але від неї ближче до станції Bródno.
Усі 22 комплекси: відстань до станції і ціна за м²
Повний перелік показує, наскільки далеко від відкритих станцій метро решта комплексів із каталогу (станом на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс | Район | Найближча відкрита станція | Відстань по прямій | Квартир | Медіана, zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Stacja Wola | Wola | Płocka (M2) | ≈ 1 128 м | 17 | 26 984 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | Wilanowska (M1) | ≈ 1 179 м | 33 | 26 811 |
| Galant Ząbkowska | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ≈ 1 247 м | 5 | 21 886 |
| Nova Viva Garden | Białołęka | Bródno (M2) | ≈ 1 750 м | 1 | 12 806 |
| Metro Art | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ≈ 1 897 м | 159 | 18 913 |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Bródno (M2) | ≈ 2 224 м | 26 | 14 750 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Bródno (M2) | ≈ 3 488 м | 83 | 13 964 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | Wawrzyszew (M1) | ≈ 3 669 м | 18 | 14 040 |
| Stilla | Włochy | Pole Mokotowskie (M1) | ≈ 4 038 м | 62 | 18 349 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Młociny (M1) | ≈ 4 054 м | 51 | 16 583 |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Bródno (M2) | ≈ 4 261 м | 110 | 13 020 |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ≈ 4 859 м | 80 | 18 122 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | Wierzbno (M1) | ≈ 6 290 м | 13 | 16 016 |
| Korkowa 146 | Wawer | Stadion Narodowy (M2) | ≈ 6 412 м | 40 | 16 200 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (будинки) | Wawer | Kabaty (M1) | ≈ 13 146 м | 4 | 9 868 |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.). У Metro Art медіану рахуємо з 80 квартир, для яких файл подає ціну за м² корисної площі. Файл Stacja Wola має дату даних 2 жовтня, Apartamenty Płużnicka — 28 вересня 2026 р.
9 із 22 комплексів у каталозі розташовані далі ніж за 3 км по прямій від відкритої станції. Без авто метро для них — це вже пересадка з автобуса, трамвая чи поїзда, тож порівнювати варто повний час дороги, а не відстань до станції.
Чи біля метро квартира дорожча?
Старі дослідження відповідають «так». У грудні 2014 р. Home Broker повідомив, що квартири не далі ніж 5 хвилин пішки від станцій M1 були дорожчими: на 7,2% у районі Bielany, на 12,3% у районі Mokotów, на 13,9% у районі Ursynów і на 21,4% у районі Żoliborz. У дослідженні 2016 р. (Torzewski, первинний ринок району Ursynów) кожен наступний кілометр від станції M1 означав ціну, нижчу приблизно на 172 zł/м², тобто на 2,35%. Обидва дослідження стосуються лише M1 і з’явилися до відкриття станцій M2 у районах Targówek, Bródno і Bemowo.
У нашому одноразовому зрізі цін такої простої залежності не видно. Ось медіани, якщо згрупувати комплекси за відстанню до відкритої станції (станом на 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Відстань до відкритої станції | Комплекси | Квартир із ціною за м² | Медіана, zł/м² (усі квартири) | Медіана медіан комплексів | Райони |
|---|---|---|---|---|---|
| до 500 м | 3 | 60 | 17 423 | 14 600 | Targówek, Bemowo |
| 501–1000 м | 4 | 198 | 19 500 | 21 575 | Praga-Północ, Targówek, Wola |
| 1001–1500 м | 3 | 55 | 26 802 | 26 811 | Mokotów, Praga-Północ, Wola |
| 1501–3000 м | 3 | 107 | 18 213 | 14 750 | Białołęka, Praga-Południe |
| понад 3000 м | 9 | 460 | 15 443 | 16 016 | Białołęka, Praga-Południe, Wawer, Włochy |
Власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.).
Найдорожчою виявляється група за 1–1,5 км від станції, бо до неї потрапили комплекси з районів Wola і Mokotów. У групі, найближчій до метро, — два комплекси з району Targówek і один із району Bemowo. Відстань до метро змішується з районом і самим комплексом, а на 22 комплексах розділити ці впливи неможливо. Тому ми не називаємо «доплату за метро» у відсотках.
Порівняння в межах одного району теж не дає правила:
- Targówek: Kowalskiego 37 (≈ 206 м від Trocka) має медіану 14 600 zł/м², а Rezydencja Liwska (≈ 899 м від Bródno) — 16 138 zł/м². У цій парі ближче до метро дешевше, але це два комплекси, а не закономірність.
- Wola: Srebrna 5 (≈ 529 м від Rondo Daszyńskiego) — 30 448 zł/м², NU! (≈ 607 м) — 24 500 zł/м², а Stacja Wola (≈ 1 128 м від Płocka) — 26 984 zł/м².
- Praga-Północ: Konopacka (≈ 629 м від Szwedzka) — 18 650 zł/м², Galant Ząbkowska (≈ 1 247 м) — 21 886 zł/м², але цю медіану пораховано лише з 5 квартир.
Висновок для вас: порівнюйте конкретні комплекси біля тих станцій, якими справді користуватиметеся, а не «квартири біля метро» як одну категорію.
Якою лінією доїхати до центру?
Станція Centrum розташована на лінії M1. Лінія M2 перетинається з M1 на станції Świętokrzyska, за одну станцію від Centrum. Усі сім комплексів із першої таблиці стоять біля M2. Якщо ви працюєте біля самої станції Centrum, доїдете лінією M2 без пересадки до Świętokrzyska, а там пересядете на M1 або пройдете далі пішки. Коли 28 вересня 2022 р. відкривали ділянку зі станціями Zacisze, Kondratowicza і Bródno, Metro Warszawskie писало про доїзд до центру менш ніж за 20 хвилин.
Час у вагоні — лише частина дороги. До нього додається шлях до станції і від станції до роботи, тому відстань у таблиці — це відправна точка. Орієнтовний час доїзду до станції Centrum та кількох інших пунктів перевірите в інструменті доїзд: це спрощена модель, а не розклад руху. Розташування комплексів щодо ліній побачите на мапі новобудов із лініями метро, де відкриті й заплановані лінії — окремі шари.
Що зі станціями, які будують і планують?
Bemowo (M2). Триває будівництво ділянки зі станціями Karolin, Chrzanów і Lazurowa. Metro Warszawskie проводить там тестові поїздки з 14 вересня 2026 р., але дати відкриття не назвало (станом на жовтень 2026 р.). За даними Metro Warszawskie, після відкриття мережа матиме 46 км і 42 станції. Premiera Bemowo сьогодні розташована приблизно за 380 м від відкритої станції Bemowo і приблизно за 1 059 м від станції Lazurowa, яку будують.
M3. Лінія на етапі проєктування, офіційної дати відкриття немає (станом на жовтень 2026 р.). Із комплексів у каталозі найближче до запланованих станцій Park Skandynawia (≈ 377 м від станції Jana Nowaka-Jeziorańskiego) і Metro Art (≈ 709 м від станції Mińska; точка приблизна). До відкритих станцій M2 від них сьогодні близько 4,9 км і 1,9 км. Як майбутні станції вплинуть на ціни, ми не прогнозуємо.
Без авто і без польської: що врахувати іноземцю
Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Дозвіл на квартиру не потрібен. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) громадянин будь-якої країни купує без дозволу міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA; art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Виняток — прикордонна зона (art. 8 ust. 3), але Варшава до неї не входить. Громадяни України зі статусом UKR або CUKR купують на тих самих загальних підставах. Гаражне приміщення або частку в ньому теж купують без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
Перевірте, що саме входить у покупку. Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу не потребує. Але якщо на вас поширюється закон про набуття нерухомості іноземцями, а разом із квартирою вам продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу, за роз’ясненням MSWiA на неї потрібен дозвіл. Закон поширюється на вас, якщо ви не громадянин Європейського економічного простору (ЄЕП) чи Швейцарії і не маєте іншого звільнення. Одне з них — щонайменше 5 років проживання в Польщі після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Гербовий збір (opłata skarbowa) за дозвіл — 1 570 zł, а розгляд, за даними MSWiA, на практиці триває 2–4 місяці, іноді довше. Набуття без дозволу недійсне (art. 6 ust. 1), тож склад покупки з’ясуйте до бронювання.
Документи будуть польською. Закон про захист прав покупців (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) нічого не каже про мову проспекту і договору. Нотаріальний акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської, а перекладу не додано, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 і art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Суми з переліку цін звіряйте з оригіналом, а не з автоматичним перекладом сторінки: саме там, як у Konopacka, видно обов’язкову комору.
Оренда, поки будують. Якщо будинок ще не здали, до отримання ключів ви платите за оренду. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до здачі в експлуатацію (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026). Біля станцій, які будують або планують, чекати доведеться двічі: на будинок і на метро, а дати відкриття немає ні для нової ділянки на Bemowo, ні для M3. Якщо їздити метро потрібно з першого дня, розраховуйте лише на відкриті станції. Як оцінити реальний термін здачі, розібрано в статті як перевірити, чи здадуть будинок вчасно.
Квартира не дає посвідки на проживання. У законі про іноземців (ustawa o cudzoziemcach, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає підстави для карти побиту через купівлю нерухомості. Власна квартира може бути правовою підставою користування житлом (tytuł prawny do lokalu), яку підтверджують у заяві на статус довгострокового резидента ЄС (art. 219a ust. 1, застосовується з 27.04.2026). Оренда для цього теж годиться, а сама квартира статусу не дає.
Якщо порівнюєте квартиру біля метро у Варшаві з дешевшим метром у сусідніх гмінах, подивіться розбір Варшава чи передмістя: що порівняти, якщо немає авто.
Як читати ці дані і чого в них немає?
- Це наш каталог, а не вся Варшава. Рахуємо 22 комплекси з 38 у каталозі: ті, чиї файли містять квартири з ціною. Це 960 квартир у продажу, з яких 880 мають ціну за м² корисної площі (powierzchnia użytkowa). Медіана для всіх 880 квартир — 16 696 zł/м² (станом на 4 жовтня 2026 р.).
- Точка комплексу приблизна. Точне розташування маємо лише для чотирьох комплексів: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! і Stilla. Kowalskiego 37 і Rzepichy мають у даних одну й ту саму точку.
- Пряма лінія — не пішохідний маршрут. 600 м по прямій можуть означати набагато довший шлях, якщо дорогою є колії, паркани чи жвава вулиця. Без авто цей шлях ви проходите двічі на день, тому пройдіть його до бронювання.
- Квартири в продажу — не завжди вільні. У файлах Skanska для Park Skandynawia і Jaśminowy Mokotów немає статусу квартири, тож кількість квартир у продажу там, імовірно, завищена.
- Ціна квартири не включає доплат. Паркомісце (miejsce postojowe) і комору оплачуєте окремо.
- Це один зріз, а не тренд. Дані показують ціни з файлів за 28 вересня – 4 жовтня 2026 р. З них не видно, чи ростуть, чи падають ціни біля якоїсь станції.
Для порівняння з усім містом: за даними NBP, середня ціна пропозиції на первинному ринку Варшави в II кварталі 2026 р. становила 18 488 zł/м², а ціна угод — 16 783 zł/м². Це середні з іншої вибірки, пораховані іншим методом, ніж наші медіани.
Читайте також: Шкільний округ у Варшаві: як перевірити до купівлі.
FAQ
Скільки коштує квартира в новобудові біля метро у Варшаві?
У нашому каталозі 7 новобудов розташовані приблизно до 1 км по прямій від відкритої станції M1 або M2. Медіана ціни за м² у них — від 12 100 zł (Rzepichy, 4 квартири) до 30 448 zł (Srebrna 5 біля Rondo Daszyńskiego); у Kowalskiego 37 біля станції Trocka — 14 600 zł. Найдешевша квартира в цій групі коштує 497 943 zł (Konopacka, 26,0 м²). Станом на 4 жовтня 2026 р., власне опрацювання на основі даних із dane.gov.pl.
Чи дорожчі квартири біля метро у Варшаві?
Старі дослідження кажуть, що так: Home Broker у грудні 2014 р. повідомив, що квартири не далі ніж 5 хвилин пішки від станцій M1 були дорожчими на 7,2–21,4% залежно від району. У наших даних (один зріз цін, станом на 4 жовтня 2026 р., 22 комплекси) простої залежності не видно: відстань до станції змішується з районом і конкретним комплексом.
Чи потрібен іноземцю дозвіл, щоб купити квартиру біля метро?
На саму квартиру — ні. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) у Варшаві громадянин будь-якої країни купує без дозволу MSWiA, власники статусу UKR і CUKR також (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо на вас поширюється закон про набуття нерухомості іноземцями (зокрема, ви не громадянин Європейського економічного простору чи Швейцарії) і разом із квартирою вам продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі, за роз’ясненням MSWiA на неї потрібен дозвіл. Гербовий збір за дозвіл — 1 570 zł.
Чи варто купувати біля майбутньої станції M3 або на Bemowo, якщо немає авто?
Розраховуйте на станції, які вже працюють. Park Skandynawia розташований приблизно за 377 м від запланованої станції Jana Nowaka-Jeziorańskiego, Metro Art — приблизно за 709 м від запланованої станції Mińska, але офіційної дати відкриття M3 немає, а до відкритих станцій M2 від них сьогодні близько 4,9 км і 1,9 км. На новій ділянці M2 на Bemowo тестові поїздки тривають із 14 вересня 2026 р., дати відкриття теж немає (станом на жовтень 2026 р.). Як будівництво вплине на ціни, ми не прогнозуємо.
Як перевірити, скільки насправді йти від квартири до метро?
Наші відстані — це пряма лінія від точки комплексу до станції, а не пішохідний маршрут. У 18 із 22 комплексів точка на мапі приблизна. Виміряйте на мапі шлях від входу в будинок до входу на станцію і пройдіть його до бронювання, найкраще о тій годині, коли їздитимете на роботу.
Вибрали комплекс біля станції, з якої їздитимете на роботу? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Ми заявимо вас як нашого клієнта ще до цього візиту і підемо на зустріч разом, а перед тим пройдемо з вами інформаційний проспект (prospekt informacyjny) і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Говоримо українською.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на жовтень 2026 р.