Новобудова чи вторинка у Варшаві: що вигідніше родині без іпотеки

Новобудова чи вторинка у Варшаві? Якщо ваша родина купує квартиру за власні кошти, сама ціна метра майже нічого не вирішує. За даними NBP, у II кварталі 2026 р. (березень–травень) середня ціна угод у Варшаві становила 16 783 zł/м² у новобудовах і 16 723 zł/м² на вторинному ринку. За 800 000 zł ви купите приблизно 48 м² на будь-якому з двох ринків. Вирішують інші речі: податок від цивільно-правових дій (PCC) на вторинці, оздоблення квартири від забудовника, місяці оренди, поки будинок будують, і те, як закон захищає ваші гроші. Для іноземця до цього додаються документи польською та перевірка походження коштів.

Нижче порівнюємо обидва ринки пункт за пунктом для родини, яка вже живе у Варшаві, винаймає житло і купує без кредиту. Кожна цифра має дату; правовий стан — на жовтень 2026 р.

Що дешевше у Варшаві: ціна м² у новобудові та на вторинці

Найсвіжіші повні дані NBP стосуються II кварталу 2026 р. (у базі NBP це березень, квітень і травень). Даних за III квартал NBP станом на жовтень 2026 р. ще не опублікував.

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Зміну за рік і метраж ми порахували самі на основі даних NBP. Ціни NBP включають ПДВ і стосуються квартир у багатоквартирних будинках в адміністративних межах Варшави. NBP застерігає, що дані згодом можуть коригуватися.

З таблиці випливають два висновки. По-перше, в середньому жоден ринок помітно не дешевший. По-друге, на вторинці ціна з оголошення сильніше відрізняється від ціни, за яку квартири справді продають: приблизно на 2,3 тис. zł/м², а в новобудовах — приблизно на 1,7 тис. zł/м² (наш розрахунок за даними NBP, II кв. 2026 р.).

Metrohouse і Credipass для вторинки Варшави за II кв. 2026 р. наводять середню ціну угод 15 823 zł/м². Це інша вибірка (угоди однієї мережі посередників), тому з NBP ми її не усереднюємо.

Які податки додаються: ПДВ у ціні забудовника чи PCC на вторинці?

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Новобудова. Коли забудовник продає квартиру з ПДВ, PCC ви не сплачуєте (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). ПДВ на квартири до 150 м² становить 8%, на частину площі понад 150 м² — 23% (ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, станом на жовтень 2026 р.). Забудовник мусить показувати на своєму сайті ціни з ПДВ (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Виняток: якщо продаж забудовника звільнений від ПДВ, PCC 2% усе ж доведеться сплатити. Запитайте про це у відділі продажу.

Вторинка. PCC становить 2% ринкової вартості, і сплачує його покупець (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1). З 31.08.2023 діє звільнення для першого житла (art. 9 pkt 17). Воно працює, якщо покупцеві ні в день купівлі, ні раніше не належали квартира, житловий будинок чи кооперативне право на житло, навіть частка в них. Не заважає тільки успадкована частка до 50%.

Якщо купуєте вдвох. Податкові органи роками вимагали, щоб умову звільнення виконував кожен із покупців (наприклад, інтерпретація Dyrektora KIS від 8.11.2023, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) у рішенні від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення діє пропорційно для частки того покупця, який умову виконує. Але ця справа стосувалася неодруженої пари, яка купувала частки без спільного майна, а не подружжя. Це рішення в одній справі, тому до акта запитайте нотаріуса, як він порахує PCC.

Якщо у вас є або було житло в Україні. Податки в Польщі не залежать від громадянства, тож правила вище діють і для вас. Не закладайте звільнення від PCC у бюджет заздалегідь: спершу запитайте нотаріуса, чи застосує він його у вашій ситуації.

Якщо 800 000 zł — це весь ваш бюджет, податок зменшує ціну квартири, яку ви можете собі дозволити.

Коли ви переїдете і скільки місяців ще платитимете оренду?

Квартира в будівництві. Договір із забудовником (umowa deweloperska) мусить містити строк передачі права власності, строки початку і завершення робіт і строк приймання квартири (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17). За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будували в середньому 24,8 місяця. Якщо ви підписуєте договір на початку будівництва, на ключі чекаєте зазвичай близько 2 років¹. Увесь цей час ви й далі платите за оренду. Помножте свою місячну оренду на кількість місяців до ключів і додайте цю суму до ціни новобудови, коли порівнюєте її з готовою квартирою.

Якщо забудовник не передасть право власності вчасно, ви призначаєте йому додатковий 120-денний строк, а після нього можете відмовитися від договору (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Неустойка (kara umowna) за затримку вам належить, якщо її передбачає договір.

Готова квартира від забудовника. На будівництво ви не чекаєте, строк залежить від договору купівлі-продажу. Як порівняти обидва варіанти в грошах, розбираємо в статті скільки коштує чекати на квартиру в будівництві.

Вторинка. Про дату передачі квартири ви домовляєтеся з продавцем і записуєте її в договорі. Вона залежить від того, коли продавець виїде і чи не чекає він сам на нове житло.

Скільки додати на оздоблення квартири від забудовника?

Квартиру без оздоблення (stan deweloperski) треба доробити, перш ніж заселитися. Вартість оздоблення у Варшаві за оцінками порталів:

• cennik-kosztorys.pl (травень 2026 р.): базовий стандарт 1 500–2 500 zł/м², преміум 3 000–5 000 zł/м² (матеріали, робота і проєкт);
• RynekPierwotny.pl (липень 2026 р.): «під ключ» у середньому стандарті до 3 000 zł/м², у високому близько 4 000–5 000 zł/м².

Для базового чи середнього стандарту закладіть у бюджет орієнтовно 1 500–3 000 zł/м²². Для квартири близько 48 м² це 72 000–144 000 zł, які потрібні понад ціну квартири.

Квартира на вторинці часто готова до заселення, але стан буває різний: від свіжого ремонту до заміни інженерних мереж. Тоді ви рахуєте вартість ремонту, а не оздоблення. Як це зробити, пояснюємо в статті як порахувати вигоду від квартири під ремонт.

Як закон захищає ваші гроші на кожному ринку?

Новобудова (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880):

• Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Забудовник зобов’язаний його мати, відкритий або закритий (art. 6–7). Ви вносите гроші в міру будівництва, після завершення етапів із графіка (art. 8). Етапів щонайменше чотири, і кожен становить від 10% до 25% загальних витрат проєкту, а не ціни вашої квартири (art. 24 ust. 2). Для родини без іпотеки це означає: усієї суми в день підписання не потрібно, але гроші на кожен етап мають бути готові вчасно.
• Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Це окремий рахунок у Страховому гарантійному фонді (art. 46). Внесок платить забудовник: 0,45% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого (розпорядження від 21.06.2022). DFG повертає гроші з відкритого рахунку, зокрема в разі банкрутства забудовника або коли ви відмовилися від договору, а гроші не повернули вчасно (art. 48 ust. 1). Тобто фонд захищає не кожен внесок у кожній ситуації. Запитайте, який рахунок має житловий комплекс.
• Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Ви отримуєте його безкоштовно до договору бронювання (art. 21), а плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни (art. 32 ust. 2).
• Прозорість цін. Забудовник публікує історію змін ціни. Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни в договорі, ви маєте право вимагати найвигіднішої для вас (art. 19a ust. 2 i 6).
• Дефекти під час приймання. За договором із забудовником у нього є 14 днів, щоб відповісти, чи визнає він дефекти; мовчання означає визнання, а визнані дефекти він усуває протягом 30 днів (art. 41 ust. 4–6). Для готової квартири, яку купують за договором купівлі-продажу, закон переносить лише правила приймання і протоколу (art. 41 ust. 1–3), без цих строків.
• Відповідальність продавця за дефекти (rękojmia). Діє 5 років від передачі квартири (art. 568 § 1 k.c.). Купуючи в забудовника, ви споживач, тому цю відповідальність не можна виключити (art. 558 § 1).

Вторинка:

• Спеціального рахунку і DFG немає. Вас захищає те, що ви перевірите до договору: земельно-іпотечна книга (księga wieczysta) квартири і текст договору. Порядок перевірки — у статті що перевірити перед угодою на вторинному ринку.
• Відповідальність продавця за дефекти теж діє 5 років, але приватний продавець може в договорі її обмежити або виключити (art. 558 § 1 k.c.). Виключення не діє, якщо продавець підступно приховав дефект (art. 558 § 2). Якщо продає фірма, ви споживач, і виключати цю відповідальність не можна.

Уже ухвалені зміни закону про забудовників ще не діють: Dz.U. 2026 poz. 1077 набирає чинності 11.11.2026, а Dz.U. 2025 poz. 1669 в основній частині — 2.04.2027.

Що змінюється, якщо ви купуєте як іноземець?

Дозвіл MSWiA на квартиру не потрібен. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не входить до прикордонної зони, де це звільнення не діє. Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують на загальних підставах: окремих норм про нерухомість у законі про допомогу громадянам України (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) немає. Гаражне приміщення або частку в ньому теж купують без дозволу, якщо покупка пов’язана з вашими житловими потребами (art. 8 ust. 1 pkt 1a).

Одна пастка і в новобудові, і на вторинці. Частка в землі та спільних частинах будинку, яка належить до квартири, дозволу не потребує. Але якщо разом із квартирою вам продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі чи частині житлового комплексу, то на цю частку, за роз’ясненням MSWiA, потрібен дозвіл, якщо на вас поширюється закон про набуття нерухомості іноземцями (зокрема, ви громадянин країни поза ЄЕЗ і Швейцарією). У новобудові перевірте це в проспекті і проєкті договору до бронювання, на вторинці — у земельно-іпотечній книзі та проєкті договору.

Документи польською. Договір із забудовником і договір купівлі квартири на вторинці укладають у формі нотаріального акта (art. 158 k.c., art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Нотаріальні дії здійснюються польською мовою; на вимогу сторони нотаріус може додатково провести дію іноземною мовою сам або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1).

Закон про польську мову дозволяє паралельні версії документів іншими мовами, але не зобов’язує їх робити (art. 8 ust. 1–1a ustawy o języku polskim, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81), а закон про забудовників про мову проспекту і договору нічого не каже. На вторинці польською, як правило, буде все: земельно-іпотечна книга, попередній договір, проєкт акта. Особливо уважно перекладіть пункт про відповідальність за дефекти: саме там приватний продавець може її обмежити.

Без іпотеки. Тут ми рахуємо купівлю за власні кошти: тоді головні додаткові витрати — оренда на час будівництва на новобудові і PCC на вторинці. Про кредит запитайте кредитного консультанта (doradca kredytowy).

Перевірка походження грошей. Нотаріус і посередник — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) за законом про протидію відмиванню коштів (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Вони встановлюють вашу особу, кінцевого бенефіціарного власника і мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1); при разовій угоді від 15 000 євро ці заходи обов’язкові (art. 35 ust. 1 pkt 2). Нотаріус повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) про угоди понад 15 000 євро протягом 7 днів, а банк — про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону (art. 72). Закритого переліку документів закон не дає; MSWiA у роз’ясненнях щодо дозволів як приклади наводить податкові декларації, договори про роботу, договір дарування чи позики, продаж іншої нерухомості. Зберіть такі документи заздалегідь.

Гроші з українських рахунків. Постанова НБУ № 18 (редакція від 17.09.2026) обмежує транскордонні перекази, і купівлі нерухомості за кордоном серед її винятків немає; місячні ліміти встановлено лише для окремих цілей, як-от товари, послуги чи оренда житла. Перевірте актуальну редакцію на bank.gov.ua і запитайте свій банк, перш ніж погоджувати графік платежів із забудовником чи дату угоди з продавцем.

Квартира не дає права на перебування. У законі про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) немає підстави для перебування, пов’язаної з нерухомістю. Ваш статус і далі визначають тимчасовий захист (рішенням Ради ЄС 2026/1912 його продовжено до 04.03.2028) або карта побиту (посвідка на проживання). Докладніше про ці правила — у статті усі правила купівлі квартири для громадян України.

Скільки коштує посередник на первинному і вторинному ринку?

Правила станом на жовтень 2026 р.:

• Новобудова. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Ми заявляємо вас як нашого клієнта у відділі продажу забудовника до вашого першого самостійного візиту, тому напишіть нам до того, як підете туди. Далі йдемо до відділу продажу разом, проходимо з вами інформаційний проспект і проєкт договору й підказуємо, про що запитати забудовника або юриста.
• Вторинка. Тут продає зазвичай приватна особа, тому ми працюємо за договором посередництва з вами. Розмір винагороди і те, хто її сплачує, фіксуємо в цьому договорі до початку співпраці.

Посередник — Vladyslav Moroz (JDG) зі страхуванням OC. Працюємо сімома мовами, зокрема українською.

Де у Варшаві новобудови, а де переважно старий житловий фонд?

Наприкінці червня 2026 р. забудовники пропонували у Варшаві близько 16–17 тис. квартир (CBRE і Tabelaofert.pl: 16 345; RynekPierwotny.pl: близько 17 тис.).

Ціни за районами в цьому порівнянні ми не наводимо: дані NBP, на які ми спираємося, стосуються всієї Варшави. Натомість:

• перегляньте новобудови Варшави в каталозі: там видно, в яких районах є житлові комплекси під ваш метраж і бюджет. Ціни в каталозі ми беремо з відкритих даних забудовників на dane.gov.pl і показуємо з датою;
• у кожному комплексі порівняйте ціну з історією цін на сайті забудовника (art. 19a);
• якщо вам потрібен конкретний давно забудований район, наприклад через школу дітей чи роботу, нових комплексів там може не бути зовсім. Тоді лишається вторинка.

Новобудова чи вторинка: перевірте свою ситуацію

Новобудова має перевагу, якщо ви відповідаєте «так»:

• Можете чекати зазвичай близько 2 років¹ і весь цей час платити оренду, або шукаєте готову квартиру від забудовника?
• Маєте понад ціну 72 000–144 000 zł на оздоблення приблизно 48 м²²?
• Хочете платити частинами на спеціальний рахунок у банку і мати відповідальність продавця за дефекти, яку не можна виключити?
• Хтось із вас має або мав житло в Польщі чи за кордоном? Тоді на вторинці не розраховуйте на звільнення від PCC без відповіді нотаріуса, а в забудовника при продажу з ПДВ PCC немає.

Вторинка має перевагу, якщо ви відповідаєте «так»:

• Хочете швидко переїхати і перестати платити оренду?
• Ви обоє купуєте перше житло, і нотаріус підтвердив звільнення від PCC?
• Вам потрібен конкретний район, де нових комплексів немає?
• Готові перекласти і перевірити земельно-іпотечну книгу та договір щодо відповідальності за дефекти і торгуватися щодо ціни?

Читайте також: Варшава чи передмістя: Зомбки, Марки — що порівняти.

FAQ

Що дешевше у Варшаві: квартира в новобудові чи на вторинному ринку?

У середньому ціни майже однакові. За даними NBP, у II кварталі 2026 р. (березень–травень) середня ціна угод у Варшаві становила 16 783 zł/м² у новобудовах і 16 723 zł/м² на вторинному ринку, тобто різниця близько 60 zł/м². Що вийде дешевше для вашої родини, вирішують податок PCC, оздоблення, оренда на час будівництва і ціна конкретної квартири.

Чи платить українець податок PCC, коли купує вторинку в Польщі?

Так, на тих самих умовах, що й поляк: податки не залежать від громадянства. На вторинному ринку покупець сплачує PCC 2% ринкової вартості (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, станом на жовтень 2026 р.). Звільнення для першого житла (art. 9 pkt 17) діє, якщо покупцеві ніколи не належали квартира, будинок чи кооперативне право на житло. Якщо у вас є або було житло, зокрема в Україні, до акта запитайте нотаріуса, чи застосує він звільнення. У забудовника, який продає з ПДВ, PCC немає.

Чи потрібен українцю дозвіл, щоб купити квартиру у Варшаві?

Ні. Окрему квартиру іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, станом на жовтень 2026 р.). Варшава не входить до прикордонної зони, де це звільнення не діє. Застереження одне: якщо разом із квартирою продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі, на цю частку, за роз’ясненням MSWiA, дозвіл потрібен.

Скільки чекати на квартиру в новобудові, якщо купувати на початку будівництва?

За даними GUS, багатоквартирні будинки в Польщі у 2025 р. будували в середньому 24,8 місяця від початку будівництва до введення в експлуатацію (публікація від 30.06.2026). Якщо ви підписуєте договір на старті будівництва, на ключі чекаєте зазвичай близько 2 років і весь цей час платите оренду. Зобов’язує вас і забудовника строк, записаний у договорі (art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej, станом на жовтень 2026 р.).

Чи можна підписати договір із забудовником, якщо я не знаю польської?

Так. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта польською мовою. Якщо ви не знаєте польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, станом на жовтень 2026 р.), а перед підписанням має переконатися, що ви розумієте зміст акта (art. 94 § 1). Про мову проспекту і проєкту договору закон про забудовників нічого не каже, тож перекладіть їх заздалегідь.

Вагаєтеся між новобудовою і квартирою на вторинці? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми пройдемо з вами цей список на прикладі ваших варіантів, заявимо вас як нашого клієнта, розберемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, і підемо до відділу продажу разом. За допомогу в купівлі квартири в забудовника ми не беремо з вас винагороди.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан на жовтень 2026 р.