Стара квартира під ремонт у Варшаві вигідна лише тоді, коли ціна, податок PCC, нотаріус, сам ремонт і місяці, поки ви платите оренду і не можете заїхати, разом коштують менше, ніж готова квартира такої самої площі в тому самому районі. Якщо бюджет близько 600 000 zł, запасу в цьому розрахунку майже немає. За даними NBP, середня ціна угод на вторинному ринку Варшави в II кв. 2026 р. становила близько 16 700 zł/м², тобто за 600 000 zł це приблизно 36 м². А капітальний ремонт 50 м² за загальнопольськими оцінками 2026 р. коштує понад 100 000 zł.
Цей текст для тих, хто вже живе у Варшаві, винаймає житло і шукає стару квартиру, щоб заплатити менше. Нижче формула розрахунку, діапазони цін із датами, правила ремонту в польському будинку і окремий розділ про те, що змінюється, якщо ви іноземець. Цифри та правовий стан — на жовтень 2026 р.
Наскільки дешевша квартира під ремонт у Варшаві?
Чесна відповідь: точно невідомо. Станом на жовтень 2026 р. ми не знайшли двох незалежних датованих джерел, які вимірювали б різницю між цінами квартир під ремонт і готових саме у Варшаві. Опубліковані оцінки походять з одного порталу і частково з даних для багатьох міст, тому ми їх не наводимо. До того ж «do remontu» в оголошенні — це опис продавця, а не технічна чи правова категорія. Під цими словами ви знайдете і квартиру, де досить пофарбувати стіни, і квартиру, де треба міняти всю проводку.
Твердий орієнтир — дані NBP для Варшави за II кв. 2026 р. (у NBP це березень–травень). Станом на 07.10.2026 це останній квартал у файлі NBP, який востаннє оновлювали 7 серпня 2026 р.:
- середня ціна угод (transakcyjna) на вторинному ринку: близько 16 700 zł/м²;
- середня ціна пропозицій (ofertowa) на вторинному ринку: близько 19 100 zł/м².
NBP рахує ці середні з різних наборів даних, ціни містять VAT. Тому різниця близько 2 300 zł/м² не означає, що саме стільки ви виторгуєте. Вона показує інше: ціни з оголошень — не ті ціни, за які квартири насправді продаються. Тож порівнюйте квартиру під ремонт із готовими в тому самому районі й такому самому типі будинку, окремо на Mokotów, Wola чи Praga, а не з середньою по місту. Поточні пропозиції зручно переглядати в розділі квартири на вторинному ринку Варшави.
Як порахувати повну вартість: ціна, PCC, нотаріус, ремонт і місяці оренди
Формула проста:
ціна + PCC + нотаріус і збори + ремонт із резервом + витрати на період ремонту ≤ ціна готового аналога
PCC. На вторинному ринку податок на цивільно-правові дії (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) становить 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Базою є ринкова вартість, і закон вимагає визначати її з урахуванням, зокрема, «стану і ступеня зношеності» (art. 6 ust. 2). Отже, стан квартири має значення. Якщо вартість в акті занижена, податковий орган вимагає визначити або підвищити її у строк не коротший за 14 днів (art. 6 ust. 3). Податок стягує нотаріус як податковий агент (płatnik, art. 10 ust. 2).
Для першого житла важливе звільнення з art. 9 pkt 17, чинне з 31 серпня 2023 р. Воно стосується покупця, якому в день купівлі й раніше не належали право власності на квартиру чи житловий будинок, кооперативне власницьке право (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) або частка в них. Виняток — частка до 50%, отримана в спадщину. Якщо купуєте вдвох, NSA у рішенні від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може застосовуватися пропорційно до частки того покупця, який відповідає умовам. Справа стосувалася пари, що не перебувала в шлюбі, і це рішення в одній справі. Тому перед актом запитайте нотаріуса, як він порахує PCC.
Нотаріус і збори. Винагороду нотаріуса (taksa notarialna) і судові збори за записи до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) попросіть нотаріуса порахувати заздалегідь, до підписання попереднього договору.
Період ремонту. Ці місяці ви зазвичай платите двічі: оренду за теперішню квартиру і внески за нову. У кооперативі (spółdzielnia mieszkaniowa) до внесків входить також відрахування на ремонтний фонд (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Якщо купуєте в кредит, додається ще й щомісячний платіж за кредитом. Впишіть усі ці суми в розрахунок.
Приклад. Вхідні цифри — припущення, а не ринкові дані. Квартира 40 м² за 480 000 zł плюс ремонт середнього стандарту за 2 000–3 500 zł/м² (Oferteo, травень 2026 р.) дає 80 000–140 000 zł. Без звільнення додається PCC 2%, тобто 9 600 zł. Разом 569 600–629 600 zł ще до нотаріуса і без місяців оренди. Бюджет 600 000 zł покриває приблизно нижню половину діапазону, а після нотаріуса ще менше. Зі звільненням від PCC мінус 9 600 zł.
Скільки коштує капітальний ремонт за м²: діапазони цін на жовтень 2026 р.
Окремої перевіреної середньої для Варшави немає. Два незалежні джерела 2026 р. дають загальнопольські діапазони, які збігаються:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Джерело (дата) | Діапазон | Примітка |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (липень 2026 р.) | понад 100 000 zł за 50 м², близько 2 000–3 000 zł/м² | капітальний ремонт, матеріали і робота |
| Oferteo (травень 2026 р., пропозиції 2025–2026 рр.) | економ 1 000–1 800 zł/м², середній 2 000–3 500 zł/м², преміум від 4 000 zł/м² | дані по всій Польщі |
Варшавські ціни окремих робіт із прайсу kb.pl (квітень 2026 р., ціни брутто, оцінка за пропозиціями з інтернету):
- нова точка електропроводки з матеріалом: 229 zł;
- переробка електроточки, лише робота: 119 zł;
- гіпсова шпаклівка (gładź): 62,20 zł/м²;
- укладання настінної плитки стандарт, без матеріалів: 127 zł/м².
Робота дорожчає. За даними SEKOCENBUD, кошторисні ставки оплати праці нетто в II кв. 2026 р. зросли на 5,4–6,6% у річному вимірі. Закладіть у кошторис резерв на те, що відкриється після зняття штукатурки і плитки.
Велика плита, кам’яниця, будинок 90-х: що ховається за «do remontu»
Під словами «do remontu» може бути що завгодно, від заміни підлоги до заміни всіх інженерних мереж. Вартість зазвичай визначає те, чого не видно: проводка, стояки (piony) і правові обмеження будинку.
Велика плита (wielka płyta). Дослідження ITB, про які 2019 р. повідомив уряд (повідомлення «Wielka płyta jest bezpieczna»), визнали великопанельні будинки довговічними. Але стан конкретного будинку залежить від того, як його утримували. Попросіть в управителя протоколи періодичних перевірок (докладніше нижче).
Кам’яниця (kamienica). Перевірте, чи будинок внесено до реєстру пам’яток (rejestr zabytków). Art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego в редакції з 3 червня 2026 р. встановлює: роботи на об’єкті, внесеному до реєстру, навіть ті, що у звичайному будинку не потребують жодних формальностей, потребують дозволу на будівництво. На території, внесеній до реєстру, вони потребують повідомлення. В обох випадках потрібен також дозвіл воєводського консерватора пам’яток або довідка, що консерватор не заперечив проти повідомлення.
Будинок 90-х і будь-який інший. З’ясуйте форму власності: окрема власність на квартиру (тоді в будинку діє об’єднання власників, wspólnota mieszkaniowa) чи кооперативне власницьке право (spółdzielnia). Від цього залежить, у кого питати згоду на роботи зі стояками і стінами.
Що можна робити без погоджень, а що потребує згоди чи повідомлення
Правовий стан на жовтень 2026 р. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Цей поділ стосується будинків, які не внесені до реєстру пам’яток і не стоять на території, внесеній до реєстру. Для пам’яток діють суворіші правила, описані вище.
Без дозволу і без повідомлення:
- ремонт квартири, тобто відновлення первісного стану (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a);
- перебудова інтер’єру без втручання в конструктивні елементи і зовнішні стіни (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a);
- влаштування внутрішніх інженерних мереж (instalacje), крім газових (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Повідомлення (zgłoszenie):
- ремонт зовнішніх стін або конструктивних елементів (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b);
- влаштування газової мережі (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), з проєктом (art. 30 ust. 4c).
Повідомлення подають до початку робіт, на папері або через портал e-Budownictwo. Орган (urząd) має 21 день від дня вручення повідомлення, щоб заперечити рішенням. Якщо не почнете роботи протягом 3 років, повідомлення доведеться подати знову (art. 30 ust. 4d, 5 і 5b).
Дозвіл на будівництво (pozwolenie na budowę). Перебудова конструктивних елементів у багатоквартирному будинку, наприклад отвір у несучій стіні, як правило, потребує дозволу на будівництво (art. 28 ust. 1).
Об’єднання власників. Спільну нерухомість становлять частини будинку і пристрої, які не служать виключно власникам квартир (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Перебудова спільної нерухомості потребує ухвали власників (art. 22 ust. 3 pkt 5). Те саме стосується об’єднання чи поділу квартир (art. 22 ust. 4). А ви мусите впустити правління у квартиру, коли це необхідно для ремонту чи усунення аварії в спільних частинах (art. 13 ust. 2).
Кооператив. У будинках, де кооператив є співвласником разом із власниками виділених квартир, ухвали з art. 22 застосовуються відповідно (art. 27 ust. 2–3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Якщо плануєте роботи з несучими стінами, стояками, вентиляцією, газом чи опаленням, ще до підписання договору запитайте в кооперативі, чи потрібне їхнє погодження, і прочитайте регламент та статут саме цього кооперативу.
Електрика, газ, стояки: хто перевіряє до купівлі
Огляд квартири. Для робіт з електрикою і газом виконавцю потрібне свідоцтво кваліфікації (świadectwo kwalifikacji): група 1 для електроенергетичного обладнання, група 3 для газового (розпорядження від 1 липня 2022 р., Dz.U. 2022 poz. 1392). Свідоцтво втрачає чинність через 5 років від видачі (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, правовий стан на жовтень 2026 р.). Попросіть виконавця показати чинне свідоцтво.
Перевірки будинку. Періодичні перевірки замовляє власник або управитель будинку, тобто об’єднання, управитель чи кооператив, а не мешканець (art. 62 Prawa budowlanego, правовий стан на жовтень 2026 р.):
- щонайменше раз на рік: газові мережі і димоходи;
- щонайменше раз на 5 років: серед іншого, перевірка електромережі, зокрема опору ізоляції і заземлення.
Перевірки проводять особи з будівельними повноваженнями (uprawnienia budowlane). Електрику і газ можуть перевіряти також особи з кваліфікацією з нагляду, а димоходи — майстер-сажотрус. Протоколи цих перевірок покажуть стан спільних інженерних мереж ще до того, як ви заплатите завдаток (zadatek).
Чому до купівлі. Продавець не відповідає за ваду, про яку ви знали під час укладення договору (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego). Якщо продавець — приватна особа, сторони можуть обмежити або виключити відповідальність продавця за фізичні вади (rękojmia) у договорі (art. 558 § 1). Таке виключення не діє, якщо продавець підступно приховав ваду (art. 558 § 2). Для вад нерухомості строк — 5 років від передачі квартири (art. 568 § 1). Що ще перевірити в документах, розповідаємо в статті що перевірити перед угодою на вторинному ринку.
Якщо ви іноземець: що змінюється при купівлі старої квартири
Правовий стан на жовтень 2026 р.
Дозвіл на купівлю квартири не потрібен. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Виняток стосується прикордонної зони, а Варшави в цьому переліку немає (art. 8 ust. 3; rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Громадяни України зі статусом UKR чи CUKR купують на загальних засадах: у законі про допомогу громадянам України (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) норм про нерухомість немає. Частка в землі та спільних частинах будинку дозволу не потребує. А от частка в окремій нерухомості, яку продають разом із квартирою, наприклад у під’їзній дорозі, за роз’ясненням MSWiA дозволу потребує. Тож попросіть нотаріуса заздалегідь показати, що саме входить в угоду.
Документи будинку польською. Протоколи перевірок, ухвали об’єднання, статут кооперативу, кошторис підрядника — усе польською. Письмові засвідчені переклади й усний переклад робить присяжний перекладач (tłumacz przysięgły, art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego). Список присяжних перекладачів веде Міністр юстиції і публікує його в BIP. Незнайомі слова із земельно-іпотечної книги і договорів пояснює наш словник польських термінів для покупця квартири.
Акт у нотаріуса. Нотаріальні дії відбуваються польською. На вимогу сторони нотаріус може додатково провести дію іноземною мовою сам або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо учасник не знає польської і перекладу немає, нотаріус перекладає сам або через перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус має переконатися, що учасники розуміють його зміст і значення (art. 94 § 1). Особливо уважно попросіть перекласти пункт про обмеження відповідальності за вади (rękojmia): у старій квартирі саме він вирішує, хто платить за приховані вади.
Перевірка походження грошей. Нотаріус і посередник — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) за польським законом AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Якщо разова угода становить 15 000 євро або більше, вони встановлюють вашу особу, кінцевого бенефіціарного власника і мету угоди, а походження коштів перевіряють, коли це обґрунтовано обставинами (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Без цих заходів угоду не проводять (art. 41 ust. 1). Банк повідомляє GIIF (Генерального інспектора фінансової інформації) про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону (art. 72). Тож документи про походження грошей на купівлю і ремонт тримайте під рукою.
Податок той самий. PCC 2% і звільнення для першого житла від громадянства не залежать. Умови звільнення перевірте з нотаріусом до акта.
Оренда, поки триває ремонт. У звичайному договорі найму застава (kaucja) не може перевищувати 12 місячних орендних плат, для оказійного найму (najem okazjonalny) — 6 (art. 6 ust. 1 і art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Закладіть у розрахунок не лише місяці подвійних платежів, а й те, що застава за орендовану квартиру повернеться не одразу після переїзду.
Якщо ви під тимчасовим захистом. Плануєте на час ремонту поїхати з Польщі? Пам’ятайте: виїзд більш як на 30 днів припиняє захист (art. 109b ust. 1 pkt 2 ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, t.j. Dz.U. 2026 poz. 862). І ще одне: сама купівля квартири права на перебування не дає, закон про іноземців (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) не називає нерухомість такою підставою.
«Lokal za remont» від міста: це не купівля
Програму «Lokal za remont» легко сплутати з продажем, але це найм квартири з житлового фонду міста Варшави (m.st. Warszawy), а не купівля. Її підстава — розпорядження (zarządzenie) № 144/2024 від 26 січня 2024 р. Програма для людей, включених до списку на найм на невизначений строк через низькі доходи і незадоволені житлові потреби, які здатні самі відремонтувати квартиру.
Загальні критерії найму з міського фонду: постійне перебування у Варшаві, дохід за останні 12 місяців не вище порогу, житлові умови, що потребують поліпшення, і неможливість задовольнити потреби самостійно. Під час перевірки 27.09.2026 сторінка програми не містила окремих умов на 2026 рік. Якщо у вас є 600 000 zł на купівлю, ця програма вам, найімовірніше, не підходить. Якщо ж ви вагаєтеся між старою квартирою і новою, подивіться порівняння новобудови і вторинки або статтю про те, коли вигідна квартира з ремонтом від забудовника.
FAQ
Наскільки дешевша квартира під ремонт у Варшаві, ніж готова?
Однієї надійної цифри немає. Станом на жовтень 2026 р. ми не знайшли двох незалежних датованих джерел, які вимірювали б цю різницю саме у Варшаві. Орієнтир — дані NBP: середня ціна угод на вторинному ринку Варшави в II кв. 2026 р. становила близько 16 700 zł/м². Порівнюйте квартиру під ремонт із готовими в тому самому районі й такому самому типі будинку.
Скільки коштує капітальний ремонт квартири 50 м² у Польщі?
За загальнопольськими оцінками 2026 р. капітальний ремонт 50 м² із матеріалами коштує понад 100 000 zł, тобто приблизно 2 000–3 000 zł/м² (nieruchomosci-online.pl, липень 2026 р.). Oferteo (дані з пропозицій 2025–2026 рр., травень 2026 р.) дає для середнього стандарту 2 000–3 500 zł/м². Окремої середньої для Варшави ці джерела не публікують.
Чи може українець купити стару квартиру у Варшаві без дозволу?
Так. Окрему квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA, а Варшава не входить до прикордонної зони (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Статус UKR чи CUKR тут нічого не змінює. Дозвіл потрібен, якщо разом із квартирою купуєте частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі (роз’яснення MSWiA). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Який податок платить покупець квартири на вторинному ринку?
Податок на цивільно-правові дії (PCC) — 2% ринкової вартості, і закон вимагає враховувати стан і ступінь зношеності квартири. Від громадянства податок не залежить. З 31.08.2023 від PCC звільнено купівлю першого житла людиною, якій раніше не належали квартира, будинок, кооперативне власницьке право чи частка в них (з винятками, art. 9 pkt 17). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи треба погоджувати ремонт квартири в польському багатоквартирному будинку?
Звичайний ремонт інтер’єру в будинку, що не внесений до реєстру пам’яток і не стоїть на території, внесеній до реєстру, не потребує ні дозволу, ні повідомлення (zgłoszenie). Повідомлення потрібне для ремонту зовнішніх стін чи конструктивних елементів і для влаштування газової мережі; орган може заперечити протягом 21 дня. Отвір у несучій стіні, як правило, потребує дозволу на будівництво. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Як підписати акт, якщо я погано знаю польську?
Нотаріальні дії відбуваються польською. Якщо учасник не знає польської і перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (art. 87 § 1 pkt 1 і art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Порахуймо разом до огляду
Напишіть нам до першого огляду квартири під ремонт, а якщо порівнюєте її з новою квартирою — до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Допоможемо скласти повну вартість обох варіантів і визначити, що перевірити на місці. Обслуговуємо українською та ще шістьма мовами.
На вторинному ринку розмір винагороди і те, хто її платить, визначаємо в договорі про посередництво. За допомогу в купівлі квартири в забудовника ми не беремо з вас винагороди.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан на жовтень 2026 р.