Il prezzo di un appartamento nuovo a Varsavia può verificarlo da solo, senza conoscenti all’ufficio vendite e senza competenze giuridiche. Dall’11 luglio 2025 il costruttore deve mostrare sul proprio sito il prezzo di ogni unità in vendita, con lo storico delle variazioni. Gli stessi dati li trasmette una volta al giorno allo Stato, che li pubblica sul portale di open data dane.gov.pl. Se nel contratto compare un prezzo più alto di quello di listino, la legge Le dà la possibilità di chiedere il prezzo più favorevole. Stato giuridico: ottobre 2026.
Vive a Varsavia, nella pubblicità vede „da … zł/m²”, e all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) sente una cifra diversa. I documenti sono in polacco, il contratto pure. Qui sotto, passo per passo: dove trovare il listino, come leggere il file su dane.gov.pl conoscendo qualche parola polacca e che cosa fare se i numeri non coincidono.
Da dove nasce la trasparenza dei prezzi e chi riguarda
L’obbligo è stato introdotto dalla legge del 21 maggio 2025 che modifica la legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa (Dz.U. 2025 poz. 758). Essa ha aggiunto alla legge sui costruttori (ustawa deweloperska) gli art. 19a e 19b. Le norme valgono dall’11 luglio 2025; per gli interventi la cui vendita era già iniziata c’era tempo fino all’11 settembre 2025. Il testo vigente della legge è t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
L’obbligo grava sul costruttore. L’art. 19a ust. 4 lo estende anche al costruttore che vende unità già finite e all’imprenditore che vende per la prima volta un’unità di tale intervento. I privati che vendono sul mercato secondario questa norma non li menziona.
Dall’11 novembre 2026 cambia la forma della comunicazione giornaliera. La legge del 17 luglio 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) richiede la trasmissione dei dati come documento elettronico con la struttura stabilita dal ministro. Il regolamento sulla struttura dei dati per ora è solo un progetto (pubblicato sul portale governativo legislacja.gov.pl il 28 settembre 2026); la data di entrata in vigore prevista è l’11 novembre 2026. Questa modifica non cancella gli obblighi del costruttore verso l’acquirente derivanti dall’art. 19a.
Che cosa il costruttore deve mostrare sul proprio sito
Ai sensi dell’art. 19a ust. 1, sul sito del costruttore devono comparire:
- il prezzo di 1 m² di superficie utile di ogni unità in vendita e il prezzo complessivo dell’immobile o della sua parte oggetto del contratto;
- i prezzi dei locali accessori (cantina, ripostiglio, posto auto o garage) e dei diritti senza i quali non si può usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo dell’unità;
- le altre prestazioni in denaro che pagherà al costruttore in base al contratto che trasferisce la proprietà.
Tutti gli importi sono indicati con IVA. Sulla stessa pagina deve esserci la parte generale del prospetto informativo (prospekt informacyjny), l’indirizzo del costruttore e dell’ufficio vendite, il modo di contattarli e l’ubicazione dell’intervento. Il sito deve funzionare dall’inizio della vendita (e, se si stipulano contratti di prenotazione, ancor prima del primo) fino al trasferimento dei diritti con l’ultimo contratto dell’intervento.
Per chi vede „da … zł/m²” la norma più importante è l’art. 19a ust. 3: nelle pubblicità e negli annunci il costruttore deve indicare l’indirizzo del sito con i prezzi. Il prezzo „da” non sostituisce il prezzo della singola unità. Lo cerchi a quell’indirizzo e, prima di calcolare il budget, trovi nel listino anche il posto auto o la cantina venduti a parte. Su queste voci, di più in quanto costano posto auto e cantina nelle nuove costruzioni.
Come trovare il prezzo su dane.gov.pl: passo per passo
Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione, che li pubblica su dane.gov.pl come dati di elevato valore (art. 19b). L’interfaccia del portale è in polacco, ma per la ricerca bastano poche parole.
- Parta dal sito del costruttore. Apra il listino all’indirizzo indicato nella pubblicità e annoti il numero dell’unità: con quello collegherà i dati delle diverse fonti.
- Cerchi il set di dati. Nel motore di ricerca di dane.gov.pl scriva „Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore o della sua società. Al 27 settembre 2026 i set di questo tipo sono oltre 14 mila. Sono set di dati, non interventi: un costruttore può averne diversi.
- Apra il file più recente e nella colonna dell’ubicazione trovi il Suo intervento.
- Trovi la riga con il numero dell’unità. Il set di dati modello del ministero non prevede superficie, piano o numero di stanze. Fino al 10 novembre 2026 il modello non è nemmeno obbligatorio, perciò i file dei diversi costruttori hanno aspetto diverso. Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati dovrà essere stabilita dal regolamento del ministro competente per l’informatizzazione sulla base dell’art. 19b ust. 2a (nel testo dato dalla legge Dz.U. 2026 poz. 1077); a ottobre 2026 è ancora un progetto. Superficie e piano li verifichi sul sito del costruttore.
- Controlli la data. Nel file conforme al modello del ministero, accanto al prezzo al m², al prezzo dell’unità e ai prezzi di cantine o altre prestazioni c’è la data da cui il prezzo vale.
Non ogni set ha un archivio. Alcuni costruttori aggiungono ogni giorno un nuovo file e da questi si può ricostruire lo storico. Altri pubblicano un unico file „alla data odierna”, sostituito ogni giorno da uno nuovo. In tal caso lo storico dei prezzi lo consulti sul sito del costruttore.
Come leggere lo storico del prezzo
Lo storico del prezzo lo tiene il costruttore sul proprio sito. L’art. 19a ust. 2 richiede l’aggiornamento dell’informazione nel giorno di ogni modifica, l’indicazione della data della modifica e la conservazione dei dati precedenti dall’inizio della vendita: vecchio prezzo, nuovo prezzo e data. Confronti la data della pubblicità con il prezzo in vigore quel giorno.
La regola del „prezzo più basso degli ultimi 30 giorni” prima di uno sconto deriva da un’altra legge, quella sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (t.j. Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Se valga per gli appartamenti del costruttore non è chiarito: l’art. 2 di quella legge esclude l’indicazione dei prezzi disciplinata da norme speciali, e la trasparenza dei prezzi degli appartamenti è regolata dalla legge sui costruttori. Non abbiamo trovato una posizione pubblicata dell’UOKiK in materia (stato a settembre 2026). Il modo pratico di verificare una promozione tramite lo storico dei prezzi lo abbiamo descritto in come capire se lo sconto del costruttore è reale.
Prezzo di listino o di vendita: dove vedere a quanto è stato venduto
Il listino del costruttore è un prezzo di offerta. A quanto gli appartamenti sono stati venduti davvero lo mostra il Registro dei prezzi degli immobili (RCN). Dal 13 febbraio 2026 i suoi dati sono messi a disposizione gratuitamente (legge del 26 settembre 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542).
Su geoportal.gov.pl apra il modulo „Rejestr Cen Nieruchomości”. Vedrà il prezzo, la data del documento, il tipo di immobile, la superficie e il tipo di mercato: primario o secondario. Varsavia è nel servizio, ma con ritardo: al 27 settembre 2026 le transazioni più recenti di Varsavia nell’RCN risalivano a maggio 2026. Nel livello delle unità ci sono anche garage e locali non abitativi, perciò filtri per tipo di immobile.
La seconda fonte è in costruzione. Secondo la legge del 17 ottobre 2025 (Dz.U. 2025 poz. 1669), dal 2 aprile 2027 il Portal DOM, gestito dal Fondo di garanzia assicurativo (UFG), dovrà pubblicare prezzi medi o mediane delle transazioni e il numero di transazioni sul mercato primario e secondario. La statistica compare solo se nel campione ci sono almeno 6 unità e 6 acquirenti diversi e il periodo scelto non supera 2 anni (stato giuridico a ottobre 2026).
Quando nel contratto c’è un prezzo più alto del listino
Art. 19a ust. 6: se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla stipula del contratto, l’acquirente può chiedere di stipulare il contratto al prezzo a lui più favorevole. Come prepararsi:
- Prima della visita salvi la pagina dei prezzi (schermata con la data visibile) e scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno.
- Controlli il calcolo. Nei contratti con il costruttore stipulati dal 13 febbraio 2026, compreso il contratto di prenotazione, il prezzo dell’unità si determina come prodotto della superficie utile in m² e del prezzo di 1 m² (art. 5a). La superficie si calcola secondo la Norma polacca in vigore il giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione di inizio lavori.
- Segnali per iscritto la differenza prima della firma e richiami l’art. 19a ust. 6.
- La norma parla di prezzo „alla stipula del contratto”. Se comprenda anche il contratto di prenotazione, la legge non lo dice espressamente: prima della prenotazione chieda quindi il prezzo dell’unità per iscritto.
Che cos’altro può aggiungersi al prezzo di listino lo abbiamo descritto in quali extra aggiungere al prezzo di listino.
Se non è cittadino polacco: che cosa considerare a parte
I diritti sono gli stessi. Gli obblighi dell’art. 19a gravano sul costruttore e il diritto al prezzo più favorevole spetta all’acquirente; la norma non pone condizioni di cittadinanza. Un’unità abitativa (samodzielny lokal mieszkalny) può essere acquistata da un cittadino di qualsiasi Stato senza autorizzazione del MSWiA, salvo nella zona di frontiera, di cui Varsavia non fa parte (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). I titolari di status UKR e CUKR acquistano l’unità alle condizioni generali. Anche un’unità garage o una quota di essa può essere acquistata senza autorizzazione, se l’acquisto è legato alle Sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a).
Legga con attenzione le voci „altri diritti”. Se nel listino è indicata a parte una quota di un altro immobile, per esempio di una strada di accesso o di una parte del complesso residenziale, secondo i chiarimenti del MSWiA per acquistarla serve un’autorizzazione, qualora la legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri La riguardi (tra l’altro cittadini ucraini con status UKR o con carta di soggiorno senza 5 anni di soggiorno permanente). L’imposta di bollo per l’autorizzazione è di 1570 zł e l’esame di solito richiede alcuni mesi; nel 2022 il MSWiA indicava 2–4 mesi, a volte di più (stato a ottobre 2026). Le quote del terreno sotto l’edificio e delle parti comuni dell’edificio non richiedono autorizzazione. Lo chiarisca prima della prenotazione.
Documenti in polacco. La legge non obbliga il costruttore a tradurre listino, prospetto o contratto: la legge sui costruttori non disciplina la lingua di questi documenti. Il contratto con un consumatore straniero può essere redatto nella sua lingua se lo chiede lui stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in precedenza del diritto al testo polacco (art. 8 ust. 1b della legge sulla lingua polacca, t.j. Dz.U. 2026 poz. 81). La traduzione automatica del sito aiuta a orientarsi, ma cifre e date le confronti con l’originale.
Parole polacche utili nel listino e nei documenti:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| In polacco | Significato per lo straniero |
|---|---|
| ceny ofertowe mieszkań | prezzi di offerta delle unità |
| cena za m² powierzchni użytkowej | prezzo di 1 m² di superficie utile |
| cena lokalu | prezzo dell’appartamento |
| pomieszczenia przynależne (komórka lokatorska, piwnica) | locali accessori (ripostiglio, cantina) |
| miejsce postojowe, garaż | posto auto, garage |
| inne świadczenia pieniężne | altri pagamenti dovuti al costruttore |
| data, od której obowiązuje cena | data da cui il prezzo è in vigore |
| historia cen | variazioni del prezzo nel tempo |
Dal notaio. Il contratto con il costruttore si stipula in forma di atto notarile (akt notarialny; art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). L’atto è redatto in polacco. Se non conosce il polacco e non c’è una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto personalmente o con l’aiuto di un interprete (art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio verifica che Lei ne comprenda il contenuto (art. 94 § 1). Il prezzo nell’atto lo confronti con la schermata salvata del listino prima di quell’incontro, non durante.
Chi vigila sui costruttori e dove presentare un reclamo
Il rispetto di queste norme è vigilato dal Presidente dell’Ufficio per la tutela della concorrenza e dei consumatori (UOKiK). La violazione dell’art. 19a ust. 1–4 e dell’obbligo di comunicazione dell’art. 19b è una pratica che lede gli interessi collettivi dei consumatori. La sanzione può arrivare al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 ust. 1 pkt 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714). Al dirigente che ha consentito intenzionalmente la violazione può essere inflitta una sanzione fino a 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, stato giuridico a ottobre 2026). Il Presidente dell’UOKiK può anche rivolgersi al costruttore senza avviare un procedimento; il termine per la risposta è di almeno 14 giorni.
La legge considera inoltre sempre sleale la „pubblicità esca”: un’offerta a un determinato prezzo senza rivelare che l’imprenditore ha motivo di ritenere che non fornirà il bene a quel prezzo (art. 7 pkt 5 della legge sul contrasto alle pratiche commerciali sleali).
A chi rivolgersi (stato a ottobre 2026):
- UOKiK si occupa dell’interesse collettivo, non della singola controversia (art. 24 ust. 3 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori). La segnalazione può inviarla a uokik@uokik.gov.pl o all’indirizzo pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Il Suo caso individuale: il difensore dei consumatori cittadino o di distretto (in Polonia sono più di 370) e l’infolinea per i consumatori 801 440 220 o 222 66 76 76, nei giorni lavorativi 10:00–18:00, al costo della chiamata secondo la tariffa dell’operatore.
Come mostriamo i prezzi nel catalogo di Jawno
I prezzi del nostro catalogo li prendiamo da dane.gov.pl e accanto a ciascuno indichiamo la data dei dati. Nella pagina da dove prendiamo i prezzi del catalogo e come li datiamo abbiamo descritto la fonte e il numero di interventi coperti. Il nostro prezzo è un’istantanea di un giorno preciso. Nel confronto con il contratto ha rilevanza giuridica il listino del costruttore, perché l’art. 19a ust. 6 riguarda lui. Vede una differenza tra il nostro catalogo e il sito del costruttore? Ci scriva.
FAQ
Dove trovo il prezzo ufficiale di un appartamento del costruttore a Varsavia?
In due posti. Il primo è il sito del costruttore, il cui indirizzo deve comparire in ogni suo annuncio: vi sono il prezzo di ogni unità in vendita e lo storico delle variazioni. Il secondo è il portale dane.gov.pl, a cui il costruttore trasmette gli stessi dati una volta al giorno tramite il ministro (art. 19a–19b della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026). Nel portale cerchi „Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore.
Devo conoscere il polacco per verificare il prezzo su dane.gov.pl?
No. Bastano poche parole: „Ceny ofertowe mieszkań” per la ricerca, il numero dell’unità dal sito del costruttore e i nomi delle colonne con prezzo al m², prezzo dell’unità e data da cui il prezzo vale. La legge non obbliga il costruttore a tradurre il listino, il prospetto o il contratto (stato a ottobre 2026): confronti cifre e date con l’originale polacco, non con la traduzione automatica della pagina.
All’ufficio vendite mi hanno detto un prezzo più alto di quello sul sito del costruttore. Che fare?
Può chiedere di stipulare il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato a ottobre 2026). Prima dell’incontro salvi la pagina dei prezzi con la data visibile e scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno. Segnali per iscritto la differenza prima della firma e richiami l’art. 19a ust. 6.
Le norme sulla trasparenza dei prezzi valgono se sono straniero o ho lo status UKR?
Sì. Gli obblighi dell’art. 19a gravano sul costruttore e il diritto al prezzo più favorevole spetta all’acquirente; la norma non pone condizioni di cittadinanza. Un’unità abitativa a Varsavia può essere acquistata da un cittadino di qualsiasi Stato senza autorizzazione del MSWiA, anche con status UKR o CUKR (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato a ottobre 2026).
Dove verifico a quanto sono stati davvero venduti gli appartamenti a Varsavia?
Nel Registro dei prezzi degli immobili (Rejestr Cen Nieruchomości) su geoportal.gov.pl; dal 13 febbraio 2026 i dati sono gratuiti. Al 27 settembre 2026 le transazioni più recenti di Varsavia nel servizio risalivano a maggio 2026. Dal 2 aprile 2027 il Portal DOM dovrà pubblicare prezzi medi o mediane delle transazioni sul mercato primario e secondario (Dz.U. 2025 poz. 1669).
Che cosa cambia l’11 novembre 2026?
Cambia la forma della comunicazione giornaliera: il costruttore trasmetterà i dati come documento elettronico con la struttura stabilita dal ministro (legge del 17 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1077). L’obbligo di pubblicare i prezzi sul proprio sito e il Suo diritto al prezzo più favorevole ai sensi dell’art. 19a restano.
Ha scelto un appartamento e sta per andare all’ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita. La segnaleremo al costruttore come nostra cliente, andremo insieme all’incontro e, prima della firma, esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto, confronteremo il prezzo con il listino del costruttore e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non ci paga alcun compenso. Offriamo assistenza in sette lingue, ucraino compreso. Che cosa controllare esattamente nei documenti lo abbiamo descritto in che cosa controllare nel prospetto informativo. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Questo testo ha carattere informativo e non è una consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.