Prospetto del costruttore solo in polacco: cosa verificare da straniero

L’ufficio vendite Le ha consegnato un prospetto informativo (prospekt informacyjny) in polacco e attende una decisione sulla prenotazione, mentre Lei nella vita di tutti i giorni non legge il polacco. Il diritto a un prospetto nella Sua lingua non esiste, ma lo stesso documento si può controllare in pochi passi prima di pagare. Di seguito: cosa si può chiedere al costruttore, chi traduce e quando, e gli otto campi da verificare per primi. Stato giuridico: ottobre 2026.

La base è la legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (t.u. Dz.U. 2026 poz. 880). I numeri degli articoli sono riportati in polacco perché Lei può mostrarli al costruttore o al notaio.

Il costruttore deve consegnare il prospetto in un’altra lingua?

No. La legge sui costruttori, insieme al modello di prospetto, non contiene alcuna norma sulla lingua o sulla traduzione. Si applica la legge generale sulla lingua polacca (t.u. Dz.U. 2026 poz. 81):

• nel rapporto con il consumatore che al momento del contratto risiede in Polonia, quando il contratto è eseguito in Polonia, si usa il polacco (art. 7 ust. 1), anche nei documenti richiesti da altre leggi (art. 7 ust. 3);
• il documento può avere una versione parallela in un’altra lingua. Se il consumatore è cittadino polacco, la base interpretativa è la versione polacca (art. 8 ust. 1a);
• il contratto e ogni altro documento usato nei rapporti con il consumatore possono essere redatti in lingua straniera su richiesta del consumatore che conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in precedenza del diritto al documento in polacco (art. 8 ust. 1b).

In pratica: può chiedere una versione in italiano o in inglese, ma il costruttore non è tenuto a fornirla. Se l’art. 8 ust. 1b copra nel caso concreto anche il solo prospetto, lo valuta un avvocato.

Quando e in quale forma riceve il prospetto

Il costruttore consegna il prospetto prima del contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e, se firma prima la prenotazione, prima del contratto di prenotazione (art. 21 ust. 1). Valgono tre regole:

• gratuitamente e con gli allegati, su supporto durevole (art. 21 ust. 2);
• su carta a Sua richiesta, nei locali dell’impresa, se ha ricevuto il prospetto solo in altra forma (art. 21 ust. 3);
• il prospetto è parte del contratto. Con gli allegati costituisce parte integrante del contratto di prenotazione e di quello con il costruttore (art. 23 ust. 2). Non è un volantino pubblicitario.

La parte generale del prospetto il costruttore la pubblica anche sul proprio sito, con il prezzo al m² IVA inclusa. Se il prezzo sul sito differisce da quello nel contratto, può chiedere di concludere il contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6). I prezzi dei nuovi sviluppi di Varsavia dai dati aperti dane.gov.pl, con la data dei dati, li trova nella pagina degli appartamenti nuovi a Varsavia.

Chi traduce e quando

Qui la trappola è spesso nei tempi. Il contratto con il costruttore ha la forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). Gli atti notarili si compiono in polacco, ma su richiesta della parte il notaio può svolgere l’atto in aggiunta in lingua straniera, personalmente o tramite un traduttore giurato (Legge notarile, art. 2 § 3, t.u. Dz.U. 2026 poz. 614). Se il partecipante non conosce il polacco e la traduzione non è allegata, il notaio traduce personalmente o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che i partecipanti comprendano esattamente il contenuto e il significato (art. 94 § 1).

Ma tutto questo comincia solo dal notaio. Il prospetto e il contratto di prenotazione li riceve prima, e la prenotazione si conclude in semplice forma scritta (art. 30 ust. 1), senza notaio. Nel contratto con il costruttore firma inoltre la dichiarazione di aver ricevuto il prospetto e di averne preso visione (art. 35 ust. 1 pkt 16). Perciò conviene avere la traduzione del prospetto e del modello di contratto prima della prenotazione, non il giorno dell’atto.

Il traduttore giurato redige e certifica traduzioni scritte. L’elenco dei traduttori è tenuto dal Ministro della Giustizia e pubblicato nel BIP (Legge sulla professione di traduttore giurato, art. 6 ust. 2, art. 10 e art. 13, t.u. Dz.U. 2019 poz. 1326). Chieda la traduzione del prospetto e del modello di contratto con il costruttore, allegati compresi.

Otto campi da verificare per primi

Non deve capire l’intero documento per individuare i rischi maggiori. Trovi questi campi e li confronti con quanto sentito all’ufficio vendite:

1. Data di redazione del prospetto («Data sporządzenia prospektu») e completezza degli allegati. Le modifiche successive il costruttore le introduce con un’appendice (aneks) o con un nuovo prospetto (art. 22).
2. Numero del registro fondiario (księga wieczysta) e iscrizioni nella sezione IV (ipoteche, richieste di iscrizione). Inserisca il numero nel motore di ricerca dei Registri fondiari elettronici.
3. Numero KRS del costruttore. Nel motore di ricerca KRS verifichi che ragione sociale e sede siano le stesse del prospetto e del modello di contratto.
4. Permesso di costruire: tre campi sì/no: se c’è, se è definitivo, se è stato impugnato.
5. Tipo di conto vincolato (mieszkaniowy rachunek powierniczy) («Środki ochrony nabywców»): aperto o chiuso. Il contributo al DFG lo calcola e lo versa il costruttore, non Lei (art. 49 ust. 5). Le aliquote le fissa il regolamento del 21 giugno 2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% per il conto aperto e 0,1% per il conto chiuso, secondo l’aliquota alla data di inizio delle vendite (art. 49 ust. 6).
6. Cronoprogramma: almeno 4 fasi, con un costo di ciascuna dal 10% al 25% dei costi totali dell’intervento (art. 24 ust. 2).
7. Termine del trasferimento della proprietà, nella parte individuale. È la data relativa al Suo appartamento: la confronti con il termine nel modello di contratto.
8. Prezzo, prezzo al m², superficie utile e il campo sulla rivalutazione del prezzo («Dopuszczenie waloryzacji ceny»). Se vi è scritto «sì», legga le regole prima di pagare la prenotazione.

La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo del prospetto (art. 32 ust. 2). Dopo la firma del contratto il costruttore la versa sul conto vincolato entro 7 giorni (art. 32 ust. 3-4). Il prezzo della parte individuale non è ancora l’importo complessivo: quali costi aggiungere al prezzo del prospetto lo abbiamo descritto a parte.

A Sua richiesta, già prima della prenotazione il costruttore deve consentirLe di consultare nei propri locali, tra l’altro, lo stato attuale del registro fondiario, la visura KRS o il certificato CEIDG, il permesso di costruire e i bilanci degli ultimi due anni (art. 26 ust. 1). Anche questi documenti sono in polacco, quindi vada alla consultazione con una persona che legge il polacco.

La situazione dello straniero: permesso MSWiA e tempi del cantiere

Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza permesso del MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.u. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non si trova nella zona di frontiera, dove questa eccezione non opera (art. 8 ust. 3). Il permesso può essere necessario per la quota di un immobile distinto venduto insieme all’unità, ad esempio una strada d’accesso. Verifichi nel prospetto e nel progetto di contratto che cosa acquista esattamente.

Secondo il GUS, nel 2025 un edificio plurifamiliare in Polonia è stato costruito in media in 24,8 mesi. Se oggi vive in affitto, calcoli il canone fino al termine del trasferimento della proprietà indicato nella parte individuale del prospetto, non fino alla data indicativa della pubblicità.

Se il contratto differisce dal prospetto

In fase di prenotazione. Il costruttore deve informarLa delle modifiche al prospetto e agli allegati e indicare a cosa si riferiscono (art. 33 ust. 1). Se ha modificato il prospetto e non L’ha informata, la caparra di prenotazione va restituita senza indugio (art. 34 ust. 1 pkt 3). Di più su quando la caparra torna indietro in prenotazione dal costruttore: cosa può perdere.

Con il contratto con il costruttore. Le modifiche introdotte tra la consegna del prospetto e la firma del contratto devono essere chiaramente evidenziate nel contratto e La vincolano solo se acconsente a includerle (art. 35 ust. 2-3). Chieda al notaio di tradurre separatamente proprio quei punti.

Dopo la firma. Ha 30 giorni dalla conclusione del contratto per recedere (art. 43 ust. 2), tra l’altro quando le informazioni nel contratto non corrispondono al prospetto, il costruttore non ha consegnato il prospetto o i dati non corrispondono alla situazione di fatto o di diritto. La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata da un notaio (art. 45 ust. 1). Questo diritto riguarda il contratto con il costruttore, non la prenotazione.

FAQ

Il costruttore deve consegnare il prospetto in italiano o in un’altra lingua?

No. La legge sui costruttori (t.u. Dz.U. 2026 poz. 880) non contiene alcuna norma sulla lingua del prospetto. La legge sulla lingua polacca (art. 8 ust. 1b) consente di redigere il documento in lingua straniera se lo chiede il consumatore, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato del diritto al documento in polacco. La legge non introduce un obbligo di traduzione (stato a ottobre 2026).

Quanto si può versare al costruttore per prenotare un appartamento?

Non più dell’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2, stato a ottobre 2026). Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1) e il costruttore consegna il prospetto prima di esso (art. 21 ust. 1).

Chi traduce il contratto con il costruttore se non conosco il polacco?

Il contratto con il costruttore ha la forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). Se il partecipante non conosce il polacco e la traduzione non è allegata, il notaio traduce personalmente o tramite un traduttore giurato (Legge notarile, art. 87 § 1 pkt 1). Alla fase del prospetto e della prenotazione non c’è tale obbligo, quindi la traduzione la commissiona Lei.

Uno straniero ha bisogno del permesso del MSWiA per l’appartamento indicato nel prospetto?

Per l’appartamento in sé no (art. 8 ust. 1 pkt 1, stato a ottobre 2026), e Varsavia non è in zona di frontiera. La quota di un immobile distinto venduto con l’unità può richiedere il permesso: lo verifichi nel prospetto e nel progetto di contratto.

Cosa fare se il contratto con il costruttore differisce dal prospetto?

Ha 30 giorni dalla conclusione del contratto per recedere (art. 43 ust. 2, stato a ottobre 2026). La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata da un notaio (art. 45 ust. 1).

Ha il prospetto in polacco e un appuntamento all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della prima visita. La segnaleremo come nostra cliente o nostro cliente, esamineremo con Lei il prospetto e il progetto di contratto, Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e all’ufficio vendite andremo insieme. Assistiamo in 7 lingue. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Ci deve alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico: ottobre 2026.