Satış ofisi size Lehçe bir prospektüs (prospekt informacyjny) uzattı ve rezervasyon için karar bekliyor; siz ise günlük hayatta Lehçe okumuyorsunuz. Prospektüsü kendi dilinizde isteme hakkınız yok, ama aynı belgeyi birkaç adımda ödeme yapmadan önce kontrol edebilirsiniz. Aşağıda müteahhitten nelerin istenebileceği, kimin ne zaman çevirdiği ve ilk bakılacak sekiz alan var. Hukuki durum: Ekim 2026.
Dayanak, konut ve müstakil ev alıcısının haklarının korunması ile Müteahhit Teminat Fonu hakkındaki yasadır (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Madde numaralarını Lehçe veriyoruz; çünkü bunları müteahhide veya notere gösterebilirsiniz.
Müteahhit prospektüsü başka bir dilde vermek zorunda mı?
Hayır. Müteahhit yasasında, prospektüs örneğiyle birlikte, dile veya çeviriye ilişkin hiçbir hüküm yoktur. Genel Lehçe dil yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) geçerlidir:
- Sözleşme anında Polonya’da yaşayan ve sözleşmesi Polonya’da ifa edilen tüketiciyle ilişkide Lehçe kullanılır (art. 7 ust. 1); başka kanunların gerektirdiği belgeler de buna dahildir (art. 7 ust. 3);
- Belgenin başka dilde paralel bir sürümü olabilir. Tüketici Polonya vatandaşıysa yorum esası Lehçe sürümdür (art. 8 ust. 1a);
- Sözleşme ve tüketiciyle işlemde kullanılan diğer belge, o dili bilen, Polonya vatandaşı olmayan ve Lehçe belge hakkı konusunda önceden bilgilendirilmiş tüketicinin talebi üzerine yabancı dilde hazırlanabilir (art. 8 ust. 1b).
Pratikte: Türkçe, İngilizce veya Ukraynaca bir sürüm isteyebilirsiniz, ancak müteahhit vermek zorunda değildir. Art. 8 ust. 1b’nin somut olayda prospektüsün kendisini kapsayıp kapsamadığını bir hukukçu değerlendirir.
Prospektüsü ne zaman ve hangi biçimde alırsınız?
Müteahhit prospektüsü müteahhit sözleşmesinden önce, önce rezervasyon imzalıyorsanız rezervasyon sözleşmesinden önce verir (art. 21 ust. 1). Üç kural geçerlidir:
- ücretsiz ve eklerle birlikte, kalıcı bir ortamda (art. 21 ust. 2);
- prospektüsü yalnızca başka bir biçimde aldıysanız talebiniz üzerine kâğıt olarak, işletmenin lokalinde (art. 21 ust. 3);
- prospektüs sözleşmenin parçasıdır. Ekleriyle birlikte rezervasyon ve müteahhit sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır (art. 23 ust. 2). Bu bir reklam broşürü değildir.
Müteahhit, prospektüsün genel bölümünü KDV dahil m² fiyatıyla internet sitesinde de yayımlar. Sitedeki fiyat sözleşmedekinden farklıysa, sizin için daha avantajlı fiyatla sözleşme yapılmasını isteyebilirsiniz (art. 19a ust. 6). Varşova’daki yeni projelerin dane.gov.pl açık verilerinden, veri tarihiyle birlikte derlenmiş fiyatlarını Varşova’da yeni daireler sayfasında bulabilirsiniz.
Kim ve ne zaman çevirir?
Tuzak çoğunlukla zamanlamadadır. Müteahhit sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1). Noter işlemleri Lehçe yapılır, ancak tarafın talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde, kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla yürütebilir (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter kendisi veya tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter, katılımcıların içeriği ve anlamı tam olarak anladığından emin olmalıdır (art. 94 § 1).
Ama bunların hepsi ancak noterde başlar. Prospektüsü ve rezervasyon sözleşmesini daha önce alırsınız; rezervasyon ise sade yazılı biçimde, noter olmadan yapılır (art. 30 ust. 1). Müteahhit sözleşmesinde ayrıca prospektüsü aldığınıza ve içeriğini incelediğinize dair beyan imzalarsınız (art. 35 ust. 1 pkt 16). Bu yüzden prospektüsün ve sözleşme örneğinin çevirisini senet gününde değil, rezervasyondan önce yaptırmak akıllıca olur.
Yeminli tercüman yazılı çevirileri hazırlar ve onaylar. Tercümanlar listesini Adalet Bakanı tutar ve BIP’te yayımlar (Yeminli Tercüman Mesleği Kanunu art. 6 ust. 2, art. 10 ve art. 13, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Prospektüsün ve eklerle birlikte müteahhit sözleşmesi örneğinin çevirisini isteyin.
İlk bakılacak sekiz alan
Tüm belgeyi anlamanız gerekmez; en büyük riskleri yakalamak için şu alanları bulun ve satış ofisinde duyduklarınızla karşılaştırın:
- Prospektüsün hazırlanma tarihi (“Data sporządzenia prospektu”) ve eklerin eksiksizliği. Bu tarihten sonraki değişiklikleri müteahhit ek (aneks) veya yeni prospektüsle yapar (art. 22).
- Tapu sicili (księga wieczysta) numarası ve IV. bölümdeki kayıtlar (ipotekler, kayıt başvuruları). Numarayı Elektronik Tapu Sicili arama motoruna girin.
- Müteahhidin KRS numarası. KRS arama motorunda unvan ve merkezin prospektüs ve sözleşme örneğindekiyle aynı olduğunu doğrulayın.
- İnşaat ruhsatı: üç evet/hayır alanı: var mı, kesinleşmiş mi, itiraz edilmiş mi.
- Konut emanet hesabının (mieszkaniowy rachunek powierniczy) türü (“Środki ochrony nabywców”): açık veya kapalı. DFG primini müteahhit hesaplar ve öder, siz değil (art. 49 ust. 5). Oranları 21 Haziran 2022 tarihli yönetmelik belirler (Dz.U. 2022 poz. 1341): açık hesap için %0,45, kapalı hesap için %0,1; satışın başladığı günkü oran geçerlidir (art. 49 ust. 6).
- Takvim: en az 4 aşama, her aşamanın maliyeti projenin toplam maliyetinin %10 ile %25’i arasında (art. 24 ust. 2).
- Mülkiyetin devir tarihi, bireysel bölümde. Bu sizin dairenizle ilgili tarihtir; sözleşme örneğindeki tarihle karşılaştırın.
- Fiyat, m² fiyatı, kullanım alanı ve fiyat endekslemesi alanı (“Dopuszczenie waloryzacji ceny”). Orada “evet” yazıyorsa, rezervasyon ücretini ödemeden önce kuralları okuyun.
Rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2). Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhit bunu 7 gün içinde emanet hesabına yatırır (art. 32 ust. 3-4). Bireysel bölümdeki fiyat toplam tutar değildir: prospektüsteki fiyata hangi ek ödemeler eklenir ayrı bir yazıda anlatıldı.
Talebiniz üzerine, rezervasyondan önce müteahhit kendi lokalinde şunları incelemenizi sağlamak zorundadır: tapu sicilinin güncel durumu, KRS sureti veya CEIDG belgesi, inşaat ruhsatı ve son iki yılın mali tabloları (art. 26 ust. 1). Bu belgeler de Lehçedir; bu yüzden incelemeye Lehçe okuyan biriyle gidin.
Yabancının durumu: MSWiA izni ve inşaat süresi
Bağımsız konutu her uyruktan yabancı MSWiA izni olmadan edinebilir (yabancıların gayrimenkul edinimi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova, bu istisnanın işlemediği sınır bölgesinde değildir (art. 8 ust. 3). Konutla birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir yol, izin gerektirebilir. Tam olarak ne satın aldığınızı prospektüste ve sözleşme taslağında kontrol edin.
GUS’a göre Polonya’da 2025’te bir çok daireli bina ortalama 24,8 ayda inşa edildi. Şu anda kiracıysanız, kira giderinizi reklamdaki yaklaşık tarihe değil, prospektüsün bireysel bölümündeki mülkiyet devir tarihine göre hesaplayın.
Sözleşme prospektüsten farklıysa
Rezervasyon aşamasında. Müteahhit prospektüs ve eklerindeki değişiklikleri size bildirmeli ve neyi kapsadıklarını belirtmelidir (art. 33 ust. 1). Prospektüsü değiştirip sizi bilgilendirmediyse rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (art. 34 ust. 1 pkt 3). Ücretin ne zaman iade edildiği hakkında daha fazlası müteahhitte rezervasyon: ne kaybedebilirsiniz yazısında.
Müteahhit sözleşmesinde. Prospektüsün teslimi ile sözleşmenin imzası arasında yapılan değişiklikler sözleşmede açıkça ayrılmalıdır ve yalnızca dahil edilmelerine razı olursanız sizi bağlar (art. 35 ust. 2-3). Noterden tam bu yerleri ayrıca çevirmesini isteyin.
İmzadan sonra. Sözleşmenin yapılmasından itibaren 30 gün içinde cayabilirsiniz (art. 43 ust. 2); örneğin sözleşmedeki bilgiler prospektüse uymuyorsa, müteahhit prospektüsü vermediyse veya veriler fiili ya da hukuki durumla örtüşmüyorsa. Beyan yazılı ve noter onaylı imzayla verilir (art. 45 ust. 1). Bu hak müteahhit sözleşmesi içindir, rezervasyon için değil.
FAQ
Müteahhit prospektüsü Türkçe veya başka bir dilde vermek zorunda mı?
Hayır. Müteahhit yasası (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) prospektüsün diline ilişkin hüküm içermez. Dil yasası (art. 8 ust. 1b), tüketici kendisi isterse, o dili bilirse, Polonya vatandaşı değilse ve Lehçe belge hakkı konusunda bilgilendirilmişse belgenin yabancı dilde hazırlanmasına izin verir. Çeviri yükümlülüğü getirmez (Ekim 2026 itibarıyla).
Daire rezervasyonu için müteahhide en fazla ne kadar ödenir?
Prospektüsteki daire fiyatının %1’inden fazla değil (art. 32 ust. 2, Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesi geçerlilik şartı olarak yazılı yapılır (art. 30 ust. 1); müteahhit prospektüsü ondan önce verir (art. 21 ust. 1).
Lehçe bilmiyorsam müteahhit sözleşmesini kim çevirir?
Müteahhit sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu art. 87 § 1 pkt 1). Prospektüs ve rezervasyon aşamasında böyle bir yükümlülük yoktur; çeviriyi siz yaptırırsınız.
Yabancı alıcı için daireden dolayı İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni gerekir mi?
Konutun kendisi için hayır (art. 8 ust. 1 pkt 1, Ekim 2026 itibarıyla); Varşova sınır bölgesinde değildir. Konutla birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay izin gerektirebilir; prospektüsü ve sözleşme taslağını kontrol edin.
Sözleşme prospektüsten farklıysa ne yapmalıyım?
Sözleşmenin yapılmasından itibaren 30 gün içinde cayabilirsiniz (art. 43 ust. 2, Ekim 2026 itibarıyla). Beyan yazılı ve noter onaylı imzayla verilir (art. 45 ust. 1).
Elinizde Lehçe prospektüs ve satış ofisinde bir randevu mu var? İlk ziyaretten önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildiririz, prospektüsü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz ve satış ofisine birlikte gideriz. Hizmeti 7 dilde veriyoruz. Müteahhitten daire alımında yardım için bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.