Almanya’dan Varşova’da daire almak: 800 bin, 1 milyon ve 1,2 milyon zł ile kaç metrekare alırsınız

Aynı parayla en çok metrekareyi bugün Białołęka’da, en azını Wola’da alırsınız. 1 milyon zł’ye kadar kataloğumuzdaki en büyük yeni konut Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m², Wola’da 44,2 m²; Mokotów’da bu bütçeye giren konut yok. Hesabı, geliştiricilerin dane.gov.pl portalında yayımladığı dosyalara dayandırıyoruz: 9 ilçedeki 22 projede 960 konut, 4 Ekim 2026 itibarıyla.

Bu yazı, Almanya’da yaşayan (ya da Türkçe okuyup Alman vatandaşı olarak alım yapan) ve bütçesini bilen, bunun en çok metrekareyi nerede verdiğini ve yurt dışından alımda neyin değiştiğini öğrenmek isteyen okuyucu içindir. Her bütçe için ayrı tablolu tam döküm ilçe ilçe tam metrekare dökümü yazımızda. Burada yurt dışından alan biri için önemli olana odaklanıyoruz.

Rakamlar nereden geliyor, neleri kapsamıyor

Müteahhit (deweloper), internet sitesinde her konut için KDV dahil kullanım alanı m² fiyatını vermek zorundadır. Konuta ait yardımcı bölümlerin (kiler, garaj gibi) ve konutu kullanmak için gerekli hakların fiyatını, konut fiyatına dahil değilse ayrıca; ayrıca ödeyeceğiniz diğer parasal yükümlülükleri de belirtmesi gerekir (müteahhit kanunu art. 19a ust. 1 pkt 1–3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum: Ekim 2026). Aynı veriler her gün dijitalleşmeden sorumlu bakana iletilir ve CC0 1.0 lisansıyla dane.gov.pl’de yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3).

Nasıl hesapladık:

• Dayanak: kataloğumuzdaki 22 projenin 4.10.2026’da indirilen dosyaları; dosyalardaki veri tarihleri 28.09–04.10.2026 arasında.
• Satıştaki konut: fiyatı sıfırdan büyük olan ve satılmış, rezerve edilmiş ya da erişilemez olarak işaretlenmeyen konut. Bunlardan 960 tane var.
• m² fiyatı: 880 konut için var. 80 konutta (Metro Art’ta 79, Miasteczko Nova Sfera’da 1) Victoria Dom m² fiyatını kullanım alanı değil, hesaplama alanı üzerinden veriyor; bu yüzden bunları ne m² fiyatlarına ne de metrekare hesaplarına kattık.
• İlçe: medyanı yalnızca en az 2 projenin olduğu yerde veriyoruz. Bemowo ve Mokotów’da birer proje var, bu yüzden ilçe değil, ilgili proje hakkında yazıyoruz.

Verinin sınırları:

• Bu tüm piyasa değil. Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła ve Ursus yok (Ursus için dosyalarda konut yok).
• Çoğu zaman tek bir proje belirleyici. Osiedle Sprawna, Białołęka’daki konutların %38’i; Metro Art Praga-Południe’de %67, Konopacka Praga-Północ’ta %78, Rezydencja Liwska Targówek’te %75, Korkowa 146 Wawer’de %91, NU! Wola’da %68, Stilla Włochy’de %83. İlçe medyanı bu yüzden büyük ölçüde tek bir projenin medyanıdır.
• Konutun durumu. Dosyaların çoğu konutun boş olup olmadığını söylemez. Müsaitliği geliştiricinin fiyat listesinden kontrol edin.
• Ek ödemeler. Konut fiyatına otopark yeri, kiler ya da başka ücretler dahil değildir.

Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Geliştirici dosyalarını nasıl topladığımızı veri kaynakları sayfasında anlatıyoruz.

Üç bütçede m² fiyatı medyanı ve en büyük konut

Medyan orta fiyattır: konutların yarısı ondan ucuz, yarısı pahalıdır. Bütçe sütunları, dosyalarda gerçekten bulunan en büyük konutu gösterir; medyandan yapılan tahmini değil. Tahmin, tutarı medyana bölmekten ibarettir ve belirli bir dairenin teklifi değildir.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (4 Ekim 2026 itibarıyla). Fiyatlar kullanım alanı m² başına brüt fiyattır. Wawer’de 800 bin zł’ye kadar en büyük konut, bütçeye giren 3 konuttan biridir; 1,2 mn zł bütçesine Korkowa 146’nın 40 konutunun tamamı ile Osiedle Śpiewających Ptaków’daki müstakil ev girer.

Bundan çıkan sonuçlar:

• 800 bin zł. 60 m² ve üzeri konut dosyalarda yalnızca Białołęka’da var (60,4 m², Osiedle Sprawna). Diğer ilçelerde en büyük konutlar 44–49 m², Wola’da 29,7 m². 960 konutun 451’i (%47,0) 16 projede 800 bin zł’ye kadar.
• 1 mn zł. 60 m² ve üzeri konut üç ilçede var: Białołęka, Włochy ve Targówek. 960 konutun 735’i (%76,6) 19 projede 1 mn zł’ye kadar. Targówek’te medyandan yapılan tahmin 63,2 m² veriyor, dosyalardaki en büyük konut ise 62,6 m²: tahmin garanti değildir.
• 1,2 mn zł. 80 m²’den büyük konut katalogda yalnızca Białołęka ve Targówek’te var. Targówek’teki en büyük (85,5 m²), Rzepichy projesinin bu bütçedeki tek konutu ve zemin katta. 960 konutun 824’ü (%85,8) 21 projede 1,2 mn zł’ye kadar.

Praga-Północ’ta ek bir tuzak var. Konopacka 9 projesinde 18 konutun dosyasında, 23.600–68.000 zł’lik (medyan 42.800 zł) kilerin daireyle birlikte alınması gerektiği notu bulunuyor. Bu, konut fiyatının %3,2’si ile %12,8’i arasında ve bu tutar konut fiyatında görünmüyor (2.10.2026 tarihli dosya).

Otopark yeri için ne kadar ek ödersiniz

Varşova’ya arabayla geliyorsanız ya da daireyi kiraya vermek istiyorsanız, otopark yeri baştan planın parçası olabilir ve bütçe sınırını kaydırır. Geliştirici dosyalarındaki otopark yeri fiyat medyanları (6.10.2026 tarihli dosyalar), Praga-Południe’deki Metro Art’ta 32.000 zł ile Jaśminowy Mokotów’da 78.000 zł arasında değişiyor; Wawer’deki Korkowa 146’da açık alandaki yer 25.000 zł. Örnek: 1 mn zł’yi daire ve garaj yeri için ayırırsanız, yer 40.000 zł ise konuta 960.000 zł kalır ve tablodaki en büyük konut elenebilir. Bu yüzden her konut için baştan toplam tutarı hesaplayın.

16 projenin dosyalarında geliştiriciler başka yükümlülükleri de adıyla sayıyor, örneğin süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) ücretlerinin paylaşımı ya da teslim ile mülkiyetin devri arasında konutun bakım giderleri; ancak hiçbir dosya bunlar için tutar vermiyor (4 Ekim 2026 itibarıyla). Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan önce satış ofisinden (biuro sprzedaży) tutarı sorun.

İlan fiyatı ve işlem fiyatı

Dosyalardaki fiyatlar ilan fiyatlarıdır. NBP, Varşova geneli için ikisini de yayımlıyor: 2026’nın 2. çeyreğinde birincil piyasada ortalama ilan fiyatı 18.488,28 zł/m², işlem fiyatı 16.783,49 zł/m², yani %9,22 daha az (NBP, 7.08.2026 tarihli dosya; 3. çeyrek verileri henüz yok). Ortalama işlem fiyatıyla 800 bin zł yaklaşık 47,7 m², 1 mn zł yaklaşık 59,6 m², 1,2 mn zł yaklaşık 71,5 m² eder. Bu, şehir ortalamasıdır; belirli bir projede vaat edilmiş bir indirim değildir, çünkü ilanlar ve işlemler farklı konut kümeleridir.

Hukuk sizi diğer taraftan da korur. Sözleşmedeki fiyat geliştiricinin yayımladığı fiyattan farklıysa, kendiniz için en elverişli fiyatla sözleşme isteyebilirsiniz (müteahhit kanunu art. 19a ust. 6, hukuki durum: Ekim 2026). 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde fiyat, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımıdır (art. 5a, Dz.U. 2026 poz. 27 sayılı kanunla eklendi). Bu yüzden konut kartındaki metrekareyi sözleşme taslağıyla karşılaştırın.

Almanya’dan alırken ne değişir

Tablodaki metrekareler sizin için de Polonyalı alıcı için de aynıdır. Formaliteler ve süreler değişir. Hukuki durum: Ekim 2026.

• İzin yok, özel vergi yok. AEA ülkelerinin ve İsviçre’nin vatandaşlarının taşınmaz edinmek için MSWiA iznine ihtiyacı yok (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun art. 8 ust. 2, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Bağımsız konut dairesinin edinilmesi genel usulde de izne tabi değildir (art. 8 ust. 1 pkt 1). Vergiler vatandaşlığa bağlı değil. Müteahhitten alırken 150 m²’ye kadar konutlar için %8 KDV, dosyalardaki brüt fiyatın içindedir (KDV kanunu art. 41 ust. 2 ve 12 ile art. 146ef ust. 1 pkt 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Bu durumda PCC ödemezsiniz (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna: aynı alıcının tek taşınmaz üzerindeki bir veya birkaç binada aldığı altıncı konut için %6 (art. 7a).
• Bütçe złoty, birikim euro. Dosyalardaki tüm fiyatlar złoty cinsinden. İnşaat sürecinde alırken, ardışık aşamalar tamamlandıkça konut güvence hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ödeme yaparsınız (müteahhit kanunu art. 8 ust. 1–3). Takvim en az 4 aşamadan oluşur ve her aşama projenin toplam maliyetinin %10–25’ini kapsar, konut fiyatının değil (art. 24 ust. 2). Toplamda kaç euro gerektiği bu yüzden her ödeme günündeki kura bağlıdır. Bunun için pay bırakın.
• Yurt dışından havaleler bildirilir. Bankalar, nakit yatırma ve çekmeleri ile 15.000 euro’yu aşan havaleleri, yurt dışından olanlar dahil, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere GIIF’e bildirir (kara para aklamanın önlenmesi kanunu art. 72 ust. 1 pkt 1–2, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Noter, 15.000 euro’yu aşan noterlik işlemlerini yapıldıktan sonra 7 gün içinde bildirir (art. 72 ust. 4). Koşullar gerektirdiğinde paranın kaynağını noter ve emlak aracısı sorar (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Paranın nereden geldiğini gösteren belgeleri hazır tutun.
• Fiyat listeleri ve sözleşmeler Lehçe. Müteahhit kanunu, prospektüsün ve sözleşmenin dilini belirlemez. Karşılaştırma için işinize yarayacak dosya ve fiyat listesi alanları: m² fiyatı, kullanım alanı, otopark yeri, kiler (komórka lokatorska), yardımcı bölüm, diğer parasal yükümlülükler, satıldı / rezerve. Noter senedi Lehçe düzenlenir, tarafın isteği üzerine yabancı dilde de yazılabilir. Lehçe bilmiyorsanız senedi noter ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) çevirir (Noterlik Kanunu art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Senet imzadan önce okunur ve noter, içeriğini ve anlamını kavradığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1).
• Yerinde olamıyorsanız. Geliştirici sözleşmesi ve mülkiyet devri sözleşmesi noter senedi şeklini gerektirir; bunların vekâletnamesi de aynı şekilde olmalıdır (Medeni Kanun art. 158 ve art. 99 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795; müteahhit kanunu art. 40 ust. 1). İmza yerindeki ülkenin şeklinin yeterli olacağı kural, taşınmazlar üzerindeki tasarrufları kapsamaz (uluslararası özel hukuk kanunu art. 25 ust. 2, t.j. Dz.U. 2023 poz. 503). Apostil yalnızca imzayı, imzalayanın sıfatını ve mührü doğrular, şeklin yerini tutmaz. Almanya’dan verilecek vekâletnamenin şeklini imzalamadan önce Polonya’daki noterle netleştirin.
• Teslimi beklemek. GUS’a göre 2025’te Polonya’da çok daireli bir bina ortalama 24,8 ayda inşa edildi („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” yayını, 30.06.2026). İnşaat sırasında alan kişi bu süre boyunca ya kira ödemeye devam eder ya da daireden yararlanamadan sermayesini bağlar.
• Finansman. Kredi için bir kredi danışmanına sorun.

Not: Almanya’da yaşıyor olsanız da vatandaşlığınız AEA ve İsviçre dışındaysa, yukarıdaki izin muafiyeti (art. 8 ust. 2) sizin için geçerli olmayabilir; bu durumda yalnızca art. 8 ust. 1 pkt 1’deki genel kurala dayanabilirsiniz ve durumunuzu satın almadan önce notere ya da avukata sorun.

Bu dökümü nasıl kullanmalı

1. Bütçeyi ek ödemelerle birlikte belirleyin. Otopark yerini, kileri ve alım masrafları ile kur için payı çıkarın. Tabloda yalnızca kalanla arayın.
2. Medyandan yapılan tahmine değil, en büyük konuta bakın. Tahmin, tipik fiyatın kaç metrekare verdiğini gösterir; bütçe sütunları dosyalarda gerçekte ne olduğunu.
3. İlçenin arkasında tek bir proje olup olmadığına bakın. Białołęka dışında en az iki projesi olan her ilçede konutların çoğu tek bir projeden geliyor (Praga-Południe’de %67’den Wawer’de %91’e). Onu komşu projelerle fiyatlı ve tarihli yeni daire kataloğu üzerinden karşılaştırın.
4. Müsaitliği ve fiyat tarihini kontrol edin. Rakamlarımız 4 Ekim 2026 tarihlidir, geliştiricinin fiyat listesi her an değişebilir. Güncel medyanları geliştirici dosyalarından fiyat endeksi gösterir. Satın alma sürecinin, güvence hesabının ve ek maliyetlerin ayrıntılarını Almanya’dan Varşova’da yeni daire alma rehberi yazımızda anlatıyoruz.

İlçelerde fiyatların artıp azaldığını yazmıyoruz, çünkü dosyalar bunu göstermiyor (ayrıntı aşağıdaki FAQ bölümünde).

FAQ

Varşova’da yeni dairenin metrekaresi ne kadar?

NBP verilerine göre 2026’nın 2. çeyreğinde Varşova genelinde yeni dairelerde ortalama ilan fiyatı 18.488,28 zł/m², ortalama işlem fiyatı 16.783,49 zł/m² oldu. Kataloğumuzdaki 22 projede ilçe medyanı, Białołęka’da 13.795 zł/m² ile Wola’da 26.271 zł/m² arasında değişiyor (dane.gov.pl’deki geliştirici dosyaları, 4 Ekim 2026 itibarıyla).

1 milyon zł ile Varşova’da yeni daireden kaç m² alınır?

Kataloğumuzda (4 Ekim 2026 itibarıyla) 1 milyon zł’ye kadar en büyük konut Białołęka’da 76,4 m², Włochy’de 66,6 m², Targówek’te 62,6 m² ve Praga-Południe’de 59,8 m². Wola’da bu 44,2 m². Mokotów’daki tek projede bu bütçeye giren konut yok.

Alman vatandaşının Polonya’da daire almak için izne ihtiyacı var mı?

Hayır. Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ülkelerinin ve İsviçre’nin vatandaşlarının İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni almasına gerek yok (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanunun art. 8 ust. 2). Bağımsız bir konut dairesinin edinilmesi genel usulde de izne tabi değil (art. 8 ust. 1 pkt 1). Hukuki durum: Ekim 2026.

Müteahhitten alırken Alman vatandaşı Polonyalıdan farklı vergi öder mi?

Hayır, vergiler vatandaşlığa bağlı değil. Müteahhidin fiyatında 150 m²’ye kadar konutlar için %8 KDV zaten var; bu durumda hukuki işlemler vergisi (PCC) alınmaz. İstisna: aynı alıcının tek taşınmaz üzerindeki bir veya birkaç binada aldığı altıncı konut için %6 PCC (PCC kanunu art. 7a). Hukuki durum: Ekim 2026.

Polonya’ya gitmeden Varşova’da daire alabilir miyim?

Geliştirici sözleşmesi ve mülkiyet devri sözleşmesi noter senedi şeklini gerektirir; bunlar için verilecek vekâletname de aynı şekilde olmalıdır. Apostil yalnızca imzayı, imzalayanın sıfatını ve mührü doğrular, şekil eksikliğini gidermez. Almanya’dan verilecek vekâletnamenin şeklini önceden Polonya’daki noterle netleştirin (hukuki durum: Ekim 2026).

İlçelerde fiyatların artıp azaldığını neden yazmıyorsunuz?

Çünkü geliştirici dosyaları bunu göstermiyor. Fiyat değişikliği geçmişi 6 projedeki 960 konutun yalnızca 42’sinde (%4,4) var (4 Ekim 2026 itibarıyla). Bu, tek bir konutun fiyatını kontrol etmeye yeter, ilçe eğilimi hakkında sonuca yetmez; bu yüzden tek bir tarihe ait kesit gösteriyoruz.

Hangi ilçede arayacağınızı artık biliyor musunuz? Geliştiricinin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi orada müşterimiz olarak bildiririz ve birlikte gideriz. Bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte gözden geçiririz, geliştiriciye ya da avukata neyi soracağınızı gösteririz; 7 dilde hizmet veriyoruz, Almanca dahil. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.